Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 6 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 06 AVRIL2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00878 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC5N3



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 20/006275





APPELANTE

 

Madame [U] [W]

[Adresse 6]

[Localité 2]

née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 5]



Représentée et assistée par Me Charly AVISSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0285





INTIMEE 



SA IN'LI agissant poursuites et diligences de son Président y domicilié en cette qualité. 



[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 602 052 359



Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0431





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Monsieur François LEPLAT, président

Madame Anne-Laure MEANO, présidente

Madame Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, président et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 9 avril 1996 à effet du 14 avril 1996, la société GFC a consenti à Mme [U] [W] un bail d'habitation portant sur des locaux sis à [Adresse 6], pour une durée de six ans renouvelable et moyennant le versement d'un loyer mensuel de 3.975 francs, outre le versement d'une provision pour charge et d'un dépôt de garantie. 

Le contrat comporte une clause de révision du loyer en fonction de la variation à la hausse de l'indice moyen sur quatre trimestres du coût de la construction publié par l'INSEE. 



Le contrat de bail a été renouvelé pour une durée de six années renouvelable à effet du 14 avril 2008 suite l'acquisition des lieux par la SA GECINA, le loyer étant alors fixé à la somme de 847,40 euros et révisable chaque année sur la base de l'indice de référence des loyers ou de tout autre indice qui pourrait lui être substitué. 



A la suite d'impayés de loyers, par ordonnance en date du 5 novembre 2015, le juge des référés du tribunal d'instance de Paris 14ème a en substance: 

- constaté la résiliation de plein droit de la location mais en a suspendu les effets, 

-condamné Mme [U] [W] à payer à titre provisionnel à la société GECINA la somme de 13. 116,93 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 avril 2015, terme de avril 2015 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2015, date du commandement de payer, 

-autorisé Mme [U] [W] à se libérer de cette somme par 36 versements mensuels, 

-dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés, 

-dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, arriéré ou loyer courant à son échéance, la totalité de la somme deviendra exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et il pourra être procédé à l'expulsion, 

-condamné en tant que de besoin la défenderesse à payer à la société GECINA une indemnité mensuelle d'occupation. 



L'immeuble a été acquis par la société In'Li le 20 décembre 2017, la locataire a été informée par courrier du même jour qui lui a été adressé par la société GECINA.



Par des courriers des 21 décembre 2017, 1er février 2018, 24 avril et 7 mai 2018 la société In'Li, venue aux droits de Gecina, a avisé Mme [W] de ce que son loyer s'avérait être supérieur au loyer plafond du PLI en vigueur et applicable en matière de logements intermédiaires, et de ce que son loyer allait être revu à la baisse, à 780,59 euros, et des modalités de calcul précises de ce nouveau loyer.



Par acte d'huissier en date du 10 juin 2020, Mme [U] [W] a fait assigner la SA IN'LI devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin en substance:-d'annulation rétroactive de l'application du coefficient modulateur depuis le 1er janvier 2018,

-fixer son loyer en principal à la somme de 655,97 euros par mois,

-de condamnation de la SA IN'LI à payer à Mme [U] [W] une certaine somme correspondant au "coefficient modulateur", aux aides au logement de la CAF, à l'aide [Localité 4] logement de la Mairie de [Localité 4], à des dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat et résistance abusive et pour préjudice moral,

-d'annulation de la dette locative et, subsidiairement, de condamnation de la SA IN'LI à en supporter la charge.





La société In'Li a conclu au rejet de toutes les demandes.



Par jugement contradictoire du 23 novembre 2020 le juge du contentieux de la protection a ainsi statué :

 

Rejette l'exception de nullité soulevée par Mme [U] [W], 

Déboute Mme [U] [W] de ses demandes d'annulation rétroactive du coefficient multiplicateur ou modulateur, de fixation du montant du loyer principal à la somme de 655,97 euros par mois, de production de documents sous astreinte, de condamnation de la SA IN'LI au paiement de la somme de 20.355,81 euros, de compensation des créances réciproques, d'annulation de Ia dette locative et an titre des frais irrépétibles, 

Condamne Mme [U] [W] à payer à la SA IN'LI la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne Mme [U] [W] au dépens de l'instance, 

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 8 janvier 2021 par Mme [U] [W]



Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 janvier 2023 par lesquelles Mme [U] [W] demande à la cour de :



DECLARER recevable et bien fondée Madame [U] [W] en son appel, fins et prétentions ; 

REJETER toutes conclusions contraires comme injustifiées ou en tous les cas mal fondées; 



Y faisant droit, 

INFIRMER en l'ensemble de ses dispositions le jugement rendu le "23 novembre 2019" par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de PARIS (RG n°11-20-006275); 



Et statuant à nouveau, 

ANNULER rétroactivement l'application du coefficient modulateur depuis le 1er janvier 2018;

FIXER le loyer en principal de Madame [U] [W] à la somme de 655,97 € par mois ; 

CONDAMNER la société IN'LI à payer à Madame [U] [W] la somme de 38.823,39€, arrêtée à la date du 8 septembre 2022 et décomposée comme suit : 

- 7.527,90 € au titre du coefficient modulateur ; 

- 16.271,00 € au titre de l'aide au logement de la CAF ; 

- 4.452,00 € au titre de l'aide [Localité 4] logement de la Mairie de [Localité 4] ; 

- 2.572,49 € au titre du remboursement de la provision pour charges de chauffage ; 

- 3.000,00 € à titre de dommages-et intérêts pour exécution déloyale du contrat et résistance abusive ;

- 5.000,00 € à titre de dommages-et intérêts pour préjudice moral ; 



ORDONNER la compensation, conformément à l'article 1347 du Code civil ; 



ANNULER la dette locative de Madame [U] [W] ; 



Subsidiairement, 



CONDAMNER la société IN'LI à en supporter la charge ; 

ASSORTIR l'ensemble des sommes de condamnation du taux d'intérêt légal à compter du 31 octobre 2018, date de réception de la mise en demeure RAR du 30 octobre 2018, conformément à l'article 1231-6 du Code civil ; 



EN TOUT ETAT DE CAUSE : 



CONDAMNER la SA IN'LI à payer Madame [U] [W] la somme de 2.500 € au titre de la première instance et de 5.000 € au titre de la présente procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SA IN'LI aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance, dont distraction au profit de Maître Charly AVISSEAU, avocat au Barreau de PARIS, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SA IN'LI au droit proportionnel à la charge du créancier qui sera appelé par le Commissaire de justice, conformément aux articles L. 111-8 du Code de procédure civile d'exécution et A. 444-32 du Code de commerce.





Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 février 2023 au terme desquelles la S.A. IN'LI demande à la cour de :



Débouter Madame [W] en son appel, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions. 



Juger irrecevable comme étant une demande nouvelle, la demande de Madame [W] tendant à obtenir la condamnation de Madame [W] au paiement d'une somme de 2.572,49 € à titre de remboursement de la provision pour charges de chauffage. 

A titre subsidiaire, l'en débouter. 



Débouter Madame [W] de sa demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat et résistance abusive. 



Débouter Madame [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. 



Confirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions. 

Y ajoutant, 

Condamner Madame [W] à payer à In'li une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Condamner Madame [W] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître GALLAND, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.











MOTIFS DE LA DÉCISION



Il est constant qu'en l'absence de respect des délais de paiement octroyés à Mme [W] par l'ordonnance de référé du 5 novembre 2015 et au vu du jugement entrepris, l'expulsion de Mme [W] est intervenue en septembre 2022.



Sur la demande d'annulation rétroactive de l'application du coefficient modulateur



Comme devant le premier juge Mme [W] conteste la modification à la baisse de son loyer, opérée par le nouveau bailleur qui a souhaité ajuster le montant des loyers pratiqués dans l'immeuble qu'il venait d'acquérir au niveau des loyers pratiqués dans les logements intermédiaires; elle estime que cette diminution, établie au 1er février 2018 à la somme de 780,60 euros par mois hors charges (au lieu de la somme de 981,37 euros, montant du loyer précédemment appelé) aurait dû être établi à 655,97 euros mensuels.



Mme [W] soutient à nouveau devant la cour que compte tenu de la modicité de ses ressources, aucun coefficient modulateur n'aurait du être appliqué à son loyer.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a, notamment, rappelé les dispositions applicables en matière de logements intermédiaires au sens de l'article L. 302-16 du code de la construction et de l'habitation et a retenu en substance que la question du dépassement du plafond de ressources intervient uniquement sur la question de savoir si le preneur est éligible au niveau des loyers pratiqués dans les logements intermédiaires (voir L. 302-16 en son 2°), ce qui est ici constant, mais que le loyer est quant à lui déterminé en fonction d'un plafond de loyer mensuel au mètre carré (voir L. 302-16 en son 3°, qui renvoie à l'article D. 302-29 du même code et aux plafonds de loyer mensuel prévus au 1° de l'article 2 terdecies D de l'annexe III au code général des impôts), l'intéressée faisant la confusion entre ces textes et notions.



Mme [W] n'apporte aucune contestation utile de ces textes, de leur sens et de leur application en l'espèce par le jugement entrepris, aux motifs duquel il convient de se référer pour plus de précisions, et qui sont entièrement adoptés par la cour , d'où il résulte que le loyer principal hors charges a été exactement calculé par la société à la somme de 780,60 euros par mois conformément aux textes en vigueur.



La cour relève notamment que Mme [W] émet des allégations inopérantes et contradictoires sur le fait qu'"aucun bail n'a été conclu en 2018", sans pour autant soutenir que la société In 'Li est dépourvue de droit ni contester sa qualité de bailleur, tout en demandant la fixation d'un loyer mais à un montant inférieur au loyer litigieux ; elle se borne à faire valoir que son bail date de 1996 ce qui est sans incidence au regard des renouvellements et tacites reconductions intervenus depuis.



En tout état de cause, par courrier du 21 décembre 2017, la société In'Li a indiqué à Mme [W] qu'elle s'était portée acquéreur du logement, avait pris possession des biens acquis au 1er janvier 2018, que lors de cette acquisition elle s'était engagée à proroger pour les baux en cours le contrat de location pour une durée de 6 années à compter du 1er janvier 2018, ainsi qu'à ajuster pour les locataires en place le niveau du loyer principal dès lors qu'il serait supérieur au loyer plafond du PLI en vigueur et qu'elle effectuerait sa première facturation pour le mois de février 2018.



Au vu de ces éléments le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] de ses demandes d'annulation rétroactive du coefficient multiplicateur ou modulateur, de fixation du montant du loyer principal à la somme de 655,97 euros par mois, et de condamnation de la société à lui verser la somme de 4.215,81 euros au titre du coefficient modulateur, réactualisée à 7.527,90 euros devant la cour, sera donc rejetée également.



Sur l'aide au logement de la CAF



Comme devant le premier juge Mme [W] soutient que la société In'Li n'a pas transmis les attestations de loyers à la CAF ce qui a entraîné la suspension de ses droits à l'aide au logement (307 euros par mois) ce qui a accru sa dette ; devant la cour elle sollicite la condamnation de la société à lui verser la somme de 16.271 euros correspondant à l'aide au logement qui ne lui a pas été versée du fait, selon elle, de l'inertie de son bailleur sur la période du 1er mai 2018 au 6 septembre 2022.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la régularisation des droits aux allocations logement avait été effectuée par la CAF en avril 2019 pour la période du mois de mai au mois de novembre 2018, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté, et que pour la période postérieure elle démontre pas que l'absence de versement de l'allocation logement à laquelle elle prétend soit imputable à la société In'Li, alors qu'il résulte des éléments du dossier que la bailleresse a transmis les éléments requis à la CAF.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point et les demandes complémentaires de l'appelante à ce titre seront rejetées.





Sur l'aide [Localité 4] logement de la mairie de [Localité 4]



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal n'étant produit, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté les demandes à ce titre.

La cour ajoute que vu les motifs précédents, l'allégation selon laquelle la société In'Li a fictivement accru la dette locative de Mme [W] par l'application injustifiée du coefficient modulateur, se révèle infondée et inopérante.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point et la demande de l'appelante à ce titre, réévaluée devant la cour à hauteur de 4.452 euros sera rejetée.





Sur la reprise de la dette locative par le FSL, la demande d'annulation de la dette locative et subsidiairement la demande visant à la faire supporter par la société In'Li



Il n'est produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, selon laquelle l'absence de prise en charge de sa dette locative par le FSL n'apparaît pas imputable à un manque de diligence de la société In'Li, dont aucun manquement n'est établi.



La demande de Mme [W] visant à"annuler la dette locative"et subsidiairement à condamner la société à en supporter la charge ne pourra qu'être écartée, n'étant fondée sur aucun élément de droit et de fait sérieux.



Le jugement sera confirmé.





Sur la demande de remboursement de charges



Devant la cour Mme [W] demande la condamnation de la société In'Li à lui payer la somme de 2.572,49 euros à titre de remboursement de la "provision pour charges de chauffage", soutenant avoir été totalement privée de chauffage à compter du 18 janvier 2021 jusqu'à son départ des lieux le 6 septembre 2022.



La société In'Li soulève l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en appel, en application de l'article 564 du code de procédure civile.



Mme [W] estime sa demande recevable au motif 'qu'elle a pour finalité d'opposer compensation avec la créance revendiquée par la société In'Li et que cette absence de chauffage n'est apparue que le 18 janvier 2021, soit postérieurement au jugement'.



Toutefois il n'y a pas lieu en l'espèce de retenir qu'il s'agit ici d'une prétention destinée à 'opposer compensation' au sens de l'article 564 précité, puisque la partie adverse n'a formé aucune demande reconventionnelle à laquelle serait susceptible d'être opposée cette compensation (1re Civ., 19 mai 1976, n° 74-13.485, pub); au surplus la demande de Mme [W] est nouvelle, ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge (qui consistaient en contestation du calcul du montant du loyer, demande de paiements liées à la perte d'aides financières sociales diverses et dommages intérêts), ni n'en est l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, au sens des articles 565 et 566 du code de procédure civile.



Surabondamment, la cour ajoute que cette demande est en outre irrecevable au regard de l'article 910-4 du code de procédure civile, n'ayant pas été formulée dans les premières conclusions de l'appelante remises au greffe le 7 avril 2021 en application des articles 908 et 910-1 du même code, étant relevé que la prétention litigieuse n'est pas destinée à faire juger une question née postérieurement à ces premières conclusions, ni de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, puisque le défaut de chauffage allégué aurait commencé, selon les déclarations de l'appelante, le 18 janvier 2021.



Cette demande doit donc être déclarée irrecevable.





Sur les demandes de dommages-intérêts formés par Mme [W]



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté ses demandes de dommages-intérêts pour exécution déloyale du contrat, résistance abusive et préjudice moral aucune faute du bailleur n'étant établie, pas plus qu'un quelconque préjudice qui aurait été causé à l'intéressée par la société In'Li.



Plus particulièrement, la cour relève que Mme [W] est particulièrement mal fondée à invoquer la « poursuite déloyale de l'expulsion » en critiquant le commandement de quitter les lieux qui lui a été délivré et l'expulsion mise en 'uvre, alors que d'une part, au terme des articles L. 213-6 et R. 121-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, cette règle étant d'ordre public, et, d'autre part, par arrêt du 3 mars 2022, la cour d'appel de Paris, statuant sur appel d'un jugement de juge de l'exécution du 15 juin 2021, a débouté Mme [W] de sa demande d'annulation du commandement de quitter les lieux et de sa demande de délais d'expulsion.



Le jugement sera confirmé.



Au regard de l'ensemble des éléments précités il n'y a pas lieu à compensation de dettes.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les dépens et l'article 700 de première instance.



Il est équitable d'allouer à la société In'Li une indemnité de procédure de 2.500 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare irrecevable la demande de Mme [U] [W] en condamnation de la société In'Li à lui payer la somme de 2.572,49 euros à titre de remboursement de "la provision pour charges de chauffage",



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne Mme [U] [W] à payer à la société In'Li la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [U] [W] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La greffière Le président