Cour d'Appel · 2e chambre civile — 6 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à











COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 06 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/04348 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PQY6



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 JUIN 2022 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS 

N° RG 21/00423





APPELANTE :



Madame [D] [I] [U]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

Représentée par Me BANCE substituant Me Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007990 du 27/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)





INTIMEE :



Madame [Y] [H]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 6] ESPAGNE

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS



Ordonnance de clôture du 14 Février 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Monsieur Salvatore SAMBITO, Greffier.





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2018, Mme [Y] [H] a donné à bail à Mme [D] [U] un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer d'un montant de 505, 35 euros, outre une provision sur charges de 30 euros, le contrat prenant effet le 1er décembre 2018. 



Le 17 juin 2021, Mme [Y] [H] a fait délivrer à Mme [D] [U] un commandement de payer la somme de 2 262, 40 euros au titre de l'arriéré locatif du au 11 juin 2021 et d'avoir à justifier d'un contrat d'assurance locative, visant les clauses résolutoires figurant au contrat de location. 





Par acte d'huissier en date du 23 septembre 2021, Mme [Y] [H] a fait assigner en référé Mme [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers afin qu'il constate la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, qu'il ordonne l'expulsion de Mme [D] [U], de ses biens et de tous occupants de son chef, et qu'il la condamne au paiement de la somme de 2 262, 40 euros, correspondant aux causes du commandement de payer, ainsi qu'aux loyers postérieurs et à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, outre la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes d'une ordonnance rendue le 1er juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé a : 

- déclaré Mme [Y] [H] recevable en son action, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2018 entre Mme [Y] [H] et Mme [D] [U] n'étaient pas acquises, 

- débouté en conséquence Mme [Y] [H] de 1'ensemble de ses demandes, 

- débouté Mme [D] [U] de sa demande relative aux sommes trop-percues,

- condamné Mme [Y] [H] à payer à Mme [D] [U] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.





Par déclaration en date du 11 août 2022, Mme [D] [U] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle l'avait déboutée de sa demande relative aux sommes trop-perçues et avait condamné Mme [Y] [H] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.





Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [D] [U] demande à la cour de : 

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [Y] [H] de l'intégralité de ses demandes, 

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1 730, 50 euros au titre du trop-perçu sur les loyers, 

Statuant à nouveau, 

- condamner Mme [Y] [H] à lui verser une somme de 1 730, 50 euros, 

- condamner Mme [Y] [H] au paiement d'une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Au soutien de ses demandes, elle expose que les décomptes produits par Mme [Y] [H] sont faux puisqu'en effet, elle a effectué en paiement des loyers des virements permanents qui n'apparaissent pas. 

Elle ajoute que Mme [Y] [H] réclame le paiement du dépôt de garantie alors qu'il lui a été réglé à la signature du bail. 

Elle précise également que les dégâts des eaux invoqués par la bailleresse sont dus à un descellement des WC et qu'en application du décret du 26 août 1987, une telle réparation n'est pas à la charge du locataire. 

De plus, elle soutient que pendant plusieurs mois, Mme [Y] [H] lui a fait payer l'intégralité du loyer alors qu'elle percevait une allocation de la caisse d'allocations familiales pour ce logement et qu'elle a en conséquence trop perçu une somme de 1 730, 50 euros. Elle ajoute que jusqu'au mois d'avril 2019, elle a payé l'intégralité des loyers. 

Enfin, elle fait valoir qu'aucune régularisation de charges ni budget provisionnel ne lui ont jamais été communiqués, de sorte qu'elle est en droit de réclamer la restitution des provisions versées. 





Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [Y] [H] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 1er juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu'il :

* a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2018 n'étaient pas réunies,

* l'a déboutée en conséquence de l'ensemble de ses demandes,

* l'a condamnée à payer à Mme [D] [U] une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Et statuant à nouveau, 

- débouter Mme [D] [U] de l'ensemble de ses demandes, 

- déclarer Mme [D] [U] irrecevable en sa demande de condamnation formée à son encontre tendant au paiement d'une somme de 1 730, 50 euros au titre du trop-perçu sur les loyers, pour défaut de droit d'agir, 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 novembre 2018, 

- ordonner la résiliation du bail conclu le 23 novembre 2018 à la date du 18 août 2022, 

- ordonner l'expulsion de Mme [D] [U], 

- condamner Mme [D] [U] à lui payer les sommes suivantes :

* 2 262, 40 euros au titre de l'arriéré locatif résultant du commandement de payer en date du 17 juin 2022, 

* les loyers postérieurs au commandement en date du 17 juin 2022 et ce jusqu'au 17 août 2022 inclus, 

* une indemnité mensuelle d'occupation de 535, 35 euros correspondant au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges stipulés dans le contrat de bail, et ce à compter du 18 août 2022 jusqu'à la libération effective des locaux, 

* 541, 50 euros au titre des réparations locatives réglées par le bailleur au lieu et place de la locataire,

- condamner Mme [D] [U] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Actah et associés en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Elle expose que c'est par une appréciation erronée des faits de l'espèce et une application inexacte des règles de droit que le juge des contentieux de la protection l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, puisque s'il relève que la locataire n'a jamais payé l'intégralité du loyer, il ne constate pas l'acquisition de la clause résolutoire et retient que la locataire n'a aucune dette locative. 

Elle ajoute que c'est à tort que le premier juge a considéré que la locataire avait justifié d'une assurance alors qu'elle n'a pas déféré dans le délai d'un mois. 

Elle relève également que le premier juge a considéré que le dégât des eaux était la conséquence d'un descellement des toilettes alors qu'il résulte d'un dégorgement et d'une reprise des joints, qui constituent des réparations locatives. 

S'agissant des demandes de Mme [D] [U], elle souligne que la locataire ne démontre pas que la caisse d'allocations familiales lui aurait versé directement des sommes au titre des loyers dus avant le mois d'avril 2019. Elle prétend également que les relevés de comptes tenus par le gestionnaire immobilier démontrent que les charges définitives lui ont été régulièrement communiquées. Elle en déduit que la locataire ne peut se prévaloir d'aucun manquement de sa part aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

En ce qui concerne ses propres demandes, elle précise que les loyers des mois de novembre et de décembre 2020 ainsi que de janvier 2021 n'ont pas été réglés et que c'est à bon droit qu'elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, auquel la locataire n'a pas déféré dans un délai de deux mois.

Elle ajoute que la locataire n'a pas déféré au commandement d'avoir à justifier d'une assurance locative dans le délai d'un mois à compter du 17 juin 2021, qu'elle n'a transmis qu'une seule attestation d'assurance relative à l'année 2021 et qu'elle n'a pas justifié être assurée pour les années 2018, 2019 et 2020.

Enfin, elle précise qu'il ressort des éléments versés aux débats que les dégâts des eaux ne sont pas la conséquence d'un descellement des toilettes mais sont consécutifs à un problème d'évacuation des déchets jetés, nécessitant un dégorgement et une reprise des joints, ce qui constitue des réparations locatives. 





MOTIFS DE LA DECISION 





Sur la recevabilité de l'appel



L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. 





Sur les demandes tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement de l'arriété locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation



En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Il ressort des pièces versées aux débats que le 17 juin 2021, un commandement d'avoir à justifier d'un contrat d'assurance locative a été délivré à Mme [D] [U], visant la clause résolutoire contenue au contrat de location, dans lequel il lui était demandé de justifier d'une assurance contre les riques locatifs dans le délai d'un mois. 



Mme [D] [U] verse aux débats une attestation d'assurance habitation datée du 4 octobre 2021, émanant de la société La Banque Postale Assurance Iard, de laquelle il ressort qu'en sa qualité de locataire de l'appartement situé [Adresse 3], elle était assurée du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021. 



Il est ainsi établi qu'elle était assurée pour les risques locatifs au moment de la délivrance du commandement.



Certes, il n'est pas démontré qu'elle a produit l'attestation dans le mois du commandement.



Toutefois, si l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de s'assurer et de justifier de son assurance chaque année, cet article ne prévoit la résiliation du bail que pour défaut d'assurance mais non pas pour défaut de justification de cette assurance. 



Cette disposition est d'ailleurs en conformité avec l'article 4 g) de la même loi qui précise qu'est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que la non souscription d'une assurance des risques locatifs.



Au surplus, il convient d'observer qu'aux termes du commandement délivré le 17 juin 2021, il est fait sommation à Mme [D] [U] de justifier de son assurance à la date du commandement et qu'il ne saurait être fait grief à la locataire de ne pas avoir produit ses attestations d'assurance pour les années précédentes. 



Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail fondée sur le défaut d'assurance. 



Le commandement délivré à la locataire le 17 juin 2021 vise également le non-paiement des loyers et charges exigibles et reproduit la clause résolutoire contenue au bail, en ce qu'elle prévoit le défaut de paiement d'un seul terme de loyers ou charges. N'est pas visé à ce commandement le non paiement d'une quelconque autre somme due à la bailleresse.



Aux termes de l'acte délivré à Mme [D] [U], il est fait commandement à cette dernière de régler la somme de 2 262, 40 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 juin 2021. Il ressort du décompte figurant à cet acte que la somme de 789, 35 euros est réclamée au titre de l'année 2019, la somme de 582, 82 euros au titre de l'année 2020 et la somme de 890, 23 euros au titre de l'année 2021.



Concernant les sommes dues par la locataire, il est constant qu'au titre des loyers et provisions pour charges, Mme [D] [U] était tenue au paiement d'une somme de 535, 35 euros pour l'année 2018, d'une somme de 6 424, 20 euros (535, 35 x 12) pour l'année 2019, d'une somme de 6 544, 92 euros (545, 41 x 12) pour l'année 2020 et d'une somme de 3 272, 46 euros (545, 41 x 6) pour la période allant du 1er janvier au 17 juin 2021, ce qui représente au total une somme de 16 776, 93 euros due au titre des loyers et charges pour la période visée au commandement. 



Le commandement délivré à la locataire le 17 juin 2021 ne visant que le non-paiement des loyers et charges exigibles, aucune autre somme ne saurait être réclamée à la locataire aux termes de cet acte.



Il résulte du 'relevé de loyers et charges 2019' joint au commandement qu'au titre de l'année 2018, la locataire a versé une somme de 535, 35 euros, et qu'au titre de l'année 2019, la caisse d'allocations familiales a versé une somme de 2 712, 38 euros, tandis que de son côté, la locataire a réglé une somme de 4 394, 20 euros. Au vu de ces éléments et à défaut de toute preuve de paiement supplémentaire de la part de la locataire, ont donc été versées au total une somme de 535, 35 euros au titre de l'année 2018 et une somme de 7 106, 58 euros au titre de l'année 2019. 



Au titre de l'année 2020 a été versée par la caisse d'allocations familiales une somme totale de 3 048 euros (254 x 12), au vu de l'attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales datée du 8 novembre 2021, versée aux débats par Mme [D] [U]. 



S'agissant des paiements effectués par Mme [D] [U], il ressort du 'relevé de loyers et charges 2020' joint au commandement de payer que celle-ci a réglé une somme de 2 914, 10 euros entre les mois de janvier et le mois d'octobre inclus, aucune somme ne restant due au titre de ces mois. Il convient d'ajouter à ce montant le virement d'un montant de 291, 41 euros que l'appelante justifie avoir effectué le 9 novembre 2020, en produisant le relevé du compte bancaire portant le numéro 14 546 03 L 030 ouvert à son nom auprès de la société La Banque Postale. 



Les règlements effectués en 2020 s'élèvent donc au total à la somme de 6 253, 51 euros. 



S'agissant de l'année 2021, il ressort de l'attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales datée du 8 novembre 2021 qu'entre le 1er janvier et le 17 juin 2021, a été réglée par celle-ci une somme de 1 524 euros (254 x 6). 



En ce qui concerne les paiements effectués par Mme [D] [U], s'il ressort du relevé de loyers et charges 2021 joint au commandement de payer que celle-ci a réglé une somme de 1 149, 64 euros, il convient d'ajouter à ce montant le virement d'un montant de 291, 41 euros que Mme [D] [U] justifie avoir effectué le 8 janvier 2021 ainsi que le virement d'un montant de 287, 41 euros qu'elle justifie avoir effectué le 8 juin 2021, en produisant le relevé de son compte bancaire. 



Les règlements effectués du 1er janvier au 17 juin 2021 s'élèvent donc à la somme totale de 3 252, 46 euros.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que sur la période allant du 1er janvier 2019 au 17 juin 2021, a été réglée au titre des loyers et charges une somme totale de 17 147, 90 euros, supérieure à la somme de 16 776, 93 euros due à ce titre, et qu'à la date du commandement, aucune somme n'était donc due par Mme [D] [U] en paiement des loyers et charges. 



Au surplus, concernant la demande en paiement au titre des réparations locatives formée par Mme [Y] [H] à hauteur de 541, 50 euros, si cette dernière verse aux débats une facture de ce montant, suite à un dégat des eaux intervenu le 16 juin 2020, il n'est pas établi au vu des deux seules photographies produites par l'intimée que les travaux figurant à cette facture correspondraient à des réparations incombant au locataire en application de l'article 1er du décret du 26 août 1987. 



L'origine du dégât des eaux n'étant pas précisément établie, aucune somme ne saurait être mise à la charge de la locataire à ce titre. 



Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a débouté Mme [Y] [H] de ses demandes tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion de Mme [D] [U] et à la condamnation de cette dernière au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. La décision déférée sera donc confirmée sur ces points.



Enfin, Mme [Y] [H] sollicite le paiement de l'arriéré locatif au jour du commandement ainsi que le paiement des loyers dus entre le 17 juin et le 17 août 2022. 



Toutefois, si dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il n'entre pas dans ses pouvoirs de statuer sur la demande en paiement de l'intimée, celui-ci ne pouvant qu'octroyer une provision. 



Dans ces conditions, il convient de réformer la décision déférée en ce qu'elle a débouté Mme [Y] [H] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [D] [U] au paiement de la somme de 2 262, 40 euros au titre de l'arriéré locatif résultant du commandement de payer du 17 juin 2022, outre les loyers dus entre cette date et le 17 août 2022, et statuant à nouveau, de dire qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur une telle demande.





Sur la demande en restitution du trop-perçu formée par Mme [D] [U]



En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



Toutefois, il n'entre pas dans ses pouvoirs de statuer sur la demande en restitution du trop-perçu formée par Mme [D] [U], celui-ci ne pouvant qu'octroyer une provision. 



Dans ces conditions, il convient de réformer la décision déférée en ce qu'elle a débouté Mme [D] [U] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [Y] [H] à lui verser la somme de 1 730, 50 euros au titre du trop-perçu sur les loyers et charges et statuant à nouveau, de dire qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur une telle demande.





Sur les frais irrépétibles et les dépens



Dans la mesure où c'est à juste titre qu'il n'a pas été fait droit aux demandes de Mme [Y] [H] tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion de l'appelante et à la condamnation de cette dernière au paiement de l'arriéré locatif résultant du commandement, au paiement des loyers et charges dus entre le 17 juin et le 17 août 2022 et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, il convient de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné l'intimée aux dépens, ainsi qu'au paiement à Mme [D] [U] d'une somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [D] [U] qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d'appel. 



Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, qui succombent en leurs demandes, les frais par elle engagés en marge des dépens dans le cadre de l'instance en appel.



Mme [D] [U] et Mme [Y] [H] seront donc déboutées de leur demande d'indemnité complémentaire formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



LA COUR



Reçoit Mme [D] [U] en son appel, 



Réforme la décision déférée en ce qu'elle a :

- débouté Mme [Y] [H] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [D] [U] au paiement de la somme de 2 262, 40 euros au titre de l'arriéré locatif résultant du commandement de payer du 17 juin 2022, outre les loyers dus entre cette date et le 17 août 2022, 

- débouté Mme [D] [U] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [Y] [H] au titre de sommes par elle trop-perçues, 



Statuant à nouveau de ces chefs, 



Dit qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur ces demandes, 



Confirme la décision déférée pour le surplus, 



Y ajoutant, 



Déboute Mme [D] [U] et Mme [Y] [H] de leur demande d'indemnité complémentaire formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [D] [U] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Actah & Associés, avocats, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le Greffier Le Président