Cour d'Appel · 1ère Chambre — 6 avril 2023

VS/MMC



























































 























COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- Me Julio ODETTI

- Me Emilie COUTANT





LE : 06 AVRIL 2023

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 06 AVRIL 2023



N° - Pages









N° RG 22/00582 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DOUQ



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 01 Avril 2022 



PARTIES EN CAUSE :



I - S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER MEUNIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social: 

2, place de la République

36000 CHATEAUROUX



Représentée par Me Julio ODETTI, avocat au barreau de CHATEAUROUX



timbre fiscal acquitté



APPELANTE suivant déclaration du 06/06/2022



II - M. [I] [U]

né le 28 Septembre 1978 à LA CHATRE

920 Route d'Olliet

74520 SAVIGNY



Représenté par Me Emilie COUTANT, avocat au barreau de CHATEAUROUX



timbre fiscal acquitté



INTIMÉ

























 

COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme CLEMENT Présidente de Chambre 

M. PERINETTI Conseiller

Mme CIABRINI Conseillère







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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT







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ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







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EXPOSE



M. [I] [U] a été propriétaire d'un bien immobilier donné à bail à Mme [W] [V] le 5 avril 2011, la gestion du contrat de bail ayant été confiée à la SARL Citya immobilier Meunier en qualité de mandataire du bailleur.



Dans le cadre d'un litige survenu entre le bailleur et la locataire, un arrêt rendu le 20 juin 2019 par la Cour d'appel de Bourges a annulé le congé donné par le premier à la seconde et condamné M. [U] à payer à Mme [V] des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.



Par requête reçue au greffe de la juridiction le 30 août 2021, M. [U] a attrait la SARL Citya immobilier Meunier devant le Tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de voir :

' Condamner la SARL Citya immobilier Meunier à lui payer la somme de 26.075 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de son manquement à ses obligations contractuelles,

' Condamner la SARL Citya immobilier Meunier à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



En réplique, la SARL Citya immobilier Meunier a demandé au Tribunal de :

' Débouter M. [U] de ses demandes,

' Le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

' A titre subsidiaire, ordonner un partage de responsabilité selon les proportions suivantes : 5 % pour elle et 95 % pour M. [U].



Par jugement contradictoire du 1er avril 2022, le Tribunal judiciaire de Châteauroux a : 

' Condamné la SARL Citya immobilier Meunier à payer à M. [U] la somme de 9.037,50 euros au titre de sa responsabilité contractuelle dans le cadre du mandat de gestion du bien donné à bail à [W] [V] le 5 avril 2011,

' Condamné la SARL Citya immobilier Meunier aux entiers dépens,

' Rejeté toutes autres demandes des parties,

' Rappelé que l'exécution provisoire était de droit.



Le Tribunal a notamment retenu qu'aucun lien de causalité direct entre la condamnation pécuniaire du bailleur dans le cadre de son litige avec sa locataire et la nullité du congé donné à celle-ci n'était établie, que les parties ne produisaient pas de contrat de mandat de gestion conclu entre elles dont l'existence n'était pas contestée mais dont les termes demeuraient inconnus, qu'un tel mandat de gestion imposait au mandataire d'alerter son mandant sur les conséquences de la mise ou du maintien en location d'un logement insalubre et, en cas de carence du mandataire [sic], de faire effectuer les travaux nécessaires pour que le logement soit en état, que sa responsabilité se trouvait ainsi engagée pour les préjudices subis par la locataire, qu'aucune des deux parties ne fournissait d'explication ou de justificatifs de nature à expliquer les retards importants pris dans la mise en 'uvre des travaux de réfection du bâtiment, et qu'elles devaient être considérées responsables à égalité dans le préjudice subi par la locataire.



La SARL Citya immobilier Meunier a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 6 juin 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, la SARL Citya immobilier Meunier demande à la Cour de :

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance. 

- Déclarer l'appel incident de M. [U] mal fondé. 



A titre principal, 

- Dire et juger que le préjudice de M. [U] trouve sa cause exclusive dans sa propre faute. 

- Dire et juger que cette faute exonère la SARL Citya immobilier Meunier de toute responsabilité. 

- Débouter M. [U] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

- Le condamner à payer à la SARL Citya Immobilier Meunier au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de : 

- 1.500 € au titre des frais de première instance 

- 1.500 € en cause d'appel. 

- Lui delaisser les entiers dépens de la présente instance. 



A titre subsidiaire, si la Cour retenait la responsabilité de la SARL Citya Immobilier Meunier, 

- Ordonner un partage de responsabilité entre Citya immobilier Meunier et M. [U] selon les proportions suivantes : 5 % pour Citya immobilier Meunier ; 95 % pour M. [U]. 



Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2023, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, M. [U] demande à la Cour de :



A titre principal, 

- Débouter la SARL Citya Immobilier Meunier de l'ensemble de ses demandes 

- Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Châteauroux du 1er avril 2022, en ce qu'il 

a : 

- Condamné la SARL Citya Immobilier Meunier à porter et payer à M. [U] la somme de 9037,50 € au titre de sa responsabilité contractuelle dans le cadre du mandat de gestion du bien donné à bail à Mme [W] [V] le 5 avril 2011 

- Rejeté toute autre demande des parties 



Statuant à nouveau, 

- Condamner la SARL Citya Immobilier Meunier à porter et payer à M. [U] la somme de 26.075 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de son manquement à ses obligations contractuelles 

- Condamner la SARL Citya Immobilier Meunier à porter et payer à M. [U] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

- Condamner la même aux entiers dépens 



A titre subsidiaire, 

- Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Châteauroux du 1er avril 2022 dans l'ensemble de ses dispositions 

- Condamner la SARL Citya Immobilier Meunier à porter et payer à M. [U] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

- Condamner la même aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2023.



MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt. Il en va de même de la demande de « donner acte », qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice.

Sur la demande indemnitaire principale présentée par M. [U] :

Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.

L'article 1992 du même code énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

L'article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

 L'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

 En l'espèce, il doit tout d'abord être constaté qu'aucune des parties en présence ne produit le contrat de mandat de gestion supposé lier M. [U] à la SARL Citya immobilier Meunier, étant néanmoins précisé qu'elles n'en contestent pas l'existence. Cette carence ne permet pas à la cour de déterminer le contenu et l'étendue de ce mandat. 

M. [U] estime que la rédaction par la SARL Citya immobilier Meunier du congé pour vendre daté du 3 octobre 2016 et délivré à Mme [V], locataire, était affectée de telles irrégularités que la nullité de ce congé en est résultée.

Cet argument correspond à l'analyse que la cour a fait de cet acte, dans son arrêt du 20 juin 2019. 

La SARL Citya immobilier Meunier ne conteste pas avoir rédigé ce courrier portant congé pour vendre, à la demande de M. [U].

Toutefois, M. [U] argue à tort de l'existence d'un lien de causalité entre le prononcé de la nullité du congé pour vendre rédigé par la SARL Citya immobilier Meunier et la liquidation de l'astreinte prononcée le 22 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux, astreinte qui avait été prononcée par le jugement du tribunal de grande instance de la même ville et confirmée par l'arrêt de la cour d'appel de Bourges du 20 juin 2019. 

Cette astreinte assortissait en effet l'obligation faite à M. [U] de procéder à la réalisation de divers travaux dans le logement donné à bail à Mme [V]. Le fait générateur de cette astreinte n'est donc pas la rédaction défaillante du congé pour vendre par la SARL Citya immobilier Meunier mais le refus de M. [U] d'exécuter la décision du tribunal puis de la cour quant à la réalisation des travaux litigieux. Le fait qu'une rédaction correcte du courrier portant congé pour vente n'aurait pas permis à Mme [V] de continuer de se prévaloir de la qualité de locataire ni, partant, d'exiger la réalisation des travaux n'a qu'un lien indirect avec le prononcé et la liquidation de cette astreinte, et par conséquent avec le préjudice financier dont M. [U] fait état à hauteur de 17.075 euros. 

Par surcroît, le comportement et la volonté de la SARL Citya immobilier Meunier ne pouvaient avoir aucun effet sur la constitution et la liquidation de l'astreinte, dès lors que la condamnation à l'exécution des travaux avait été prononcée à l'encontre de M. [U] et non de l'agence immobilière mandataire. Dès lors que M. [U] aurait pu unilatéralement empêcher, en exécutant la condamnation prononcée à son égard, que l'astreinte ne coure puis ne soit liquidée, il ne peut être considéré que la rédaction défaillante du congé pour vendre par la SARL Citya immobilier Meunier en constitue le fait générateur.

En revanche, cette défaillance dans la rédaction du congé pour vendre du 3 octobre 2016, dont la SARL Citya immobilier Meunier ne nie pas qu'elle lui ait incombé en sa qualité de mandataire ni qu'elle s'en soit acquittée, constitue une faute dans l'exécution du mandat de gestion immobilière que lui avait confié M. [U]. 

Par ailleurs, il n'est pas contestable que l'agent immobilier chargé d'une mission de gestion locative doive veiller, dès l'origine et tout au long du bail, au respect continu de l'obligation pesant sur le bailleur de délivrer un logement décent et avertir son mandant de la nécessité de tous travaux de mise en conformité avec les critères de décence posés par la législation relative aux baux d'habitation.

La SARL Citya immobilier Meunier ne conteste pas avoir réalisé l'état des lieux d'entrée lors de la prise à bail du logement par Mme [V] et avoir assumé la gestion du bien. Il peut sur ce point être relevé que le contrat de bail a été signé le 5 avril 2011 et que le courrier du service de protection juridique de Mme [V] signalant les désordres est daté du 11 août 2014. Le défaut de signalement d'un éventuel manquement aux critères de décence, reproché à faute à la SARL Citya immobilier Meunier par M. [U] en ses écritures, ne caractérise ainsi nullement une exécution fautive de ses obligations de mandataire. La SARL Citya immobilier Meunier justifie avoir ensuite alerté M. [U], par courriel en date du 9 juillet 2015, de la présence et de l'expansion des trous dans le mur, entre autres désordres, et de la nécessité d'y remédier. Elle a confirmé l'existence de ces désordres et retracé le déroulement des opérations d'expertise amiable par courrier daté du 21 septembre 2015, que M. [U] ne conteste pas avoir reçu.

Dès lors, il sera considéré que la SARL Citya immobilier Meunier s'est correctement acquittée des obligations de conseil et d'information dont elle était débitrice envers son mandant. M. [U] ne démontre pas qu'une obligation de faire réaliser les travaux elle-même en cas de carence du mandant ait pu peser sur la SARL Citya immobilier Meunier, une telle obligation excédant les devoirs normaux d'un mandataire gestionnaire. Le défaut de production aux débats du contrat de mandat ne permet pas à 

la juridiction de déterminer qu'une obligation de cette sorte soit entrée dans le champ contractuel entre les parties.

Il peut par surcroît être observé qu'une telle obligation « pour les préjudices subis par la locataire », telle que l'a retenue le premier juge et à la supposer établie légalement ou contractuellement, permettrait à ladite locataire d'engager la responsabilité de l'agence mandataire, mais nullement au mandant par ailleurs lui-même défaillant dans son obligation de délivrance d'un logement décent et qui n'avait pas jugé opportun d'attraire la SARL Citya immobilier Meunier en la cause dans le cadre de l'instance l'opposant à Mme [V] afin de lui permettre de faire éventuellement valoir ses observations.

Il peut, à titre surabondant, être rappelé que le congé pour vendre a été délivré à Mme [V] alors que celle-ci avait d'ores et déjà saisi le tribunal d'instance de Châteauroux du fait des désordres affectant le logement loué, et obtenu dès le 15 juillet 2016 l'organisation d'une expertise judiciaire. Cette procédure aurait donc permis à Mme [V], même dans l'éventualité d'un congé pour vendre régulier, de solliciter l'indemnisation de son préjudice de jouissance tel qu'il a été reconnu par la cour d'appel.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a considéré que M. [U] et la SARL Citya immobilier Meunier se trouvaient responsables à égalité du préjudice subi par la locataire et condamné la SARL Citya immobilier Meunier à rembourser à son mandant 50 % des sommes que celui-ci avait dû verser à Mme [V] (comprenant le montant de l'astreinte et celui des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance). M. [U] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 26.075 euros comprenant le montant de l'astreinte, celui des dommages et intérêts versés à Mme [V] en indemnisation de son préjudice de jouissance, celui des frais irrépétibles et frais d'avocat et celui des travaux réalisés. 

Il y a lieu par ailleurs de condamner la SARL Citya immobilier Meunier, en réparation du préjudice causé à M. [U] du fait de la rédaction défaillante du congé pour vendre, à verser à M. [U] la somme de 2.000 euros.

Sur l'article 700 et les dépens :

L'équité et la prise en considération de l'issue du litige commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [U], qui succombe en la majeure partie de ses prétentions, à verser à la SARL Citya immobilier Meunier la somme de 2.000 euros au titre des frais qu'elle aura exposés en première instance et en cause d'appel qui ne seraient pas compris dans les dépens.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [U], partie succombante, sera condamné à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel.

Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour, 

- Infirme le jugement rendu le 1er avril 2022 par le Tribunal judiciaire de Châteauroux en l'intégralité de ses dispositions ;





Et statuant de nouveau, 

- Condamne la SARL Citya immobilier Meunier à verser à M. [I] [U] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de sa mauvaise exécution de ses obligations contractuelles ;

- Déboute M. [I] [U] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

- Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

- Condamne M. [I] [U] à verser à la SARL Citya immobilier Meunier la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne M. [I] [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

L'arrêt a été signé par Mme CLEMENT, Président, et par Mme MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le Greffier Le Président





S. MAGIS O. CLEMENT