Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 6 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 06 AVRIL 2023



N° 2023/ 284













Rôle N° RG 22/02174 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3MN







S.C.I. PINHAS 26 L





C/



Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMO BILIER [Localité 5]

S.C.I. BALZAC





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ



Me Julien ANTON



Me Christiane CANOVAS-ALONSO







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 21 janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03596.





APPELANTE



S.C.I. PINHAS 26 L 

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 3]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant





INTIMES



Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier [Localité 5] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL D4 Immobilier, prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 4]



représenté par Me Julien ANTON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant



S.C.I. BALZAC

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 1]



représentée par Me Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Madame Myriam GINOUX, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 avril 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 avril 2023,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



La société civile immobilière (SCI) Pinhas 26 L est propriétaire d'un appartement situé au 2ème étage du bâtiment A constituant le lot n° 62 de l'ensemble immobilier dénommé [Localité 5] situé [Adresse 2] à [Localité 6] tandis que la SCI Balzac est propriétaire des lots n° 55, 94, 20 et 58 situés au-dessous au 1er étage.



Lors de travaux d'aménagement de son lot entrepris par la société Pinhas 26 L, le syndicat des copropriétaires [Localité 5] s'est plaint de désordres causés aux parties communes, à savoir le fait pour la société Pinhas 26 L d'avoir, sans aucune autorisation, percé la dalle du sol de son appartement pour créer un réseau d'évacuation des eaux usées et eaux vannes de l'appartement et le raccorder sur la colonne collective de la copropriété.



La société Balzac s'est plainte, quant à elle, d'infiltrations d'eaux et de l'effondrement du faux plafond de ses toilettes.



Par ordonnance en date du 4 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires [Localité 5] tendant à la mise en oeuvre d'une expertise judiciaire.



M. [L] a dressé une note de synthèse valant pré-conclusions le 13 juillet 2021. 



Considérant qu'il y a lieu de réaliser des travaux en urgence pour mettre fin aux désordres, le syndicat des copropriétaires [Localité 5] a assigné, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, la SCI Pinhas 26 L et la SCI Balzac aux fins notamment d'ordonner à la société Pinhas 26 L, sous astreinte, de remettre dans son état initial son lot n° 62 et de la condamner à lui verser une provision à valoir sur les travaux qu'il a d'ores et déjà effectués ainsi qu'une provision ad litem. A titre subsidiaire, elle sollicitait la condamnation de la société Pinhas 26 L à exécuter, sous astreinte, les travaux de plomberie préconisés par l'expert judiciaire dans son pré-rapport.



Par ordonnance en date du 21 janvier 2022, ce magistrat a:



- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société Pinhas 26 L à remettre dans son état initial le lot n° 62 dont elle est propriétaire en conformité avec l'état descriptif de division du 1er juillet 1969 et à supprimer les cuisines, salle de bains et WC qui ne sont pas d'origine ;

- condamné la société Pinhas 26 L à retirer son réseau d'évacuation d'eaux usées et d'eaux vannes provenant des cuisines, salle de bains et WC des quatre studios réalisés dans son appartement ainsi que le tuyau installé entre la dalle et le faux plafond de la société Balzac, et ce, dès la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du lendemain de la date de signification de l'ordonnance ;

- condamné la société Pinhas 26 L à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] une provision de 9 000 euros à valoir sur les travaux d'ores et déjà réalisés ou à faire pour la remise en état du réseau d'évacuation des eaux usées du 1er étage et la réparation de la chape de l'immeuble, partie commune ;

- condamné la société Pinhas 26 L à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] une provision ad litem de 15 000 euros ;

- condamné la société Pinhas 26 L à payer à la société Balzac une provision de 15 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ;

- condamné la société Pinhas 26 L à payer à la société Balzac la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Pinhas 26 L à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Pinhas 26 L aux dépens de la procédure et au paiement du coût des procès-verbaux de constats d'huissier des 13 août 2020, 15 juillet, 23 septembre et 23 novembre 2021.



Elle a estimé que :



- la société Pinhas 26 L, qui a entrepris des travaux dans son lot d'une surface de 100 m2 afin de le diviser en quatre studios, a réalisé entre son sol et le plafond de la société Balzac un nouveau réseau d'écoulement des eaux usées et des eaux vannes des studios en le raccordant sur la colonne collective de la copropriété, sans solliciter la moindre autorisation ;

- l'expert judiciaire indique, dans sa note de synthèse du 13 juillet 2021 valant pré-rapport, que les collecteurs installés par la société Pinhas 26 L ne sont pas étanches et sont à l'origine d'importantes fuites causées à l'étage sous-jacent où se trouvent les locaux de la société Balzac, à tel point qu'il préconise le relogement de ses bureaux ;

- la société Pinhas 26 L, qui n'a pas voulu participer aux opérations d'expertise, ce qui a contraint le juge chargé du contrôle des expertises à autoriser l'expert judiciaire à pénétrer dans son lot à l'aide d'un serrurier et d'un huissier, ne peut se prévaloir du caractère non contradictoire de ces opérations ;

- l'expert judiciaire a fixé les travaux de reprise provisoires à la somme de 23 931,60 euros TTC;

- le syndicat des copropriétaires, garant des parties communes, a d'ores et déjà réalisé des travaux et pris en charge un certain nombre d'investigations ;

- si le règlement de copropriété indique que la transformation d'appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite (article 11 page 38), la demande de remise en état de l'appartement de la société Pinhas 26 L dans son état initial relève de l'office du juge du fond ;

- le fait, en revanche, pour la société Pinhas 26 L d'avoir réalisé des travaux sur les parties communes en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser ;

- dès lors que l'obligation pour la société Pinhas 26 L de remédier aux désordres causés aux parties communes n'est pas sérieusement contestable, il y a lieu de faire droit à la demande de provision ad litem sollicitée par le syndicat des copropriétaires ;

- les travaux entrepris par la société Pinhas 26 L excèdent également à l'évidence les inconvénients normaux de voisinage en application de l'article 544 du code de procédure civile à l'origine d'un préjudice non sérieusement contestable causé à la société Balzac.



Suivant déclaration transmise au greffe le 14 février 2022, la société Pinhas 26 L a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté la demande tendant à la remise en état dans son état initial de l'appartement.



Par ordonnance sur incident en date du 6 octobre 2022, le président de la chambre 1-2 a rejeté la demande de radiation de l'affaire, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l'incident et dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance principale.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Pinhas 26 L demande à la cour de :



- réformer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société Pinhas 26 L à remettre dans son état initial le lot n° 62 dont elle est propriétaire en conformité avec l'état descriptif de division du 1er juillet 1969 et à supprimer les cuisines, salle de bains et WC qui ne sont pas d'origine ;

- débouter le syndicat des copropriétaires et la société Balzac de l'ensemble de leurs demandes ;

- les condamner in solidum à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner in solidum aux dépens avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, sur son offre de droit. 



Pour s'opposer à l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, elle expose :



- avoir procédé, en toute régularité, à l'aménagement de son logement, comme bon lui semble, en quatre cellules indépendantes, pour accueillir, sa famille ; qu'elle a toujours occupé les lieux à titre de résidence principale et qu'elle ne l'a jamais donné en location de quelque manière que ce soit et de quelque nature que ce soit ; qu'elle affirme donc ne pas avoir violé le règlement de copropriété qui interdit la transformation d'un appartement en chambre meublée destinée à être louée à des personnes distinctes ;

- n'avoir commis aucun manquement à l'origine des désordres dénoncés ;

- que le premier juge s'est contenté d'un pré-rapport dressé par l'expert en l'absence de tout contradictoire ; que cette note ne révèle qu'une problèmatique de canalisations fuyardes, et en particulier un collecteur non étanche à l'origine de fuites à l'étage sous-jacent, ayant donné lieu à des déclarations de sinistres voire à des travaux et indemnisations à propos desquels les intimés sont taisants ;

- les désordres dénoncés ont cessé dès lors que ses sanitaires ont été condamnés et que le réseau d'évacuation d'eaux usées et eaux vannes provenant de son logement a été déposé ; qu'elle indique en revanche que la dépose du tuyau installé entre la dalle et le faux plafond de la société Balzac ne peut être effectuée dès lors qu'il s'agit d'un tuyau de descente des eaux usées et vannes qui dessert les parties communes de la copropriété ;

- les demandes financières se heurtent donc à des contestations sérieuses compte tenu de ce qui précède et en l'absence de preuve du moindre préjudice subi.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 9 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Localité 5] demande à la cour de :



- débouter l'appelante de ses demandes ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

- condamner la société Pinhas 26 L à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens avec distraction au profit de Me Julien Anton, avocat, sur son affirmation de droit. 



Il expose que :



- la réunion d'expertise du 6 janvier 2021 a révélé que la société Pinhas 26 L a transformé son appartement de type 3 en quatre studios distincts destinés à la location en meublés, type AIRBNB, comportant chacun une cuisine, un WC, une salle de bains et un boîtier à code renfermant la clé du logement apposé sur la porte palière y donnant accès, et ce, sans aucune autorisation et en violation de l'article 11 (page 38) du règlement de copropriété ; 

- la destination du lot a été mofidiée mais également sa consistance dès lors que les nouveaux réseaux d'eaux privatifs ont été raccordés au réseau collectif de la copropriété ; qu'il expose que la dalle du sol, à savoir le gros oeuvre de l'immeuble, a été percé pour permettre le passage du nouveau réseau d'écoulement des eaux usées et eaux vannes de l'appartement de la société Pinhas 26 L ; que ces travaux, qui portent atteinte aux parties communes, ont été réalisés en violation des articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;

- les travaux ont été réalisés en méconnaissance des règles de l'art, le collecteur n'étant pas étanche, à l'origine d'infiltrations causées aux parties communes et privatives de la société Balzac ;

- ces violations caractérisent un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser ;

- l'expert judiciaire a constaté, le 10 mai 2022, que les travaux ordonnés par le premier juge n'avaient pas été réalisés à l'origine d'une aggravation des désordres dans les parties communes et privatives ; qu'il souligne que l'expert n'a jamais indiqué que les travaux ordonnés par le premier juge n'étaient pas réalisables ; qu'il relève que le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte à hauteur de 40 000 euros ;

- il a d'ores et déjà procédé, à ses frais, à des investigations et travaux, sachant que d'autres investigations techniques seront nécessaires pour déterminer l'origine des dernières infiltrations apparues à d'autres endroits ; il relève que son assureur a refusé sa garantie au motif qu'il s'agissait d'un litige avec un copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété ; qu'en tout état de cause, il souligne que, dès lors que les désordres causés aux parties communes ont pour origine les parties privatives de la société Pinhas 26 L, c'est sa responsabilité civile qui se trouve engagée ; qu'il rappelle ne pas avoir eu d'autres choix que de réaliser des travaux compte tenu de son obligation de veiller à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes et de réaliser de sa propre initiative, en cas d'urgence, à l'exécution des travaux nécessaires à la souvegarde de l'immeuble ;

- il a fait l'avance des frais d'expertise, et ce, alors que la responsabilité de l'appelante ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Balzac demande à la cour de :



- débouter l'appelante de ses demandes ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

- condamner la société Pinhas 26 L à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens. 



Elle expose :



- avoir procédé à une déclaration de sinistre le 13 février 2020, mandaté un huissier de justice le 18 février 2020 et fait appel à un plombier le 24 février 2020, lequel a relevé que le réseau d'écoulement récupérant les eaux usées et eaux vannes de l'appartement de la société Pinhas 26 L a été passé dans le faux plafond de ses locaux et a été raccordé sur la colonne collective, sans aucune autorisation, et ce, alors même que la canalisation présente un défaut d'étanchéité à l'origine de désordres causés dans ses parties privatives ;

- que la note de synthèse valant pré-conclusions dressée le 13 juillet 2021 par l'expert judiciaire est opposable à la société Pinhas 26 L, qui a refusé de participer aux opérations d'expertise, ce qui a contraint le juge chargé du contrôle des expertises à autoriser l'expert à pénétrer dans l'appartement de la société Pinhas 26 L avec un serrurier, un huissier et les forces de l'ordre ;

- que les investigations ont révélé que l'appelante a transformé son appartement en quatre studios distincts, chacun munis d'un système de fermeture avec digicode, afin de les mettre en location conformément à l'objet de la société Pinhas 26 L ;

- que les travaux, qui ont été réalisés sans aucune autorisation et en méconnaissance des règles de l'art, sont à l'origine de désordres qui persistent et s'aggravent ;

- qu'elle ne peut pas procéder à la remise en état de ses locaux tant que la société Pinhas 26 L ne procédera pas aux travaux lui incombant ;

- qu'il convient de mettre fin au trouble manifestement illicite causé en confirmant l'ordonnance entreprise concernant les mesures qui ont été ordonnées, sans que la preuve ne soit rapportée d'une impossibilité de les réaliser ;

- que son préjudice ne cesse de s'aggraver dès lors qu'elle ne peut plus jouir de ses locaux et que sa locataire, la société Alptis, a quité les lieux en raison de leur insalubrité ; qu'elle se prévaut non seulement d'un préjudice matériel, comprenant la perte de loyers commerciaux, mais également d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral ; qu'elle affirme ne pas avoir reçu d'indemnisation de la part de son assureur. 



La clôture de l'instruction est intervenue le 14 février 2023.



MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. 



En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés par les parties, peu important que ceux-ci figurent dans le dispositif de leurs conclusions. 



Sur le trouble manifestement illicite



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 



Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser.



L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.



La violation de la loi du 10 juillet 1965 est notamment susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d'un tel trouble. 



Les dispositions de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui rappellent que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, sont complétées par celles de l'article 9 de la même loi, selon lesquelles chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot mais qu'il n'en use et jouit librement qu'à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble, et par celles de l'article 8 de la même loi, selon lesquelles un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.



C'est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance, outre le fait que la destination de l'immeuble ainsi que le droit concurrent des autres copropriétaires peuvent justifier des restrictions apportées aux droits des copropriétaires.



De plus, aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.



Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif. A défaut, le syndicat des coproprétaires a le droit d'exiger la cessation de l'atteinte ainsi portée aux parties communes de l'immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte. 



S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble. 



Enfin, il est de principe que "nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage". Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint des règles. Cette appréciation s'exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps et de lieu. L'anormalité du trouble de voisinage qui s'apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s'en prévaut.



En l'espèce, il résulte de la note de synthèse valant pré-conclusions, en date du 13 juillet 2021, que M. [L], expert judiciaire, a constaté, en pénétrant dans l'appartement de la société Pinhas 26 L, la présence d'une porte d'accès donnant sur un couloir desservant quatre logements meublés munis, chacun, d'une porte palière avec un boitier à code renfermant les clés du logement concerné, ainsi qu'un coin cuisine et une salle de bains. 



La société Pinhas 26 L ne peut valablement se prévaloir du caractère non contradictoire des constatations faites par l'expert judiciaire dès lors que ce dernier a, devant son refus manifeste de participer aux opérations d'expertise, obtenu du juge chargé du contrôle des expertises, par ordonnance en date du 4 septembre 2020, l'autorisation de pénétrer avec les parties et leurs conseils dans les lieux par tout moyen, y compris avec l'assistance d'un serrurier, d'un huissier de justice et de la force publique, après en avoir informé la société Pinhas 26 L huit jours à l'avance par tout moyen. 



Si les intimés affirment que les constatations faites par l'expert judiciaire révèlent que les quatre appartements meublés étaient destinés à de la location, et ce, en méconnaissance de l'article 11 a) du règlement de copropriété (en page 38) qui stipule que la transformation d'appartements en chambre meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite, il convient de relever qu'aucun appel incident n'a été formé à l'encontre du chef de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à condamner la société Pinhas 26 L à remettre dans son état initial son lot n° 62. 



Il reste que l'article 11 du règlement de copropriété énonce, à titre liminaire, (en page 37) que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir, comme bon lui semblera, des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires pour ne rien qui puisse compromettre la solidité de l'ensemble immobilier, soit porter atteinte à sa destination. Dans le paragraphe m) (en page 42), il est stipulé que chacun des copropriétaires pourra modifier les dispositions intérieures de son appartement (...). En aucun cas, les travaux qui seront à exécuter, ne devront être susceptibles de nuire à la solidité de l'ensemble immobilier ; le propriétaire qui les fera exécuter, devra prendre toutes mesures nécessaires à cet effet, il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient et de tous dommages qu'il pourrait causer aux choses communes et aux autres copropriétaires. 



Constituent des parties privatives, en application de l'article 3 du même règlement (page 18), tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, et notamment les canalisations intérieures, les revêtements, tels les dalles, les plafonds et les parquets, à l'exception des gros oeuvres, ainsi que les cloisons intérieures. Constituent des parties communes (en page 19), les gros-oeuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol, ainsi que les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux ménagères et usées et tout à l'égoût, les conduits, prises d'air, canalisations et colonnes montantes et descendantes d'eaux. 



Les pièces de la procédure démontrent que la réalisation des quatre logements distincts dans l'appartement de la société Pinhas 26 L situé au 2ème étage a nécessité l'installation d'un réseau d'évacuation des eaux usées et vannes desservant les toilettes, douches, laves mains et éviers de chacun des logements. Une partie de cette installation est visible du plafond des WC de l'appartement de la société Balza situé au 1er étage après que ce dernier s'est écroulé suite à un dégât des eaux survenu le 12 février 2020. 



C'est ainsi que l'huissier de justice, qui été mandaté par la société Balzac le 18 février 2020, constate que le plafond visible des WC est entièrement effondré, que ses rails de suspension présentent un arrachement et des déformations, que les câbles électriques et gaines sont affaisés et que cet ensemble est souillé par des morceaux de plâtres, particules et laines de verre entièrement imbibés d'eau. Il relève, à hauteur du rail d'un ancien faux-plafond, une canalisation de descente d'eaux usées, voire d'eaux vannes, de diamètre de 10 centimètres, provenant d'un percement dans la dalle du 2ème étage avec un coude et qui se raccorde à un réseau avec un Y. Il note que l'installation, qui goutte, semble récente voire neuve, de même que la chape et le racord de celle-ci se trouvant au droit du réseau. La société Balzac indique à l'huissier de justice que les travaux en cause sont des travaux de création [d'une] colonne raccordée au réseau principal.



La société LBF Plomberie, après être intervenue le 24 février 2020, constate qu'un réseau découlement récupérant les eaux usées et eaux vannes de l'appartement situé au-dessus a été passé dans le faux plafond des locaux de la SCI BALZAC sans son accord et a été raccordé sur la colonne collective sans l'accord de la copropriété. Elle relève que la canalisation précitée présente un défaut d'étanchéité qui a provoqué l'effondrement du faux plafond au niveau des WC équipant les locaux de la SCI Balzac. 



C'est alors que le syndicat des copropriétaires va, par courrier en date du 23 mars 2020, faire grief à la société Pinhas 26 L d'avoir engagé des travaux en parties communes [en procédant à un] percement de la dalle afin de créer une tuyauterie à raccorder sur la conduite existante avant de la mettre en demeure de remettre en état l'intégralité des modifications apportées aux parties communes sans autorisation préalable de l'Assemblée générale et de mettre hors d'eau le local sinistré.



L'expert judiciaire indique, dans sa note de synthèse, que la mise en colorant des WC, douche, lavabo et évier du logement n° 1 génère des infiltrations d'eaux usées et vannes en passant par le plafond du cabinet d'aisance sous-jacent de l'appartement de la société Balzac situé au 1er étage. Il explique ces infiltrations par l'absence d'étanchéité des collecteurs du logement n°1 qui est relié au logement n° 2. 



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le réseau d'évacuation des eaux usées et vannes installé par la société Pinhas 26 L est à l'origine de désordres affectant tant les parties privatives de la société Balzac que les parties communes. 



Concernant les parties privatives de l'appartement de la société Balzac, comprenant un bureau, une entrée et un WC, l'expert indique que les eaux provenant du logement de la société Pinhas 26 L ont détruit le faux-plafond des WC et entraîné d'importantes infiltrations sur les sols, murs et plafonds en plusieurs endroits. Ces infiltrations sont telles que l'expert estime que les locaux de la société Balzac ne sont plus conformes à leur destination, la solidité des lieux étant atteinte, et en particulier les sols, plinthes, cloisons et dalles des plafonds. Il considère également que leur occupation est impossible en l'état des sols souillés par des eaux usées. 



Compte tenu de la gravité du trouble causé à la société Balzac, qui ne peut plus jouir de son bien, les travaux entrepris par la société Pinhas 26 L excèdent, à l'évidence, les inconvénients normaux de voisinage caractéristique d'un trouble manifestement illicite à l'égard de la société Balzac.



Concernant les parties communes de la copropriété, l'installation des collecteurs dans le faux-plafond de l'appartement du-dessous a nécessairement conduit la société Pinhas 26 L à percer l'ancienne dalle de son bien avant d'en couler une autre. Ce faisant, elle a impacté les gros oeuvres des planchers et plafonds situés entre le 1er et le 2ème étage dont la solidité est atteinte. De plus, le réseau installé par la société Pinhas 26 L, destiné à recevoir les eaux usées et vannes provenant de quatre logements distincts, avait vocation à être raccordé au réseau principal de la copropriété. 



S'agissant de travaux réalisés sans autorisation de l'assemblée générale, alors même qu'ils affectent les parties communes de l'immeuble, la preuve d'un trouble manifestement illicite à l'égard du syndicat des copropriétaires est également rapportée.



En l'état d'un trouble manifestement illicite résultant du réseau d'évacuation installé par la société Pinhas 26 L, il appartient au juge des référés de déterminer souverainement toutes les mesures propres à y mettre fin, et ce, sans être forcément tenu par les seules mesures proposées par les parties. 



Le premier juge a ordonné à la société Pinhas 26 L de retirer son réseau d'évacuation d'eaux usées et vannes provenant des cuisines, salles de bains et WC des quatre studios réalisés dans son appartement et le tuyau installé entre la dalle et le faux plafond de la société Balzac.



Bien que les éléments de la procédure portent principalement sur la partie du réseau d'évacuation visible depuis le plafond des WC de la société Balzac, lequel dessert les logements n° 1 et 2 de la société Pinhas 26 L, il est acquis que les travaux de modification entrepris par cette dernière ont nécessité l'installation d'un réseau afin d'évacuer les eaux usées et vannes provenant des éléments (WC, douche, lavabo et évier) de chacun des quatre logements. Or, alors même que la société Pinhas 26 L ne verse aux débats aucun élément permettant d'attester de la réalisation de travaux par un professionnel conformément aux règles de l'art, allant même jusqu'à refuser d'indiquer à l'expert où se trouvait l'ensemble du réseau, ce qui a obligé ce dernier à faire appel à la société Flomatech pour casser les carreaux au sol jusqu'à trouver les collecteurs, M. [L] relève, dans sa note de synthèse, que de nouvelles infiltrations affectant l'étage sus-jacent provenant du logement n° 4 ont été constatées au cours de ses opérations. 



Il s'ensuit que le réseau d'évacuation étant, dans son ensemble, à l'origine d'infiltrations affectant tant les parties communes que les parties privatives, c'est à bon droit que le premier juge a condamné la société Pinhas 26 L à retirer son réseau d'évacuation d'eaux usées et vannes provenant des cuisines, salles de bains et WC des quatre studios réalisés dans son appartement. 



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.



Si la société Pingas 26 L affirme avoir déposé son réseau d'évacuation, excepté le collecteur installé entre la dalle et le faux-plafond de la société Balzac, il convient de relever que l'expert indique, dans une note du 10 mai 2022, après un accédit du 22 mars 2022, que la nouvelle mise en eau a révélé que le réseau de plomberie des appartements de la société Pinhas 26 L était encore défaillant, à l'origine d'une aggravation des désordres, tant dans les parties privatives de la société Balzac que dans les parties communes, comme affectant le plafond de l'entrée du bâtiment. 



Concernant la dépose du tuyau, ce dernier est décrit, dans le procès-verbal de constat du 18 février 2020, comme une canalisation neuve ou quasi neuve de diamètre de 10 centimètres qui est visible depuis le faux-plafond de la société Balzac. Cet aspect neuf résulte également des différentes photographies annexées au constat d'huissier du 18 février 2020 et au compte-rendu de recherche de fuite du 24 février 2020.



Il en résulte donc que, même à supposer que ce tuyau corresponde à la descente collective des eaux usées et vannes de la copropriété, sur laquelle auraient été raccordés les collecteurs desservant les logements de la société Pinhas 26 L, ce tuyau a été changé. C'est d'ailleurs l'existence même de ce tuyau, à l'origine des infiltrations dans l'appartement de la société Balzac, qui a permis de révéler l'ampleur des travaux réalisés sans aucune autorisation.



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Pinhas 26 L à retirer le tuyau installé entre la dalle et le faux plafond de la société Balzac. 



Il reste qu'afin d'éviter, comme le craint la société Pinhas 26 L, de porter atteinte à la descente collective des eaux usées et vannes de la copropriété, il convient d'y ajouter en la condamnant, selon les mêmes modalités relatives à l'astreinte, à remettre le tuyau évacuant installé entre la dalle et le faux plafond de la société Balzac dans un état similaire à son état antérieur avant sa modification, en termes notamment de diamètre, positionnement et de raccords. 





Sur les demandes de provisions



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.



En l'espèce, il résulte de ce qui précède que les travaux entrepris par la société Pinhas 26 L sont à l'origine de désordres affectant les parties communes de l'immeuble, et en particulier les gros oeuvres du plafond et plancher ainsi que les réseaux des eaux usées et vannes situés entre les 1er et 2ème étage de l'immeuble dont la solidité et le bon fonctionnement sont atteints, mais également les parties privatives de la société Balzac dont l'importance des infiltrations l'empêchent de jouir de son local.



La demande de réparation formée à l'encontre de la société Pinhas 26 L, tant par société Balzac au titre des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage que par le syndicat des copropriété au titre de travaux réalisés sans aucune autorisation en violation du règlement de copropriété, ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse, sans qu'elle ne puisse valablement se prévaloir de la prise en charge du sinistre par les assureurs de la société Balzac et de la copropriété.



Or, les frais d'expertise étant évalués par l'expert à la somme de 11 249,35 euros toutes taxes comprises, auquels doivent s'ajouter les investigations techniques d'ores et déjà réalisées par la société Flomatech d'un montant de 1 920 euros toutes taxes comprises, ainsi que le coût résultant des interventions de Me [G], huissier de justice, et la société Maxiprotection, serrurier, qui ont été requis par l'expert judiciaire pour pénétrer dans l'appartement de la société Pinhas 26 L, et les investigations à venir compte tenu des nouvelles infiltrations qui sont apparues provenant du quatrième logement, le montant non sérieusement contestable de la provision ad litem à allouer au syndicat des copropriétaires a justement été évalué par le premier juge à la somme de 15 000 euros. 



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.



Par ailleurs, la reprise des désordres provenant des logements n° 1 et 2 de la société Pinhas 26 L est évalué par l'expert à la somme de 22 011,60 euros toutes taxes comprises. Il se fonde pour cela sur un devis dressé par la société Flomatech. Des travaux sont préconisés au niveau du plancher de l'appartement de la société Pinhas L 26 comprenant le dévoiement du réseau d'évacuation pour le ramener dans la gaine technique, la reprise des plâtres et de la chappe pour un montant de plus de 7 000 euros toutes taxes comprises. D'autres travaux sont préconisés au niveau du plafond de l'appartement de la société Balzac comprenant la reprise du faux-plafond et des plâtres des WC pour un coût de près de 2 750 euros toutes taxes comprises. Dès lors qu'il ne s'agit là que de travaux de reprise portant sur les gros oeuvres et que le syndicat des copropriétaires est tenu de réaliser, en cas d'urgence, tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, c'est à bon droit que le premier juge a évalué le préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires à un montant non sérieusement contestable de 9 000 euros. 



L'ordonnance entreprise sera également confirmée de ce chef. 



Enfin, la société Balzac justifie, qu'au moment du sinistre, elle louait une partie de ses locaux à la société Alptis Assurances, suivant contrat de bail commercial à effet au 14 avril 2014, moyennant un loyer trimestriel initial de 6 177,50 euros, hors taxes et charges, et de 8 137,47 euros, avec taxes et hors charges, à compter du 2ème trimestre 2020.



L'expert indique que, lors de ses constatations, en janvier 2021, les locaux de la société Balzac ne pouvaient plus être occupés comme n'étant pas conformes à leur destination, de sorte que la perte financière de cette dernière ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



La somme de 15 000 euros allouée par le premier juge à la société Balzac à titre de provision à valoir sur le préjudice subi correspondant à moins de deux trimestres de loyers, augmentés des taxes et hors charges, il s'agit d'un montant non sérieusement contestable.



L'ordonnance entreprise sera également confirmée de ce chef. 



Sur le coût des constats d'huissier non compris dans les dépens



Outre le fait que la demande de voir condamner la société Pinhas 26 L n'est pas formée à titre provisionnel, les intimés n'apportent aucune précision sur le montant sollicité en remboursement des procès-verbaux de constats d'huissier des 13 août 2020 15 juillet, 23 septembre et 23 novembre 2021.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La société Pinhas 26 L, succombant, il y a lieu de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance et à verser à la société Balzac et au syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.



Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Julien Anton, avocat, sur son affirmation de droit.



En outre, l'équité commande de la condamner à verser à la société Balzac et au syndicat des copropriétaires [Localité 5], chacun, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.



En revanche, en tant que partie perdante, la société Pinhas 26 L sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel ;



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu'elle condamné la SCI Pinhas 26 L au paiement du coût des procès-verbaux des constats d'huissier des 13 août 2020, 15 juillet, 31 septembre et 23 novembre 2021 ;



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Condamne, selon les mêmes modalités relatives à l'astreinte, la SCI Pinhas 26 L à remettre le tuyau évacuant installé entre la dalle et le faux plafond de la société Balzac dans un état similaire à son état antérieur, avant sa modification, en termes notamment de diamètre, positionnement et de raccords ;



Déboute la SCI Balzac et le syndicat des copropriétaires [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, de leurs demandes tendant à voir condamner la SCI Pinhas 26 L au paiement du coût des procès-verbaux des constats d'huissier des 13 août 2020, 15 juillet, 31 septembre et 23 novembre 2021 ;



Condamne la SCI Pinhas 26 L à verser à la SCI Balzac la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Condamne la SCI Pinhas 26 L à verser au syndicat des copropriétaires [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros sur le même fondement ;



Déboute la SCI Pinhas 26 L de sa demande formulée sur le même fondement ;



Condamne la SCI Pinhas 26 L aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Julien Anton, avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La greffière Le président