Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 5 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 05 AVRIL 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15283 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIAY



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY-COURCOURONNES - RG n° 21/01840





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par Maître [L] [M], administrateur judiciaire provisoire, nommée à cette fonction par le Tribunal judiciaire d'EVRY COURCOURONNES

C/O Maître [L] [M]

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE







INTIMEE 



Société CELIK IMMOBILIER

SAS immatriculée au RCS d'EVRY sous le numéro 791 322 274

[Adresse 1]

[Localité 3]

Signification à étude



DEFAILLANTE







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La société par actions simplifiée Celik Immobilier est propriétaire des lots 135 et 156 dépendant de la copropriété dénommée [Adresse 5] à [Localité 4].



Mme [L] [M] a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire provisoire de la copropriété par ordonnance du président du tribunal de grande instance d'Evry.



Par assignation en date du 19 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5], représenté par Mme [L] [M], administrateur provisoire, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes aux fins de voir le tribunal :

- condamner la société Celik Immobilier à lui payer les sommes de :


10.641,26 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2021, appel fonds travaux ALUR inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

3.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,

300 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 22 juillet 2020, date de la mise en demeure,

- rejeter toute demande de délais, si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'a défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,

- rappeler l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

- condamner la société Celik immobilier en tous les dépens et autoriser la Selarl Ad litem juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par jugement réputé contradictoire du 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] aux dépens.



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 août 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 11 janvier 2023.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 11 octobre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par Mme [L] [M], appelant, invite la cour à :

- le recevoir en son action et l'en déclarer fondé,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes en date du 1er juillet 2021 en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et l'a condamné aux dépens de l'instance,

et statuant de nouveau, 

- condamner la société Celik immobilier à lui payer les sommes de :


15.040,90 € selon arrêté de compte du 1er octobre 2021, appel 4ème trimestre 2021 et fonds travaux ALUR 4T21, inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

3.000 € à titre de dommages intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,

300 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- dire que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 22 juillet 2020, date de la mise en demeure,

- rejeter toute demande de délais,

- si par impossible des délais étaient accordés, dire qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,

en tout état de cause,

- condamner la société Celik immobilier à la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner la société Celik immobilier en tous les dépens de première instance et d'appel et autoriser la Selarl Ad litem juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] délivrée à la société Celik immobilier le 28 octobre 2021, par remise de l'acte en l'étude de l'huissier ;





SUR CE, 



La société Celik immobilier n'a pas constitué avocat, l'arrêt sera rendu par défaut ;



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



En appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés ;

 



Sur le paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; 



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il produit l'ensemble des pièces justifiant de sa créance ;



Il verse aux débats :

- la matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire des lots de l'intimée

- les extraits de compte du 1er janvier 2018 au 11 octobre 2021 et du 1er trimestre 2015 au 31 décembre 2018

- les appels de fonds du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2021

- les régularisations de charges de 2017 à 2020

- l'ordonnance de prolongation de la mission de Maître [L] [M] du 26 octobre 2021

- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 28 novembre 2017 et 28 novembre 2018 portant approbation des comptes 2016 et 2017 et vote des budgets prévisionnels 2018 et 2019

- les procès-verbaux de l'administrateur judiciaire portant approbation des dépenses 2018 et 2019 et du budget prévisionnel 2019, approbation du budget prévisionnel 2021, approbation des dépenses 2020 et du budget prévisionnel 2022

- le procès-verbal de l'administrateur judiciaire portant régularisation des comptes 2015 à 2019 et des écritures correspondant à des dépenses non justifiées

- le jugement du tribunal d'instance de Juvisy Sur Orge du 16 juillet 2018 ayant condamné la société Celik Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.670,33 € au titre des charges impayées arrêtées au 31 janvier 2018, provision appel travaux et charges gaz facturées au 31 janvier 2018 incluses 

- le décompte des sommes dues du 8 avril 2018 au 1er octobre 2021 inclus portant mention d'un solde débiteur de 15.040,90 € ;



Il résulte bien de ces pièces que la société Celik Immobilier est redevable d'une somme de 15.040,90 € selon arrêté de compte du 1er octobre 2021, appel 4ème trimestre 2021 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus ;



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées ;



La société Celik Immobilier doit être condamnée à lui payer la somme de 15.040,90 € selon arrêté de compte du 1er octobre 2021, appel 4ème trimestre 2021 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2020, sur la somme de 14.856,78 € et du présent arrêt pour le surplus ;







Sur les frais nécessaires de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 300 € au titre des frais d'hypothèque légale ;



Cette somme est justifiée par la facture produite aux débats du 29 mai 2018 ;



En application de l'article 10-1 précité, entrent bien dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de prise d'hypothèque ;



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef ;



En conséquence, la société Celik Immobilier doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;





Sur la demande de dommages-intérêts 



L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; 



Depuis plusieurs années la société Celik Immobilier s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;



Sa mauvaise foi est démontrée en ce que condamnée une première fois à régler son arriéré de charges, elle a continué à ne pas régler ses charges étant observé qu'aucun versement n'est inscrit au crédit de son compte du 8 avril 2018 au 1er octobre 2021 inclus ;



Les manquements systématiques et répétés de la société Celik Immobilier à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts :



La société Celik Immobilier est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;





Sur la capitalisation des intérêts



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce, elle a été demandée par le syndicat dès son assignation du 19 mars 2021 ;



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande ;



La capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil doit être ordonnée ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société Celik Immobilier, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la société Celik Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] à [Localité 4], la somme de 15.040,90 € selon arrêté de compte du 1er octobre 2021, appel 4ème trimestre 2021 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2020, sur la somme de 14.856,78 € et du présent arrêt pour le surplus ;



Condamne la société Celik Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 300 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;



Condamne la société Celik Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ; 



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 19 mars 2021, date de l'assignation dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;



Condamne la société Celik Immobilier aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] situé [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 1.800 € par application de l'article 700 du même code.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT