Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 5 avril 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 05 AVRIL 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17211 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCW5Y



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Octobre 2020 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 19/11132





APPELANTS 



M. [K] [C]

Né le 14 avril 1960 à [Localité 5] (Sri Lanka)

De nationalité française 

Demeurant [Adresse 1]



Mme [D] [F] épouse [C]

Née le 2 janvier 1964 à [Localité 5] (Sri Lanka)

De nationalité française 

Demeurant [Adresse 1]



Représentés par Me Mounir BOURHABA, avocat au barreau de PARIS, toque C 2580



INTIMEE 



Société LA TERRASSE DE BOISSIERE 

Société civile, immatriculée au rcs de Paris sous le numéro 352 892 814, prise en la personne de son gérant en exercice, M. [T] [E], domicilié en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 2]

[Localité 3]





Représentée par Me Alexandra JAULIN, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, toque PC 136





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Douglas BERTHE, Conseiller, chargé d'instruire l'affaire



M. Douglas BERTHE a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie RECOULES, Présidente

Mme Marie GIROUSSE, Conseillère

M. Douglas BERTHE, Conseiller





Greffière lors des débats : Mme Carole TREJAUT





ARRET :





Contradictoire

Par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

Signé par Mme Nathalie RECOULES, Présidente, et par Mme Laurène BLANCO, Greffier, présente lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte du 18 juillet 2014, la SCI la Terrasse de la Boissière a donné à bail commercial à Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] tant en leur nom personnel qu'en leur qualité de représentants d'une société à créer, la société Épice Énergie, un local commercial situé [Adresse 4] (93), moyennant un loyer mensuel de 850 € hors taxes et hors charges.



Les 8 et 10 juillet 2019, la SCI la Terrasse de la Boissière a fait signifier aux consorts [C] et la société Épice Énergie, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré locatif de 67 258,39 €.



Le 23 juillet 2019, la SCI la Terrasse de la Boissière a fait signifier aux consorts [C] et la société Épice Énergie un commandement de produire l'attestation d'assurance visant la clause résolutoire.



Par courrier du 29 octobre 2019, le mandataire judiciaire de la société Épice Énergie indiquait à la SCI la Terrasse de Boissière ne pas être en mesure de se prononcer sur la poursuite du bail, estimant qu'il était signé entre celle-ci et les consorts [C] et que la société Épice Énergie n'était pas titulaire du bail.



Par jugement du 31 mars 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la clôture de la procédure de liquidation judiciaire ouverte au profit de la société Épice Énergie pour insuffisance d'actif. La radiation d'office consécutive à la clôture de la procédure de liquidation judiciaire est intervenue à la même date.



Par acte du 30 septembre 2019, la SCI la Terrasse de la Boissière a fait assigner à comparaître les consorts [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins essentielles de constat d'acquisition de la clause résolutoire et à défaut de prononciation la résiliation du bail.



Par jugement du 14 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 18 juillet 2014 portant sur un local situé [Adresse 4] (93) avec effet au 11 août 2019 ;

en conséquence,

- ordonné à Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] de libérer les lieux susvisés ; 

- dit qu'à défaut de départ volontaire, Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] pourront être expulsés à la requête de la SCI la Terrasse de Boissière ainsi que tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

- dit que les meubles et objets mobiliers de Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] trouvés dans les lieux lors de l'expulsion pourront être déposés par la SCI La Terrasse de Boissière dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] ;

- condamné Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] à payer à la SCI la Terrasse de Boissière la somme de 59.654,81 € à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er avril 2020, selon décompte arrêté au mois de mars 2020 inclus, outre les intérêts au taux de 5% par an sur chaque terme impayé à compter de sa date d'exigibilité ;

- condamné Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] à payer à la SCI La Terrasse de Boissière à compter du 11 août 2020 et jusqu'à la complète libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ;

- condamné Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] à payer à la SCI la Terrasse de la Boissière la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût des deux commandements de payer visant la clause résolutoire, délivrés les 8 et 10 juillet 2019 et le 23 juillet 2019, avec recouvrement direct par maître Alexandra Jaulin ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions.



Par déclaration du 30 novembre 2020, Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] ont interjeté appel partiel du jugement.



Par conclusions déposées le 30 avril 2021, la SCI la Terrasse de Boissière a interjeté appel incident partiel du jugement.



MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les dernières conclusions déposées le 1er mars 2021, par lesquelles M. [K] [C] et Mme [D] [F] ép. [C], appelants à titre principal et intimés à titre incident, demandent à la cour de :

- déclarer les appelants recevables en leur appel ;

- confirmer partiellement le jugement entrepris en ses dispositions aux termes desquels il a débouté la SCI La Terrasse de Boissière de ses demandes tendant à :

- obtenir la majoration des loyers au titre de la clause pénale ;

- conserver le bénéfice du dépôt de garantie ;

- infirmer le jugement entrepris dans toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

À titre principal,

- débouter la SCI la Terrasse de Boissière de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire ;

À titre subsidiaire,

- débouter la SCI la Terrasse de Boissière de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial en date du 8 juillet 2014 ;

En tout état de cause,

- accorder aux consorts [C] un délai de 24 mois afin de s'acquitter de la dette de loyers et de charges ;

- écarter l'application de clause pénale en raison de son caractère manifestement excessif, et partant débouter la SCI la Terrasse de Boissière de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 19 430,93 €.



Vu les dernières conclusions déposées le 30 avril 2021, par lesquelles la SCI la Terrasse de Boissière, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

- déclarer la demande de la SCI La Terrasse de Boissière recevable et bien fondée,

et en conséquence :

Sur l'appel principal des époux [C] : 

- déclarer mal fondé l'appel interjeté par Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny le 14 octobre 2020 rectifié le 16 décembre 2020 et les débouter de l'intégralité de leurs demandes ;

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,

- ordonné la libation des lieux ; 

- ordonné à défaut l'expulsion et statué sur le sort des meubles et objets mobiliers, 

- condamné les preneurs à payer à la SCI la Terrasse de Boissière la somme de 59.654,81 € à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er avril 2020, outre les intérêts au taux de 5% par an sur chaque terme impayé à compter de sa date d'exigibilité ;

- condamné les preneurs au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la complète libération des lieux ;

- condamné les preneurs à la somme de 1.000 € au  titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût des deux commandements ;

Subsidiairement, et statuant à nouveau : 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par la SCI La Terrasse de Boissière à Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] et la société Épice Énergie pour manquement grave à ses clauses et obligations,

et en conséquence : 

- ordonner à Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] de libérer les lieux susvisés ;

- dire qu'à défaut de départ volontaire, Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] pourront être expulsés à la requête de la SCI la Terrasse de Boissière ainsi que tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

- dire que les meubles et objets mobiliers de Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] trouvés dans les lieux lors de l'expulsion pourront être déposés par la SCI La Terrasse de Boissière dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] ; 

- condamner Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] à payer à la SCI La Terrasse de Boissière la somme de 59.654,81 € à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er avril 2020, selon décompte arrêté au mois de mars 2020 inclus, outre les intérêts au taux de 5% par an sur chaque terme impayé à compter de sa date d'exigibilité ;

- condamner Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] à payer à la SCI La Terrasse de Boissière à compter du 11 août 2019 et jusqu'à la complète libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ;

- condamner Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] à payer à la SCI La Terrasse de Boissière la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût des deux commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés les 8 et 10 juillet 2019 et le 23 juillet 2019, avec recouvrement direct par Maître Alexandra Jaulin ; 

En tout état de cause, 

- condamner Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] à payer à la SCI La Terrasse de Boissière la somme de 73.358,69  € à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2021, outre les intérêts au taux de 5% par an sur chaque terme impayé à compter de sa date d'exigibilité ;

Sur l'appel incident de la SCI la Terrasse de Boissière :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI La Terrasse de Boissière de sa demande de :

- condamnation solidaire de Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] à la somme arrêté au 31 mars 2020 de :

 - 25 790,14 euros au titre de la majoration forfaitaire de 10% des sommes dues augmentée de 1% par mois telle que prévue au bail, suivant décompte arrêté au 1er avril 2020 ; 

- 794,78 € au titre des frais d'huissiers.

 - conservation du dépôt de garantie par la SCI La Terrasse de Boisssière ; 

 Statuant à nouveau :

- condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] à payer à la SCI La Terrasse de Boissière la somme de :

 - 39.051,10 € au titre de la majoration forfaitaire de 10% des sommes dues augmentée de 1% par mois telle que prévue au bail, suivant décompte arrêté au 31 mars 2021 ;

- 794,78 € au titre des frais d'huissiers ; 

- dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI La Terrasse de Boissière ;

En tout état de cause : 

- condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] à payer à la SCI la Terrasse de Boissière la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [C] [D] née [F] au paiement des dépens d'appel.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.



Sur la suspension des effets de la clause résolutoire,

Les appelants exposent que leur situation financière justifie la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi d'un échelonnement de leur dette locative sur une période de 24 mois sur le fondement des dispositions des articles L.145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil ; qu'ils sont dans l'impossibilité de s'acquitter en une fois de la dette d'un loyer d'un montant principal de 70 257,96 €.

L'intimée expose que la clause résolutoire est acquise en ce que le paiement de la somme de 70 257,96 € dont les preneurs étaient débiteurs au titre des loyers et indemnités, n'a pas été effectué, pas plus que n'a été communiqué une attestation d'assurance depuis la conclusion du bail commercial malgré des commandements de payer délivrés le 14 septembre 2016 puis un nouveau commandement les 17 et 21 mars 2017, et enfin les 8,10 et 23 juillet 2019 ; que la société Epice Energie n'entendait pas poursuivre le bail commercial suite à l'ouverture de la procédure collective ; que les appelants ne fournissent aucun nouvel élément financier permettant de justifier leur demande de suspension des délais ni et de leur possibilité d'apurer la dette qui s'élève au 31 mars 2021 à la somme de 113.204,57 € ; qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le 27 décembre 2016.



Sur la majoration des loyers au titre de la clause pénale,

Sur appel incident, l'intimée expose que le décompte détaille suffisamment les sommes dues ; qu'au 24 mai 2016, il était dû la somme de 8 940,23 €, que les pénalités ont été reprises dans le tableau à compter du 31 mai 2016, qu'une majoration de 10 % a été appliquée sur les sommes totales dues soit 894,02 € et pour les mois suivants qui n'ont pas été réglées une majoration de 111,50 € sur le loyer de 1 115 €, soit 10 % du montant du loyer ; que la majoration de 1 % appliquée l'est sur le montant total restant dû, soit pour le 30 juin 2016, sur la base du montant total dû au 31 mai 2016 soit 10 949,25 €, soit la somme de 109,49 € a été appliquée correspondant au 1 %.

Les appelants exposent que cette majoration est manifestement excessive dès lors que la bailleresse a prévu, en sus de la clause résolutoire, une double indemnisation en imposant outre une majoration de 10 % qui est à elle seule disproportionnée, une autre majoration de 1 % par mois ; qu'ils étaient déjà soumis, dans le cadre de l'exécution du bail commercial, à une clause d'échelle mobile en sus de la révision légale des loyers ; qu'ils ne comprennent pas le calcul effectué par la bailleresse, laquelle ne produit pas d'explication de son décompte.



Sur la conservation du dépôt de garantie,

Sur appel incident, l'intimée exposent que cette clause d'indemnisation a été convenue contractuellement entre les parties avec pour objectif de réparer son préjudice subi du fait de l'inexécution de leurs obligations par les preneurs.

Les appelants exposent que la conservation du dépôt de garantie est disproportionnée dès lors qu'il n'est nullement destiné à l'indemnisation du bailleur en cas de non-paiement du loyer, d'autant que celui-ci a également prévue une clause pénale à ce titre au sein du bail commercial.



Motifs de l'arrêt 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et sa surspension :

Selon les articles 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent contrat et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article L 145-41 du code de commerce dispose en outre que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Par ailleurs, il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Par ailleurs, la juridiction saisie d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause.



En l'espèce, le bail du 18 juillet 2014 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement de tout ou fraction du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus.

Le commandement de payer signifié aux preneurs le 8 juillet 2019 vise cette clause. Il porte sur la somme de loyers et charges impayés au 30 juin 2019 et non contestée de 66.876,07 €.

Les preneurs ne justifient ni n'allèguent d'aucun versement dans le mois suivant la signification de cet acte. Il conviendra par conséquent de constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 10 août 2019 et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.



En outre, les preneurs ne versent aucun élément permettant d'apprécier leur capacité financière à l'appui de leur demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et ils ne contestent pas que leur dette locative se majore.



Aussi, il convient de rejeter leur demande de délai de paiement et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. En conséquence, le jugement entrepris sera également confirmé en ses dispositions sur l'indemnité d'occupation allouée, la libération des lieux, l'expulsion et le sort des meubles.



Sur l'arriéré locatif :



Il n'est pas contesté qu'au 31 mars 2021, la dette locative s'est majorée et que les preneurs restaient devoir au bailleur la somme de 73 358,69 € au titre de l'arriéré locatif. Il seront donc condamnés à payer cette somme. 



Sur les clauses pénales :



La stipulation du bail selon laquelle les sommes impayées seront majorées d'intérêts au taux de 10 % augmentée d' 1% par mois de retard et celle selon laquelle le dépôt de garantie sera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail s'analysent en des clauses pénales, soumises par conséquent au pouvoir modérateur du juge dans les conditions de l'article 1231-5 du code civil. Or, la conservation du dépôt de garantie outre l'application d'un taux de 10 % par an majoré d'1% sont manifestement excessives au regard du préjudice subi par le bailleur qui devra être réparé par la seule allocation d'intérêts au taux de 8 % par an sur chaque terme impayé à compter de sa date d'exigibi1ité.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Les dispositions du jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées, dès lors que cette décision est pour l'essentiel confirmée par la cour. Il convient de rappeler que le premier juge a condamné les preneurs aux dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements et le bailleur ne s'explique pas ni ne justifie le coût additionnel de 794,78 € au titre des frais d'huissiers qu'il aurait été amené à engager. La demande de condamnation additionnelle des preneurs au titre des « frais d'huissiers » en sus des dépens incluant le coût des commandements sera donc rejetée.



Les preneurs qui succombent devront supporter in solidum les dépens de l'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile. En outre, il apparaît équitable qu'ils indemnisent in solidum le bailleur à hauteur de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 octobre 2020 à l'exception de sa disposition sur l'arriéré locatif majoré de l'intérêt pénal,



Statuant à nouveau sur ce chef,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] née [F] à payer à la SCI LA TERRASSE DE BOISSIERE la somme de 73.358,69 € à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2021, majorée de l'intérêt pénal au taux de 8% par an sur chaque terme impayé à compter de sa date d'exigibilité,



Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] née [F] à payer à la SCI LA TERRASSE DE BOISSIERE la somme de 4 000€ en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel,



CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] née [F] aux dépens de l'appel.



REJETTE les autres demandes.











Le Greffier La Présidente