Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 5 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 05 AVRIL 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18457 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAX42



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 1118220771





APPELANT

 

Monsieur [S] [N]

né le 21 juillet 1983 à [Localité 6] (94)

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Stéphane FRIEDMANN de la SCP SIKSOUS FRIEDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0425







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la SOCIETE LE DOME IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 433 156 007

C/O Société LE DOME IMMOBILIER 

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CHRISTINE LAMARCHE BEQUET- CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO R EGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : Me Sophie CORNEVIN-COLLET, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC204









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



M. [S] [N] est copropriétaire d'un studio, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, qu'il a loué notamment d'avril 2013 à septembre 2018 et situé [Adresse 1].



Par acte d'huissier du 13 novembre 2018, M. [S] [N] a assigné le syndicat des

copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société Le Dome immobilier, devant le tribunal d'instance de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- dire que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité à son égard,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.558,94 € d'une

part et celle de 1.595,70 € à titre de préjudice moral,

- constater que la somme de 1.558,94 € au titre de la consommation d'eau n'est pas

dûe,

- constater que la somme de 1.597,70 € n'est pas due,

- le décharger des tantièmes ou millièmes de copropriété représentant la condamnation à intervenir du syndicat,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

- déclarer M. [S] [N] irrecevable et mal fondé en ses demandes,

- condamner M. [N] à lui restituer la somme de 1.558,94 € indûment perçue au titre de la consommation d'eau relevée,

- condamner M. [N] à lui payer la somme de 1.595,70 € au titre des dégradations

commises,

- condamner M. [N] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 4 juin 2019, le tribunal d'instance de Paris a : 



- débouté M. [S] [N] de sa demande en paiement de la somme de 1.558,94 € en

réparation du préjudice qu'il invoque,

- condamné M. [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au titre des charges d'eau dûs sur la période 2012/2017, et en remboursement de l'indû, la somme de 1.558,94 € indûment perçue par M. [S] [N],

- débouté M. [S] [N] de sa demande en paiement de la somme de 1.558,94 € en

réparation du préjudice qu'il invoque,

- condamné M. [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], au titre des dégradations commises par les chats de son ancienne locataire, Mme [H] [Z], la somme de 1.595,70 €,

- débouté M. [S] [N] de sa demande en paiement de la somme de 1.595,70 € en réparation du préjudice qu'il invoque,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné M. [S] [N] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [S] [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 août 2019. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2022. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 28 novembre 2019 par lesquelles M. [S] [N], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et suivants et 1242 et suivants du code civil et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

- juger que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité à son égard,

en conséquence,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer à à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes :

' 1.558,94 € à titre de préjudice moral,

' 1.595,70 € à titre de préjudice moral,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser le trop-perçu de 22,26 €,

- constater que la somme de 1.558,94 € réclamée au titre de la soi-disant consommation d'eau de 2017 n'est pas due,

- condamner le syndicat des copropriétaires à la lui restituer,

- constater que la somme de 1.597,70 € n'est pas due,

- condamner le syndicat des copropriétaires à la lui restituer,

- le décharger des tantièmes ou millièmes de copropriété représentant la condamnation à intervenir du syndicat des copropriétaires,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire compte tenu de la nature de la créance,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;



Vu les conclusions notifiées le 11 février 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé, demande à la cour, au visa des articles 544 et 1302 du code civil et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de : 

- dire que M. [S] [N] n'apporte aucun élément qui pourrait venir démontrer que le relevé du compteur d'eau qui a été réalisé n'est pas exact,

- dire que M. [S] [N] est responsable des agissements commis par sa locataire, au préjudice de la copropriété,

- dire qu'il n'a commis aucune faute au préjudice de M. [S] [N],

en conséquence,

- déclarer irrecevable et non fondé M. [S] [N] en ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions excepté sur le quantum de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [S] [N] à lui payer la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [S] [N] aux entiers dépens ;

 

SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;





Sur la consommation d'eau



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;



Aux termes de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ;



La règle autorisant la répétition s'applique lorsque le paiement est devenu ultérieurement indu ;



En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ;



Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;



Les relevés de consommation d'eau pour la copropriété sont réalisés par la société ISTA,

laquelle transmet les éléments au syndic qui établit ensuite la répartition entre les différents

copropriétaires ; or, pendant plusieurs années, la locataire de M. [N], Mme [Z] n'a pas permis l'accès à son compteur d'eau, ne permettant pas de procéder à des relevés et c'est donc une estimation forfaitaire qui était réalisée ;



Après différents échanges d'emails entre M. [N] et le syndic, il a été convenu, ainsi que cela ressort de la lettre du 2 janvier 2017, de créditer le compte de M. [S] [N] de la somme de 2.070 € (pièce syndicat n° 15) ; cette somme a été compensée par un jeu d'écriture d'un débit en charges de l'immeuble et à un crédit sur son compte ;



Il résulte des pièces versées aux débats que la société Ista a établi le 21 avril 2017 un compte-rendu de ses interventions sur les compteurs de la copropriété et qu'un compteur neuf a été posé notamment dans le logement occupé par la locataire de M. [S] [N], à savoir Mme [H] [Z] après qu'un incident ait été créé le 22 septembre 2015 et résolu le 8 décembre 2016 ; 



Cependant et au titre de la régularisation de charges 2016/2017, il a été imputé par le syndic une consommation d'eau froide de 87m3 (ancien index 460 - nouvel index 547) au lieu des 547 m3 (ancien index 0 - nouvel index 547) ; par suite, les index réels, après dépose du compteur en septembre 2016, ont permis de constater que l'index était bien à 0 puis en février 2017 à 460 m3 ;



De son côté, M. [S] [N] ne conteste pas avoir loué ce studio à Mme [H] [Z]

et estimant dès 2014 que la consommation d'eau du logement était excessive a adressé de nombreux courriers de réclamation au syndic ;



Dans son courriel du 29 juin 2017, le syndic, reprenant les consommations d'eau depuis 2012 a souligné qu'en 2012 la consommation avait été de 28m3, en 2013 de 72 m3, en 2014 de 129 m3, en 2015 de 104 m3 et en 2016 de 110 m3 ce qui correspond aux sommes suivantes : 280 € + 720 € + 1290 € + 1040 € + 1100 €, soit un total de 3.950 € ;



Au terme de ce courriel, le syndic proposait, sachant qu'une somme de 480 € avait déjà été

remboursée le 25 mars 2015, de créditer le compte de M. [S] [N] d'une somme de 2.070 € ;



Par suite et après avoir reçu le relevé intermédiaire de la société Ista, ont été imputés sur le

compte-copropriétaire du demandeur les 460 m3 manquants, soit 460 x 3,389 €, soit un total de 1.558,94 € ;



Le premier juge a exactement relevé que M. [S] [N], à qui la charge de la preuve incombe, ne verse cependant aucune pièce qui justifierait, qu'après les régularisations ainsi opérées par le syndic, la juste consommation ne soit pas désormais exacte ;



Il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires ni au syndic de vérifier la consommation des locataires de M. [S] [N], ni de supporter leurs consommations excessives ou non ;



Les dispositions de l'article 1242 alinéa 1er du code civil qui sont visées par M. [N] dans ses écritures, n'ont pas vocation à s'appliquer ;



M. [N] n'est pas fondé à soutenir que le syndicat des copropriétaires n'a pas contrôlé le déroulement de la mission de son syndic, ni exigé de reddition des comptes et la tenue d'une assemblée générale en temps voulu, alors que sont versés aux débats, les procès-verbaux des assemblées générales qui démontrent que les comptes ont toujours été approuvés à l'unanimité et qu'ils ont toujours été vérifiés par des membres du Conseil syndical (pièces syndicat n°1 à 7) ;



Comme l'a dit le tribunal, la responsabilité du syndic ne peut donc pas être recherchée et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [S] [N] de sa demande en paiement de la somme de 1.558,94 € qu'il formulait à titre de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice qu'il ne justifie pas davantage et qu'il demandait par compensation avec la somme qu'il doit ;



Le premier juge a justement retenu que la somme de 1.558,94 € indûment perçue par M. [S] [N] est bien due et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [N] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, et ce, au titre de la consommation d'eau relevée sur la période 2012/2017 ;



M. [N] sollicite en outre la condamnation du syndicat à lui rembourser la somme de 26,22 €, sans cependant donner d'explication sur ce point ; cette demande doit être rejetée ;



Sur la demande faite au titre des dégradations commises par la locataire de M. [S] [N]



Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ; 



Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l'obligation de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage ;



Les désordres affectant les parties communes générées par les agissements d'un occupant d'une partie privative peuvent constituer un trouble anormal du voisinage ; le dommage ici causé aux parties communes, à savoir des dégradations du revêtement mural, excède les inconvénients normaux du voisinage ; la victime d'un trouble de voisinage, en l'occurrence le syndicat des copropriétaires, émanant d'un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire ; M. [N], propriétaire du lot loué à Mme [Z], laquelle est à l'origine des désordres, est tenu de plein droit de réparer ces désordres et ne peut s'exonérer de sa responsabilité du fait de la faute commise par sa locataire ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une première lettre de mise en demeure adressée le 23 novembre 2016 à M. [S] [N] au sujet des dégradations commises par le chat de sa locataire sur le revêtement mural des parties communes du 4ème étage ;



Mme [P] [F], voisine au 1er février 2017, de la locataire de M. [S] [N]

signalait que Mme [H] [Z] laissait en réalité ses chats sur le palier du 4ème étage et qu'elle avait constaté la présence d'excréments de chats dans les parties communes ;



Enfin et par procès-verbal de constat du 24 janvier 2018, établi avec photographies, le syndicat des copropriétaires faisait établir par huissier que les murs entoilés du long couloir du palier du 4ème étage étaient griffés en partie basse (à environ 40 cm du sol) ;



Par son courrier en réponse du 8 mai 2017, M. [S] [N] ne contestait pas cet état de fait et indiquait qu'il invitait sa locataire à procéder à une déclaration de ce sinistre auprès de son assureur ;



Il indiquait entamer une procédure pour ces nuisances mais produit un jugement prononçant

classiquement une résiliation de bail pour non-paiement des loyers après acquisition de la clause résolutoire ;



Le devis de la société Batis BS du 18 novembre 2016, pour un total de 1.595,70 € est bien dû puisque la totalité du couloir doit être refait ; 



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [S] [N] à payer au syndicat la somme de 1.595,70 € au titre des dégradations commises par le chat de son ancienne locataire Mme [H] [Z] ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. 





M. [N], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [N] ;





Sur la demande relative l'exécution provisoire 



L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande de M. [N] tendant au prononcé de l'exécution provisoire est donc sans objet et doit être rejetée ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne M. [S] [N] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT