Cour d'Appel · 2ème chambre section B — 3 avril 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 22/03657 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IT3P 



CS



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES

24 octobre 2022

RG:22/00278



[W] [Y]

[M]



C/



S.C.I. COCODY

Association SYNERGIE FRANCE ASIE





Grosse délivrée

le 

à 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B





ARRÊT DU 03 AVRIL 2023





Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 24 Octobre 2022, N°22/00278



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre,

Mme Corinne STRUNK, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 06 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTS :



Monsieur [I] [W] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représenté par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004715 du 27/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)



Madame [K] [M] épouse [W] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000518 du 31/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





INTIMÉES :



S.C.I. COCODY

immatriculée au RCS de LYON sous le n° 350 916 250

représentée par ses co-gérants la SAS ALGOLEX, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 841 522 055, domiciliée [Adresse 10], représentée par son président, et Mme [V] [N], demeurant [Adresse 7] (Nouvelle-Zélande)

[Adresse 2]

[Localité 11]



Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau d'ALES

Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON



Association SYNERGIE FRANCE ASIE

inscrite en préfecture du Rhône sous le n° W 301004340

représentée par son président M. [C] [X]

[Adresse 10]

[Localité 12]



Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau d'ALES

Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON





Statuant sur appel d'une ordonnance de référé 



Ordonnance de clôture rendue le 30 janvier 2023



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 03 Avril 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour.





EXPOSE DU LITIGE



Par actes successifs d'acquisition en date des 17 avril 1990, 25 mars 1993 et 13 février 2009, la SCI Cocody est devenue propriétaire d'un parc cadastré section BA n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 13] sur la commune de [Localité 8], composé de 55 parcelles sur lesquelles sont implantés des chalets, bungalows et mobiles home.



Ce parc a été loué à l'association Synergie France Asie du 15 novembre 2015 au 20 décembre 2021 qui relouait elle-même des parcelles nues à des propriétaires d'habitations légères de loisir.



M. [I] [W] [Y] et Mme [K] [M] épouse [W] [Y] sont propriétaires de deux chalets référencés C [Cadastre 1] et C [Cadastre 9].



Par exploit d'huissier du 28 février 2022, la SCI Cocody et l'Association Synergie France Asie les ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Alès, afin de voir ordonner leur expulsion.



Par décision du 13 mai 2022, l'affaire a été renvoyée pour compétence devant le juge des contentieux de la protection du même tribunal statuant en référé en l'absence de mobilité des structures revêtant désormais le caractère d'habitation.



Par ordonnance contradictoire de référé du 24 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a notamment :

- déclaré recevables les demandes de la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie ;

- rejeté l'intégralité des demandes dirigées contre les époux [W] [Y] concernant le chalet C [Cadastre 1] ;

- dit n'y avoir lieu à renvoi devant le juge des contentieux de la protection ;

- ordonné aux époux [W] [Y] de libérer la parcelle de terrain du chalet C [Cadastre 9] à leurs frais in solidum et de tout encombrant, et ce, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision ;

- dit qu'à défaut pour les époux [W] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux selon les conditions précitées, la SCI Cocody pourra faire procéder, selon les conditions fixées par la loi, à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et dit que la SCI Cocody aura la libre disposition du chalet et qu'elle pourra, dans les meilleurs délais, faire procéder à son évacuation ainsi que celle de tout encombrant, et ce, à leurs frais in solidum;

- les a condamnés in solidum à payer à titre de provision à la SCI Cocody la somme mensuelle de 180 € pour l'occupation du terrain du chalet C [Cadastre 9], et ce, à compter du 21 décembre 2021 et jusqu'à la libération des lieux;

- rejeté l'intégralité des autres demandes ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum les époux [W] [Y] aux dépens de la présente procédure ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 16 novembre 2022, les époux [W] [Y] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté les prétentions de la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie.



Par des conclusions notifiées le 22 décembre 2022, M. [I] [W] [Y] et Mme [K] [M] épouse [W] [Y], appelants, demandent à la cour, au visa des dispositions des articles 30, 31 et 122 du code de procédure civile, des dispositions de l'article L.213-4-1 et suivant du code de l'organisation judiciaire, des dispositions des articles 1169 et 1171 du code civil, des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par l'article 114 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de : 

 

- Réformer la décision dont appel les concernant,



- Déclarer irrecevable l'assignation délivrée par la SCI Cocody et l'Association Synergie France Asie considérant le défaut de qualité à agir des demandeurs, et la violation des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 114 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, 



- Subsidiairement, débouter les demandeurs de l'intégralité de leurs prétentions, et juger qu'il n'y a pas lieu à référé, considérant que les époux [W] [Y] n'occupent pas le chalet C [Cadastre 9], au regard du caractère léonin du contrat de location de terrain nu et en présence d'une contestation sérieuse et l'absence de trouble manifestement illicite,



- Encore plus subsidiairement, ordonner la consignation des loyers dus entre les mains du bâtonnier sous séquestre jusqu'à ce que le propriétaire du terrain remplisse ses obligations en matière de mise en conformité des réseaux alimentant les parcelles louées et propose un contrat de location équilibré,



- A titre infiniment subsidiaire, s'il était fait droit aux prétentions des demandeurs, condamner solidairement la SCI Cocody et Synergie France Asie à régler au concluant une provision sur l'indemnisation de leur préjudice d'un montant de 50 000 €,



- En tout état de cause, condamner solidairement la SCI Cocody et l'Association Synergie France Asie à payer à M. [I] [W] [Y] et Mme [K] [M] épouse [W] [Y] une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

 

A titre liminaire, les époux [W] [Y] expliquent que la propriété de la SCI est un parc de loisirs équipé d'un mini-golf, d'un ping-pong, d'une piscine et d'un terrain de tennis donné en location à l'association Synergie France Asie. Ils dénoncent dans ce contexte un défaut d'entretien du parc qui périclite depuis de nombreuses années (espaces verts délaissés, dysfonctionnement de l'électricité des communs, chaussée défoncée') à l'origine du différend.



Au soutien de leur appel, ils soulèvent en premier lieu l'irrecevabilité de l'assignation délivrée considérant que la SCI Cocody n'a pas qualité à agir en l'absence de représentants légaux valablement désignés depuis le décès de son représentant légal le 21 février 2021. Ils affirment qu'il n'est pas justifié de la tenue d'une assemblée générale régulière ayant procédé à leur désignation soutenant que les assemblées générales des 10/04/2021 et 20/09/2021 sont des faux grossiers, la comparaison des signatures sur les procès-verbaux étant significative. S'agissant de l'association Synergie France Asie, ils contestent également sa qualité à agir en l'absence d'autorisation à agir en justice. 



Ils concluent en deuxième lieu en faveur de l'irrecevabilité de l'assignation soutenant qu'il ne s'agit pas de résidences légères de loisir mais de résidences principales pour leurs occupants et qu'aucune notification au préfet n'a été effectuée préalablement à l'audience en violation des dispositions de l'article 24 de la loi 89 - 462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 114 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998. Ils se réfèrent en ce sens à la décision du tribunal administratif du 31 janvier 2012 qui leur a reconnu le caractère de construction constitutive de propriété bâtie imposable à la taxe foncière relevant ainsi le défaut de mobilité de l'habitation légère, la liaison aux différents réseaux d'approvisionnement en eau potable, écoulement des eaux usées et en électricité.



Pour finir, ils se prévalent de la vente de leur chalet référencé C [Cadastre 9] à leur fille en date du 3 juin 2021.



Subsidiairement, ils soulèvent l'existence d'une contestation sérieuse s'opposant à la compétence du juge des référés car s'ils indiquent ne pas refuser de régler un juste loyer pour l'occupation de la parcelle correspondante qu'ils évaluent à la somme de 98,25 euros par mois , ils affirment que le montant des loyers est disproportionné compte-tenu de la réalité des services et de l'état des infrastructures.



Ils concluent également en faveur de l'existence d'une contestation sérieuse tenant le caractère léonin du contrat de location de terrain nu rédigé par la SCI Cocody arguant qu'il existe un déséquilibre significatif quant aux obligations entre les parties, les locataires étant débiteurs d'un nombre très important d'obligations alors que le bailleur n'en a quasiment aucune et qu'elles ne sont pas respectées notamment s'agissant des travaux de rénovation. Elle soulève alors la nullité dudit contrat au visa de l'article 1169 du code civil.



A défaut et si le juge des référés retient sa compétence, ils réclament la consignation des loyers dans l'attente du respect par le propriétaire du terrain de ses obligations en matière de mise en conformité des différents réseaux alimentant les parcelles louées et d'une proposition aux locataires d'un nouveau contrat équilibré.



A titre infiniment subsidiaire, s'il ait fait droit aux demandes des intimées, les époux [W] [Y] sollicitent leur condamnation solidaire à une provision à titre de dommages et intérêts expliquant que ces chalets ne sont pas démontables et qu'il est impossible pour leurs propriétaires de les récupérer, étant précisé qu'ils ont une valeur moyenne entre 30 000 et 40 000€. Ils réclament une somme globale de 50.000 euros comprenant la valeur du chalet, le préjudice moral provoqué par l'inquiétude et la crainte d'une expulsion, ainsi qu'un préjudice matériel lié aux frais de déménagement et de démontage.





La SCI Cocody et l'Association Synergie France Asie, intimées, par conclusions du 14 janvier 2023, sollicitent de la cour, au visa des dispositions des dispositions des articles 528, 544, 547, 551 à 555, 1102, 1240, 1241 et 1709 du code civil, des dispositions de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :



Confirmer l'ordonnance rendue le 24 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire d'Alès en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a :



« - refusé de condamner in solidum les époux [W] [Y] à évacuer de la propriété de la SCI Cocody le chalet référencé C [Cadastre 1],

- refusé à défaut d'exécution, d'expulser les époux [W] [Y] et tout occupant de leur chef du chalet C [Cadastre 1],

- rejeté leur condamnation in solidum à faire déconnecter à leur charge les chalets C [Cadastre 1] et C [Cadastre 9] du réseau d'adduction, d'évacuation des eaux usées et du réseau électrique par un homme de l'art qualifié et assuré, et en justifier auprès de la SCI Cocody,

- rejeté leur condamnation in solidum à régler à l'association Synergie France Asie une provision d'indemnité d'occupation de 1945 € pour l'occupation du chalet C [Cadastre 9] pour la période du 16 janvier 2021 au 20 décembre 2021,ainsi qu'une provision d'indemnité d'occupation de 7674 € pour le chalet C [Cadastre 1] pour la période du 1er janvier 2018 au 20 décembre 2021,

- rejeté leur condamnation in solidum à régler à la SCI Cocody une provision d'indemnité d'occupation de 161 € par mois pour le chalet C [Cadastre 1] pour la période du 21 décembre 2021 jusqu'à libération des lieux,

- rejeté leur condamnation in solidum à régler à chacune la somme de 5000 € de provision de dommages-intérêts,

- rejeté d'assortir au profit de la SCI Cocody la condamnation à déconnexion et évacuation des chalets C [Cadastre 1] et C [Cadastre 9] d'une astreinte de 300 € par jour et par chalet, à compter du 10ème jour suivant sa signification,

- refusé de prononcer au terme de 40 jours suivant la signification de la décision à intervenir, le transfert de propriété des chalets C [Cadastre 1] et C[Cadastre 9] et de tout objet resté sur la parcelle les époux [W] [Y] [Y];

- rejeté la demande d'autorisation à ce terme par la SCI Cocody à déconnecter et évacuer aux frais in solidum des époux [W] [Y] les chalets C [Cadastre 1] et C [Cadastre 9] et tout encombrant resté sur la parcelle, si besoin avec le concours de la force publique,

- rejeté leur condamnation in solidum à leur régler à chacune la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,'.



Y faisant droit et statuant à nouveau,



- Rejeter l'ensemble des demandes formées les époux [W] [Y],

- Juger inopposable à l'association Synergie France Asie et à la SCI Cocody l'acte de cession du chalet référencé C [Cadastre 9] à leur fille,

- Condamner in solidum les époux [W] [Y] à évacuer de la propriété de la SCI Cocody les chalets référencés C [Cadastre 1] et C [Cadastre 9],

- Les condamner in solidum à faire déconnecter à leur charge les chalets C [Cadastre 1] et C [Cadastre 9] du réseau d'adduction, d'évacuation des eaux usées et du réseau électrique par un homme de l'art qualifié et assuré, et en justifier auprès de la SCI Cocody,

- Expulser, à défaut d'exécution volontaire, les époux [W] [Y] et tout occupant de leur chef des chalets C [Cadastre 1] et C [Cadastre 9],

- Les condamner in solidum à régler à l'association Synergie France Asie une provision d'indemnité d'occupation de 7674 € pour le chalet C [Cadastre 1] pour la période du 1 janvier 2018 au 20 décembre 2021, et à la SCI Cocody une provision d'indemnité d'occupation mensuelle de 161 € par mois à compter du 21 décembre 2021 jusqu'à libération des lieux, somme à parfaire au jour de la libération des lieux,

- Les condamner in solidum à régler à l'association Synergie France Asie une provision d'indemnité d'occupation de 1945 € pour l'occupation du chalet C [Cadastre 9] pour la période du 16 janvier 2021 au 20 décembre 2021, et à la SCI Cocody une provision d'indemnité d'occupation mensuelle de 174 € à compter du 21 décembre 2021 jusqu'à libération des lieux, somme à parfaire au jour de la libération des lieux,

- Les condamner in solidum à leur régler à chacune la somme de 5000 € de provision de dommages-intérêts,

- Assortir au profit de la SCI Cocody la condamnation à déconnexion et évacuation des chalets C [Cadastre 1] et C [Cadastre 9] d'une astreinte de 300 € par jour et par chalet, à compter du 10ème jour suivant sa signification,

- Prononcer au terme de 40 jours suivant la signification de la décision à intervenir, le transfert de propriété des chalets C [Cadastre 1] et C [Cadastre 9] et de tout objet resté sur la parcelle occupée par les époux [W] [Y] au profit de la SCI Cocody,

- Autoriser à ce terme la SCI Cocody à déconnecter et évacuer à leurs frais supportés in solidum les chalets C [Cadastre 1] et C [Cadastre 9] et tout encombrant resté sur la parcelle, si besoin avec le concours de la force publique,

- Les condamner in solidum à leur régler à chacune la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l'instance.



Sur la question de la recevabilité de la demande, les intimées font valoir tout d'abord que la co-gérance de la société civile immobilière Cocody est assurée et justifiée par un procès-verbal d'assemblée générale ainsi qu'un K-Bis. S'agissant de l'association Synergie France Asie, au visa de l'article 6 de la loi de 1901, celle-ci peut sans autorisation spéciale ester en justice, d'autant plus qu'en l'espèce cette autorisation est actée au sein d'un procès-verbal d'assemblée générale. Elles ajoutent que l'association n'est aucunement dépourvue de dirigeants puisque que le procès-verbal d'assemblée générale du 20 septembre 2021 a été signé par Mme [V] [N], trésorière, et le nouveau président [X] [C]. Elles contestent sur ce point l'accusation de faux portée par les appelants qui soutiennent la falsification des signatures, et produisent pour ce faire la pièce d'identité de Mme [N].



Sur l'irrecevabilité de la demande pour défaut de saisine de la CCAPEX, les intimées prétendent que cette obligation est prescrite pour les locaux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce qui n'est pas le cas en l'espèce du fait de l'occupation sans droit ni titre de la parcelle litigieuse. Les intimées affirment en effet que les intéressés sont entrés illégalement sur le site et ont pris possession des lieux et qu'en conséquence, ils sont occupants sans droit ni titre, bien qu'ils soient propriétaires de deux chalets de loisir.



Concernant le chalet référencé C [Cadastre 1], elles expliquent que les appelants ont signé le 21 mai 2010 un contrat de sous-location d'un terrain nu avec la SARL S Plus, laquelle était locataire de l'ensemble du parc jusqu'au 15 mai 2015 mais ne détiennent depuis cette date plus aucun droit d'occupation, pas plus que les occupants de son chef. Elles précisent que le bail de la société S Plus, qui devait expirer le 15 mai 2017, a pris fin de manière anticipée le 16 novembre 2015 lors de l'entrée dans les lieux de l'Association Synergie France Asie.



S'agissant la cession du chalet C [Cadastre 9], elles soulèvent que l'invocation de ce nouveau moyen pour la première fois en cause d'appel interroge au regard des dates de la pièce produite qui est antérieure à l'assignation délivrée le 28 février 2022, démontrant ainsi leur mauvaise foi. Elles soutiennent l'inopposabilité de cette cession au visa de l'article 1341-2 du code civil puisqu'elle caractérise une fraude paulienne dont l'objet est de les priver de leurs droits, les appelants, étant débiteurs d'une obligation de libérer la propriété de la SCI Cocody, se sont frauduleusement soustraits de cette obligation en transférant le chalet C [Cadastre 9] dans le patrimoine de leur fille.



Elles concluent enfin à la compétence du juge des référés en l'absence de toute contestation sérieuse du fait de la violation de son droit de propriété consacré par l'article 544 du code civil. Elles considèrent que l'occupation du bien d'autrui contre le gré du propriétaire constitue un trouble manifestement illicite au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile justifiant la mesure d'expulsion et la prise en charge par les appelants des frais de déconnexion du fait de sa qualité de propriétaire du chalet.



Elles contestent le caractère léonin du contrat alors que les appelants ne disposent d'aucun contrat.



Sur les accusations du mauvais état des infrastructures, les intimées les contestent exposant au contraire que les occupants sans droit ni titre sont à l'origine des désordres, et qu'elles ne peuvent plus accéder à leur propriété sous peine de se faire agresser physiquement, les privant ainsi de la possibilité d'assurer l'entretien du parc. Elles s'opposent donc à l'octroi d'un délai soulignant l'urgence de la situation et la dangerorité des lieux dégradrés par les occupants recommandant leur explusion immédiate.



Par ailleurs, les intimées entendent souligner que le droit au logement ne leur est pas opposable, ce droit ne pouvant suffire à rendre légale une occupation illégale sans titre d'un logement et qu'il n'autorise pas une atteinte au droit de propriété privée. Au surplus, elles affirment qu'il ne peut y avoir de droit au logement , une habitation légère de loisir ne constituant pas un logement, d'autant que tout habitat permanent est prohibé en zone Nc par le plan local d'urbanisme. Ainsi, une caravane, qui fait office de résidence principale, ne peut constituer un local d'habitation.



Enfin, elles précisent que les habitations légères de loisir type mobile home, bungalow et chalet sont de nature mobilière et que l'application d'une taxation au titre du droit fiscal est sans conséquence sur la qualification juridique à adopter et sans incidence sur l'obligation de l'appelante d'évacuer les lieux en application de l'alinéa II de l'article 555 du code civil. 



Ensuite, elles exposent disposer d'éléments probants pour évaluer l'indemnité d'occupation que doit régler les locataires pour l'occupation des deux parcelles pour l'une à compter du 16 novembre 2015 (C01) sur la base d'un loyer mensuel de 161 euros et pour l'autre (C [Cadastre 9]) à compter du 1er janvier 2018 sur la base d'un loyer mensuel de 161 euros et jusqu'à libération des lieux. Elles contestent sur ce point la valeur probante de la consultation établie par un cabinet privé et produite aux débats par les appelants.



Elles sollicitent pour finir, au visa de l'article 1240 du code civil, une provision sur dommages et intérêts expliquant que l'occupation sauvage, dont la SCI Cocody est victime, lui fait subir un préjudice considérable ainsi que des pertes de plusieurs centaines de milliers d'euros par saison, outre le rôle particulièrement actif de la locataire dans les actes délictuels dont elle est victime. Elle dénonce à ce titre l'action concertée d'occupation sans droit en bande organisée, à laquelle appartiennent les appelants, qui leur a fait subir d'importants préjudices (vols avec effraction agressions, pillage des infrastructures, menaces de mort').



Enfin, les intimées demandent une condamnation sous astreinte aux fins de limiter les incidents au cours des opérations d'évacuation arguant que le démantèlement des installations sera complexe, et les difficultés d'exécution sérieuses. Pour conclure et dans l'hypothèse d'une absence d'exécution, elle demande qu'à l'issue d'un délai de 40 jours, elle puisse requérir au visa des articles 551 et 555 du code civil la propriété du chalet pour procéder à son évacuation.



Par message adressé par rpva le 16 janvier 2023, le conseil des intimées sollicite la radiation de l'appel pour défaut d'exécution.





La clôture de la procédure est intervenue le 30 janvier 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 6 février 2023, mise en délibéré, par disposition au greffe, le 3 avril 2023.





MOTIFS DE LA DECISION :



A titre liminaire, et en réponse au message adressé par rpva le 16 janvier 2023 aux termes duquel le conseil des intimées a sollicité la radiation de l'appel pour défaut d'exécution, il sera dit que la cour d'appel ne peut être valablement saisie d'une telle demande en ce qu'elle ne respecte pas les conditions de forme légale, l'article 954 du code de procédure civile imposant en effet que les prétentions et les moyens des parties doivent être reprises dans les conclusions d'appel.



Sur la capacité à ester en justice :



L'article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice.



S'agissant de la SCI Cocody, aux termes d'une assemblée générale ordinaire en date du 10 avril 2021, la co-gérance de la SCI Cocody a été confiée à la société Algolex ayant pour président M. [R] [N]. Cette information est confirmée par l'extrait K-BIS produit aux débats qui fait apparaître effectivement au titre des gérants Mme [V] [N] et la société Algolex. (Pièce 9).



Il est donc justifié qu'à la suite du décès de son représentant légal survenu le 21 février 2021, la société Cocody s'est pourvue de nouveaux représentants qui en leur qualité de gérants peuvent valablement exercées toute action en justice au nom et dans l'intérêt de la SCI.



Si les appelants contestent la valeur probante de ce procès-verbal d'assemblée le qualifiant de faux, ils n'en apportent aucune preuve alors que la signature critiquée apposée par Mme [V] [N] correspond à celle figurant sur sa carte d'identité en sorte que ce moyen sera écarté.



En conséquence, la SCI Cocody justifie de l'existence de représentants légaux valablement désignés et de leur pouvoir pour agir en justice au nom de la société civile ce qui rend les demandes recevables comme l'a justement constaté le premier juge.



S'agissant de l'association Synergie France Asie, il est constant que le président d'une association, auquel les statuts ne donnent aucun pouvoir particulier autre que celui de faire fonctionner l'association en convoquant le conseil d'administration ou l'assemblée générale, doit recevoir un mandat spécial pour représenter l'association en justice.



Si les statuts de l'association ne donnent pas précisément de pouvoir à son président pour la représenter dans une instance judiciaire, il est néanmoins justifié de l'organisation d'une assemblée générale le 20 septembre 2021 aux termes de laquelle a été adoptée une délibération n°1 qui désigne M. [X] [C] en sa qualité de président et lui donne pouvoir pour 'engager les actions et instances judiciaires nécessaires ou utiles tant en maière civile que pénale... ces actions à engager visent tant les occupants entrés légalement sur le parc et qui s'y maintiennent illégalement que ceux qui ont pris possession du site mais également les entités associatives ou commerciales faisant subir un préjudice à l'association Synergie France Asie ...' (pièce 10).



Si les appelants contestent la valeur probante de ce procès-verbal d'assemblée le qualifiant de faux, ils n'en apportent aucune preuve alors que la signature critiquée apposée par Mme [V] [N] correspond à celle figurant sur sa carte d'identité en sorte que ce moyen sera écarté.



En conséquence, l'association Synergie France Asie justifie du pouvoir de son président pour agir en justice en son nom ce qui rend les demandes recevables comme l'a justement constaté le premier juge.



Sur la recevabilité de l'assignation :



Selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 « le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».



L'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée' les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur ».



Les intimées ont assigné les époux [W] [Y] aux fins d'obtenir leur expulsion justifiée par l'occupation sans droit ni titre de la parcelle sur laquelle était installée les chalets C[Cadastre 1] et C [Cadastre 9] dont les appelants étaient propriétaires.



Il n'est nullement sollicité la résiliation d'un contrat de bail d'habitation, qui reste seule soumise à l'application des dispositions précitées.



Il s'ensuit que les intimées n'étaient nullement contraintes au respect des dispositions découlant de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 en sorte que la recevabilité de l'assignation doit être constatée comme l'a justement indiqué le premier juge.



Sur la mise hors de cause des époux [W] [Y] s'agissant de la parcelle C[Cadastre 9] :



Les époux [W] [Y] s'opposent aux demandes présentées par les intimées au motif qu'ils ne sont plus propriétaires du chalet situé sur la parcelle C[Cadastre 9] pour avoir été vendu à leur fille, [L] [W] [Y], le 3 juin 2021 (pièce 18). Les intimées contestent la validité de cette cession considérant qu'au regard du contexte, elle revêt un caractère frauduleux puisqu'elle leur permet d'échapper à toute condamnation.



En l'espèce, les appelants produisent une feuille manuscrite sur laquelle est inscrite la mention 'Acte de vente' ; il y figure l'identité et la signature des vendeurs et de l'acquéreur et il est également porté mention de la vente du chalet situé au [Adresse 5] - parcelle n°[Cadastre 9]. Ils produisent en complément la taxe foncière 2022 pour démontrer que leur fille est bien propriétaire de cette habitation.



La valeur probante de cet acte de vente, qui n'a pas été produit en première instance alors que les époux [W] [Y] n'avaient pas sollicité le rejet des demandes pour cette cause devant le premier juge, est contestable et n'est nullement confortée par des pièces complémentaires. Il sera ajouté que les vendeurs ne justifient pas du règlement du prix de cession. (Pièce 18).



Pour l'ensemble de ces raisons, l'acte de vente sera écarté pour manque de valeur probante et les époux [W] [Y] seront déboutés de leur demande de mise hors de cause.



Sur le bien-fondé de la demande :



En application de l'article 835 al 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



La SCI Cocody se prévaut d'un trouble manifestement illicite consistant en la violation de son droit de propriété protégé par l'article 544 du code civil par la présence des époux [W] [Y] sur deux parcelles lui appartenant sans que cette dernière puisse justifier d'un droit d'occupation ni d'un titre.



Le premier juge a fait droit partiellement à cette analyse rappelant la nécessité d'obtenir l'agrément du bailleur lors du changement de locataire en cas de vente par le preneur de son chalet, et sur le constat de l'absence d'accord donné par la propriétaire de la parcelle, il a considéré que les époux [W] [Y] sont occupans sans droit ni titre du terrain C [Cadastre 9] appartenant à la SCI Cocody, qui est donc autorisée à procéder à leur expulsion à défaut de départ volontaire. Il a par contre rejeté les demandes présentées au titre de la parcelle C [Cadastre 1] rappelant l'existence d'un contrat de sous-location de terrain nu entre la SARL S Plus, bailleur secondaire, et les époux [W] [Y] retenant ainsi l'existence d'une contestation sérieuse tenant à l'impossibilité d'apprécier une défaillance contractuelle à l'égard du bailleur, qui n'est pas demandeur à la procédure, et en l'absence de trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite procède de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Si l'existence d'une contestation sérieuse n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l'article 835 al 1er du code de procédure civile, le juge doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.



S'agissant de la parcelle C[Cadastre 1], il est en effet justifié d'un contrat de sous-location de terrain nu conclu le 21 mai 2010 entre la société S Plus et les époux [W] [Y] moyennant le règlement d'un loyer annuel de 1.935,24 euros. 



Si ce contrat n'a pas été repris par l'association Synergie France Asie à la suite de la résiliation du contrat de location initial liant la SCI Cocody et la société S Plus, cette situation n'est pas imputable aux époux [W] [Y] qui disposaient alors d'un titre et justifiaient de l'occupation du terrain litigieux.



Il n'est pas apporté la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 al 1er du code de procédure civile. Il sera en conséquence dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les intimées.



S'agissant de la parcelle C[Cadastre 9], selon le certificat de vente du 16 janvier 2021, les époux [W] [Y] ont fait l'acquisition auprès des époux [Z] d'un chalet en bois au prix de 8.000 euros, étant précisé que ce chalet est situé sur la parcelle C[Cadastre 9] (pièce 10- intimées).



Il n'est pas justifié sur cette parcelle de l'existence d'un contrat de location ou sous-location conclu entre la SCI Cocody et les époux [W] [Y] ni davantage d'un contrat verbal qui suppose la démonstration d'un accord intervenu entre les parties sur la mise à disposition d'un bien et à un prix convenu.



En effet, il est uniquement fait état de la conclusion d'un contrat de sous-location de terrain nu C[Cadastre 9] entre l'association Synergie France Asie et M. et Mme [O] et [A] [Z] en date du 4 décembre 2017, ce contrat portant sur un hébergement d'un module léger (bungalow, chalet..) à vocation de résidence secondaire en saison touristique du 1er avril au 30 septembre avec un loyer de 524 euros par trimestre. Il est dit qu'avec l'accord écrit du bailleur, le preneur pourra subroger dans son bail son successeur pour la période restant à courir et restera solidaire du paiement des loyers jusqu'à l'expiration annuelle. Par ailleurs, il est dit que la cession du bail ou la sous-location du terrain nu sont rigoureusement interdits sans accord préalable du bailleur (pièce 6-intimée).



Il s'ensuit que les époux [W] [Y] ne justifient pas d'un titre sur la parcelle en cause.



Ceci étant, et en dépit de la rédaction du contrat de sous-location de terrain nu qui spécifie que 'le terrain loué a pour objet exclusif l'hébergement d'un module léger (chalet, bungalow ou mobile home) à vocation de résidence secondaire en saison touristique du 1er avril au 30 septembre dans la limite de la surface autorisée...', la configuration des lieux et le type de structure démontrent qu'il s'agit en réalité d'habitations légères pérennes restant à demeure sur le site et que, pour une partie de ses occupants, ceux-ci y ont établi leur résidence principale comme en attestent le règlement d'une taxe foncière et/ou d'habitation, l'allocation d'une aide au logement (pièce 3) sans que cette situation ne soit une source de contestation pour l'intimée au regard des attestations de domicile établies par Mme [V] [N] en sa qualité de gérante de la SCI Cocody (Pièce 2 - appelante) .



Plus précisément, la lecture croisée de la décision rendue le 31 janvier 2012 par le tribunal administratif de Nîmes (pièce 4- appelants) et le pré-rapport d'expertisé établi le 31 août 2020 par [E] [T], expert évaluateur immobilier, (pièce 6 - appelants) laisse apparaître que l'habitation légère de loisir litigieuse est posée au sol sur des plots en agglomérés de ciment et non à même le sol ce qui prive cette dernière de tout moyen de mobilité. En outre, il est considéré que cette habitation légère présente toutes les caractéristiques d'une construction constitutive d'une propriété bâtie, celle-ci étant reliée aux différents réseaux d'approvisionnement en eau potable, avec l'écoulement des eaux usées, le raccord au réseau électrique. 



Il s'ensuit que rien ne permet de retenir le caractère précaire de l'occupation du logement ni d'ailleurs la nature théoriquement démontable de l'habitation.



Par ailleurs, si à l'origine il a pu être conclu des contrats uniques englobant la vente d'un chalet et la location de terrain nu comme le démontre l'appelante par la production à titre d'exemple d'un contrat signé le 8 avril 2006 entre [J] [N] agissant en qualité de mandataire spécial de la SCI Cocody, propriétaire des terrains nus, et de Mme [U] [D], vendeuse, d'une part et les époux [S], acquéreurs d'autre part, qui emporte à la fois la vente d'un chalet léger situé sur la parcelle [Cadastre 6] ainsi que la location de ce terrain (pièce 1 -appelants) très vite les opérations de vente et de location se sont dissociées malgré l'interdépendance de ces constrats. Il a ainsi été possible de conclure un acte de vente indépendamment de la signature du contrat de location ou sous-location du terrain sur lequel se trouvait malgré tout le chalet.



Les époux [W] [Y] se trouvent dans cette situation puisqu'ils justifient d'un titre de propriété sur le chalet dont ils ont fait l'acquisition le 16 janvier 2021 situé sur le terrain C[Cadastre 9] sans pour autant démontrer la possession d'un titre relatif à l'occupation de ladite parcelle. Il en est de même pour le chalet C[Cadastre 1].



Ainsi, si l'existence d'un trouble illicite est avéré du fait de l'absence de contrat de location entre la SCI Cocody, propriétaire des parcelles, et les époux [W] [Y] , propriétaires du chalet, il n'est toutefois pas justifié du caractère manifeste de cette illicéité au regard du titre de propriété dont dispose l'appelante sur le chalet litigieux. 



En outre, la demande d'expulsion présentée par la SCI Cocody paraît disproportionnée au regard du droit au respect de la propriété des époux [W] [Y] , propriétaires du chalet , garanti par l'article 1er du protocole n°1 de la convention européenne des droits de l'homme.



Pour l'ensemble de ces raisons, et au vu de l'absence de caractérisation d'une voie de fait excluant l'existence d'un trouble manifestement illicite, il sera dit n'y avoir lieu à référé tant sur la demande d'expulsion que les prétentions subséquentes liées à la déconnection du chalet et au prononcé d'une astreinte.





Pour le surplus, en présence d'une occupation du terrain non contestée, il est acquis que les époux [W] [Y] sont redevables d'une indemnité d'occupation dont le principe est incontestable.



Ceci étant, le montant de cette indemnité arrêtée par le premier juge à la somme mensuelle de 180 euros à compter du 21 décembre 2021 interroge au regard des griefs adressés par les locataires sur l'état dégradé du parc de loisirs dans lequel se situe la parcelle litigieuse.



En effet, les appelants soulignent que le montant de l'indemnité réclamée n'est pas en adéquation avec l'état du parc et les services afférents qui sont aujourd'hui inexistants ce qu'ils illustrent par la production d'un pré-rapport d'expertise établi par M. [E] [T] le 31 août 2020 dont il résulte que:

'Actuellement la quasi-totalité des prestations initialement prévues ne sont plus assurées:

- absence d'entretien régulier des espaces de circulation et espaces communs;

- portail motorisé hors service;

- court de tennis inexploitable et non entretenu;

- espaces barbecues laissés à l'abandon;

- extincteurs ne pouvant plus garantir un bon fonctionnement en cas de départ d'incendie car ils ont atteint leur date de 'péremption' pour certains;

-piscine hors service (plus en eau) suite à de trop nombreuses fuites qui ne sont pas toujours réparées;

- restaurant fermé et travaux nécessaires à la réouverture relativement importants décourageant d'éventuels repreneurs;

- boîtes aux lettres à l'entrée en mauvais état;

- voies de circulation initialement goudronnées, particulièrement abîmées avec de nombreux nids de poules et des secteurs entiers où le bitume se dérobe;

- réseau indépendant d'évacuation des eaux usées ne répondant plus aux normes et semble se jeter de manière sauvage au nord la parcelle BA [Cadastre 13] entraînant des odeurs dérangeantes...'.



Sur la base de ces éléments, M. [T] propose une première valeur locative pour une parcelle de terrain destinée à l'accueil d'une habitation légère située dans un parc de loisirs à la somme de 243 euros sur laquelle il applique un abattement pour absence de prestations pour retenir in fine une valeur de 121,50 euros. Il suggère une deuxième valeur pour une parcelle équivalente située en-dehors d'un parc de loisirs qu'il arrête à la somme de 98,25 euros. Il en déduit une valeur locative arrondie à la somme de 100 euros par mois.



Si les parties s'opposent sur l'origine des dégradations, chacune tenant l'autre pour responsable de la survenance des désordres relevés, il n'appartient au stade des référés de statuer sur les responsabilités encourues ni apprécier si le bailleur s'est conformé ou non à son obligation d'entretien ou si le locataire a participé ou pas à la dégradation des lieux.



La situation actuelle du parc commande la fixation d'une indemnité d'occupation en adéquation avec les services actuellement présents et l'état des infrastructures.



Il convient en conséquence de réduire le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle provisionnelle de 100 euros pour chacun des chalets présents sur les parcelles litigieuses et d'infirmer sur ce point la décision déférée.



S'agissant du chalet C34, les appelants seront donc condamnés à régler à l'association Synergie France Asie une provision de 1.118,80 euros à valoir sur l'indemnité d'occupation du terrain du chalet pour la période du 16 janvier 2021 au 21 décembre 2021, terme du contrat de sous-location liant les intimées, étant précisé qu'ils ne justifient d'aucun règlement depuis leur arrivée dans le parc, puis à compter du 22 décembre 2021 à payer à la SCI Cocody la somme provisionnelle de 100 euros par mois.



S'agissant du chalet C01, les appelants seront donc condamnés à régler à l'association Synergie France Asie une provision de 4.769,30 euros à valoir sur l'indemnité d'occupation du terrain du chalet pour la période du 1er janvier 2018 au 21 décembre 2021, terme du contrat de sous-location liant les intimées, étant précisé qu'ils ne justifient d'aucun règlement sur cette période, puis à compter du 22 décembre 2021 à payer à la SCI Cocody la somme provisionnelle de 100 euros par mois.



La demande de consignation n'est nullement justifiée en l'état et ne paraît pas être le préalable indispensable à la réfection des lieux.



Pour le surplus, les appelants présentent des demandes formées à titre de dommages et intérêts ainsi qu'à titre de provision qui seront rejetées en l'état de contestations sérieuses , la première en l'absence d'élément probant justifiant l'existence d'un préjudice, la seconde du fait du rejet de la demande d'expulsion.



S'agissant de la prétention présentée par les intimées tendant à l'obtention de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros pour le préjudice moral subi du fait de l'occupation 'sauvage' du parc, il ne saurait, au stade du référé, être fait droit à cette demande de provision considérant le défaut de preuve d'un quelconque préjudice notamment en l'absence de preuve de l'imputabilité des dégradations à l'appelante.



La décision déférée sera en conséquence confirmée sur ces points.





Sr les demandes accessoires :



Il y a lieu d'infirmer l'ordonnance sur le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, il y a lieu de condamner les intimées, qui succombent, aux entiers dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est prévu en matière d'aide juridictionnelle. L'équité commande de faire droit à la demande des appelants qui se verront accorder une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,



Dit que la cour d'appel n'est pas valablement saisie de la demande de radiation de l'appel,



Infirme l'ordonnance de référé rendue le 24 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès sauf en ce qu'il a jugé les demandes présentées par la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie recevables et a rejeté les demandes respectives de dommages et intérêts, d'astreinte et de consignation des loyers,



Statuant à nouveau des chefs réformés,



Constate l'absence de trouble manifestement illicite,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion ainsi que les prétentions subséquentes liées à la déconnection du chalet et au prononcé d'une astreinte, 



Fixe l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme de 100 euros par mois,



Condamne in solidum M. [I] [W] [Y] et Mme [K] [M] épouse [W] [Y] à verser à l'association Synergie France Asie la somme provisionnelle de 1.118,80 euros à valoir sur l'indemnité d'occupation du terrain du chalet C[Cadastre 9] pour la période du 16 janvier 2021 au 21 décembre 2021,



Condamne in solidum M. [I] [W] [Y] et Mme [K] [M] épouse [W] [Y] à verser à l'association Synergie France Asie la somme de 4.769,30 euros à valoir sur l'indemnité d'occupation du terrain du chalet pour la période du 1er janvier 2018 au 21 décembre 2021 , s'agissant du chalet C[Cadastre 1],



Condamne in solidum M. [I] [W] [Y] et Mme [K] [M] épouse [W] [Y] à verser à la SCI Cocody une indemnité d'occupation du terrain du chalet à compter du 22 décembre 2021 d'un montant de 100 euros par mois et par chalet s'agissant des chalets C[Cadastre 9] et C[Cadastre 1], 



Condamne in solidum la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie à payer à M. [I] [W] [Y] et Mme [K] [M] épouse [W] [Y] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie aux entiers dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est prévu en matière d'aide juridictionnelle. 



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE