Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 avril 2023

MARS/SH



Numéro 23/01213





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 04/04/2023 







 Dossier : N° RG 21/02373 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H5WY 





Nature affaire :



Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente















Affaire :



[O] [X]

[S] [U] épouse [X]



C/



[C] [J]

[I] [P]

























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 04 Avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 21 Février 2023, devant :







Madame FAURE, Présidente



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile 



Monsieur SERNY, Magistrat honoraire 





assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 







dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [O] [X]

né le 24 Mai 1982 à [Localité 7] (42)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]



Madame [S] [U] épouse [X]

née le 22 Août 1985 à [Localité 4] (64)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représentés par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

assistés de Maître COMBE, avocat au barreau de BAYONNE







INTIMES :



Monsieur [C] [J]

né le 08 Novembre 1986 à [Localité 4] (64)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]





Madame [I] [P]

née le 29 Octobre 1988 à [Localité 6] (18)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentés et assistés de Maître JULLIEN de la SELARL AQUITAINE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

















sur appel de la décision 

en date du 07 JUIN 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE BAYONNE

RG numéro : 19/02042 

















Un compromis de vente a été conclu le 26 juin 2019 entre Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U] son épouse (les vendeurs) et Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P] (les acquéreurs), portant sur la vente d'une maison située [Adresse 2] à [Localité 8] (64) pour le prix de 259 000 euros. 



Les acquéreurs envisageaient de réaliser des travaux.



La signature de l'acte authentique de vente était prévue au plus tard le 25 septembre 2019 à la condition suspensive que les acquéreurs aient obtenu un prêt de 379 000 euros.



Ce prêt n'a pas été obtenu par Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P].



Le 19 octobre 2019, Monsieur et Madame [X] ont adressé à Monsieur [J] et Madame [P] une mise en demeure de procéder au plus tard le 18 octobre 2019 à la signature de l'acte authentique de vente.



Par acte d'huissier du 28 novembre 2019, Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P] devant le tribunal de grande instance de Bayonne, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, ainsi que des articles 1304 et 1 142 du code civil, aux 'ns de les voir conclamner solidairement à leur payer la somme de 25 900 euros au titre de la clause pénale et la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 7 juin 2021, le tribunal, devenu tribunal judiciaire de Bayonne a :



- déclaré caduc depuis le 26 août 20l9 le compromis de vente conclu le 26 juin 2019 entre Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U] épouse [X], les vendeurs, et Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P], les acquéreurs, portant sur la vente d'une maison située au [Adresse 2] à [Localité 8] pour le prix de 259 000 euros ;

en conséquence :

- débouté Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U] épouse [X] de leur demande tendant à la condamnation de Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P] au paiement de la somme de 25 900 euros 

' rejeté la demande de dommages-intérêts de Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U] épouse [X]

- condamné solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U] épouse [X] à verser à Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens 

- débouté Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U] épouse [X] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

 - rejeté toutes autres demandes.



Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U], son épouse, ont interjeté appel de ce jugement le 15 juillet 2021 le contestant en toutes ses dispositions.



Par conclusions n°2 du 5 octobre 2022, Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U], son épouse, demandent, au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil et des articles 1304 et 1142 du Code civil, de déclarer leur appel recevable et bien fondé, de réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne en date du 7 juin 2021 et statuant à nouveau de condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [J] à leur payer :

- la somme de 25 900 euros au titre de la clause pénale,

- la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- de débouter Madame [P] et Monsieur [J] de toutes fins, conclusions et prétentions contraires et de les condamner aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL Duale Ligney Bourdalle conformément aux dispositions de l'Article 699 du code de procédure civile.



Par conclusions n°2 du 20 décembre 2022, Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P] demandent de débouter Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U] son épouse de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions. 

Y ajoutant, ils demandent de condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U] son épouse à leur régler une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SELARL Aquitaine avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2023 . 



SUR CE :



En application des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 



Le compromis de vente signé le 26 juin 2019 prévoyait que Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P] obtiennent un prêt de 379 000 euros maximum, sur une durée maximale de 25 ans à un taux nominal d'intérêt maximal de 1,30% hors assurance. 



Les obligations contractuelles de l'acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité étaient les suivantes :

- effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans un délai de 30 jours à compter de l'acte du 26 juin 2019, soit avant le 26 juillet 2019. 

- informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

- Il déclarait qu'il n'existait à ce jour aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisageait de solliciter.



Concernant la réalisation de la condition suspensive, le compromis de vente stipulait que « le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. 

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard sous un délai de 60 jours à compter de l'acte. 

L 'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée à l'acquéreur au vendeur.

À défaut de cette notification, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Dans ce cas, l'acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. À défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur. »



À la lecture de ces clauses contractuelles, contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [X], Monsieur [J] et Madame [P] n'avaient pas à leur justifier avoir déposé les demandes de prêt à la date du 26 juillet 2019.



Madame [I] [P] justifie avoir signé un mandat de recherche de financement avec l'agence meilleurtaux.com le 18 juin 2019 quelques jours avant la signature de la promesse de vente, à hauteur de 283 000 € pour l'immobilier et de 102 000 € pour les travaux soit 385 000 €, que le courtier a envoyé aux banques le 19 juillet 2019, et avoir obtenu le 11 septembre 2019, courrier confirmé le 19 septembre, des avis défavorables à la mise en place de leur financement sur les 25 ans contractuellement convenus (300 mois). 

Le 1er juillet 2019, Madame [P] a signé une demande de recherche de crédit avec la société Acecrédit pour un montant total de 382 806 € et Monsieur [J] et Madame [P] justifient avoir obtenu le 19 septembre 2019, une lettre de refus du LCL, pour le montant total des prêts sollicités, 379 000 €, sur 240 mois. Le courrier du LCL du 18 septembre 2019 établit que la demande de financement avait été effectuée le 26 juin 2019.



Il résulte de ces éléments :

- que Monsieur [J] et Madame [P] ont bien effectué les démarches nécessaires à l'obtention du prêt avant le 26 juillet 2019

- que quand bien même, pour certaines recherches, le montant des crédits était supérieur à celui convenu à l'acte sous-seing-privé, il est par contre justifié du refus qui leur a été opposé par le LCL à la demande de prêt conforme aux dispositions contractuelles du compromis de vente. 



Si les réponses aux demandes de crédit reçues en septembre 2019 ne l'ont pas été dans le délai qui expirait le 26 août 2019, Monsieur [J] et Madame [P] ne peuvent pas être tenus pour responsables des délais auxquels les réponses ont été données à leurs demandes ' effectuées dans les délais contractuels ', rappel fait que ce dossier a été traité durant l'été.



Par ailleurs, selon le compromis de vente, la conséquence convenue de l'absence de notification de l 'obtention ou de la non-obtention du prêt par l'acquéreur au vendeur est la caducité de l'acte sous-seing-privé, (il avait été précisé que le terme était considéré comme extinctif).



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté que conformément aux stipulations contractuelles, le compromis de vente conclu le 26 juin 2019 entre Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U] son épouse et Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P], portant sur la maison d'[Localité 8], était caduc depuis le 26 août 2019.



Sur la clause pénale



Le compromis stipulait que c'est dans le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étaient remplies et que l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, qu'elle devrait verser à l'autre la somme de 25 900 € à titre de dommages et intérêts ce qui n'est pas le cas en l'espèce, compte tenu de la caducité du compromis de vente le 26 août 2019.



Dès lors que les conditions relatives à l'exécution de l'acte sous-seing-privé n'ont pas été remplies et que le compromis était caduc depuis le 26 août 2019, la clause pénale de 25 900 € n'était pas applicable. 



Au soutien de leur demande d'application de la clause pénale, nonobstant la non réalisation des conditions suspensives et la caducité du compromis, Monsieur et Madame [X] font valoir que Monsieur [J] et Madame [P] étaient de mauvaise foi et que leur défaillance était fautive.



Concernant la mauvaise foi alléguée, le premier juge a exactement relevé que Monsieur [J] et Madame [P] :



- ont relancé à plusieurs reprises Madame [Y] [F], dessinatrice chargée du projet de rénovation de la maison objet du compromis de vente, en faisant notamment valoir l'urgence de budgétiser les travaux

- qu'ils avaient sollicité le 29 août 2019, Maître [N], le notaire pour obtenir un délai de quelques jours en espérant obtenir le prêt.



Monsieur et Madame [X] soutiennent également que Monsieur [J] et Madame [P] ont en réalité abandonné ce projet pour un autre. Toutefois de ce chef, la seule attestation de Monsieur [K] aux termes de laquelle, Madame [B], de la société meilleurtaux.com, lui aurait dit le 18 septembre qu'elle pensait qu'ils pouvaient obtenir un accord de la BPSO est en contradiction avec les courriers de refus du 11 et 19 septembre 2019 de la société meilleurtaux.com. Par ailleurs, rien ne démontre la réalité d'un autre projet de Monsieur [J] et Madame [P], alors même qu'ils ont engagé des frais pour la concrétisation de la réalisation des travaux prévus.



Monsieur et Madame [X] font encore valoir au soutien de l'argument de la mauvaise foi des acquéreurs, qu'il était stipulé dans le compromis de vente un paragraphe « capacité » aux termes duquel il était indiqué que l'acquéreur n'était pas en état de cessation de paiement, de rétablissement professionnel, de redressement ou de liquidation judiciaire ou sous sauvegarde de justice des entreprises, alors que Monsieur [J] se trouvait sous le régime de la liquidation judiciaire depuis le 1er avril 2019. 



Pour autant, il résulte du mail adressé le 25 juin 2019 par Madame [I] [P] au notaire, Maître [N], donc avant la signature du compromis de vente, qu'ils l'ont informé de la procédure de redressement judiciaire de l'entreprise de Monsieur [C] [J], la SAS AJ Sport. 



Par ailleurs, cette situation explique que les demandes de prêt aient été effectuées exclusivement au nom de Madame [P], n'étant pas contesté que toute demande de prêt aurait été refusée à Monsieur [J].



Il s'ensuit, à la lecture de ces éléments, que la mauvaise foi des acquéreurs n'est pas établie.



En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [X] de leur demande d'application de la clause pénale.





Sur la demande de dommages et intérêts



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [X] de cette demande, dès lors qu'il est établi que Monsieur [J] et Madame [P] n'ont pas manqué à leurs obligations, n'ont pas été de mauvaise foi et que Monsieur et Madame [X] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice distinct de celui que la clause pénale était destinée à réparer.





Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le jugement sera confirmé de ces chefs.



Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U], son épouse, qui succombent en leur recours, seront condamnés aux dépens de l'appel et déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U], son épouse seront condamnés à payer à Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Il sera fait droit à la demande sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile à l'égard de la SELARL Aquitaine avocats uniquement, la SELARL Duale Ligney Bourdalle ne pouvant pas y prétendre.





PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U], son épouse à payer à Monsieur [C] [J] et Madame [I] [P], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Déboute Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U], son épouse de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Monsieur [O] [X] et Madame [S] [U], son épouse aux dépens de l'appel et autorise la Selarl Aquitaine avocats à procéder au recouvrement direct des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,







Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE