Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 26 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 26/01/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/00662 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TNNJ



Jugement (N° 19/00775)

rendu le 09 décembre 2020 par le tribunal judiciaire d'Arras







APPELANTS



Monsieur [T] [B]

né le 12 juillet 1975 à [Localité 8]

Madame [X] [H] épouse [B]

née le 13 décembre 1978 à [Localité 4]

demeurant ensemble [Adresse 3]

[Localité 5]



représentés par Me Pierre Rotellini, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué, substitué à l'audience par Me Julie Gorny, avocat au barreau d'Arras



INTIMÉS



Monsieur [W] [Y]

né le 22 octobre 1981 à [Localité 4]

Madame [G] [L] épouse [Y]

née le 11 avril 1980 à [Localité 4]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 6]



représentés par Me Laurette Bernard, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 07 novembre 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 novembre 2022 



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Suivant compromis du 6 novembre 2014, M. [T] [B] et Mme [X] [H] son épouse ont consenti à M. [W] [Y] et Mme [G] [L], par la suite devenue son épouse, la vente de leur immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (Pas-de-Calais), pour un prix de 220 000 euros.



La vente a été réitérée suivant acte authentique du 12 février 2015, mentionnant en annexe la présence d'un ruisseau passant sous l'extension du garage de l'immeuble. 

Par courrier du 16 mars 2015, le maire de la commune de [Localité 6] a fait part aux acquéreurs de l'obstruction du ruisseau passant sous leur immeuble du fait de l'effondrement d'une partie de la voûte souterraine de celui-ci, empêchant l'écoulement normal de l'eau du fossé venant du [Localité 7] d'[Localité 5]. Il leur a été demandé d'y remédier. 



Par courrier du 23 mars 2016, M. [S] [U], voisin des consorts [Y]-[L], leur a signalé de même que le mauvais état de la voûte était à l'origine d'un ralentissement du débit de l'eau et d'une élévation du niveau de l'eau du ruisseau, sollicitant la résiliation des travaux nécessaires à la résolution du désordre et signalant qu'il avait déjà effectué la même démarche auprès de leurs prédécesseurs suivant courrier du 21 février 2013.



L'affaissement d'un pan de mur situé sur le côté gauche de la voûte souterraine a été confirmé par constat d'huissier de Me [F] du 30 mars 2016, puis lors d'une expertise amiable réalisée par M.'[R] [D], expert indépendant en bâtiment, dont le rapport en date du 7 février 2017 a conclu à la nécessité de procéder le plus rapidement possible à l'enlèvement des gravats, de remettre en état le mur défectueux et de vérifier l'état du radier et des parois voisines, à défaut de quoi l'eau risquait d'atteindre, par temps de fortes pluies, un niveau dangereux pour les fondations du mur pignon gauche de l'habitation.



Par exploit d'huissier de justice des 13 mars et 10 avril 2017, les époux [Y] ont assigné les époux [B] et la S.A. Amaguiez, leur assurance habitation, devant le juge des référés près le tribunal de grande instance d'Arras lequel a, par ordonnance du 15 juin 2017, ordonné une expertise judiciaire qu'il a confiée à M. [Z] [A].



L'expert a déposé son rapport le 21 août 2018. 







Les époux [Y] ont alors assigné les époux [B] et la SA Amaguiz sur le fondement de la garantie des vices cachés. 



Par jugement en date du 9 décembre 2020, le tribunal judiciaire d'Arras a condamné solidairement les époux [B] à payer aux époux [Y] la somme de 34 477,30 euros au titre de la garantie des vices cachés affectant l'immeuble objet de la vente, outre la somme de 500 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice moral, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, a débouté les époux [Y] du surplus de leurs demandes à l'égard des époux [B] et de leur demande d'opposabilité du jugement à la SA Amaguiz Amaline Assurances, débouté les époux [B] de leurs demandes, condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à la SA Amaguiz Amaline Assurances la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné solidairement les époux [B] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. 



M. et Mme [B] ont interjeté appel de ce jugement et aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 avril 2021, demandent à la cour d'infirmer dans sa totalité la décision critiquée et, à titre principal et in limine litis, de constater la forclusion de l'action engagée par les époux [Y], à défaut les juger irrecevables en leur action, à titre subsidiaire, de les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, les renvoyer à mieux se pourvoir, et en toute hypothèse, à titre reconventionnel, de les condamner aux entiers frais et dépens qui seront recouvrés par Maître Pierre Rotellini, avocat aux offres de droit, et à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils soutiennent principalement que l'action des époux [Y] sur le fondement de la garantie des vices cachés est forclose dès lors que ceux-ci avaient connaissance des désordres avant même la vente intervenue le 12 février 2015, ayant visité l'immeuble à plusieurs reprises avec une personne se présentant comme un expert en immobilier et eu les clefs quinze jours avant la vente, que l'effondrement de la voûte était visible à partir du puisard situé dans la cour, et ce sans qu'il soit besoin de cheminer à l'intérieur de l'ouvrage avec un équipement spécifique, et qu'ils n'ont introduit leur action en référé expertise que le 13 mars 2017.



Ils opposent aux époux [Y] la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés et font valoir qu'il n'est pas établi qu'ils étaient informés du désordre avant la vente, en l'absence de preuve de l'envoi et de la réception du courrier que leur voisin, M. [U], leur aurait adressé le 21 février 2013 pour les informer du désordre et leur demander d'y remédier. Ils font valoir que n'étant ni de mauvaise foi, ni des professionnels de l'immobilier, ils sont fondés à se prévaloir de cette clause.



Au surplus, ils soutiennent que les époux [Y] sont irrecevables en ce que les désordres allégués ne sont pas sur leur parcelle, les travaux d'étaiement à effectuer se trouvant sur la parcelle de M. [U].



A titre subsidiaire sur le fond, ils concluent au débouté de la demande en garantie des vices cachés des époux [Y] dès lors que ceux-ci connaissaient le désordre, ainsi qu'il résulte de l'acte de vente notarié du 12 février 2015, que par ailleurs, l'accès à la voûte effondrée est aisé de sorte qu'ils ont pu facilement, lors de leurs visites avant la vente, se rendre compte visuellement de l'existence du vice, que le plan cadastral et le certificat d'urbanisme annexés à l'acte de vente portent la mention de la présence du ruisseau passant sous l'immeuble, qu'il n'est pas démontré que le vice ait été antérieur à la vente, les conclusions de l'expert étant uniquement fondées sur l'existence du courrier de M. [U] du 21 février 2013 qu'il n'a pas pris la peine de vérifier, qu'il n'est enfin pas démontré que le vice rende l'immeuble impropre à sa destination dès lors que ce ne sont pas les fondations de l'immeuble qui se sont affaissées, mais celles de la voûte, que la mairie n'a pris aucun arrêté de péril et que les époux [Y] ont pu occuper l'immeuble sans difficultés, le désordre étant localisé.



A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait entrer en voie de condamnation à leur encontre, ils sollicitent la réduction à de plus justes proportions des sommes allouées à leurs acquéreurs, le devis de l'entreprise Freyssinet repris par l'expert portant sur une réfection totale de la voûte sur un linéaire de 26 mètres dépassant les limites de la propriété des époux [Y] et portant en conséquence sur des travaux qui ne sont pas en lien direct et certain avec un éventuel préjudice subi par eux. Ils ajoutent que les époux [Y] ne justifient pas du paiement effectif de la facture relative aux travaux urgents, qui serait d'un montant de 5 840 euros HT et non de 6 248 euros HT comme évaluée par l'expert, ces travaux ayant en réalité concerné la zone 2 située sur la parcelle de M. [U].



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 octobre 2022, M. et Mme [Y] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [B] de leur fin de non recevoir et débouter ceux-ci de leurs demandes de forclusion et d'irrecevabilité, 

- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a retenu la responsabilité des époux [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés et en ce qu'il les a condamnés solidairement à leur régler le coût des réparations, 

- mais infirmer à titre principal le jugement sur le quantum alloué et statuant à nouveau, condamner solidairement les époux [B] à leur régler la somme de 47 836,61 euros correspondant au coût global actualisé des travaux nécessaires à la reprise des désordres, à titre subsidiaire, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les époux [B] à leur régler la somme de 34 477,30 euros au titre du coût global des travaux tel que fixé en mai 2018, 

- l'infirmer en ce qu'il a condamné les époux [B] à leur payer la somme de 500 euros sur le fondement du préjudice moral subi et statuant à nouveau, les condamner solidairement au règlement de la somme de 2 000 euros en réparation de ce préjudice, 

- les condamner à leur payer la somme de 3 982,05 euros en remboursement des frais d'expertise par eux avancés, au règlement des entiers dépens de première instance et d'appel, confirmer le jugement rendu en ce qu'il les a condamné solidairement à leur régler la somme de 1 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance, les condamner au règlement de la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel,

- et enfin, débouter les appelants de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. 



Ils vont valoir que c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'ils avaient assigné leurs vendeurs dans le délai de deux ans après la découverte du vice, l'information relative à l'existence de celui-ci n'ayant été portée à leur connaissance que par le courrier qui leur a été adressé par les services de la mairie le 16 mars 2015. Ils précisent à cet égard que la seule mention du passage d'un ruisseau sous la maison dans l'acte de vente est insuffisante dès lors qu'il n'est pas mentionné l'existence d'un souterrain voûté en briques et effondré. Ils ajoutent qu'ils ne sont pas professionnels de l'immobilier, que le vice n'était pas apparent dans le cadre d'un examen normalement diligent de l'immeuble et qu'il aurait fallu descendre dans le puisard à la verticale sur 1m50, puis cheminer à l'intérieur de l'ouvrage avec un équipement adéquat pour en prendre la mesure, de sorte que l'accès au désordre ne peut être qualifié d'aisé. Ils soutiennent que c'est de mauvaise foi que les époux [B], qui savaient que le souterrain était obstrué et alors que son accès était impossible dans le cadre d'une simple visite, ont omis de faire état de son existence et de son effondrement, ainsi que des courriers reçus par le voisin dans les années antérieures. 



Ils soutiennent que la clause exclusive de la garantie des vices cachés leur est inopposable dès lors, d'une part, qu'il résulte de l'expertise que l'effondrement était antérieur à la vente et d'autre part, que leurs vendeurs avaient connaissance du désordre avant la vente.



Ils indiquent que l'existence d'un vice caché, antérieur à la vente, consistant en un effondrement de la voûte située sous leur immeuble, et rendant celui-ci impropre à sa destination dès lors qu'il a eu pour effet d'affouiller les fondations qui se sont affaissées, étant démontrée par l'ensemble des éléments versés aux débats et notamment le rapport d'expertise, c'est à juste titre que le tribunal a reconnu la responsabilité des vendeurs et les a condamnés à les indemniser du coût des travaux, qu'il convient néanmoins d'actualiser compte tenu du temps écoulé depuis le devis initial.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Liminaire



Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



Il sera observé que le jugement déféré n'est pas contesté qu'en ce qu'il a débouté les époux [Y] de leur demande d'opposabilité du jugement à leur assurance habitation, la S.A. Amaguiz Amaline assurances et en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à cette société la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la société Amaguiz n'ayant au demeurant pas été intimée dans le cadre de la procédure d'appel.



Ces dispositions, définitives, ne seront donc pas évoquées.



Sur les fins de non-recevoir



En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 









* Sur le délai de forclusion



En vertu de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. 



Il résulte de l'article 2241 du code civil que ce délai est interrompu par la demande en justice, même en référé.



Cependant, en vertu de l'article 2242 du code civil, l'interruption résultant de la demande en justice produit son effet jusqu'à la fin de l'instance. Dès lors, en cas d'assignation en référé-expertise, le délai pour agir n'est interrompu que pendant la durée de l'instance à laquelle met fin l'ordonnance nommant un expert.



Enfin, celui qui oppose la fin de non-recevoir prise de ce que l'action fondée sur un vice caché a été introduite tardivement doit en justifier.



En l'espèce, la mention, dans l'acte authentique de vente conclu entre les parties le 12 février 2015, portant sur une maison individuelle sise [Adresse 1] à [Localité 6], cadastrée section AB n°[Cadastre 2] pour une contenance de 02 a 78 ca, de ce que, à la rubrique 'Description', 'l'acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d'une plus ample désignation ou d'autres précisions concernant leur consistance', ainsi que la mention, sur l'extrait du plan cadastral et dans le certificat d'urbanisme annexés à cet acte, du passage d'un ruisseau sous l'habitation, ne sont pas de nature à établir qu'avaient été portés à la connaissance des acquéreurs l'information concernant l'existence d'un souterrain sous leur habitation et encore moins l'état d'effondrement de celui-ci.



Par ailleurs, les époux [B] ne rapportent aucun élément de preuve, qu'il s'agisse de documents pré-contractuels ou de témoignages d'intermédiaires éventuellement intervenus dans le cadre des négociations pré-contractuelles, de nature à établir qu'une information aurait été donnée aux époux [Y], avant la vente, sur l'existence d'un souterrain passant sous leur immeuble et permettant l'écoulement des eaux du ruisseau et sur l'effondrement de la voûte de celui-ci.



La circonstance que le procès-verbal de constat d'huissier établi à la demande des époux [Y] le 30 mars 2016, soit postérieurement à la vente, mentionne la présence dans la cour d'une grille métallique qui permet le passage jusqu'au radier du ruisseau et une observation de la voûte et d'une partie du mur effondré ne permet pas d'établir que le désordre était facilement visible puisque l'huissier a dû soulever la grille et se positionner au niveau du trou sous cette grille pour prendre en photo les désordres.



Il résulte par ailleurs des photographies figurant dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [Z] [A] et de sa réponse au dire de Me [I] du 28 juin 2018 que le mur effondré était certes visible depuis le regard situé en cour, mais que pour l'observer, il fallait retirer la couverture du regard, descendre à la verticale sur une hauteur de 1,50m environ et se pencher. Il ajoute qu'en revanche, ce n'est que pour évaluer les travaux réparatoires qu'il était nécessaire de cheminer à l'intérieur de l'ouvrage, avec dans ce cas, un équipement et du matériel adéquat.





Il s'ensuit que le désordre n'était pas apparent dans le cadre d'un examen normalement diligent mené par un acquéreur néophyte.



En l'absence d'autre élément, la cour retient donc, à l'instar du premier juge, que ce n'est que par le courrier qui leur a été adressé par la mairie de [Localité 6] le 16 mars 2015 que les époux [Y] ont été informés de ce que, selon leur voisin et après passage des services techniques de la commune, le ruisseau souterrain passant sous le garage de leur maison était obstrué par l'effondrement d'une partie de la voûte et que, s'agissant du domaine privé, il leur incombait de remédier à ce problème empêchant l'écoulement normal de l'eau du fossé venant du [Localité 7] d'[Localité 5].



Or, les époux [Y] ont assigné leurs vendeurs en référé-expertise par acte d'huissier du 13 mars 2017, soit dans le délai de deux ans de la découverte du vice, interrompant le délai de forclusion jusqu'à l'ordonnance rendue par le juge des référés le 15 juin 2017, date à partir de laquelle un nouveau délai de deux ans a commencé à courir, conformément aux dispositions de l'article 2231 du code civil.



L'expert a déposé son rapport le 21 août 2018 et par acte du 13 mai 2019, soit dans le délai de deux ans de l'ordonnance du juge des référés, les époux [Y] ont assigné au fond les époux [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a estimé qu'ils n'étaient pas forclos en leur action.



La décision entreprise sera confirmée sur ce point.





* Sur la qualité à agir des époux [Y]



Sans préciser le fondement juridique de cette deuxième fin de non-recevoir, les époux [B] soutiennent que les époux [Y] seraient irrecevables à agir à leur encontre sur le fondement de la garantie des vices cachés, se prévalant tout d'abord de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente et arguant ensuite que les désordres constatés ne se situent pas sur la parcelle des époux [Y].



La cour observant que la question de l'opposabilité de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés aux époux [Y] est une question de fond du litige et non une question portant sur la recevabilité, traitera en conséquence la fin de non-recevoir soulevée uniquement au regard de la qualité à agir des époux [Y], laquelle semble être la question juridique posée.



Ceci étant exposé, aux termes des articles 30 à 32 du code de procédure civile, l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. Elle est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. 



En l'espèce, les époux [Y] sont recevables à agir à l'encontre de leurs vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés aux fins d'obtenir la prise en charge par ceux-ci du coût des réparations à effectuer sur leur immeuble pour la résolution de ces vices, étant précisé qu'il n'est indiqué à aucun endroit qu'ils sollicitent la réparation par leurs vendeurs de désordres constatés sur le fond voisin. 

La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée, étant précisé qu'il appartiendra en revanche à la cour, statuant sur le fond du litige, d'examiner le bien-fondé des demandes formulées par les époux [Y] au vu des justificatifs versés aux débats.



Sur la garantie des vices cachés



Aux termes des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice : 

- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités, 

- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose, 

- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe, 

- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu 'des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même', conformément à l'article 1642 du code civil,

- et d'une importance telle que s'il en avait eu connaissance, il n'aurait pas acquis la chose ou n'en aurait offert qu'un moindre prix.





* Sur l'existence du vice caché



Il résulte des observations menées par l'expert sur le fonds des époux [Y] et des photographies qu'il a prises à cette occasion que : 

'Les murs latéraux de l'aqueduc sont tombés au niveau de la partie arrière de l'habitation. La dalle n'a pas d'appui sur ces murs. Le bas des fondations est détruit. Les causes de ces désordres sont les suivants':

- le ruissellement de l'eau circulant dans le voûté-brique a d'abord détérioré le radier, puis a affouillé les murs verticaux que l'on dénomme piédroit.

- en l'absence de fondation, les piédroits se sont effondrés, obstruant en partie la section du voûté-brique. Le débit du ruisseau s'en trouve diminué.'







L'expert ayant interrogé la mairie de [Localité 6] sur la domanialité du cours d'eau, il lui a été répondu que l'ouvrage était réputé privatif aux propriétaires riverains et que l'entretien incombait à ceux-ci. En réponse à un dire de Me [C], l'expert indique que l'effondrement de la voûte est lié à un défaut d'entretien de l'ouvrage.



Il ajoute que la mise en sécurité de l'immeuble est urgente, avant d'entreprendre une réparation pérenne.



Il précise que la voûte effondrée était visible depuis le regard situé dans la cour, mais qu'il lui a fallu, pour observer l'effondrement du mur, retirer la couverture du regard, descendre à la verticale sur une hauteur de 1,50 m environ et se pencher. 



La cour estime qu'il ne peut être considéré que de telles investigations soient à la portée d'un acquéreur normalement diligent et il y a lieu d'en déduire, de même que le premier juge, que le désordre n'était pas apparent pour les acquéreurs. Par ailleurs, ainsi qu'il a été démontré plus haut dans le paragraphe relatif à la forclusion, la mention du ruisseau passant sous l'habitation dans l'acte de vente et ses annexes est insuffisante à établir que ceux-ci auraient été informés de l'existence du mauvais état du souterrain permettant l'écoulement de ce ruisseau.



L'expert conclut que les désordres sont constitués par un effondrement du piédroit de l'ouvrage de maçonnerie canalisant le ruisseau obstruant le passage du cours d'eau et ajoute que ce piédroit sert de fondation au pignon de la maison de M. [Y].



Il ne date pas l'apparition du désordre de manière précise mais relève qu'il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 3 janvier 2013, soit deux ans avant la vente, à la demande du voisin, M. [U], que l'eau à l'entrée du vouté-brique s'écoulait difficilement, et que M. [U] a signalé le désordre dans un courrier à M. [B] en date du 21 février 2013.



Par ailleurs, le peu de temps écoulé depuis la vente lorsque les époux [Y] ont été informés du désordre par la mairie permet de considérer que ce désordre était bien antérieur à la vente.



Il résulte de ce qui précède que le vice constitué par l'effondrement de la voûte du souterrain permettant le passage du cours d'eau sous l'habitation des époux [Y] présente bien les caractéristiques d'un vice antérieur à la vente, ni apparent ni connu des acquéreurs au moment de celle-ci, présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose, en raison de l'effondrement du piédroit servant de fondation au pignon de la maison des époux [Y], et d'une importance telle, compte tenu de l'urgence et du coût des travaux de mise en sécurité et de réparation, évalués à 31 751 euros HT par l'expert que, s'ils en avaient eu connaissance, ils n'auraient pas acquis la chose ou n'en auraient offert qu'un moindre prix.











* Sur la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés



L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 



L'acte notarié de vente du 12 février 2015 conclu entre les parties comporte, en sa page 9, une clause aux termes de laquelle 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à raison, notamment, de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir, des vices de construction, qu'ils soient apparents ou cachés, des mitoyennetés, de l'état parasitaire du bien vendu (...). Le tout sauf dans l'hypothèse où le vendeur aurait la qualité de professionnel de l'immobilier'.



Une telle clause n'est donc pas opposable aux acquéreurs si les vendeurs ont la qualité de professionnel de l'immobilier ou s'il est établi qu'ils avaient connaissance du vice caché .



Sur le premier point, il est constant que les époux [B] ne sont pas des professionnels de l'immobilier.



Sur le second, il résulte des éléments recueillis par l'expert que M. [U], voisin des époux [Y], avait fait réaliser un procès-verbal de constat d'huissier le 3 janvier 2013, soit avant la vente, évoquant déjà le fait que le fossé d'écoulement des eaux en provenance des marais d'[Localité 5] passait à travers sa propriété puis, qu'avant de se déverser dans la Scarpe, il passait sous une maison d'habitation et que l'écoulement à l'intérieur de ce passage sous cette habitation était aménagé par une sorte de tunnel maçonné, lequel serait partiellement effondré et encombré, causant une élévation de l'eau sur sa propriété. 



L'huissier a ainsi pu constater que dans la propriété du voisin, au niveau de l'immeuble mitoyen, il existait une maçonnerie en briques renforcées à sa base par des parpaings et que l'eau à cet endroit ne s'écoulait pas bien.



Or, si les époux [B] relèvent qu'il n'est pas rapporté la preuve de l'envoi et de la réception du courrier que leur aurait adressé M. [U] le 21 février 2013 pour les avertir du désordre et leur demander d'y remédier, la cour observe que la concomitance dans le temps entre ce courrier, également signé de M. [J] et M. [M], et le procès-verbal établi à la demande de M. [U] et du même M. [M], permettent de supposer que ce courrier a bien été transmis à ses destinataires.



Enfin, les époux [B] ne peuvent pas, sans contradiction, arguer que le désordre était parfaitement visible pour les époux [Y] à l'occasion des visites ayant précédé la vente, et prétendre par ailleurs qu'il n'en avaient pas connaissance alors qu'ils étaient tenus de l'entretien de l'ouvrage permettant l'écoulement de l'eau sous leur habitation et qu'ils avaient un libre accès à ce souterrain pendant les années où ils étaient propriétaires de l'immeuble.









Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que les vendeurs ne pouvaient se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant en page 9 de l'acte notarié du 12 février 2015 et que l'action en garantie des vices cachés des époux [Y] était bien fondée.





Sur l'indemnisation



L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



L'article 1645 dudit code ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.





* Sur le coût des travaux



En vertu de l'article 1644 précité, l'acquéreur peut solliciter la remise en état du bien à la charge du vendeur.



Il résulte du rapport d'expertise que l'expert a préconisé des travaux urgents pour étayer les fondations de la maison et enlever les maçonneries effondrées, consistant au curage de l'aqueduc, à la démolition et évacuation du piédroit, à l'étalement de sécurité et à la fourniture et la pose d'une grille en amont, suivant devis de l'entreprise Freyssinet en date du 21 mars 2018 établi à l'intention des époux [Y].



Ces travaux, qui sont bien relatifs à l'immeuble des époux [Y], ont été facturés par l'entreprise Freyssinet à hauteur de 5 840 euros HT, soit 6 424 euros TTC.



Par ailleurs, l'expert a prévu une deuxième phase de travaux consistant en la déviation de l'eau, puis la création d'un radier béton, le bétonnement du piédroit et le rejointoiement des maçonneries, estimés à 25 503 euros HT, soit 28 053,30 euros TTC suivant devis de l'entreprise Freyssinet adressé à l'expert le 30 mai 2018 pour la réfection de l'aqueduc souterrain du domicile des époux [Y].



Il résulte de ce devis que l'ensemble des prestations sont bien relatives à la réfection de l'aqueduc souterrain sous le domicile des époux [Y].



Les époux [Y] produisent en appel un devis actualisé par l'entreprise Freyssinet pour les mêmes prestations, en date du 12 octobre 2022, s'élevant à la somme de 37 838,74 euros, soit 41 622,61 euros TTC. 









Les acquéreurs ayant droit à la réparation de leur entier préjudice résultant de la nécessité de réparer le désordre de manière pérenne, il convient de faire droit à leur demande d'actualisation de la condamnation et, infirmant le premier juge, de condamner les époux [B] à leur payer la somme de 47 836,61 euros qu'ils sollicitent. 





* Sur le préjudice moral



Les époux [Y] n'apportent à la cour aucun d'élément d'appréciation supplémentaire concernant le préjudice moral qu'ils disent avoir subi.



Dans ces conditions, il convient de confirmer la décision entreprise en ce que celle-ci leur avait alloué la somme de 500 euros à ce titre.





Sur les demandes accessoires



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et des frais irrépétibles.



Les époux [B], qui succombent, seront tenus aux entiers dépens d'appel et condamnés à payer aux époux [Y] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a condamné solidairement M. [T] [B] et son épouse, Mme [X] [H], à payer à M. [W] [Y] et son épouse, Mme [G] [L], la somme de 34 477,30 euros au titre de la garantie des vices cachés,



Statuant à nouveau sur ce point,



Condamne solidairement M. [T] [B] et son épouse, Mme [X] [H], à payer à M. [W] [Y] et son épouse, Mme [G] [L], la somme de 47 836,61 euros au titre de la garantie des vices cachés,



Y ajoutant,



Condamne solidairement M. [T] [B] et son épouse, Mme [X] [H], aux entiers dépens d'appel,





Les condamne solidairement à payer aux époux [Y] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Les déboute de leur demande à ce titre.











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet