Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 26 JANVIER 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14902 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQB2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11/19-0000





APPELANTE

 

SA IN'LI agissant poursuites et diligences de son Président y domicilié en cette qualité. 

RCS : 602 052359

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P431







INTIMEE 



Madame [O] [F] [M]

née le 1er février 1963

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0806















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour prévue le 19 janvier 2023 et prorogée au 26 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat du 1er mai 1968, la société anonyme Omnium de gestion immobilière de l'Ile-de-France (OGIF) a donné à bail à M. [B] [F] [M] et Mme [T] [F] [M] un appartement de quatre pièces situé [Adresse 7] à [Localité 2]; le bail a été renouvelé le 1er janvier 1983 et le 1er janvier 1989.



Par avenant prenant effet le 3 septembre 1998, le contrat de bail a été transféré au profit de leur fille Mme [O] [F] [M].



Au mois de juin 2018, le loyer s'élevait à la somme de 541,82 euros par mois.



Estimant que le loyer était manifestement sous-évalué, la société anonyme In'li, anciennement dénommée OGIF, a, par lettre du 15 juin 2018, signifiée par acte d'huissier de justice du 27 juin 2018, transmis à Mme [O] [F] [M] une offre de renouvellement du bail pour une durée de six ans, à compter du 1er janvier 2019, avec proposition d'un nouveau loyer mensuel de 880,38 euros, soit une augmentation de 338,56 euros (applicable par sixième annuels sur six ans), cette somme étant égale à la moitié de la différence entre le loyer principal actuel et la valeur locative moyenne de 1.218,06 euros/mois résultant de six références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables.



Cette proposition ayant été rejetée par Mme [O] [F] [M], la société In'li a saisi la commission départementale de conciliation par lettre recommandée du 14 septembre 2018.



En l'absence d'avis rendu par la commission de conciliation, la société In'li a assigné Mme [O] [F] [M] par acte d'huissier du 27 décembre 2019 devant le tribunal d'instance de Paris en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 880,38 euros par mois.



Par jugement contradictoire entrepris du 28 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Déclare la société anonyme In'li recevable de ses demandes.

Déboute la société anonyme In'li de l'ensemble de ses demandes.

Déclare que le bail est reconduit dans les conditions initiales avec un loyer de 541,82 euros par mois à compter du 1er janvier 2019.

Condamne la société anonyme In'li à payer à Mme [O] [F] [M] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société anonyme In'li aux dépens.

Ordonne l'exécution provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 20 octobre 2020 par la société anonyme In'li,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 novembre 2022 par lesquelles la société anonyme In'li demande à la cour de :



Vu l'article 17-2.II de la loi du 6 juillet 1989 dans son ancienne rédaction,

Vu l'article 5 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017,

Vu le décret n°90-780 du 31 août 1990,



Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau, 

Débouter Mme [F] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Dire et juger que le loyer de Mme [F] [M] est manifestement sous-évalué,

Fixer à la somme de 880,38 euros par mois à compter du 1er janvier 2019 le loyer du bail renouvelé de Mme [F] [M],

Dire que cette majoration sera répartie conformément à la loi,

Dire que faute par le preneur de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à ladite décision,

Condamner Mme [F] [M] au paiement d'une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [F] [M] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Me Galland, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 novembre 2022 au terme desquelles Mme [O] [F] [M] demande à la cour de :



Vu l'article 1104 du code civil,

Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l'article 17-II de la loi du 6 juillet 1989 en sa version en vigueur en juin 2018,



Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Débouter In'li de toutes ses demandes fins et conclusions.

En conséquence,

Confirmer que le bail est reconduit aux conditions initiales.



A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la cour de céans réformait le jugement déféré,

Limiter très substantiellement l'augmentation de loyer qui aurait lieu de s'appliquer au regard de la qualité de la résidence, à la somme maximale de 150 euros cette augmentation devant nécessairement être lissée progressivement sur 6 années.



En toute hypothèse, 

Condamner In'li à verser à Mme [O] [F] [M] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner In'li aux entiers dépens lesquels seront recouvrés directement par Me Sophie Andrieu, avocat, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Au vu du dispositif des conclusions de Mme [F] [M], qui seules saisissent la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, aucune prétention visant à faire constater la nullité de la procédure ou de l'offre de renouvellement du bail n'est formulée dans ce dispositif, de sorte que la cour n'en est pas saisie.



À toutes fins utiles, la cour observe qu'il est constant que la commission départementale de conciliation a bien été saisie en l'espèce par la société In'Li, dans les conditions prévues par l'article 17-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que la séance proposée a été reportée à la demande de la locataire pour convenances personnelles et qu'aucune nouvelle séance n'a été organisée, de sorte qu'aucun accord n'a pu être constaté par cette commission ; le bailleur pouvait donc saisir le juge comme il l'a fait, étant relevé que l'absence d'avis de cette commission n'est pas imputable au bailleur.



Sur la réévaluation du loyer 



La société In'li demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a considéré que les références de loyers produites ne portent pas sur des logements comparables, notamment au vu du régime juridique des immeubles concernés (secteur libre alors que le logement litigieux relèverait du secteur conventionné) et de l'état dégradé de l'immeuble où se trouve le logement de Mme [F] [M] et a retenu que le bailleur n'apporte pas la preuve que le loyer actuel est manifestement sous-évalué.

La locataire demande la confirmation du jugement et précise que l'offre de renouvellement indique une surface erronée de 67 m² de l'appartement litigieux au lieu de 62,65 m² , ce qui fausse l'appréciation de la sous-évaluation prétendue du loyer, que les références supplémentaires produites en appel ne sauraient "régulariser" les références initiales qui ne sont pas comparables au logement litigieux. 





Il résulte des dispositions de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 dite Alur, que le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.



Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la même loi, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.



Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.



La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions de cet article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.



En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.



A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.



Le nombre minimal de références est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.



La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.



Le décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 17-2 précité prévoit :



En son article 1: "Les références à fournir par le bailleur en application de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée mentionnent au moins pour chaque logement loué :



a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;

b) Le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;

c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;

f) L'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central ;

g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) L'année de constatation des éléments constitutifs de la référence".



En son article 1-1 "Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.

Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans. "

 

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au bailleur d'établir que le loyer est manifestement sous évalué et à la Cour de vérifier que les références produites concernent bien des logements comparables au logement loué.



La comparabilité des logements servant de référence porte ainsi sur la qualité de construction, le nombre de pièces et la superficie, l'état d'entretien, l'isolation, la présence d'éléments d'équipement.

Pour apprécier la comparabilité des références produites, il convient de tenir compte de la qualification du régime juridique du contrat de location, indépendamment du mode de financement de l'immeuble qui n'importe pas (3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-11.130, Bull. 2002, III, n° 237, 3e Civ., 31 mai 2011, pourvoi n° 10-19.713, 3e Civ., 24 mai 2017, pourvoi n° 16-15.750, Bull. 2017, III, n° 66- secteur HLM, secteur libre ou conventionné relevant d'un accord de modération des loyers avec l'État...).



Il est possible de prendre en compte des références postérieures à l'ouverture d'instance afin de consolider la demande (3ème civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.426).



Les dispositions précitées autorisent une certaine diversité, par exemple d'étage ou de superficie, dès lors que les logements doivent être comparables, c'est à dire similaires, mais non nécessairement identiques ; les références produites n'ont pas à être obligatoirement prises dans le même immeuble.



En l'espèce, l'appartement litigieux comporte 4 pièces à l'adresse citée plus haut, au 11ème étage, dans un immeuble avec ascenseur; le bail indique une surface de 67 m².



La société In'Li a annexé à sa proposition de renouvellement de bail six références de loyer, portant sur des appartements de 3 ou 4 pièces, dans des immeubles de la même époque de construction (1946-1970), dans le même arrondissement de [Localité 2], toutes avec ascenseur, WC, salle d'eau et chauffage collectif, comme le logement objet du litige, mais relevant du secteur libre ; il en résulte un loyer moyen de 18,18 euros/m².



Le premier juge a tout d'abord retenu que les références produites par le bailleur dans son offre de renouvellement proviennent du secteur libre et ne sont pas comparables car le logement litigieux relèverait du secteur conventionné ; en effet, il résulte de l'article 5 du contrat de location, renouvelé le 1er janvier 1983, que l'immeuble dans lequel se situe l'appartement litigieux a été "construit avec l'aide des primes et prêts spéciaux du Crédit Foncier de France" et qu'il "appartient au deuxième secteur locatif" ; qu'ainsi, initialement, le bail relève du régime juridique des logements locatifs conventionnés.

Toutefois le bailleur indique que le prêt du Crédit Foncier de France a été remboursé au 31 mars1986, ce qui résulte de l'état hypothécaire produit (pièce 15 de l'appelant) de sorte que l'immeuble est désormais libre de tout conventionnement ; l'intimée se borne à affirmer que le logement relève du " 1% patronal" relatif à des "gammes de logement intermédiaires" sans étayer davantage cette affirmation que ce soit en fait ou en droit. Il ressort ainsi des éléments du dossier qu'il n'est pas établi que le logement concerné relève encore du secteur conventionné, de sorte que les références produites, portant sur des logements du secteur libre, n'ont pas à être écartées, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.



Par ailleurs, devant la cour, Mme [F] [M] se prévaut d'une attestation de mesurage établie par architecte le 25 janvier 2001 selon laquelle son appartement fait 62,65 m² et non 67 m², ce qui n'est pas contredit par l'appelant ; la cour relève que la locataire ne s'est pas prévalue de ce document auprès du bailleur lors de l'offre de renouvellement du bail de celui-ci; en tout état de cause, ainsi que l'indique à juste titre le bailleur, ce point est sans incidence réelle sur l'appréciation de la comparabilité des références produites initialement et sur la caractérisation de la sous-évaluation manifeste du loyer eu égard à ces références initiales : ce mesurage implique que le loyer actuel est de 8,64 euros/m² pour une surface de 62,65 m² au lieu de 8,08 euros/m² sur la base de surface de 67 m² inscrite au bail, soit une différence de 56 centimes/m² seulement, à comparer avec les 18,18 euros/m² pris pour référence moyenne dans le voisinage par le bailleur.

Ce différentiel de mesurage, d'où ne résulte aucune mauvaise foi du bailleur contrairement à ce qui est allégué par l'intimée, n'est donc pas de nature à faire écarter les références initialement produites.



En revanche, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que:

-les six références de loyers produites par le bailleur concernent des logements qui se rapportent à des immeubles en bon état d'entretien,

-or, Mme [F] [M] produit un tableau de doléances établies par le collectif des locataires de la résidence qui fait état de dysfonctionnements importants concernant les aérations, électricité, réseaux de gaz, les caves, les halls d'entrée, les paliers et la sécurité incendie ; qu'il résulte d'une lettre du 27 juin 2019 de la société In' Li que ces dysfonctionnements ne sont pas contestés par le bailleur, qui a d'ailleurs décidé une réhabilitation importante des lieux ; que le récapitulatif des travaux réalisés dans la résidence entre 1980 et 2019 ne suffit pas à remettre en cause ces éléments qui démontrent la dégradation et les dysfonctionnements récurrents de la résidence, alors que les logements des références produites à l'appui de l'offre de renouvellement sont dans un bon état d'entretien.



La cour rappelle qu'il ne s'agit pas ici, contrairement à ce qui est soutenu par le bailleur, de prendre en compte l'"état intérieur du logement" qui n'est pas visé par les textes précités, mais ses équipements, visés par le décret précité du 31 août 1990 (article 1 f/) et l'état d'entretien de l'immeuble.



Il convient d'ajouter qu'il résulte du courrier du 27 juin 2019 précité que d'importants travaux sont alors encore jugés nécessaires, notamment le contrôle et la mise en conformité des installations électriques, la réfection d'équipements sanitaires, l'amélioration de l'éclairage dans les halls, la neutralisation de caves vides, le remplacement de l'ensemble des équipements sanitaires (éviers, meubles d'évier, douches, lavabos etc), de l'ensemble des réseaux d'alimentation et sanitaires, des sols des pièces humides, la mise en conformité électrique des logements, le remplacement du système de production d'eau chaude actuelle ; que le bailleur ne saurait se prévaloir de ce projet "ambitieux" (selon les termes du courrier précité) de réhabilitation pour justifier une réévaluation du loyer antérieurement à sa réalisation ; que les déclarations du bailleur sur le fait qu'il n'a jamais manqué à son obligation d'entretien sont inopérantes au regard de ces éléments, aucune faute ne lui étant en tout état de cause reprochée ;



-l'appartement de Mme [F] [M] est au 11ème étage et n'est pas desservi par l'ascenseur de l'immeuble alors que les références produites ne concernent que des immeubles équipés d'ascenseur et sont en bon état.



La cour ajoute que :



- sur les six références produites, trois seulement se trouvent dans des étages élevés comme le logement litigieux (8ème ou 10ème étage); les autres références proposées portant sur des appartements situés au rez-de-chaussée ou au 3ème étage ne sont à cet égard pas comparables au regard en particulier de l'insuffisance de la desserte par les ascenseurs; 



-il résulte du courrier du bailleur du 27 juin 2019 répondant au doléances des locataires que le problème de la "desserte partielle" des ascenseurs a été relevé par 23 % des locataires; le tableau des doléances des locataires précité (pièce n°4 de l'intimée), mentionne que les ascenseurs « ne desservent pas les 1er, 3e et 11e étage, d'où des difficultés pour certaines personnes à sortir de chez elle, et que les ascenseurs sont très petits, non compatibles avec la majorité des fauteuils roulants" et il est demandé au bailleur de faire ouvrir des portes à ces étages ; l'appelant ne contredit pas utilement ces éléments et ces points n'ont fait l'objet d'aucune critique de sa part dans le courrier du 27 juin 2019 précité.



Le premier juge a ainsi exactement retenu que les références produites par le bailleur lors de l'offre de renouvellement du bail portent sur des logements qui ne sont pas comparables avec le logement loué, de sorte que le bailleur ne rapporte pas la preuve du caractère manifestement sous-évalué du loyer. 



Devant la cour, la société In'Li produit :



-un relevé de références locatives émanant, en mai 2018, de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, l'OLAP, et concernant d'autres logements situés dans le même arrondissement de [Localité 2]. Toutefois ces références portent sur des immeubles en bon ou très bon état; parmi ceux qui sont décrits comme en état moyen, on trouve notamment des appartements dont le prix au mètre carré est de 10,91 euros et de 12, 81 euros (ce dernier dans la même rue, [Adresse 1]) seulement, montant qui est plus proche du loyer du logement litigieux.







-quatre contrats de location qu'elle a conclu elle même dans le même groupe d'immeubles et dont les caractéristiques sont les suivantes :



-971,48 euros/mois, soit 14,49/m², selon un bail d'avril 2016, pour un appartement de 67 m², au 10ème étage situé au [Adresse 5],

-836,16 euros/mois,soit 12,48 euros/m², selon un bail du 12 juillet 2010, pour un appartement de 67 m² au 9e étage, situé [Adresse 4],

- 971,48 euros/mois soit 14,49/m² euros, selon un bail de janvier 2016, pour un appartement de 67 m² au 11e étage, même adresse que le précédent,

-970,71 euros/mois soit 14,49/m² euros, selon un bail de mars 2016, pour un appartement de 67 m², au 10ème étage, situé [Adresse 3].



Soit un loyer moyen de 937,45 euros par mois, soit 13,99 euros /m².



Toutefois, si ces appartements appartiennent tous au même groupe d'immeubles, une seule référence est comparable au logement litigieux, en ce qu'elle se trouve au 11ème étage, au sujet duquel le problème de desserte de l'ascenseur a été relevé plus haut ; de plus trois références portent sur des baux récents, conclus moins de trois ans avant la proposition de renouvellement litigieuse, dont le loyer est nécessairement plus élevé que celui de baux plus anciens.



Au vu des ces éléments et des prix au m² mentionnés plus haut dans des immeubles de standing "moyen", il convient de constater qu'il ne résulte pas de ces nouveaux éléments que le loyer actuel de Mme [F] [M] est manifestement sous-évalué.



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le bail serait reconduit dans les conditions initiales, pour un loyer de 541,82 euros par mois à compter du 1er janvier 2019.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable d'allouer à Mme [F] [M] une indemnité de procédure de 2.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant ,



Condamne la société In'li à payer à [O] [F] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société In'li aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président