Cour d'Appel · 3ème Chambre — 26 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/00744 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FWOD

Minute n° 23/00030





[B], [I]

 C/

S.C.I. JADENOT









Ordonnance Référé, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 17 Février 2022, enregistrée sous le n° 21/000471

 

 

COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE 

ARRÊT DU 26 JANVIER 2023







APPELANTS :



Madame [Z] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2499 du 19/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)



Monsieur [O] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002498 du 14/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)





INTIMÉE :



S.C.I. JADENOT

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 24 novembre 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 26 janvier 2023.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES







COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller



ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 12 octobre 2020, la SCI Jadenot a consenti un bail à Mme [Z] [B] et M. [O] [I] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 850 euros, outre 120 euros de provisions mensuelles sur charges.



Par actes d'huissier du 29 juillet 2021, la SCI Jadenot a fait délivrer à Mme [B] et M. [I] un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par actes d'huissier du 5 octobre 2021, la SCI Jadenot a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de voir constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires et les voir solidairement condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 4.850 euros au titre de l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au 7 septembre 2021, une indemnité d'occupation mensuelle de 970 euros à compter du 1er octobre 2021 jusqu'à libération effective des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Le 4 novembre 2021, la commission de surendettement a déclaré recevable la demande de bénéfice d'une procédure de surendettement formée par Mme [B] et le 10 février 2022, elle a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes.



Par ordonnance réputée contradictoire du 17 février 2022, le juge des référés a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 12 octobre 2020 entre la SCI Jadenot et Mme [B] et M. [I] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 29 septembre 2021

 - ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [B] et M. [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement 

- ordonné à Mme [B] et M. [I] de libérer le logement et d'en restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, dit qu'à défaut la SCI Jadenot pourra, à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L.433-l et suivants et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au paiement de sommes provisionnelles au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation 

- dit que Mme [B] s'acquittera de sa dette locative selon les dispositions de la commission de surendettement

- condamné solidairement Mme [B] et M. [I] à verser à la SCI Jadenot la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 29 juillet 2021, de l'assignation en référé du 5 octobre 2021 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 6 octobre 2021 

- rejeté tout autre demande.



Le premier juge a relevé que les demandes de la bailleresse sont recevables, que la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement de payer et que les conditions pour constater acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 29 septembre 2021. Il a toutefois considéré que les demandes de provisions se heurtaient à une contestations sérieuse tirée de la décision de la commission de surendettement et dit n'y avoir lieu à référé.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 24 mars 2022, Mme [B] et M. [I] ont interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 septembre 2021, ordonné leur expulsion, la libération du logement et la restitution des clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, les a condamné solidairement à verser à la SCI Jadenot la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 2 novembre 2022, ils demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance et de :

- déclarer irrecevable subsidiairement mal fondé l'ensemble des demandes de la SCI Jadenot et les rejeter

- subsidiairement leur accorder les plus larges délais de paiement pour apurer toute dette locative éventuelle avec suspension des effets de la clause résolutoire et dire que si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées par la cour, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué 

- condamner la SCI Jadenot aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel

 

Ils exposent que Mme [B] a bénéficié d'un effacement total de ses dettes au 10 février 2022, qu'elle perçoit un revenu de 1.100 euros à 1.200 euros par mois, que M. [I] perçoit le RSA et qu'ils ont deux enfants à charge, que la SCI Jadenot a perçu un rappel d'allocations logement de 2.293 euros en février 2022 et que le loyer courant est réglé. Ils ajoutent que le premier juge n'a pas fixé d'arriéré locatif ni d'indemnité d'occupation puisqu'il existait une contestation sérieuse et que les demandes en résiliation du bail et d'expulsion doivent être rejetées. Au visa de l'article 24-6 de la loi du 6 juillet 1989, ils soutiennent que les effets de la clause résolutoire sont suspendus par la mesure de surendettement et qu'en tout état de cause le juge peut leur accorder des délais de paiement en application de l'article 24-5. Enfin ils contestent le décompte produit par l'intimée qui ne prend pas en compte toutes les sommes versées par la CAF et eux-mêmes.



Aux termes de ses dernières conclusions du 17 octobre 2022, la SCI Jadenot demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter les appelants de leurs demandes et les condamner solidairement à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens d'appel. 



Elle expose que le commandement de payer a été signifié aux appelants le 29 juillet 2021, que la décision de recevabilité de la procédure de surendettement est intervenue postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire et que l'effacement de la dette locative est sans effet sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute que la dette locative s'élève à 4.435,67 euros selon le décompte produit et que les appelants ne sont pas à jour du règlement du loyer courant.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la recevabilité des demandes



Selon les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.



Si les appelants concluent au dispositif de leurs conclusions à l'irrecevabilité des demandes de l'intimée, ils ne développent aucun moyen sur ce point, de sorte que l'ordonnance est confirmée, le premier juge ayant exactement constaté que les demandes sont recevables.



Sur la résiliation du bail 



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, il est constaté que le commandement de payer notifié à Mme [B] et M. [I] le 29 juillet 2021 d'avoir à payer la somme de 2.910 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. Il est en outre relevé que la décision de recevabilité de la demande surendettement déposée par Mme [B] a été prononcée le 4 novembre 2021, soit postérieurement à l'acquisition des effets de la clause résolutoire qui est intervenue deux mois après la signification du commandement de payer, soit le 29 septembre 2021, de sorte que cette décision est sans effet sur la résiliation du bail. 



Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance ayant constaté la résiliation du bail au 29 septembre 2021 et ordonné l'expulsion des locataires.



Sur les délais de paiement



Selon l'article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, il est constant que Mme [B] a bénéficié d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes comprenant l'arriéré locatif, par décision de la commission de surendettement du 10 février 2022. Il découle de l'article 24 VIII que du fait de cette mesure, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant un délai de 2 ans à compter du 10 février 2022. Il est rappelé que les appelants sont tenus de régler le loyer courant et les charges selon les modalités prévues au contrat de bail et qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à terme, la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit et la possibilité pour le bailleur de faire procéder à l'expulsion des locataires, sans nouvelle décision judiciaire.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. 



Mme [B] et M. [I] devront supporter les dépens d'appel et il n'y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR,



DEBOUTE Mme [Z] [B] et M. [O] [I] de leur demande tendant à l'irrecevabilité des demandes de la SCI Jadenot ; 



CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 12 octobre 2020 entre la SCI Jadenot et Mme [Z] [B] et M. [O] [I] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 29 septembre 2021,

 - condamné solidairement Mme [Z] [B] et M. [O] [I] à verser à la SCI Jadenot la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 29 juillet 2021, de l'assignation en référé du 5 octobre 2021 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 6 octobre 2021 ; 



L'INFIRME en ce qu'elle a ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [Z] [B] et M. [O] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement, ordonné à Mme [Z] [B] et M. [O] [I] de libérer le logement et d'en restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, dit qu'à défaut la SCI Jadenot pourra, à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L.433-l et suivants et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dit que Mme [Z] [B] s'acquittera de sa dette locative selon les dispositions de la commission de surendettement, et statuant à nouveau, 





ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 10 février 2022 ; 



DIT qu'en cas de paiement des loyers et courants et charges par Mme [Z] [B] et M. [O] [I] à la SCI Jadenot selon les modalités prévues au contrat de bail et pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi ; 



DIT que, en cas de défaut de paiement d'une seule échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit; 



ORDONNE en ce cas l'expulsion de Mme [Z] [B] et M. [O] [I] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir libérer les locaux ; 



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; 

 

CONDAMNE Mme [Z] [B] et M. [O] [I] aux dépens d'appel.





Le Greffier Le Président de chambre