Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 26 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 26/01/2023





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N° de MINUTE : 23/110 

N° RG 21/00850 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TN7W



Jugement (N° 20/000411) rendu le 08 Janvier 2021par le Juge des contentieux de la protection de Tourcoing





APPELANTES



Association Soliha venant aux droit du Pact Metropole Nord

[Adresse 1]

[Localité 3]



SA Soliha Batisseurs de Logement d'Insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentées par Me Anne-Laurence Delobel Briche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉE



Madame [S] [G]

née le 09 Août 1970 

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]



Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 27/04/2021 PV de recherches



DÉBATS à l'audience publique du 22 novembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne DUFOSSÉ , greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022



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La société anonyme Soliha Bâtisseur de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la société anonyme Ues Habitat Pact est propriétaire d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 6]. 



Par convention de coopérateur en date du 31 août 2004, la SA Ues Habitat Pact a conclu un bail de location portant sur cet immeuble avec l'association Pact Métropole Nord, qui assure une mission de médiation locative sociale au moyen d'une sous-location au profit des personnes s'inscrivant dans un processus de réinsertion par le logement. 



Le 29 septembre 2014, l'association Pact Métropole Nord a conclu un bail à usage d'habitation portant sur cet immeuble avec Mme [S] [G] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 347,31 euros outre une provision sur charges récupérables de 75,81 euros.

 

Plusieurs loyers étant restés impayés, un commandement de payer et un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs visant les clauses résolutoires ont été délivrés à Mme [S] [G] le 11 juin 2019. 



Par acte d'huissier du 29 juillet 2020, la SA Soliha Batisseurs de logements d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA Ues Habitat Pact et l'association Soliha venant aux droits de l'association Pact Métropole Nord ont fait assigner Mme [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing. 





Suivant jugement contradictoire en date du 8 janvier 2021, la juridiction saisie a :



- constaté le désistement d'instance de la SA Soliha Bâtisseur de logement d'insertion Hauts de France et de l'association Soliha de leurs demandes tendant à obtenir la résiliation du bail d'habitation du 29 septembre 2014 pour défaut de justification de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs,

- condamné Mme [S] [G] à payer à l'association Soliha la somme de 

3 544,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2020 (échéance du mois de novembre 2020 non comprise), avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020,

- débouté la SA Soliha Bâtisseur de logement d'insertion Hauts de France et l'association Soliha du surplus de leur demande en paiement, 

- constaté la résiliation du bail d'habitation du 29 septembre 2014 à compter du 12 août 2019,

- suspendu les effets de la clause de résiliation et accordé à Mme [S] [G] un délai de grâce de trente-six mois à condition que trente-cinq versements mensuels de 100 euros chacun suivis d'un versement de 44,32 euros soient effectués en plus du loyer courant, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde,

- précisé qu'en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué,

- dit qu'en cas de non versement à son échéance d'une de ces mensualités ou d'une échéance courante de loyer et/ou de charges, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets, et que l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

- dit que dans ce cas, Mme [S] [G] sera tenue de quitter les lieux et de les rendre libres de tous occupants de son chef deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,

A défaut, ordonné l' expulsion des locaux précités de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [S] [G] dans l'hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise, à payer à l'association Soliha une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s'élevant actuellement à la somme mensuelle de 455,09 euros, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- dit que cette indemnité est payable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges,

- dit que le bailleur sera tenu, le cas échéant, de déduire de l'indemnité d'occupation échue le montant de la réduction de loyer de solidarité,

- condamné Mme [S] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l'assignation,

- débouté la SA Soliha Bâtisseur de logement d'insertion Hauts de France et l'association Soliha de leur demande formulée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 



L'association Soliha venant aux droits du Pact Métropole Nord et la SA Soliha Bâtisseur de logement d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 février 2021, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elles ont condamné Mme [S] [G] à payer à l'association Soliha la somme de 3 544,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2020 (échéance du mois de novembre 2020 non comprise) avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020, dans l'hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise, à payer à l'Association Soliha une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s'élevant actuellement à la somme mensuelle de 455,09 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux, accordé à Mme [S] [G] un délai de grâce de trente six mois à condition que trente-cinq versements mensuels de 100 euros chacun suivis d'un versement de 44,32 euros soient effectués en plus du loyer courant, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision, la dernières mensualité étant majorée de la totalité du solde, débouté Soliha et Soliha Bâtisseur du surplus de leurs demandes en paiement et de leur demande formulée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par acte d'huissier du 27 avril 2021 converti en procès-verbal de recherches infructueuses ,les parties appelantes ont fait signifier leur déclaration d'appel à Mme [G].



Les conclusions d'appelant ont été signifiées à Mme [G] par acte du 28 avril 2021 également converti en procès-verbal de recherches infructueuses.



Mme [G] n'a pas constitué avocat. 



Par arrêt en date du 3 mars 2022, la cour de céans a ordonné la réouverture des débats, révoquer l'ordonnance de clôture et invité les appelantes à s'expliquer sur la question de la libération du logement par la locataire, et en cas de libération effective, à reformuler leurs demandes en tenant compte d'une telle libération et à signifier leurs nouvelles conclusions à Mme [S] [G].



Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2022, l'association Soliha Solidaires pour l'Habitat et la SA Soliha Bâtisseurs de logements d'insertion Hauts de France venant aux droits de la SA-UES Habitat Pact demandent à la cour de:

- déclarer leur appel recevable,

- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a:

* condamné Mme [G] à payer à l'association Soliha la somme de 3 544,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2020 (échéance du mois de novembre 2020 non comprise) avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020,

- condamné Mme [G], dans l'hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise, à payer à l'assocation Soliha une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s'élevant actuellement à la somme mensuelle de 455,09 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- accordé à Mme [G] la somme un délai de grâce de trente six mois à condition que trente cinq versements mensuels de 44,32 euros soient effectués en plus du loyer courant, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la premirère fois au plus tard le dernier jour du mois suvant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde,

- débouté Soliha et Soliha Bâtisseurs du surplus de leurs demandes en paiement,

- débouté Soliha et Soliha Bâtisseurs de leur demande formulée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Infirmer la décision déférée et statuant à nouveau,

* condamner Mme [G] à payer à l'association Soliha la somme de 4 498,26 euros due au 4 novembre 2020 au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de cette date,

- dire que Mme [G] est bien redevable d'un loyer annexe correspondant au jardinet et la condamner au paiement dudit loyer selon décompte produit pour toute la période d'occupation;

- dire que le montant mensuel de l'indemnité d'occupation est de 476,10 euros et condamner Mme [G] dans l'hypothèse où la résiliation serait définitivement acquise à payer une indemnité d'occupation d'un montant s'élevant actuellement à 476,10 euros et ce jusqu'à libération effective des lieux, étant précisé que la part correspondant aux charges pourra êtr réajustée aux cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision,

- débouter Mme [G] de sa demande de délais de grâce sur trente-six mois,

- condamner Mme [G] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de première instance et d'appel,

- confirmer la décision pour le surplus.



Ces conclusions ont été signifiées à Mme [G] par acte d'huissier de justice en date du 24 mai 2022, remis à l'Etude. Celle-ci n'a pas constitué avocat devant la cour.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties appelantes en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur l'occupation des lieux par Mme [G]



Dans le cadre de la réouverture des débats ordonnée par la cour, les appelantes ont fait signifier une sommation interpellative délivrée par acte d'huissier de justice en date du 14 avril 2022 à Mme [G] aux fins d'avoir à justifier de l'occupation effective du logement.



Il résulte des termes de cet acte que Mme [G] a confirmé être domiciliée à cette adresse.



Par ailleurs, il résulte de l'acte de signification des conclusions des appelantes établi le 24 mai 2022 que cet acte a été remis à l'étude, l'adresse de Mme [G] ayant été confirmée par, d'une part, le nom figurant sur la boîte aux lettres et, d'autre part, la confirmation par le voisin.



Dès lors, les demandes formées par l'association Soliha et la société Soliha Bâtisseurs sont recevables en l'espèce.



Sur la recevabilité de l'action de l'association Soliha



La cour relève que le présent appel n'a pour objet que de contester le quatum de la dette locative ainsi que l'octroi de délais de paiement à la locataire.



En l'absence d'irrégularités contrevenant à des dispositions d'ordre public que la cour aurait à relever d'office, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de l'association Soliha recevable et constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 août 2019, les causes du commandement de payer délivré par acte d'huissier de justice en date du 11 juin 2019 n'ayant pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.



Sur la dette locative



Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Alors que l'association Soliha ne conteste pas la déduction du décompte de deux pénalités pour enquête d'un montant de 7,62 euros chacune, elle critique la déduction de la somme de 91,88 euros correspondant à un loyer dû pour une annexe pour la période comprise entre le mois d'octobre 2018 et le mois d'avril 2019 et sollicite l'infirmation du jugement entrepris sur ce point.



Les appelantes font valoir que la locataire bénéficie d'un jardin ce qui justifie la facturation d'un loyer annexe.



Il résulte des dispositions de l'article 6 du code de procédure civile qu'à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.



L'article 9 du même code dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Si le contrat de bail ne fait pas mention d'un jardin au titre de la consistance et désignation des lieux, l'existence d'un loyer mensuel annexe d'un montant de 12,82 euros est reprise en page 5, la présence du jardinet étant confortée tant par l'état des lieux d'entrée qui fait mention d'un jardinet à débarrasser' que des quittances de loyer produites aux débats sur lesquelles figurent le loyer annexe indexé.



Il en résulte que les appelantes justifient de la perception d'un loyer annexe au titre de la jouissance d'un jardinet, ce loyer étant soumis à indexation.



Ainsi, la décision entreprise sera infirmée sur ce point, le montant de l'arriéré des loyers et provisions sur charges s'élevant à 2 141,03 euros au 22 mai 2019 et la dette locative étant de 793,36 euros au 21 avril 2021 à la suite de la perception d'un rappel d'APL et de la reprise du paiement des loyers par Mme [G].



Par ailleurs, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à la somme de 476,10 euros.



Sur les délais de paiement



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :



Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



Si en cause d'appel, la bailleresse s'oppose à l'octroi de délais de paiement au profit de Mme [G], force est de constater qu'elle ne s'y était pas opposée en première instance alors même que le montant de l'arriéré locatif a diminué de manière particulièrement sensible, pour s'élever à la somme de 793,36 euros au 21 avril 2021.



Par ailleurs, il n'est pas contesté que Mme [G] a repris le réglement des loyers courants, condition essentielle à l'octroi de délais de paiement.



Ainsi, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a octroyé des délais de paiement à la locataire pendant une durée de trente-six mois.





Sur les autres demandes



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer la décision entreprise de ces chefs.



Il convient de laisser les dépens d'appel à la charge de Mme [G] qui succombe principalement.



Il n'a pas lieu cependant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 août 2019 et le confirme également sur l'octroi de délais de paiement pour une durée de trente six mois, le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; 



Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,



Dit que Mme [S] [G] est redevable d'un loyer annexe correspondant au jardinet ;



Actualisant le montant de la condamnation de Mme [S] [G] au titre des loyers et charges, condamne Mme [S] [G] à payer à la SA Soliha Bâtisseurs de Logements d'Insertion Hauts de France et l'association Soliha la somme de 793,36 euros selon décompte arrêté à la date du 21 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020,



Condamne Mme [S] [G], dans l'hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise, à payer à l'association Soliha une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s'élevant actuellement à la somme de 476,10 euros, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,



Condamne Mme [S] [G] aux dépens d'appel,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.









Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis