Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 26 JANVIER 2023



N° 2023/ 15













Rôle N° RG 20/03981 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYG4







SARL ET

SELARL [P] ET ASSOCIES





C/



S.C.I. ANTHELMA



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Sandra JUSTON 







Me Patrick GAYETTI

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 12 Février 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00004.





APPELANTES



SARL ET prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



SELARL [P] ET ASSOCIES représenté par Maître [B] [P], agissant en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la Société ET, dont le siège est sis [Adresse 4]

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



S.C.I. ANTHELMA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 3]

représentée par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





Suivant acte sous seing privé du 5 août 2003, Mme [Y] [G] veuve [M] aux droits de laquelle vient la SCI Anthelma a donné à bail à la SARL ET un local commercial sis à [Adresse 7], pour un usage de restaurant, pizzeria pour un loyer annuel de 27000 euros, le bail ayant pris effet le 1er janvier 2003.



Par acte d'huissier du 9 février 2015 la SCI Anthelma a fait signifier à la société ET un congé avec offre de renouvellement du bail avec effet au 1er octobre 2015, moyennant un loyer annuel déplafonné de 74000 euros par an en principal, compte tenu de la reconduction tacite du bail initial au delà de 12 ans.



Après avoir notifié un mémoire préalable, la SCI Anthelma a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice aux fins de fixation du loyer sur renouvellement à la valeur de 105000 euros correspondant selon elle à la valeur locative, à compter du 15 octobre 2015.

Elle sollicitait en outre la fixation de sa créance de rappel de loyer au passif de la procédure collective de la société ET.



Par jugement du 29 juin 2016, le juge des loyers commerciaux a :

- constaté que le bail commercial relatif aux locaux à usage de restaurant sis [Adresse 1] était renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er octobre 2015,

- avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement, ordonné une expertise confiée à M. [E] avec mission de fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au 1er octobre 2015.







L'expert a déposé son rapport le 2 mai 2017, concluant à une valeur locative de 47932 euros par an hors taxes et hors charges, et indiquant que le loyer résultant de la seule variation indiciaire s'élevait à 34860,51 euros par an.



La bailleresse a sollicité la fixation du loyer sur renouvellement à la valeur de 105000 euros à compter du 15 octobre 2015, la locataire soutenant pour sa part une fixation à la valeur locative de 47932 euros telle que retenue par l'expert.



Par jugement du 12 février 2020, le juge des loyers commerciaux a :

- dit que le bail du 5août 2003 ayant eu, du fait de sa tacite prolongation, une durée supérieure à 12 ans, le loyer sur renouvellement du 1er octobre 2015 n'est pas soumis à plafonnement et doit être fixé à la valeur locative,

- fixé à la somme de 71060 euros par an la valeur locative des locaux objet du bail à compter du 1er octobre 2015,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision mais à hauteur seulement d'un loyer de 48000 euros par an,

- dit que les demandes de la bailleresse tendant à la fixation de sa créance de loyers au passif de la SARL ET ainsi qu'au paiement de l'arriéré locatif et des intérêt y afférents ne relèvent pas de la compétence restrictive du juge des loyers commerciaux et l'a renvoyée à mieux se pourvoir de ce chef,

- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et dit qu'ils seront supportés pour moitié par chacune des parties.



La SARL ET et la SELARL [P] et associés agissant en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société ET ont interjeté appel de cette décision le 16 mars 2020.



Par conclusions déposées et notifiées le 28 septembre 2020, les appelantes demandent à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

- fixer à la somme de 47932 euros par an le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2015 consenti par la SCI Anthelma à la société ET toutes les autres clauses du bail étant maintenues,

- condamner la SCI Anthelma à verser à la société ET la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par conclusions déposées et notifiée le 16 septembre 2020, la SCI Anthelma demande à la cour de débouter la société ET et la SELARL [P] et associés de leur appel, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de condamner la société ET à payer à la SCI Anthelma la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



La procédure a été clôturée le 8 novembre 2022.





MOTIFS :



La SARL ET et la SELARL [P] et associés ont fait porter leur appel sur l'ensemble des dispositions du jugement, énoncées dans leur déclaration d'appel du 16 mars 2020.

Elles sollicitent dans leur dispositif de leurs conclusions d'appelantes la réformation du jugement en toutes ses dispositions.

Elles ne formulent cependant aucune critique à l'encontre des dispositions du jugement ayant: 

- dit que le bail du 5août 2003 ayant eu, du fait de sa tacite prolongation, une durée supérieure à 12 ans, le loyer sur renouvellement du 1er octobre 2015 n'est pas soumis à plafonnement et doit être fixé à la valeur locative,

- dit que les demandes de la bailleresse tendant à la fixation de sa créance de loyers au passif de la SARL ET ainsi qu'au paiement de l'arriéré locatif et des intérêt y afférents ne relèvent pas de la compétence restrictive du juge des loyers commerciaux et renvoyé la bailleresse à mieux se pourvoir de ce chef.

Elles affirment au contraire dans le corps de leurs écritures : 'Il n'est pas contesté qu'au cas particulier le loyer du bail renouvelé est soumis à déplafonnement, le bail litigieux ayant atteint une durée supérieure à douze ans. Vu le déplafonnement applicable au cas d'espèce, le loyer du bail renouvelé doit simplement être fonction de la valeur locative du local.'

Il n'est par ailleurs fait aucune allusion à la disposition renvoyant la bailleresse à mieux se pourvoir sur sa demande de fixation de créance.

L'intimée sollicite quant à elle la confirmation de l'ensemble des dispositions du jugement.

Les deux dispositions précitées seront en conséquence confirmées.



Les appelantes contestent le montant de la valeur locative telle que déterminé par le premier juge et demandent à la cour de retenir la valeur proposée par l'expert judiciaire.

Aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après:

- les caractéristiques du local considéré,

- la destination des lieux,

- les obligations respectives des parties,

- les facteurs locaux de commercialité,

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



L'article R.145-3 du même code dispose que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

- de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

- de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui y sont exercées dans les lieux,

- de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée,

- de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

- de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.



Les appelantes font valoir que les locaux loués présentent des caractéristiques défavorables à l'exploitation, justifiant d'appliquer, comme l'a fait l'expert, une décote de 20% sur la surface utile pondérée.

Elles soulignent en particulier :

- que les locaux loués sont situés dans deux bâtiments distincts, l'un exploité à l'enseigne 'Le [Localité 5]' et l'autre à l'enseigne 'Little Italie', le second abritant le four à pizza, cette configuration contraignant les employés à traverser régulièrement une route très passante,

- que l'accès à la cuisine du [Localité 5] située en R-1 se fait difficilement par un escalier en colimaçon très raide,

- que les locaux ne tirent leur valeur commerciale que du fait de l'existence d'une terrasse fermée appartenant à la commune de [Localité 6], qu'il n'y a pas d'accès par l'extérieur à la terrasse exploitée sur le domaine public,

- qu'il n'y a pas d'accès direct au niveau R-2 du bâtiment abritant le [Localité 5], où se font les livraisons quotidiennes du restaurant.



L'expert a calculé dans un premier temps la surface utile pondérée en appliquant à chaque partie du local un coefficient en fonction de sa valeur commerciale et d'utilisation par rapport à l'ensemble, en se référant à une grille de coefficients habituellement utilisée en la matière et non contestée par les parties en cause d'appel.

La surface utile pondérée totale ressort ainsi à 151,28 m² pour les locaux commerciaux.

L'expert a ensuite appliqué un nouvel abattement de 20% sur cette valeur, en raison de la configuration des locaux situés de part et d'autre de la rue.



Le premier juge a retenu à juste titre que cet abattement n'était pas justifié dès lors que l'utilisation restrictive par la locataire du second local (Little Italie), dont elle ne se sert que comme d'un four à pizza alors que ce local dispose pourtant d'une salle de restaurant parfaitement exploitable et étage relève d'un choix personnel du preneur et ne saurait justifier l'application d'une minoration à l'ensemble de la surface, que le fait qu'il y ait un seul bail pour deux locaux n'a pas d'incidence sur l'utilité de l'ensemble des locaux, lesquels, situés l'un en face de l'autre sont exploités sous deux enseignes différentes ce qui n'est pas un facteur péjoratif.



La situation de la cuisine du [Localité 5] en R-1 avec un escalier incommode à utiliser ne saurait non plus entraîner une décote de l'ensemble des surfaces, alors que cette cuisine a déjà fait l'objet d'une pondération par application d'un coefficient de 0,5, l'expert ayant en outre relevé que le personnel utilisait un passe-plats entre la cuisine et le rez-de-chaussée et n'était pas contraint d'utiliser l'escalier de façon régulière.



L'emplacement des locaux dans le village donne la possibilité au preneur de bénéficier d'une grande terrasse sur le domaine public avec une belle vue sur la mer et sur le port, et constitue un point positif, malgré l'aléa lié à toute autorisation d'occupation du domaine public.

Enfin, l'expert n'a noté sur les lieux aucune difficulté concernant l'accès au niveau R-2 par un escalier extérieur, permettant de réceptionner les livraisons.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a écarté l'abattement de 20% proposé par l'expert.



S'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, c'est également à juste titre que le premier juge a énoncé que devaient être pris en compte à titre de comparaison les loyers de baux renouvelés ayant fait l'objet d'une fixation judiciaire ou amiable à la valeur locative ainsi que les prix du marché correspondant aux nouvelles locations portant sur des locaux vacants, à l'exception des loyers plafonnés qui ne constituent pas des valeurs locatives faute d'avoir été renégociés.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu une valeur locative de 417,90 euros/m²/an avant déduction de la taxe foncière, par référence aux loyers des bars-restaurants le [Localité 6] et le BBS, situés également au centre du village et bénéficiant comme le commerce considéré d'une terrasse sur le domaine public, à l'exception du Sea Side dont le loyer est plafonné.



Les locaux comportent par ailleurs un logement de 46,27 m² situé au dernier niveau de l'immeuble abritant la pizzeria Little Italie, exclusivement destiné, selon les termes du bail, à un usage d'habitation pour le logement de fonction du gérant ou d'un préposé du preneur.



Aux termes de l'article R.145-4 alinéa 2 du code de commerce, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.



En l'espèce, l'expert a noté que l'appartement disposait d'une entrée indépendante par la rue [N] [W], qu'il était constitué d'une entrée avec espace bureau, d'une pièce principale avec coin cuisine à l'américaine, dotée de 5 fenêtres avec vue mer et port et de sanitaires.



L'expert a retenu 6 éléments de comparaison faisant ressortir une valeur locative moyenne de 256 euros au m² par an.

En retenant une valeur locative de 200 euros/m²/an pour le logement en cause, soit minorée de 22% par rapport à cette moyenne, le premier juge a suffisamment tenu compte des inconvénients liés à la situation du logement et à sa destination.



Aucune des parties ne critique par ailleurs la déduction opérée par le premier juge au titre de la taxe foncière supportée par la locataire, pour le montant de 1414 euros correspondant au montant effectivement appelé par l'administration fiscale au titre de l'année 2015 et dûment justifié.



Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.



Partie succombante, la société ET sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la société ET à payer à la SCI Anthelma la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société ET aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT