Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 JANVIER 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11403 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CACCB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL RG n° 17/08726





APPELANT

 

Monsieur [P] [Z]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représenté par Me Jonathan SAADA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0488







INTIMES 



Monsieur [R] [G]

[Adresse 3]

94000 CRETEIL



Représenté par Me Stéphane BRIZON, AARPI BRIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : D2066





Société MAAF ASSURANCES

SA immatriculée au RCS de Niort sous le numéro B 542 073 580

CHAURAY

[Localité 6]



Représentée par Me Stéphane BRIZON, AARPI BRIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : D2066





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société MNG IMMO, SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 443 714 795

C/O Société MNG IMMO 

[Adresse 2]

[Localité 9]



Représenté par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 112 - PC 019









Société GAN ASSURANCES 

SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 542 063 797

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représenté par Me Catherine LOUINET-TREF, SELARL TREF, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 215









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



M. [P] [Z] est propriétaires d'un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3].



En décembre 2014, le locataire de l'appartement a signalé la survenance d'infiltrations provenant du pavillon voisin sis [Adresse 3], appartenant à M. [R] [G].



Après des opérations d'expertises amiables diligentées par les assureurs de MM [Z] et [G] et du syndicat des copropriétaires, et le règlement d'une indemnité à M. [Z] par la société GAN Assurances, assureur de la copropriété en janvier 2017, M. [P] [Z] a, par acte d'huissier du 15 septembre 2017, assigné devant le tribunal, M. [R]

[G], la société MAAF Assurances en qualité d'assureur de M. [G], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société MNG Immo et la société GAN Assurances en qualité d'assureur du syndicat pour solliciter

l'indemnisation de ses préjudices.



Par jugement du 8 mars 2019 le tribunal de grande instance de Créteil a :



- condamné in solidum la société GAN Assurances, M. [R] [G] et la société MAAF Assurances à payer à M.[P] [Z] la somme de 3.500,41 € TTC au titre des travaux de réfection,

- condamné in solídum M. [R] [G] et la société MAAF Assurances à garantir la société GAN Assurances de la condamnation prononcée au bénéfice de M. [Z],

- dit que la société MAAF Assurances est fondée à opposer à toutes parties les limites de sa police, 

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné in solidum M. [R] [G] et la société MAAF Assurances aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [P] [Z] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du même code, 

- condamné M. [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) représenté par son syndic la société MNG Immo la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.



M. [P] [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 mai 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 19 octobre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 16 août 2022 par lesquelles M. [P] [Z], appelant, invite la cour, au visa des articles 540, 1240 et 1241 du code civil, à :

- débouter les sociétés MAAF Assurances et GAN Assurances, ainsi que le syndicat des copropriétaires, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- juger M. [G] responsable des désordres causés dans son appartement,

- juger les garanties des sociétés MAAF Assurances et GAN Assurances, ès qualités d'assureurs respectivement de M. [G] et du syndicat des copropriétaires, mobilisables,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [G] et son assureur, la société MAAF Assurances, ainsi que la société GAN Assurances, à lui payer la somme de 3.500,41 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, au titre de son préjudice matériel,

- infirmer le jugement en ce qu'il a écarté le préjudice locatif

- à titre principal, condamner in solidum M. [G] et son assureur, la société MAAF Assurances, ainsi que la société GAN Assurances, ou à défaut les uns ou les autres, à lui payer la somme de 17.480 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance, au titre de son préjudice immatériel sur une période de vingt-trois mois,

- à titre subsidiaire, condamner in solidum M. [G] et son assureur, la société MAAF Assurances, ainsi que la société GAN Assurances, ou à défaut les uns ou les autres, à lui payer la somme de 13.090 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance, au titre de son préjudice immatériel, sur une période de dix-sept mois,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, dès lors que le syndicat n'a pas été attrait inutilement à l'instance, comme l'a jugé le tribunal,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toute somme allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné les intimés au versement d'une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

y ajoutant,

- condamner in solidum M. [G] et son assureur, la société MAAF Assurances, ainsi que la société GAN Assurances, ou à défaut les uns ou les autres, aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.500 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions en date du 18 octobre 2022 par lesquelles la société MAAF Assurances et M. [R] [G], intimés ayant formé appel incident, invitent la cour, au visa de l'article L 126-3 du code des assurances, à :

- dire qu'ils ne sauraient être tenus des conséquences de la carence, évoquée par M. [Z], dans la gestion du sinistre dégât des eaux par le syndicat des copropriétaires,

- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamné à payer à M. [Z] la somme de 3.500,41 € au titre des travaux de réfection,

- débouter la société GAN Assurances de ses demandes de garanties formées à leur encontre,

- fixer le montant total des dommages de M. [Z] imputables au sinistre à la somme de 12.808,30 €, dont à déduire les sommes d'ores et déjà perçues à hauteur de 10.456,23 €,

- fixer le montant des dommages matériels à la somme de 9.408,30 € dont à déduire la somme de 7.056,23 € déjà versée,

- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamné, in solidum avec le GAN Assurance, à payer la somme de 3.400,41 € au titre des travaux de réfection,

- fixer le montant des travaux de réfection à la somme de 2.352,08 €,

- condamner M. [Z] à rembourser le trop-perçu aux parties qui en auront fait l'avance,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [Z] de son préjudice locatif,

subsidiairement,

- dire que le préjudice locatif ne saurait dépasser la somme de 8.160 € dont à déduire la somme de 3.400 € déjà perçue,

- dire que cette somme a vocation à être supportée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et son assureur la société GAN Assurances, ou à tout le moins et à titre subsidiaire, être pris en charge à parts égales entre les parties précitées et eux,

y ajoutant,

- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions en date du 7 septembre 2022 par lesquelles la société GAN Assurances, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l'article L 126-3 du code des assurances, de :

- déclarer M. [Z] mal fondé en son appel,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté de M. [Z] de sa demande au titre de l'indemnisation de la perte de loyers,

- juger qu'aucun retard ne lui est imputable dans la gestion du sinistre dégât des eaux subi par M. [Z],

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum avec M. [G] et la société MAAF à payer à M. [Z] la somme de 3500.41 €,

- débouter M. [Z] de sa demande au titre des travaux de réfection,

à titre subsidiaire,

- fixer le solde des travaux de réfection à la somme de 2 352,08 €,

- débouter M. [Z] de sa demande de condamnation à son encontre au titre de la perte

locative,

à titre plus subsidiaire,

- juger que la somme de 3.400 € perçue par M. [Z] au titre de la perte des loyers sera déduite de toute condamnation prononcée à ce titre par la cour,

- condamner la MAAF et M. [G] à la relever et garantir pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en principal, dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens,

- condamner in solidum M. [G] et la société MAAF, M. [Z] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions en date du 4 octobre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], intimé, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [Z] à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

- condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner M. [Z] ou toute partie succombante aux dépens d'appel ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur les désordres 



L'expert missionné par la société GAN Assurances a établi deux rapports :

- rapport du 10 août 2015, à la suite de sa visite de l'appartement de M. [Z] le 6 août 2015 : il a constaté les dégâts causés par une fuite toujours active dans l'appartement de M. [Z] en supposant avérée la provenance de la maison voisine, faute de pouvoir accéder à la maison voisine de M. [G],

- rapport du 26 janvier 2016, à la suite de la visite du 21 janvier 2016 : l'expert a constaté dans l'appartement de M. [Z], toujours occupé par M. [J], locataire, des dommages aux cloisons de doublages et la dégradation du carrelage dans le séjour et la chambre, devant être réparés pour un coût de 10.324,32 € TTC, et la dégradation de toiles de verre murales peintes devant être réparées pour un coût de 3.677,30 € TTC ;





Sur les responsabilités 



ll n'est pas contesté que les désordres dans l'appartement de M. [Z] ont pour origine les installations sanitaires de la maison voisine appartenant à M. [G] ;



Il a été constaté le 21 septembre 2016, que les réparations ont été effectuées par M. [G] et que les murs de l'appartement de M. [Z] ont séché, permettant ainsi de réaliser les travaux de reprise des désordres ;



Les dommages subis par M. [Z] sont imputables à M. [G] ; ils ont, par leur nature et leur intensité, excédé les inconvénients normaux du voisinage ; M. [G] en sera déclaré responsable et condamné in solidum avec son assureur de responsabilité civile, la société MAAF Assurances, à indemniser les préjudices en résultant ;



En revanche, comme l'ont exactement relevé les premiers juges, aucune faute n'est imputable au syndicat des copropriétaires, de surcroît au titre d'un éventuel défaut de diligence du syndic, lequel n'a pas été attrait dans l'instance en son nom personnel ;



En outre, il n'a pas été mis en évidence qu'un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble ait été à l'origine des dommages ;



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;



La société GAN dénie sa garantie en se prévalant de l'article 11, page 13 des conditions générales, 'Dégât des eaux et gel des installations' aux termes duquel 'ne sont pas compris dans la garantie ;

Les dommages aux parties privatives lorsqu'ils engagent la responsabilité d'un copropriétaire ou occupant à quelque titre que ce soit

- les infiltrations d'eau à travers les murs ;



S'agissant de la première exclusion (dommages engageant la responsabilité d'un copropriétaire ou occupant), les premiers juges ont justement retenu que la société GAN Assurances, assureur de l'immeuble, selon une police bénéficiant aux propriétaires non occupants notamment, n'est pas fondée à dénier sa garantie en invoquant une exclusion de garantie qui ne concerne pas les sinistres causé par un tiers ;



S'agissant de l'exclusion relative aux infiltrations d'eau à travers les murs, aux termes de l'avenant n° 1 au contrat à effet du 1er janvier 2013, la clause 220 'dégâts des eaux aux parties privatives' stipule que 'par dérogation aux dispositions des conditions générales, il est convenu que nous étendons notre garantie aux dommages causés par l'eau aux parties privatives de l'immeuble assuré, aux aménagements, embellissements appartenant en propre à chacun des copropriétaires du fait des dommages causés par l'eau au mobilier et aux installations privatives d'un autre copropriétaire et d'un voisin' ;



Cet assureur a d'ailleurs versé une indemnité à l'assuré, sans préjudice de son recours à l'encontre du tiers responsable et de son assureur ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a :

- condamné in solidum la société GAN Assurances, M. [G] et la société MAAF Assurances en qualité d'assureur de ce dernier, à payer les indemnités aptes à réparer les préjudices subis par M. [Z],

- condamné in solidum M. [G], seul responsable du sinistre, et son assureur la MAAF, à garantir la société GAN Assurances de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de M. [Z] ;





Sur les préjudices 




Sur le préjudice matériel




Selon le principe de réparation intégrale des dommages, M. [Z] doit être replacé dans l'état antérieur au sinistre, donc mis en mesure de procéder aux réparations de ses parties privatives par la perception d'une indemnité suffisante pour réaliser les travaux de reprise,

sans qu'elle soit diminuée pour une prétendue vétusté, ce qui reviendrait à limiter son droit à indemnisation ;



L'expert missionné par la société GAN Assurances a effectué des évaluations différentes des travaux de reprise ;



Compte tenu de leur coût effectif, justifié par la facture produite par M. [Z] d'un montant de 17.246,90 € TTC, et du fait que ce dernier qui a perçu la somme de 10.456,23 €, ne sollicite qu'une somme de 3.500,41 € TTC, le jugement est confirmé en ce qu'il lui a alloué ce montant ;




Sur le préjudice locatif




Le 28 mars 2013, M. [P] [Z] a signé un contrat de location avec M. [J], pour des locaux vacants non meublés ; le montant du loyer a été fixé à la somme de 680 € outre 80 € à titre de provision sur charges, le tout révisable annuellement selon l'indice de références des loyers publiés par l'INSEE (pièce [Z] n° 2) ;



Compte tenu des infiltrations affectant les locaux loués, rendant ceux ci inhabitables, M. [J] a donné congé à son propriétaire par courrier du 28 juin 2015, avec effet le 6 août 2015 (pièce [Z] n° 8 : congé du locataire) ;



Dans son second rapport du 21 janvier 2016 l'expert mandaté par le GAN a constaté qu'à cette date la fuite en provenance de la maison de M. [G] était toujours active en relevant un taux d'humidité de 100 % dans l'appartement de M. [Z] (pièce [Z] n°12 : rapport d'expertise dégât des eaux n° 2, page 4) ; il indique que la réclamation de M. [Z] concernant les pertes de loyers lui 'parait fondée au vu de l'état général de l'appartement qui ne peut être reloué en l'état' (pièce [Z] n° 12, page 9) ; si M. [Z] n'a pas communiqué à l'expert le contrat de bail, la lettre de congé et les 3 dernières quittances, les deux premières pièces ont été produites à la société Duotec, mandatée par le GAN pour réaliser une expertise contradictoire de l'évaluation des dommages et sont produites devant la cour (pièces [Z] n° 2 et 8) ;



le 21 septembre 2016, l'entreprise [H], mandatée par le syndic de la copropriété du [Adresse 3], a constaté que l'appartement de M. [Z] était sec et que les travaux de réparations pouvaient être effectués (pièce [Z] n° 14) ;



La société Duotec, missionnée par le GAN, indique dans son rapport contradictoire du 28 novembre 2016 que 'M. [J] a donné congé et quitté l'appartement le 6 août 2015' (pièce [Z] n° 16) ; elle évalue les dommages à 10.456,32 €, dont 3.400 € pour l'indemnisation de la perte de loyer (680 € x 5 mois) ;



La société GAN a versé la somme de 10.456,23 € le 1er février 2017 au syndic de l'immeuble du [Adresse 3], lequel l'a immédiatement reversée à M. [Z]; cette somme inclut les 3.400 € au titre de la perte de loyer mais elle a été affectée entièrement à la réparation du préjudice matériel, comme il a été vu plus haut, de sorte que M. [Z] n'a perçu aucune somme au titre de la perte de loyers ;



Les travaux de rénovation de l'appartement ont été réalisés au mois de mai 2017, suivant facture de l'entreprise Trimont du 23 mai 2017, d'un montant de 17.246,90 € TTC (pièce [Z] n° 23) ; M. [Z] a reloué son appartement suivant bail du 24 juin 2017, à effet le 1er juillet 2017 (pièce [Z] n° 23) ;



La perte de loyer doit être indemnisée à compter du mois d'août 2015, date du départ du locataire, au mois de juin 2017, le nouveau contrat de bail ayant pris effet le 1er juillet 2017, sur la base de 760 € par mois, comprenant le loyer de 680 € et la provision pour charges récupérables de 80 € ;



L'indemnisation s'élève à 760 € x 23 mois = 17.480 € ;



Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande de ce chef ;



La société GAN Assurances Iard, M. [R] [G] et la société MAAF Assurances doivent être condamnés in solidum à payer à M. [P] [Z] la somme de 17.480 € en réparation de la perte de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;



M. [R] [G], seul responsable du sinistre, et son assureur la société MAAF Assurances doivent être condamnés in solidum à garantir la société GAN Assurances Iard de la condamnation prononcée contre elle à l'égard de M. [P] [Z] au titre du préjudice locatif ;



La société GAN Assurances Iard et la société MAAF Assurances sont tenues dans les limites de leur contrat, les plafonds de garanties et franchises étant opposables au bénéficiaire de l'indemnité ; 





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. [G] et la MAAF, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :

- à M. [P] [Z] : 3.500 €,

- à la société GAN Assurances : 1.500 € ;



Il n'y a pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

 

PAR CES MOTIFS



 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté M. [P] [Z] de sa demande d'indemnisation de la perte locative ;



Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,



Condamne in solidum la société GAN Assurances Iard, M. [R] [G] et la société MAAF Assurances à payer à M. [P] [Z] la somme de 17.480 € en réparation de la perte de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;



Condamne in solidum M. [R] [G] et la société MAAF Assurances à garantir la société GAN Assurances Iard de la condamnation prononcée contre elle à l'égard de M. [P] [Z] au titre du préjudice locatif ;



Dit que la société GAN Assurances Iard et la société MAAF Assurances sont tenues dans les limites de leur contrat ;



Condamne in solidum M. [R] [G] et la société MAAF Assurances et aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel : 

- à M. [P] [Z] : 3.500 €,

- à la société GAN Assurances : 1.500 € ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT