Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 JANVIER 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 14/03059 - N° Portalis 35L7-V-B66-BTG72



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 12/01496





APPELANTE

 

SCI SO GOOD

immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro n° 432 461 879 00020 agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Madame [H] [F] 

domiciliée : [Adresse 5]

et faisant élection de domicile au cabinet de Me [T] [A], [Adresse 3]



Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant : Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1], représenté par la Société [B] [C] en la personne de Me [B] [C], SARL immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro D 510 191 497, en qualité d'administrateur provisoire en vertu d'une ordonnance de M. le Président du tribunal de grande instance de Créteil en date du 03 juillet 2018

C/O Société [B] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Pascaline DECHELETTE TOLOT substituée par Me Marine HOAREAU - SELAS LPA-CGR - avocat au barreau de PARIS, toque : P0238









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



La SCI So Good a acquis le 11 octobre 2000 des locaux à usage commercial et d'atelier

dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1].



Assignée en paiement de charges le 17 janvier 2012, par le syndicat des copropriétaires de

l'immeuble, la SCI So Good a demandé d'une part un sursis à statuer dans l'attente de

l'arrêt à intervenir dans une autre procédure l'opposant au syndicat au sujet de désordres

affectant l'immeuble, et d'autre part en raison de la nullité selon elle de la clause de répartition des charges justifiant que soit ordonnée une expertise afin d'établir une nouvelle répartition des charges et faire les comptes.



Par jugement du 12 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a :



- dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer,

- condamné la SCI So Good à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

à [Adresse 1] les sommes de :

' 30.819,24 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème appel provisionnel 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2012 sur la somme de 25.858,35 €, et à compter du 17 octobre 2013 sur le surplus,

' 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

' 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

- rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires,

- débouté la SCI So Good de toutes ses demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement, 

- condamné la SCI So Good aux dépens.



La SCI So Good a relevé appel de ce jugement par deux déclarations d'appel des 11 et 12

février 2014, qui ont fait l'objet d'une jonction le 26 février 2014. 



Par arrêt du 11 mai 2016, la cour d'appel de Paris a :



- confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI So Good à payer au syndicat

des copropriétaires du [Adresse 1] (94) les sommes de :

- 30.819,24 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème appel provisionnel 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2012 sur la somme de 25.858,35 €, et à compter du 17 octobre 2013 sur le surplus,

- 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

- l'infirmant pour le surplus,

- déclaré recevable la demande de la SCI So Good en nullité de la clause de répartition des

charges et visant à ordonner une nouvelle répartition des charges,

- sursis à statuer sur ces demandes et ordonné une expertise, 

- désigné pour y procéder Mme [L] [V],

- fixé à 3.000 € la provision concernant les frais d'expertise que la SCI So Good et le

syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devront consigner chacun

pour moitié, à raison de 1500 € chacun,

- réservé le surplus des demandes et les dépens.



L'expert judiciaire a déposé son rapport daté du 3 novembre 2017.



La procédure devant la cour a été clôturée le 9 novembre 2022.





PRETENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 5 septembre 2022, par lesquelles la société So Good, appelante, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 5, 10 et 14, 10-1, les articles 1224, 1347 et suivants, 1240 (anciens,1184, 1289, 1382) du code civil, les articles 100 à 102, 378 à 380-1, 696 et suivants du cpc, et en visant l'article 3 du protocole d'accord et l'assemblée générale du 20 juillet 2022, à : 

- rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires, 

- recevoir la SCI So Good en ses demandes, fins et conclusions, les déclarer recevables et 

bien fondées, 

- infirmer le jugement du 12 décembre 2013 en ce qu'il a débouté la SCI So Good de ses 

demandes de nullité de la clause de répartition des charges et de ses conséquences, de dommages-intérêts, d'article 700, de dépens, 

Et statuant à nouveau, 

- prononcer la nullité de la clause de répartition des charges générales du règlement de copropriété et de ses modificatifs, 

- ordonner une nouvelle répartition des charges conforme aux critères d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, à compter du protocole d'accord du 12 juin 2022 et homologuer la grille de répartition proposée par l'expert Mme [V],

- ordonner la publication au service de la publicité foncière de l'arrêt en ce qu'il modifie la grille de répartition des charges du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

- dispenser la SCI So Good de toute participation à la dépense commune des frais de 

procédure, dont la charge sera répartie conformément à l'article 11 du protocole d'accord, 

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux 

entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les dépens de l'expertise judiciaire de Mme [V] et dont le règlement interviendra conformément au protocole d'accord ; 



Vu les conclusions en date du 20 septembre 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1101 et suivants du code civil, 2044 et suivants du code civil, de : 

- homologuer le protocole transactionnel intervenu le 12 juin 2022 entre la SCI So Good, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) et chacun des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) valant transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil, 

En conséquence : 

- prononcer la nullité de la clause de répartition des charges générales du règlement de copropriété et de ses modificatifs, 

- homologuer la grille de répartition des charges établie par Mme [V] dans son 

rapport d'expertise du 3 novembre 2017, 

- dispenser la SCI So Good de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie conformément à l'article 11 du protocole transactionnel, 

- juger que les dépens de l'instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de Mme 

[V] visés par la SCI So Good dans son dispositif sont compris dans la somme 

forfaitaire de 167.000 € précisée par l'article 11 du protocole transactionnel, 

- juger qu'il n'y pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- constater l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la cour ;

 



SUR CE





Sur les demandes de prononcer la nullité de la clause de répartition des charges générales du règlement de copropriété et de ses modificatifs et sur les demandes d'homologation



La société So Good et le syndicat des copropriétaires sollicitent de prononcer la nullité de la clause de répartition des charges générales du règlement de copropriété et de ses modificatifs et d'homologuer la grille de répartition des charges établie par Mme [V] dans son rapport d'expertise du 3 novembre 2017 ; 



En l'espèce, il convient, au préalable, de constater que ces dispositions correspondent à l'article 3 du protocole transactionnel intervenu le 12 juin 2022 ;



Le syndicat des copropriétaires sollicite, en sus, d'homologuer l'entier protocole transactionnel du 12 juin 2022 ; toutefois le protocole transactionnel ne prévoyant pas dans son article 3, cité ci-après, l'homologation judiciaire de l'entier protocole, ses autres articles étant relatifs à un autre litige dont la cour n'est pas saisie et l'article 17 stipulant qu'il est expressément convenu que l'accord constitue entre les parties une transaction au sens des articles 2044 et suivant du code civil, il y a lieu de considérer que la demande du syndicat d'homologuer l'entier protocole, en sus de l'article 3 et de l'article 11 relatif aux mesures accessoires, est sans objet ;



Concernant le litige dont la cour est saisie, Mme [V] expert judiciaire a constaté que des transformations sont intervenues sur certains lots notamment par création de mezzanines ; 



En visant les articles 10 alinéa 2 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [V] a relevé que ces transformations ont eu pour conséquence un accroissement de la superficie et corrélativement une modification de la valeur relative des lots considérés et elle a proposé en conséquence une nouvelle grille de répartition des charges :







N° Lot



(ancienne répartition)

RCP Actuel



 (nouvelle répartition) Proposition Expert 





9



 160



90





11



 210



273





12



 110



108





13



 85



61





14



 163



211





15



 155



156





16



 2



1





18



 15



16





20



 30



18





21



 90



66





Total



 1020



 1000







Le protocole transactionnel, mentionné ci-avant, est intervenu le 12 juin 2022 entre la SCI So Good, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) et chacun des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;



Selon l'article 3 de ce protocole, la SCI So Good, l'ensemble des propriétaires formant l'entier syndicat et le syndicat des copropriétaires reconnaissent conjointement la nullité de la clause de répartition des charges actuellement en vigueur, décident unanimement d'appliquer à compter de la signature du protocole la grille de répartition de charges proposée par Mme [V] (conformément au tableau ci-dessus), la SCI So Good et le syndicat des copropriétaires signifieront des conclusions conjointes devant la cour d'appel de Paris dans le litige pendant sous le n°RG 14/03059 afin de solliciter l'annulation de la clause du RCP en vigueur, l'homologation de la grille de Mme [V] avec une application à la date de signature du présent protocole et l'arrêt à intervenir homologuant la nouvelle grille de répartition sera publié au service de la publicité foncière par l'un des avocats des parties ;



L'assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2022 a adopté à l'unanimité de tous les copropriétaires représentant l'entier syndicat :

- la résolution 3 aux termes de laquelle l'assemblée générale approuve en toutes ses dispositions le protocole signé le 12 juin 2022 par la SCI So Good, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) et chacun des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

- la résolution 5 par laquelle l'assemblée générale constate la nullité de la clause de répartition des charges actuellement en vigueur et décide que la quote-part de parties communes affectée à chaque lot privatif sera modifiée comme suit (conformément au tableau ci-dessus proposé par Mme [V]) et décide que, par dérogation aux dispositions de l'article 43 (in fine) de la loi du 10 juillet 1965, cette grille de répartion sera d'application immédiate, et trouvera à s'appliquer sur les prochaines répartition de charges et produits, y compris pour les exercices antérieurs dont les comptes n'auraient pas encore été approuvés ; 



Il convient de préciser que la demande de la SCI SO Good d'infirmer le jugement du 12 décembre 2013 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de nullité de la clause de répartition des charges et de ses conséquences, de dommages-intérêts, d'article 700, de dépens, est sans objet puisque l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 11 mai 2016 a déjà infirmé ces dispositions ;

 

En conséquence, il y a lieu de :

- prononcer la nullité de la clause de répartition des charges générales du règlement de copropriété et de ses modificatifs, 

- ordonner une nouvelle répartition des charges, à compter du protocole d'accord du 12 juin 2022, et homologuer la grille de répartition proposée par l'expert judiciaire Mme [V] dans son rapport du 3 novembre 2017, selon le tableau ci-avant, 

- ordonner la publication au service de la publicité foncière de l'arrêt en ce qu'il modifie la grille de répartition des charges du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;





Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure



La SCI So Good et le syndicat des copropriétaires sollicitent de dispenser la SCI So Good de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie conformément à l'article 11 du protocole d'accord ; 



Il y a lieu d'entériner l'accord des parties, de dispenser la SCI So Good de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de dire que la charge sera répartie conformément à l'article 11 du protocole d'accord ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La SCI So Good sollicite de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les dépens de l'expertise judiciaire de Mme [V] et dont le règlement interviendra conformément au protocole d'accord ; 



Le syndicat des copropriétaires sollicite de juger que les dépens de l'instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de Mme [V] visés par la SCI So Good dans son dispositif sont compris dans la somme forfaitaire de 167.000 € précisée par l'article 11 du protocole transactionnel ; 



En l'espèce, l'article 11 du protocole transactionnel du 12 juin 2022 relatif aux frais de l'article 10-1 stipule que 'au titre des frais de procédure dont la SCI So Good doit être exonérée pour la période de 2000 à 2021, la somme forfaitaire de 167.000 € sera annulée en charges générales, puis de nouveau passée en une seule écriture entre tous les copropriétaires sauf la SCI So Good conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965" ;



Il convient de considérer que la SCI So Good et le syndicat des copropriétaires s'accordent sur le fait que les dépens de première instance et d'appel incluant les frais de l'expertise judiciaire de Mme [V] sont laissés à la charge du syndicat des copropriétaires et seront réglés conformément à l'article 11 du protocole d'accord du 12 juin 2022 ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Vu l'arrêt du 11 mai 2016, par lequel la cour d'appel de Paris a :

- confirmé le jugement déféré du tribunal de grande instance de Créteil du 12 décembre 2013, en ce qu'il a condamné la SCI So Good à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (94) les sommes de :

- 30.819,24 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème appel provisionnel 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2012 sur la somme de 25.858,35 €, et à compter du 17 octobre 2013 sur le surplus,

- 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

- l'infirmant pour le surplus,

- déclaré recevable la demande de la SCI So Good en nullité de la clause de répartition des

charges et visant à ordonner une nouvelle répartition des charges,

- sursis à statuer sur ces demandes et ordonné une expertise, 

- désigné pour y procéder Mme [L] [V],

- fixé à 3.000 € la provision concernant les frais d'expertise que la SCI So Good et le

syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devront consigner chacun

pour moitié, à raison de 1500 € chacun,

- réservé le surplus des demandes et les dépens ;



Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,



Prononce la nullité de la clause de répartition des charges générales du règlement de copropriété et de ses modificatifs ;



Ordonne une nouvelle répartition des charges, à compter du protocole d'accord du 12 juin 2022, et homologue la grille de répartition proposée par l'expert judiciaire Mme [V] dans son rapport du 3 novembre 2017, selon le tableau ci-dessous :







N° Lot



(ancienne répartition)

RCP Actuel



 (nouvelle répartition) Proposition Expert 





9



 160



90





11



 210



273





12



 110



108





13



 85



61





14



 163



211





15



 155



156





16



 2



1





18



 15



16





20



 30



18





21



 90



66





Total



 1020



 1000







Ordonne la publication au service de la publicité foncière de l'arrêt en ce qu'il modifie la grille de répartition des charges du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;



Dispense la SCI So Good de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et dit que la charge sera répartie conformément à l'article 11 du protocole d'accord du 12 juin 2022 ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les dépens de l'expertise judiciaire de Mme [V] et dit que le règlement interviendra conformément au protocole d'accord du 12 juin 2022 ; 









Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT