Cour d'Appel · Chambre sociale — 25 janvier 2023

ARRÊT N°



N° RG 22/00482 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BILCH







AFFAIRE :



[E] [V] [U] [M]

C/

[E] [A], [J] [A], [G] [A] épouse [L], [Adresse 8]









PLP/MS





Autres demandes relatives à un bail rural







Grosse délivrée le 25/01/2023 à Me Philippe CLERC, Me Abel-Henri PLEINEVERT et Me Philippe PASTAUD 











COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 25 JANVIER 2023

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Le vingt cinq Janvier deux mille vingt trois, la Chambre économique et sociale de la Cour d'Appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :







ENTRE :



[E] [V] [U] [M], demeurant [Adresse 10]

représentée par Me Philippe CLERC, avocat au barreau de LIMOGES



APPELANTE d'un jugement rendu le 23 Mai 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de LIMOGES







ET :



[E] [A], demeurant '[Adresse 9]

représentée par Me Abel-Henri PLEINEVERT de la SCP PLEINEVERT DOMINIQUE PLEINEVERT ABEL-HENRI, avocat au barreau de LIMOGES



[J] [A], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Abel-Henri PLEINEVERT de la SCP PLEINEVERT DOMINIQUE PLEINEVERT ABEL-HENRI, avocat au barreau de LIMOGES



[G] [A] épouse [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Abel-Henri PLEINEVERT de la SCP PLEINEVERT DOMINIQUE PLEINEVERT ABEL-HENRI, avocat au barreau de LIMOGES



Commune D'[Localité 7] prise en la personne de son Maire en exercice Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Philippe PASTAUD de la SELARL SELARL PASTAUD - WILD PASTAUD - ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMES













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L'affaire a été fixée à l'audience publique du 5 Décembre 2022, la Cour étant composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller et de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Puis, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



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LA COUR

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EXPOSE DU LITIGE : 



Par acte notarié du 15 février 1986, Mme [T] [A] a donné à bail à long terme d'une durée de 18 ans la propriété dite 'du Prieuré d'[Localité 7]', située sur la commune d'[Localité 7] (87) à M. et Mme [M] ainsi qu'à leur fille, Mme [E] [M], désormais seul preneur. Ledit bail a fait l'objet d'un avenant le 10 mars 1986 et d'une tacite reconduction depuis.



Mme [T] [A] est décédée le 27 février 1998, laissant pour lui succéder ses neveux, Mme [E] [A], M. [J] [A] et Mme [G] [A] veuve [L] (les consorts [A]). 



En l'absence de partage, M. [O] a été désigné en qualité de mandataire successoral de l'indivision [A] par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Limoges du 21 mai 2014 avec pour mission d'administrer ladite indivision jusqu'au partage.



Le 26 juin 2020, les consorts [A] ont donné congé à Mme [M] sur le fondement des dispositions de l'article L. 411-64, alinéa 4 du code rural (preneur ayant dépassé l'âge de la retraite).



Par acte notarié du 14 octobre 2020, les consorts [A] ont vendu à la COMMUNE D'[Localité 7] la propriété litigieuse, acquisition autorisée par délibération du conseil municipal du 21 septembre 2020.

 

***



Le 12 octobre 2020, Mme [M] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges aux fins d'obtenir la nullité du congé litigieux avec toutes conséquences de droit, ainsi que la condamnation in solidum des consorts [A], à lui verser des dommages-intérêts.



La COMMUNE D'[Localité 7] est intervenue volontairement à la procédure.



Par jugement du 23 mai 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges a :

- déclaré recevable l'intervention volontaire de la COMMUNE D'[Localité 7] ;

- débouté Mme [M] de sa demande de nullité du congé délivré le 26 juin 2020 par les consorts [A] ;

- condamné Mme [M] à payer à la COMMUNE D'[Localité 7] la somme de 700 € au titre du fermage et indemnités d'occupation arrêtés au 30 avril 2022 ;

- condamné Mme [M] à payer aux consorts [A], ensemble, la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [F] à payer à la COMMUNE D'[Localité 7] la somme de 1 500  € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

- condamné Mme [M] aux dépens ;

- rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.



Mme [M] a interjeté appel de la décision le 22 juin 2022, son recours portant sur l'ensemble des chefs de jugement.



***



Aux termes de ses écritures du 24 novembre 2022, réitérées à l'audience, Mme [M] demande à la cour, à titre principal, de : 

- dire irrecevables les demandes, tant de la COMMUNE D'[Localité 7], que des consorts [A], avec toutes conséquences de droit ;

- les en débouter purement et simplement ;

A titre subsidiaire, de  :

- les déclarer mal-fondées ;

- rejeter en toute hypothèse, l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles ;

- dire nul et de nul effet pour les causes énoncées, le congé avec refus de renouvellement du bail au preneur âgé, délivré le 26 juin 2020 à l'initiative des consorts [A] ;

- en tirer toutes conséquences que de droit ;

En toute hypothèse, de :

- condamner à raison du préjudice causé et notamment du caractère abusif de la procédure de mise en oeuvre, les consorts [A] et la COMMUNE D'[Localité 7], in solidum, au paiement d'une somme de 10 000 € de dommages-intérêts, outre 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner sous la même solidarité en tous les dépens, en ce compris les frais d'exécution de la décision à intervenir. 



Mme [M] soutient que le congé qui lui a été délivré est nul à la fois en la forme et sur le fond et qu'elle est dès lors fondée à exploiter le fonds litigieux. Elle fait valoir que le congé ne précisait pas en quelle qualité les consorts [A] délivraient ledit congé, qu'il ne visait pas les parcelles concernées et mentionnant uniquement le bail du 15 février 1986, omettant l'avenant du 10 mars de la même année. Elle expose que les fermages étaient réglés depuis un certain nombre d'années à M. [O] et que le congé tel que délivré ignore les droits concurrents susceptibles de s'exercer, à savoir ceux de son frère et sa soeur, ayant avec elle hérité des droits de leurs auteurs. Par ailleurs, elle explique qu'un droit d'exploiter pendant 10 ans certaines parcelles lui a été reconnu selon attestation de rétrocession par substitution établie devant notaire le 5 mai 2017. Elle fait en outre valoir que son droit ne préemption n'a pas été purgé lors de la vente.

Mme [M] soutient également que la COMMUNE D'[Localité 7] n'a pas la capacité d'ester en justice en l'absence d'une délibération de son conseil municipal l'y autorisant. 



Aux termes de leurs écritures du 24 octobre 2022, réitérées à l'audience, les consorts [A] demandent à la cour de :

- déclarer l'appel de Mme [M] mal fondé ; 

- confirmer le jugement entrepris ; 

- débouter Mme [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- la condamner reconventionnellement à leur verser la somme de 5 000 € de dommages-intérêts compte tenu du caractère purement dilatoire de son action ; 

- la condamner de même à leur verser la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 

 

Ils soutiennent que leur congé était parfaitement valable, aussi bien au fond qu'en la forme, les demandes de Mme [M] étant toutes infondées et n'ayant qu'un but dilatoire. 

Ils exposent avoir bien la qualité d'ayants droit de Mme [A], leur tante, comme en atteste l'acte de vente des immeubles, ainsi que l'ordonnance de référé du Président du tribunal de grande instance de Limoges du 21 mai 2014. 

Concernant le caractère général du congé, ils indiquent que la spécification du refus de renouvellement suffisait à indiquer que l'ensemble des parcelles étaient touchées, sans nécessité de toutes les mentionner, l'attribution d'une parcelle située sur la commune de [Localité 11] ne pouvant modifier la teneur dudit congé. 

Ils rappellent que le frère et la soeur de Mme [M] ne disposaient d'aucun droit sur les parcelles litigieuses et qu'il leur appartenait, en tout état de cause, d'intervenir à l'instance.

En outre les consorts [A] font valoir que l'absence de proposition du droit de préemption n'est pas une cause de nullité, mais peut uniquement générer une action en nullité de la vente ou de substitution, rappelant que le fait que l'acquéreur soit une collectivité dispense le notaire rédacteur d'offrir un droit de préemption au fermier, conformément aux dispositions de l'article L. 412-4 du code rural.



Aux termes de ses écritures du 8 novembre 2022, réitérées à l'audience, la COMMUNE D'[Localité 7] demande à la cour de :

- débouter Mme [M] de son appel comme mal fondé ; 

- confirmer le jugement attaqué ;

Y ajoutant, faisant droit à son appel incident : 

- d'ordonner son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, sous 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard, avec autorisation pour la commune de saisir la force publique ; 

- condamner Mme [M] à lui payer la somme de 933,33 € au titre de dommages-intérêts du fait de son maintien abusif sur les lieux à compter du 1er mai 2022 jusqu'à décembre 2022 ; 

- à titre infiniment subsidiaire, si le jugement était infirmé, de la condamner à verser la même somme à titre de fermage ; 

- confirmant le jugement ayant mis à la charge de Mme [M] les dépens taxables et non-taxables de première instance, de la condamner à lui payer une indemnité supplémentaire de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens taxables d'appel. 

 

La COMMUNE D'[Localité 7] soutient être parfaitement fondée et recevable à intervenir volontairement, Mme [M] occupant la propriété communale de manière illicite et les délibérations du conseil municipal ayant autorisé l'action en justice.

Elle indique que le congé délivré est parfaitement valable à la fois sur le fond et sur la forme, Mme [M] étant âgée de 74 ans à la date de la délivrance dudit congé, rien ne justifiant dès lors la procédure entamée dans un but purement dilatoire. Toujours en ce sens, elle rappelle que le droit de préemption du preneur, certes prioritaire par rapport à celui de la SAFER, s'exerce sous réserve de l'usage des droits de préemption établis par les textes en vigueur notamment au profit des collectivités publiques, ce qui est bien le cas en l'espèce.

Ainsi, à titre incident, la commune soutient être fondée à obtenir l'expulsion de Mme [M], ainsi que des dommages-intérêts et une indemnité au titre de l'occupation illicite de la propriété communale.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.













MOTIFS DE LA DECISION 





1. Sur la nullité du congé délivré le 26 juin 2020 par les consorts [A] à Mme [V] [M] :



1.1 Sur la qualité à ester en justice de [E] [A], [J] [A] et [G] [A] veuve [L] : 



Ces personnes ont précisé dans le congé qu'elles ont fait délivrer à Mme [M] qu'elles agissaient en qualité d'ayants droit de [T] [A], bailleresse initiale, et elles justifient qu'elles sont les neveux de cette dernière par la production de l'acte de vente dressé par Me LEVEQUE le 14 octobre 2020 et l'ordonnance de référé du président du tribunal de grande Instance de LIMOGES du 21 mai 2014. 



C'est à juste titre que les premiers juges ont considéré qu'aucune nullité du congé n'était, de ce chef, démontrée. 



1.2 Sur l'insuffisante détermination du bail et des parcelles, objet du congé : 



Mme [M] invoque l'imprécision du congé qui se réfère à un bail sous seing privé en date du 15 février 1986, enregistré le 7 mai 1986, en mentionnant qu'il 'concerne également une maison d'habitation et une grange édifiées sur la parcelle [Cadastre 5] pourtant non comprise dans le bail mais effectivement louée...'' et un ensemble 'de près, terres et bois, tel que plus amplement décrit au bail', sans apporter d'autres précisions. Selon Mme [M] ces mentions seraient manifestement inadaptées et en tout cas insuffisantes, dès lors qu'il n'existe pas seulement un bail mais un avenant du 10 mars 1986, qui n'est pas visé au congé et qui a lui-même été précédé d'un document intitulé «avenant au bail conclu le 15 février 1986, et qui a été enregistré en date du 7 mai 1986 ''. 



S'agissant d'une nullité pour vice de forme elle ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui s'en prévaut de démontrer l'existence d'un grief qu'elle lui a causé. 



Or le congé visait expressément le bail à long terme du 15 février 1986, déposé en l'étude de Me [I], notaire, le 10 mars 1986. L'existence d'un avenant à ce bail qui fut déposé le même jour, complétait les conditions de cession et un autre avenant du 10 mars 1986 indiquait que Mlle [A] vendait à Mme [M] une parcelle [Cadastre 6] qui, de ce fait, était retirée du bail. Ces deux avenants étaient annexés au bail du 15 février, et signés notamment par Mme [M], le jour du dépôt de l'ensemble, soit le 10 mars 1986. 



La date du 15 février 1986 correspond bien à la date de la signature du bail à long terme et Mme [M] ne démontre pas l'existence d'un grief que lui aurait causé l'absence de visa de ces avenants, qu'elle avait signés, ou l'absence de description des parcelles louées. Elle ne cite aucune parcelle ayant fait l'objet d'un doute qui aurait existé quant à leur intégration dans le bail dont le congé lui était notifié, sans restriction aucune, nécessairement pour l'intégralité des parcelles louées. 



Le fait que par acte sous seing privé du 1er mai 2002, M. [J] [A], seul, ait mis à disposition dans le cadre d'un contrat de prêt à usage, un ensemble de terrains agricoles cadastré sur la commune d'[Localité 7], section [Cadastre 4], au bénéfice de Mme [E] [M], pour une superficie de 10 ha, 85 a, 10 ca, dont il n'est pas contesté qu'il n'est pas visé par le congé en cause, est sans portée dans le présent litige. Aucune confusion ne pouvait être faite avec les parcelles objet du bail du 15 février 1986. 





C'est à juste titre que le tribunal paritaire des baux ruraux a considéré, en l'absence de faute, que l'absence de visa des avenants ainsi que l'absence d'énumération des parcelles, objet du congé, ne justifiaient pas d'en prononcer la nullité. 



Il sera donc également confirmé de ce chef. 



1.3 Sur l'absence de dénonciation du congé à M. [N] [M] et à Mme [Z] [M] : 



Mme [M] ne communique aucun élément caractérisant des actes d'exécution du bail par ces deux personnes, et permettant de présumer leur intention d'en revendiquer le bénéfice. Au contraire leur absence d'intervention dans la présente instance, dont ils ne peuvent pourtant méconnaître l'existence selon Mme [M] elle-même qui affirme qu'ils ne manqueront pas d'exercer leurs droits, démontre qu'ils ne se sentent pas concernés. 



Quoiqu'il en soit, en l'état, aucune nullité du congé ne peut être tirée de l'absence de dénonciation dudit congé à leur égard. 



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef également. 



1.4 Sur le droit de préemption exercé par Mme [M] : 



Mme [M] excipe également d'une attestation de rétrocession par substitution établie par Maître [S] [R] le 05/05/2017 aux termes de laquelle Mme [X] [D] a vendu à la SAFER Marche Limousin, à laquelle s'est substituée Mme [M], 7 ha 95 a 55 ca de parcelles avec un cahier des charges SAFER et l'engagement d'exploitation personnelle pendant 10 ans. 



Mme [M] ne développe pas d'argumentation susceptible de juridiquement justifier son moyen de nullité et si l'existence de cet acte révèle son courageux et constant investissement dans son exploitation agricole, malgré son bel âge, ce qui est pour le moins parfaitement respectable, il ne permet pas d'en tirer un quelconque moyen d'annulation du congé en litige. 



1.5 Sur la portée du droit d'exploiter 



Vainement Mme [E] [M] fait-elle valoir que dans le cadre de la vente envisagée de la ferme du Prieuré d'[Localité 7], il n'a pas été tenu compte de son droit de préemption dont elle a saisi la SAFER par courrier recommandé avec avis de réception du 12 janvier 2020.



Il ne s'agit pas d'un moyen de nullité du congé et la commune D'[Localité 7] était en droit de faire usage de son droit de préemption prioritaire. 



2. Sur la motivation du congé avec refus de renouvellement du bail : 

 

L'acte en question mentionne que le bail, qui avait été consenti pour une durée de 18 années à compter du 15 février 1986, s'est poursuivi par tacite reconduction et arrivera à échéance le 14 février 2022, ce qui n'est pas expressément contesté par Mme [M]. 



Il est précisé que ce refus de renouvellement de bail est opposé à Mme [M] au motif qu'elle a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitations agricoles, au visa de l'article L411-64 alinéa 1 et 2 du code rural. 



Mme [M] était âgée de 74 ans à la date de la délivrance de ce congé alors que l'âge légal de la retraite agricole est de 62 ans. 



Ledit congé a été signifié régulièrement, plus de 18 mois avant son terme et contient la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article L 411-64 du code rural. 



Mme [M] ne peut opposer aucune efficace contestation ou opposition à ce congé, qui a été délivré à temps, dans les formes prescrites et pour un motif légal. 



3. Sur la demande reconventionnelle de la commune d'[Localité 7] et son appel incident : 



La commune d'[Localité 7] verse au débat des documents se référant à la délibération du conseil municipal du 25 mai 2020 relative à la décision d'acquérir par voie de préemption la propriété dite 'du prieuré d'Aureil', la délibération du conseil municipal portant délégation à son maire de l'exercice de son droit de préemption et celle l'autorisant à représenter la commune dans la procédure actuelle, établissant ainsi sa capacité de cette commune à ester en justice. 



Par acte du 14 octobre 2020 la commune d'[Localité 7] est devenue propriétaire des terres données à bail et bailleresse de Mme [M] dont l'occupation s'avère sans droit ni titre depuis que le bail a pris fin, le 15 février 2022. 



Le droit de préemption communal de l'article L412-4 du Code Rural prime le droit de préemption du preneur, mais aussi celui de la SAFER. 



En raison de la persistance de Mme [M] à se maintenir dans les lieux, de manière illicite, la commune d'[Localité 7] est bien fondée à demander à la cour, de prononcer son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous 30 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard et avec autorisation pour la commune de solliciter l'appui de la force publique. 



En fonction du fermage annuel qui s'élève à 1 400 €, ladite commune accepte la décision de première instance qui a condamné Mme [M] à lui payer la somme de 700 € au titre du fermage pour la période courant du 1er novembre 2021 au 14 février 2022, majoré de l'indemnité d'occupation ultérieure, arrêtée au 30 avril 2022. Les pièces produites par Mme [M] ne justifient pas d'un paiement postérieur à cette date. 



La commune d'[Localité 7] est donc bien fondée à actualiser cette créance en y ajoutant la somme de 933,33 € correspondant au maintien dans les lieux, illicite, de Mme [M], entre le 1er mai 2022 et le 31 décembre 2022.



4. Sur les demandes annexes :



 Il n'est pas démontré que Mme [M] a fait un usage abusif de son droit d'ester en justice dans l'instance d'appel et les consorts [A] seront déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité de 5 000 € qu'ils ont présentée de ce chef. 



En revanche Mme [M] qui n'obtient pas gain de cause en appel, devra prendre en charge l'intégralité des dépens et l'équité commande de la condamner à verser aux consorts [A] d'une part et à la commune d'[Localité 7], d'autre part, lesquels ont été contraints d'organiser leur défense, une indemnité de 2 500 €. 

















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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,



Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges rendu le 23 mai 2022 ;



Y ajoutant ; 



ORDONNE l'expulsion de Mme [Y] [M], des lieux qu'elle occupe illicitement en vertu d'un bail rural du 15 février 1986 et de ses avenants, ainsi que de tous occupants de son chef, sous 30 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard, avec autorisation pour la commune de saisir la force publique si nécessaire ; 

 

CONDAMNE Mme [M] à verser à la commune d'[Localité 7] la somme de 933,33 € au titre de dommages et intérêts du fait de son maintien abusif sur les lieux 

à compter du 1 er mai 2022 jusqu'au 31 décembre 2022 ; 



DEBOUTE les consorts [A] de leur demande de condamnation de Mme [M] à leur verser une indemnité de 5 000 € en raison du caractère dilatoire de son action ; 



DEBOUTE les parties de leurs plus amples ou contraires demandes ; 



CONDAMNE Mme [M] aux entiers dépens de l'instance d'appel ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE Mme [Y] [M] à verser à [E] [A], [J] [A] et [G] [A] épouse [L], ensemble et d'une part, une indemnité de 2 500€ et à la commune d'[Localité 7] d'autre part une indemnité de 2 500 € ; 









 

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET