Cour d'Appel · 2ème Chambre — 24 janvier 2023

ARRET N°51

CP/KP

N° RG 22/00615 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GPVH















[D]

[D]



C/



S.C.I. LA VARANNE



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 24 JANVIER 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00615 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GPVH



Décision déférée à la Cour : jugement du 02 juillet 2021 rendu par le Juridiction de proximité de CHATELLERAULT. 





APPELANTS :



Madame [N] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Ayant pour avocat plaidant Me Pauline BRUGIER de la SARL BRUGIER AVOCAT, avocat au barreau de POITIERS



Monsieur [Z] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Ayant pour avocat plaidant Me Pauline BRUGIER de la SARL BRUGIER AVOCAT, avocat au barreau de POITIERS.



INTIMEE :



S.C.I. LA VARANNE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]



Ayant pour avocat plaidant Me Yasmina DJOUDI, avocat au barreau de POITIERS.



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président 

Monsieur Claude PASCOT, Président



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller





GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DU LITIGE :



Par contrat en date du 14 juillet 2015, la SCI La Varanne a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] ayant pour objet une maison sise [Adresse 1] en contrepartie d'un loyer d'un montant 580 euros charges comprises. 



La bailleresse s'est plainte d'impayés de loyers. Les locataires se sont plaints de problèmes d'humidité dans le logement loué.



Par acte d'huissier en date du 4 octobre 2019, la SCI La Varanne a assigné en référé Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] devant le président du Tribunal d'instance de Châtellerault aux fins de solliciter, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, une expertise destinée, notamment, a déterminer l'imputabilité des désordres liés à l'humidité.



Par ordonnance en date du 14 novembre 2019, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [M] [F]. Ce dernier a établi son rapport definitif le 24 juillet 2020, déposé au greffe le 31 juillet 2020.



Par acte d'huissier en date du 30 novembre 2020, Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] ont assigné la SCI La Varanne devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

- faire injonction a la SCI La Varanne d'initier les travaux suivants :

- isolation de l'ensemble de l'habitation et principalement sols, huisseries, murs,

- remise aux normes des deux vides sanitaires ;

- vérification de la gravité des fissures constatées dans l'habitation et, le cas échéant, réalisation des travaux nécessaires ;

- vérification de l'état des installations intérieurs d'électricité et gaz ;

- dire et juger que les demarches en ce sens devront avoir été initiées sous 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 € parjour de retard passé le delai de 15 jours ;

- dire et juger que l'ensemble des travaux devra être achevé sous 90 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 90 jours ;

- condamner la SCI sus-citée à leur verser :

- 20.860 € au titre de leur prejudice de jouissance à parfaire à la date de remise en état effective du logement ;

- 8.000 € au titre du préjudice lié à leur état de santé ;

- 8.000 € au titre du préjudice moral ;

- 10.000 € au titre du préjudice matériel et financier ;

- ordonner la remise de l'ensemble des quittances de loyers sous 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours ;

- condamner la SCI à leur verser 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Reconventionnellement, la SCI LaVaranne a sollicité au principal la condamnation des demandeurs au paiement des sommes suivantes :

-4.500 € au titre des travaux de peinture préconisés par l'expert,

-10.000 € pour préjudice moral.



Par jugement en date du 2 juillet 2021, le tribunal de proximité de Châtellerault a statué ainsi :



-Rejette les demandes de chacune des parties ;

-Dit que chaque partie supportera la charge de ses frais irrepétibles et dépens respectifs, en ce compris, pour ces derniers, les frais d'expertise judiciaire.



Par déclaration en date du 7 mars 2022, Mme [N] [D] et M. [Z] [D] ont fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant la SCI La Varanne. Cet appel a été enregistré sous le n° de RG 22-615.



Par déclaration en date du 8 mars 2022, Mme [N] [D] et M. [Z] [D] ont fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant la SCI La Varanne. Cet appel a été enregistré sous le n° de RG 22-641.



Par ordonnance en date du 16 mars 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sous le n° RG 22-615



Mme [N] [D] et M. [Z] [D], par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 12 juillet 2022, demandent à la cour de :



Par application, notamment, des articles 1719 et suivants du Code Civil, 1217 du Code Civil ;

-Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Châtellerault le 2 juillet 2021 et, le 

réformant :

-Dire et Juger que la SCI La Varanne a manqué à ses obligations en qualité de bailleur, notamment celle de mettre à la disposition de Madame [N] [D] née [S], et Monsieur [Z] [D], ses locataires, un logement décent, d'effectuer les travaux utiles à une jouissance pleine et entière du bien, de permettre une jouissance paisible de la maison située [Adresse 1] (86).

À titre principal,

-Faire injonction à la SCI La Varanne, prise en la personne de ses gérants, d'initier les travaux suivants :

' isolation de l'ensemble de l'habitation et principalement sols, huisseries, murs ;

' remise aux normes des deux vides sanitaire ; 

' vérification de la gravité des fissures constatées dans l'habitation et, le cas échéant, réalisation des travaux nécessaires ;

' vérification de l'état des installations intérieures d'électricité et gaz et tout travaux permettant une jouissance pleine et entière de l'immeuble au sens de la loi du Loi du 6 juillet 1989 relatives aux baux d'habitation, éventuellement révélés par les interventions à venir ;

-Dire et juger :

1° que les démarches en ce sens devront avoir été initiées sous 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 15 jours ;

2° que l'ensemble des travaux devra être achevé sous 90 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 90 jours ;

-Dire et juger les demandes indemnitaires de Madame [N] [D] née [S], et Monsieur [Z] [D] recevables et bien fondées ;

Par conséquent :

-Condamner la SCI La Varanne à verser à Madame [N] [D] née [S], et Monsieur [Z] [D] :

' 35.380 € au titre de leur préjudice de jouissance, à parfaire à la date de remise en état effective du logement ;

' 8.000 € au titre du préjudice constitué par la dégradation de leur état de santé ;

' 3.000 € au titre du préjudice d'anxiété ;

' 8.000 € au titre du préjudice moral ;

' 10.000 € au titre des préjudices matériel et financier.

-Condamner la SCI La Varanne à régler à Madame et Monsieur [D] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

-Condamner la SCI La Varanne aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais nécessités par la bonne exécution de la décision à intervenir.

À titre subsidiaire,

-Ordonner une expertise relative à l'habitation située [Adresse 1]

Châtellerault ;

-Désigner pour y procéder tout Expert autre que Monsieur [M] [F] avec pour mission

après avoir entendu les parties, s'être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu tout sachant :

-Convoquer les parties ;

' se rendre sur les lieux situés [Adresse 1]) ;

' prendre connaissance de tous documents utiles, en particulier des pièces contractuelles ;

' examiner les lieux objets du litige, dire s'ils sont affectés des désordres allégués en particulier ceux mentionnés notamment l'humidité ;

' dans l'affirmative, les décrire, en rechercher les causes qu'il s'agisse des désordres visibles affectant notamment les murs que les odeurs dans la maison, et préciser si elles sont inhérentes à l'habitation ou à l'occupation des locataires ;

' définir les remèdes à y apporter et dire s'ils incombent au propriétaire ou aux locataires ;

' fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de déterminer s'il y a lieu les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices éventuellement subis tant par les locataires que par le bailleur ;

-Condamner la SCI La Varanne à régler à titre provisionnel à Madame et Monsieur [D] une somme de 10 000 € à valoir sur leurs divers préjudices ;

-Réserver les frais et dépens ;

En tout état de cause :

-Ordonner la remise de l'ensemble des quittances de loyers, sous 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 15 jours.



La SCI La Varanne, par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 6 octobre 2022, demande à la cour de :



Vu les articles 1719 et suivants du Code Civil et 121 7 du Code civil,

Vu l'article 1240 da Code civil,

Vu les autres pièces du dossier et notamment le Rapport d'expertise de Monsieur [F],

Expert auprès du Tribunal,

Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- rejeté les demandes de chacune des parties ;

-dit que chacune des parties supportera la charge de ses frais irrépétibles et dépens respectifs en ce compris, pour ces derniers, les frais d'expertise judiciaire.

La réformant :

-Dire et juger l'appel des consorts [D] recevable mais mal fondé.

-Débouter les époux [D] de toutes leurs demandes.

-Condamner1es époux [D] à verser a la SCI La Varanne la somme de 4.500 € à titre de définitif à valoir sur les travaux de peinture préconisés par l'expert.

-Condamner les époux [D] à verser à la SCI La Varanne la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

-Condamner les époux [D] a verser a la SCI La Varanne la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

-Condamner les époux [D] au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront également les frais d'expertise.

Si par extraordinaire il était fait droit a la demande d'expertise des Consorts [D] :

-Dire et juger que les frais d'expertise seront mis a la charge de ces derniers.

-Débouter les époux [D] de leur demande de provision.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Au préalable, la cour constate que les appelants ont déposé des conclusions le 15 novembre 2022 soit postérieurement à l'ordonnance de clôture. L'objectif était de soumettre à la cour des pièces supplémentaires portant les n° 64, 65 et 66. L'article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, il n'est ni démontré ni même allégué qu'une cause grave au sens de l'article susvisé serait caractérisée. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture du 19 octobre 2022 et seules seront retenues les conclusions et pièces communiquées le 12 juillet 2022.



Sur la demande tendant à faire injonction à la SCI La Varanne d'initier divers travaux :



La SCI La Varanne produit en pièce n° 35 un jugement du tribunal de proximité de Châtellerault en date du 22 juillet 2022 qui a validé un congé pour vente et en pièce n° 38, un dernier avis avant expulsion.



Dans un tel contexte, les appelants n'ont ni qualité ni intérêt à demander la réalisation de travaux dans un immeuble qu'ils sont conduits à quitter. Ils sont simplement recevables à demander réparation des préjudices de jouissance dont ils auraient été victimes du temps de l'occupation des lieux.



Sur les demandes indemnitaires formulées par les époux [D] : 



Les appelants sollicitent le paiement des dommages-intérêts suivants :

-35.380 € au titre de leur préjudice de jouissance, à parfaire à la date de remise en état effective du logement ;

-8.000 € au titre du préjudice constitué par la dégradation de leur état de santé ;

-3.000 € au titre du préjudice d'anxiété ;

-8.000 € au titre du préjudice moral ;

-10.000 € au titre des préjudices matériel et financier.



Pour prétendre à quelque réparation que ce soit, encore faut-il que les appelants démontrent que les préjudices dont ils se prévalent sont imputables à la société intimée.



A cet égard, les doléances des locataires portent essentiellement sur la présence d'humidité et de moisissures. Il convient de se demander si ces désordres trouvent leur origine dans un défaut de l'immeuble ou dans une mauvaise utilisation de celui-ci.



L'expertise de M. [F] permet de faire les constats suivants :

-les façades ne présentent aucun problème d'infiltration d'eau,

-les moisissures sont dues à un phénomène de condensation provenant d'un manque de ventilation du logement, c'est à dire à un défaut d'usage, le système de ventilation VMC ayant toujours fonctionné,

-le vide sanitaire est visible, normal et bien ventilé,

-les huisseries sont en double vitrage et conformes à la réglementation,

-le plancher ne présente pas d'humidité,

-les installations électriques et gaz sont conformes à la réglementation.



M. [F] se réfère en outre à un rapport antérieur qui avait été rédigé par un expert d'assurance en la personne de M. [R] et qui avait constaté un fort encombrement des pièces (cartons notamment), qui empêchait la libre circulation de l'air, et la présence de linge mouillé étendu dans le salon, ces circonstances favorisant la condensation. 



Il résulte de l'ensemble de ces observations que les désordres constatés trouvent leur origine dans un défaut d'usage par le locataire et ne sauraient engager la responsabilité de la société bailleresse. C'est pourquoi le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [D] de leurs demandes indemnitaires.



Sur la demande subsidiaire tendant à ce que soit ordonnée une nouvelle expertise :



Les époux [D] reprochent au rapport d'expertise de M. [F] d'être très critiquable, clairement lacunaire, M. [F] s'étant contenté de paraphraser M. [R], ami du couple de bailleurs.



La cour constate que les appelants ne précisent pas en quoi le travail accompli par l'expert judiciaire serait critiquable. Ils dénoncent des lacunes sans préciser les actes d'investigations que l'expert n'aurait pas accomplis et qu'il aurait dû réaliser. Si M. [F] se réfère aux constatations faites par M. [R], il le fait non seulement de façon très ponctuelle, mais aussi de façon très pertinente : notamment il constate que le fait que du linge ait été mis à sécher dans le salon et que des cartons encombrant l'espace - circonstances au demeurant non contestées par les époux [D] - ont pu expliquer l'existence d'une condensation qui avait diminué au jour de sa propre intervention. 



Dans un tel contexte, il n'y a pas lieu de désigner un nouvel expert.



Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI La Varanne :



La SCI La Varanne sollicite le paiement des sommes suivantes :

-4.500 € à titre de définitif à valoir sur les travaux de peinture préconisés par l'expert,

-10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

-10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.



 En ce qui concerne les travaux de peinture :



L'expert a noté en page 9 de son rapport que les traces d'humidité en cueillie de plafond ont disparu, et en page 10 que les traces noirâtres de moisissures ont été en grande partie nettoyées.

En outre, les locataires auront occupé l'immeuble depuis juillet 2015 et compte tenu des années écoulées, la remise en peinture de l'immeuble incombe à la société bailleresse au titre des travaux dont la charge pèse sur le propriétaire.











 En ce qui concerne le préjudice moral et la caractère abusif de la procédure :



La présente procédure s'inscrit dans un contentieux classique entre propriétaire et locataire et n'a pas généré de préjudice moral particulier susceptible d'ouvrir droit à réparation. Quant au caractère abusif de la procédure, il suppose que soit démontrée l'intention de nuire des appelants. Or celle-ci est d'autant moins caractérisée que la présente procédure a été initiée par une assignation en référé de la société intimée.



Sur les frais et dépens :



En ce qui concerne les frais irrépétibles, il convient de dire que chacun supportera les siens propres dans la mesure ou appelants et intimée échouent dans l'intégralité de leurs demandes respectives.



S'agissant en revanche des dépens, ils comprennent notamment les frais d'expertise qui ne sont pas négligeables. Or cette mesure d'instruction a été indispensable pour déterminer la cause des désordres constatés. Dans la mesure où l'expert a conclu que c'était la responsabilité des locataires qui était engagée puisque les désordres trouvaient leur origine dans un défaut d'usage, il convient de dire que les époux [D] supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront les frais d'expertise.



PAR CES MOTIFS: 

La Cour, 

 

Dit n'y avoir lieu à rabat de l'ordonnance de clôture,



Rejette des débats les conclusions et pièces supplémentaires produites le 15 novembre 2022,

 

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit que chaque partie supporterait ses dépens respectifs en ce compris les frais d'expertise judiciaire,



Statuant de nouveau de ce dernier chef et y ajoutant,



Dit que les époux [D] supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront les frais d'expertise.



Rejette toute demande plus ample ou contraire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,