Cour d'Appel · 2ème Chambre — 24 janvier 2023

ARRET N°49

FV/KP

N° RG 22/00188 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GOSO















[E]



C/



[Adresse 7]



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 24 JANVIER 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00188 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GOSO



Décision déférée à la Cour : jugement du 01 décembre 2021 rendu par le Tribunal de proximité de JONZAC. 





APPELANTE :



Madame [L] [E]

née le 25 Juillet 1971 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Ayant pour avocat postulant Me Isabelle MALARD de la SELARL MALARD AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me Maleine PICOTIN-GUEYE, avocat au barreau de BORDEAUX.



INTIMEE :



Madame [R] [F]

née le 07 Avril 1978 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défaillante



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Fabrice VETU, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller





GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, 



ARRÊT :



-RENDU PAR DEFAUT 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 23 février 2018, Madame [L] [E] a consenti à Madame [R] [F] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1]' sur la commune de [Localité 6] (17) moyennant paiement d'un loyer mensuel de 620€, charges comprises. Un état des lieux d'entrée a été signé entre les parties le 23 février 2018.



Par décision du tribunal de proximité de Jonzac en date du 05 février 2020, la résiliation du bail au 07 novembre 2019 a été constatée et l'expulsion de la locataire prononcée avec la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 750 €. Le 27 octobre 2020, un état des lieux de sortie a été réalisé par voie d'huissier.



Par acte d'huissier en date du 24 septembre 2021, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [E] a fait assigner Mme [F] devant le tribunal de proximité de Jonzac, afin d'obtenir notamment sa condamnation au paiement de la somme de 16.218,69 € au titre de réparations locatives.



Par jugement daté du 13 octobre 2021, le Tribunal de proximité de Jonzac a statué ainsi : 



-Rejette la demande présentée par Mme [E] au titre des réparations locatives ;

-Dit que Mme [E] conservera le dépôt de garantie à hauteur de 610 € ;

-Condamne Mme [F] à payer à Mme [E] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

-Condamne Mme [F] à payer à Mme [E] une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-Condamne Mme [F] aux dépens de l'instance ;

-Constate l'exécution provisoire de la décision.



Par déclaration en date du 19 janvier 2021, Mme [E] a fait appel de cette décision en visant ses chefs expressément critiqués.



Dans ses dernières conclusions RPVA du 19 avril 2022, Mme [E] sollicite de la cour de :



Vu les articles 1103, 1194, 1240, 1728 et 1732 du Code civil

Vu l'article 700 du Code de procédure civile, 

Vu le Jugement du Tribunal de proximité de Jonzac du 1er décembre 2021

Vu les pièces versées au débat,



- Déclarer recevable et bien fondé son appel,



- Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Jonzac le 1er décembre 2021 en ce qu'il a :

- Dit que Mme [E] conservera le dépôt de garantie à hauteur de 610 €,

-Condamné Mme [F] à payer à Mme [E] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



- Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Jonzac le 1er décembre 2021 en ce qu'il a rejeté sa demande au titre des réparations locatives,



En conséquence, statuant de nouveau,



- Condamner Mme [F] à payer à Mme [E] la somme de 9.391,81 € au titre des réparations locatives,



-Condamner Mme [F] à payer à Mme [E] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour cause d'appel, outre les entiers dépens, en ce compris la signification de la déclaration d'appel par voie d'huissier et le procès-verbal de recherches infructueuses.



Par acte daté du 24 février 2022, la déclaration d'appel de Mme [E] a été signifiée conformément aux dispositions de l'article 659 du Code de procédure civile. Par acte du 05 mai 2022, l'appelante a fait signifier à Mme [F], sur son lieu de travail, ses conclusions.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 



L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée 27 septembre 2022 pour être plaidée à l'audience du 25 octobre 2022, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.



MOTIFS DE LA DÉCISION



1. Selon l'article 3-2 de la loi n°89-462 en date du 06 juillet 1989 :

Un état des lieux est établi selon les modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. 

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.



2. Aux termes de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 9989, applicable à la cause, « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve quelles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.



3. Il est constant, en vertu de ces textes, que les locataires doivent répondre solidairement des dégradations résultant d'une comparaison entre l'état des lieux de rentrée et celui de sortie, sauf à ce qu'ils établissent qu'elles ne sont pas issues de leur fait.



4. S'agissant de la preuve d'un fait, l'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il appartient à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.



5. L'appelante, se fondant sur les constatations contenues dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé le 27 octobre 2020 et des factures obtenues à l'issue des travaux réalisés considère qu'elle apporte désormais la preuve des dommage subis.



6. La cour constate que l'état des lieux d'entrée dressé contradictoirement le 23 février 2018 mentionne pour l'ensemble des pièces un bon état général et des équipements et éléments de rangement également en bon état.



7. Le procès-verbal d'état des lieux de sortie, pour sa part, décrit un état général très dégradé du logement, notamment les sols qui sont sales, avec la présence de déjections canines, de tâches de sang, de l'urine, avec des murs à refaire en totalité pour être imbibés de cette urine, des prises électriques arrachées dans le séjour.



8. Ce procès-verbal de constat met en outre en évidence l'état dégradé du matériel électroménager dans la cuisine, l'état 'de grande saleté' de la salle d'eau avec présence de moisissures, les portes des deux chambres perforées, rongées et tâchées par l'urine et les excréments, la présence de palettes de bois et bouteilles d'eau vide dans la chambre, des murs à refaire en totalité ainsi que les sols qui sont aussi imbibés d'urine dans l'ensemble des chambres.



9. L'ensemble des radiateurs présents dans le logement est hors d'usage et il est noté la présence d'un vieux matelas et d'objets abandonnés dans le garage mais également des extérieurs non entretenus et envahis de détritus, d'encombrants, des sacs de croquettes vides, des meubles cassés ou démontés et des tissus.



10. Enfin, de nombreux vitrages sont absents et ont été remplacés par des morceaux de contreplaqués, favorisant l'humidité et les moisissures.



11. C'est donc par des motifs pertinents, non remis en cause par les débats à hauteur d'appel et que la cour adopte que le premier juge a déclarer responsable le locataire des dégradations et pertes ainsi décrites.



12. En cause d'appel, Mme [E] produit les factures des réparations et remplacement des éléments d'équipement et rangement comme suit :



- Ramonage de la chaudière fioul : 205,98 € ;

- Livraison de Fioul : 355 €

- Assainissement de la [Localité 8] : 335,22 €

- Peinture : 73,08 €

- Peinture : 128,40 €

- Produits de bricolage : 116,89 €

- Produit de bricolage : 56,99 €

- Produits de bricolage : 361,67€

- Travaux effectués et changement des équipements : 1205,60 € ;

- Pose fenêtre, porte-fenêtre, ensemble de travaux de réparation des volets et bloc porte : 4.982,98€



- Enlèvement du parquet flottant, évacuation des déchets, nettoyage du garage : 990 € ;

- Passage girobroyeur sur le terrain : 200 €

- Nettoyage et désinfection de toute la maison : 990 €



13. La cour observe, qu'hormis les frais de livraison de fioul et d'assainissement de la fosse dont le contrat de bail n'indique pas qu'il serait à la charge du locataire, les autres factures, pour un montant de 9.308,59 € sont directement en lien avec les dégradations constatées à la suite de l'occupation de Mme [F].



14. L'appelante indique avoir conservé le dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux à hauteur de 610 € qui sera déduit de cette somme.



15. Il s'ensuit que la décision du premier juge sera infirmée et que Mme [F] sera condamnée à régler à Mme [E] une somme de 8.698,59 €, déduction faite de ce dépôt de garantie.



16. En l'absence d'appel incident et compte tenu que l'appelante sollicite la confirmation pure et simple des autres dispositions du jugement, ces dernières seront confirmées.




Sur les autres demandes




17. Il apparaît équitable de condamner Mme [F] à payer à à Mme [E] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



18. Mme [F] sera en outre condamnée au paiement des dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS,

La Cour,



Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Jonsac daté du 02 juin 2021 en ses dispositions contestées sauf en ce qu'il a rejeté la demande présentée par Madame [L] [E] au titre des réparations locatives,



Statuant à nouveau,



Condamne Madame [R] [F] à payer à Madame [L] [E] la somme de 8.698,59 €, déduction faite du dépôt de garantie, (huit mille, six cent quatre vingt dix-huit euros et cinquante neuf centimes),



Y ajoutant, 



Condamne Madame [R] [F] à payer à Madame [L] [E] une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne Madame [R] [F] aux dépens d'appel.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,