Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 24 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 24 JANVIER 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07853 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB5IR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2020 -Juge des contentieux de la protection de paris RG n° 1119013008





APPELANT

 

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Alice flore COINTET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0583





INTIME 



Monsieur [O] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]





Représenté par Me André-françois BOUVIER-FERRENTI de la SELARL ARGUO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R094 et assisté par Me Marie-Françoise BLAIZE, avocat au barreau de PARIS, toque : P106







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 





ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition.





EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 27 février 2004, M. [O] [X] a donné à bail à M. [D] [Y] un logement situé au [Adresse 1], 3ème étage, porte droite, dans le [Localité 4] moyennant un loyer et une provision sur charges d'un montant mensuel de 630 euros.



Par acte d'huissier du 24 août 2018, M. [X] a donné congé pour motif légitime et sérieux à M. [Y] au motif que le loyer d'août 2016 n'a jamais été réglé, que certains loyers ont été réglés avec plus de deux mois de retard, que le paiement des loyers était parfois partiel, que les loyers étaient payés sans tenir compte des augmentations régulièrement annoncées au locataire et qu'aucune attestation d'assurance habitation n'était communiquée au bailleur. 



Par acte d'huissier du 5 septembre 2019, M. [X] a fait citer M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir la validation du congé délivré, l'expulsion de M. [Y] et sa condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle outre la somme de 1 000 au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile. 

Par jugement du 7 février 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :

Déclare le congé délivré le 24 août 2018 valide, 

Constate que le bail conclu entre M. [X] et M. [Y] portant sur les locaux situés au [Adresse 1], 3ème étage, porte droite, dans le [Localité 4] a pris fin le 26 février 2019 à minuit, 

Dit qu'à défaut par M. [Y] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, M. [X] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, 

Condamne M. [Y] à payer à M. [X] la somme de 5 560 au titre des loyers et provisions sur charges de juillet 2018 à février 2019 inclus, la somme de 1 016,67 euros au titre du solde de l'arriéré antérieur, une indemnité mensuelle d'occupation de 900 euros à compter du 1er mars 2019 jusqu'au départ effectif des lieux et la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute les parties de leurs autres demandes, 

Condamne M. [Y] aux dépens, en ce compris le coût du congé du 24 août 2018, 

Ordonne le bénéfice de l'exécution provisoire. 



Par déclaration reçue au greffe le 23 juin 2020, M. [Y] a interjeté appel de cette décision. 



Le 31 juillet 2020, M. [Y] a quitté l'appartement.



Les parties sont convenues de procéder à l'état des lieux de sortie le 10 septembre 2020, mais il n'a pu être réalisé.

 

Dans ses conclusions notifiées le 21 octobre 2022, M. [Y] demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le congé délivré le 24 août 2018 valide, constaté que le bail conclu entre M. [X] et M. [Y] portant sur les locaux situés au [Adresse 1], étage 3, porte droite, [Localité 4], a pris fin le 26 février 2019 minuit, dit qu'à défaut par M. [Y] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, M. [X] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, condamné M. [Y] à payer à M. [X] la somme de 5 560 euros au titre des loyers et provisions sur charges de juillet 2018 à février 2019 inclus, la somme de 1 016,67 euros au titre du solde de l'arriéré antérieur, une indemnité mensuelle d'occupation de 900 euros à compter du 1er mars 2019 jusqu'au départ effectif des lieux, la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté M. [Y] de ses demandes tendant à voir rejeter l'ensemble des demandes de M. [X] et condamner M. [X] à indemniser M. [Y] du changement de VMC gaz pour 1 350 euros, de la porte anti-squat pour 1 290 euros de novembre 2018 à novembre 2019, du préjudice moral et psychologique pour 14 400 euros et le confirmer en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par M. [X], 

- statuant à nouveau, juger que la responsabilité de M. [X] se trouve engagée pour manquement à ses obligations d'entretien et de réparation, de fourniture d'un logement décent et clos, garantissant une jouissance paisible et en toute sécurité, 

- juger non valide le congé du 24 août 2018 comme délivré de mauvaise foi par le bailleur, 

- débouter M. [X] de ses demandes tendant à voir résilier le bail, du fait du congé ou judiciairement, à voir expulser le locataire et à voir fixer une indemnité d'occupation, 

- condamner M. [X] à rembourser à M. [Y] l'ensemble des frais de remise en état, de réparations et de remplacements avancés par ce dernier et qui incombaient normalement au bailleur, à savoir 475 euros au titre du changement des robinets défectueux, 1 450 euros au titre du remplacement de la chaudière tombée en panne, 1 350 euros au titre de l'installation du VMC gaz, conformément aux prescriptions de Gaz de France en matière de lutte contre les incendies, 

244,40 euros pour le remplacement des robinets MAL et LV, 6 354 euros au titre de la porte anti-squat, 

- condamner M. [X] à verser à M. [Y] la somme de 26 591 euros au titre des effets personnels dérobés et non indemnisés par l'assureur du locataire du fait de l'absence de conformité de la porte palière, 

- juger qu'en raison de l'impossibilité d'occuper un logement clos et sécurisé garantissant une jouissance paisible, aucun loyer n'est dû à compter du mois de juillet 2018 jusqu'au mois de juillet 2020, date de départ du locataire, soit 16 680 euros venant au crédit du locataire, 

- soustraire la somme de 16 680 euros aux loyers et charges théoriquement dus par le locataire,

- condamner M. [X] à indemniser M. [Y] de ses divers préjudices, à savoir 1 000 euros au titre de son préjudice matériel lié à l'obligation de se reloger ailleurs, 5 000 euros au titre de son préjudice économique lié à la perte de gains professionnels et 15 000 euros au titre de son préjudice moral, 

- ordonner la compensation des sommes dues entre les parties, 

- juger que par l'effet de la compensation aucune somme n'est due par M. [Y] à quelque titre que ce soit, 

- débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes, 

- condamner M. [X] à verser à M. [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile comprenant notamment les dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions notifiées le 11 juin 2021, M. [X] demande à la cour de :

- à titre principal, confirmer le jugement prononcé le 7 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a déclaré le congé délivré le 24 août 2018 valide, constaté que le bail conclu entre M. [X] et M. [Y] portant sur les locaux situés aux [Adresse 1], étage 3, porte droite, [Localité 4], a pris fin le 26 février 2019 minuit, dit que la restitution des lieux est intervenue le 10 septembre 2020, jour de l'état des lieux de sortie, condamné M. [Y] à payer à M. [X] la somme de 5 560 au titre des loyers et provisions sur charges de juillet 2018 à février 2019 inclus, la somme de 1 016,67 euros au titre du solde de l'arriéré antérieur, une indemnité mensuelle d'occupation de 900 euros à compter du 1er mars 2019 jusqu'au départ effectif des lieux intervenu le 10 septembre 2020, soit 16 500 euros et la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté les parties de leurs autres demandes, condamné M. [Y] aux dépens, en ce compris le coût du congé du 24 août 2018, 

- y ajoutant, condamner M. [Y] à verser une somme de 2 246 euros au titre des dégradations commises dans l'appartement identifiées à son départ, 

- rejeter comme irrecevables les prétentions nouvelles formulées par M. [Y] et non soumises à la juridiction de première instance, à savoir l'impossibilité d'occuper le logement faute de porte (1 000 euros), le temps passé par M. [Y] sur « son temps de travail » pour contacter les entreprises en vue de procéder au remplacement de la porte et aux réparations (5 000 euros), un « préjudice lié au vol » « lors de divers cambriolages » que son assureur aurait refusé d'indemniser « aux motifs que la porte de l'appartement n'était pas sécurisée » (26 591 euros), le montant du loyer de l'appartement en raison « de l'impossibilité d'occuper » celui-ci de juillet 2018 à juillet 2020 (16 680 euros), le « changement » de robinets (475 euros), le remplacement « de la chaudière tombée en panne » (1 450 euros), le remplacement d'autres robinets (244,40 euros), 

- subsidiairement, rejeter comme mal fondées lesdites prétentions, 

- en tout état de cause, débouter M. [Y] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamner M. [Y] au paiement de la somme supplémentaire de 5 000 euros au titre des frais engagés devant la cour par M. [X], en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- le condamner aux entiers dépens. 



Par une ordonnance d'incident du 13 avril 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l'affaire formée par M. [X] et l'a condamné à verser à M. [Y] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2022. 





SUR CE,



Considérant que M. [Y] se prévaut de l'exception d'inexécution pour contester la validité du congé ainsi que les demandes du bailleur et formule à l'encontre de celui-ci des demandes indemnitaires, notamment à la suite du cambriolage dont son logement a fait l'objet le 3 juillet 2018, au motif que le bailleur n'avait pas pris les mesures nécessaires pour clore et sécuriser son logement en faisant procéder au changement de la porte ;



Considérant cependant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que c'est l'opposition infondée du locataire qui est la cause de l'impossibilité pour celui-ci d'occuper son logement, après avoir relevé que le bailleur avait accepté le 23 août 2018 le devis établi par la société LMDB75 ( la maison du bâtiment ) pour la pose d'une porte coupe-feu avec une serrure trois points, pose qui a été refusé par M. [Y] ; que le 24 août suivant le bailleur a fait appel, par l'intermédiaire de son assurance, à une nouvelle entreprise, laquelle devait intervenir le 28 août ; que, là encore, le locataire a refusé de laisser exécuter les travaux au motif que ceux-ci ne prévoyait pas une porte coupe-feu mais une porte coupe-flamme, identique à celle qui avait été détruite lors du cambriolage ; que le tribunal relève à bon droit que l'architecte à qui le locataire avait demandé un avis non contradictoire a, le 5 novembre 2018 préconisé la pose d'une porte neuve pare-flamme d'au moins 30 mm conforme aux normes en vigueur, tout en conseillant de faire installer une porte coupe-feu 1/2h plus résistante aux incendies ;



Qu'ainsi le bailleur a fait diligence pour réparer la porte du logement de M. [Y] et il ne saurait être fait droit à l'exception d'exécution soulevée par l'appelant ;



Considérant que les demandes de réparation de divers préjudices, matériel, économiques et moral, formées devant la cour par M. [Y] sont, contrairement à ce fait valoir M. [X], recevables en ce qu'elles sont des accessoires de la demande formée devant le premier juge et seront jugées recevables ; que cependant à défaut de faute du bailleur elles seront rejetées ;



Considérant, s'agissant des réparations que M. [Y] aurait fait réaliser aux lieu et place du bailleur, qu'à l'exception de l'installation d'une VMC et du loyer de la porte anti-squat, les demandes relatives aux robinets, à l'installation d'une alimentation pour la machine à laver et au remplacement de la chaudière sont effectivement nouvelles en ce qu'elles sauraient être considérées comme l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire au sens de l'article 566 du code de procédure civile ; qu'elles seront donc jugées irrecevables ;



Que s'agissant de l'installation d'une VMC, il n'est versé devant la cour aucun justificatif de celle-ci non plus qu'une quelconque réclamation auprès du bailleur pour qu'il procède à son installation ; que, quant à la porte anti-squat, dès lors que le bailleur avait prévu le remplacement de la porte dès le mois d'août 2018, puis au mois de septembre suivant, ce qui n'a pu être réalisé du fait du refus de M. [Y], la demande de remboursement des frais de cette porte anti-squat ne peut être accueillie ; 



Considérant s'agissant des demandes formées par le bailleur portant sur les impayés de loyers, que ni M. [Y] ni M. [X] ne contestent le décompte retenu par le tribunal, arrêté au mois de février 2019 ; 



Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] à verser à M. [X] les sommes de 5 560 et 1 016,67 euros au titre des impayés locatifs ; 



Que, comme l'a relevé le premier juge, les multiples manquements du locataire à ses obligations confirment la réalité et le sérieux des motifs du congé qui sera validé, la mauvaise foi alléguée par M. [Y] n'étant nullement caractérisée ; que le jugement sera confirmé de ces chefs ;



Considérant que M. [X] sollicite en sus, la somme de 250,5 euros au titre des charges locatives des années 2016 et 2017 ainsi que la somme de 16 500 euros au titre des indemnités d'occupation jusqu'au départ de M. [Y] le 10 septembre 2020 et celle de 2 246 euros au titre de la réparation des dégradations constatées après le départ du locataire ;



Qu'il sera fait droit à la demande relative aux indemnités d'occupation, justement fixées par le premier juge à 900 euros par mois du 1er mars 2019 au 10 septembre 2020, pour un montant de 16 500 euros ; 



Q'en revanche, la demande de 250,54 euros au titre des charges de 2016 et 2017, n'est pas justifiée par un décompte, de sorte qu'elle ne peut être accueillie ; que de même la simple facture de travaux réalisés après le départ du locataire : remplacement de la chaudière par un chauffe-eau électrique et réfection de la salle de douche (pièce n°21), est insuffisante pour mettre à la charge de M. [Y] le montant de ces travaux, la cour n'étant pas en mesure d'apprécier l'état de ces éléments lors de la location non plus qu'au départ du locataire en l'absence d'état des lieux ou de constat d'huissier ;



Considérant que les mesures accessoires adoptées par le premier juge seront confirmées, que s'agissant de la procédure d'appel M. [Y] sera condamné aux dépens ainsi qu'à verser à M. [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



PAR CES MOTIFS



LA COUR,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,



- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



- Juge irrecevables car nouvelles les demandes de M. [D] [Y] portant sur le remboursement de frais de réparation de robinets, d'installation d'une alimentation pour la machine à laver et de remplacement de la chaudière,



- Déboute M. [D] [Y] de ses demandes tendant à l'indemnisation de ses préjudices économiques et matériels,

 

- Condamne M. [D] [Y] à verser à M. [O] [X] la somme de 16 500 euros au titre des indemnités d'occupation du 1er mars 2019 au 10 septembre 2020,

 

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Condamne M. [D] [Y] à verser à M. [O] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne M. [D] [Y] aux dépens d'appel.









Le Greffier Le Président