Cour d'Appel · 5e chambre civile — 24 janvier 2023

Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 24 JANVIER 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 20/02720 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OTZE





Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 JUIN 2020 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 

N° RG 15/04440





APPELANTS :



Monsieur [P] [F]

né le 20 Août 1945 à [Localité 2] (Italie)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par Me Gérard DEPLANQUE de la SELARL DEPLANQUE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant



Madame [G] [O] épouse [F]

née le 04 Juillet 1946 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Gérard DEPLANQUE de la SELARL DEPLANQUE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant







INTIMES :



Syndicat de la Copropriété HAMEAU DU PORT pris en la personne de son syndic en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté par Me Olivier MASSOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant Me Patrick SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant







S.A. FONCIA ROUSSILLON prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée par Me Olivier MASSOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant Me Patrick SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant





Ordonnance de clôture du 07 Novembre 2022



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 NOVEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON





ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





*

* *

FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:



Les époux [F] sont propriétaires des lots n° 60 et 83 dans la copropriété LE HAMEAU DU PORT sise à [Localité 6] à savoir un pavillon de type T2 et la jouissance exclusive d'un jardin et d'un emplacement de parking et ce en vertu d'un acte notarié en date du 31 janvier 2012.



Par courrier en date du 2 juillet 2014 ils ont sollicité du syndic l'inscription à l'assemblée générale de la demande d'autorisation de réaliser une pergola et un abris de jardin sur l'arrière du bâtiment ainsi que d'une véranda sur la partie avant. 



Cette demande faisait suite à une première demande en date du 19 avril 2013 d'être autorisés à réaliser une tonnelle et un abri de jardin sur la partie arrière.



Le 28 juillet 2015 l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande.



Par acte d'huissier en date du 26 octobre 2015, les époux [F] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence et son syndic la SA FONCIA ROUSSILLON devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins après jonction avec l'instance enregistrée sous le numéro RG 14/04424 au principal de voir prononcer l'annulation de l'assemblée général du 28 juillet 2015, de voir reconnaître la responsabilité du syndic pour discrimination et de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts.



Par jugement avant dire droit en date du 9 décembre 2019 le tribunal a déclaré irrecevable et sans objet la demande de jonction avec l'instance enregistrée sous le numéro RG 14/04424, a invité les parties à conclure sur le défaut de mention dans la résolution n°12 de l'assemblée générale du 28 juillet 2015 du nom des opposants à l'autorisation d'effectuer les travaux sollicités par les époux [F] et sursis à statuer sur les demandes. 



Le jugement rendu le 29 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce :


Déclare irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juillet 2015;

Déboute les époux [F] de la demande en nullité de la résolutions n° 12 de l'assemblée générale pour abus de majorité;

Déclare irrecevable la demande d'autorisation judiciaire de travaux;

Fait droit partiellement à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU PORT;





Condamne les époux [F] à démolir les travaux réalisés sans autorisation préalable tels qu'ils sont décrits dans les procès-verbaux de constat d'huissier des 15 janvier 2014, 13 avril 2016 et 31 août 2017 sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à être autorisé à procéder à défaut à la démolition des dits travaux;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU PORT et le syndic la SAS FONCIA ROUSSILLON de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

Condamne les époux [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU PORT et au syndic la SAS FONCIA ROUSSILLON, chacun, la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Ordonne l'exécution provisoire;

Condamne les époux [F] aux dépens de l'instance. 




Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juillet 2015 en son entier le tribunal relève que les époux [F] qui ont voté favorablement à certaines résolutions sont irrecevables à solliciter la nullité de ladite assemblée en sa totalité.



Sur la demande tendant à l'annulation de la résolution n°12 pour abus de majorité, le tribunal considère:

- que le simple rappel par la copropriété lors de l'assemblée générale du 28 juillet 2015 de la procédure engagée par les époux [F] en nullité de l'assemblée générale du 5 août 2014 ne peut constituer à lui seul un motif de nullité pour abus de majorité en ce qu'il ne fait que participer à l'information donnée aux copropriétaires au vu de l'article 59 du décret du 17 mars 1967,

-que les époux [F] ne peuvent se réfugier derrière l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer des travaux dans la mesure où il appartient de vérifier que leur propre demande respecte bien le règlement de copropriété et en particulier les dispositions de l'article 19 imposant pour toutes constructions annexes envisagées l'autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins ce dont ils ne justifient pas,

-que la mention « bon pour pouvoirs» n'est pas nécessaire à la validité du mandat et n'altère en rien sa régularité, ni celle du vote et que la détention par certains copropriétaires de plus de trois pouvoirs n'enfreint pas les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,

-que les époux [F] ne justifient pas de l'utilisation des mandats de manière à fausser le résultat du vote pour nuire aux intérêts de la copropriété,

-que la demande de nullité pour violation de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 doit également être rejetée car la résolution n°12 mentionne que 9085 copropriétaires sur 20 000 tantièmes se sont opposés à la demande d'autorisation des époux [F] ce qui permet par différence de calculer le nombre de copropriétaires qui se sont abstenus.



Le tribunal rejette ensuite la demande indemnitaire présentée par les époux [F] puisqu'il s'agit d'une demande subséquente de la demande en nullité.



Sur la demande d'autorisation judiciaire à réaliser les travaux le premier juge rappelle les conditions d'application de l'article 30 de la loi de 1965 et la déclare irrecevable au motif qu'il s'agit d'une demande additionnelle qui n'a pas été présentée dans l'acte introductif d'instance et qui ne se rattache pas suffisamment à la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juillet 2015.



Il ajoute que de plus l'application de l'article 30 pré-cité suppose une assemblée générale valide alors que la demande initiale des époux [F] a pour but de faire constater l'illégalité de la dite assemblée.



Enfin sur la demande de démolition des travaux réalisés sans autorisation le tribunal y fait droit retenant qu'au mois de janvier 2014 le syndic a fait sommation aux époux [F] d'interrompre les travaux de construction engagés sans autorisation et en violation du règlement de copropriété ce à quoi ils n'ont pas obtempérer malgré l'engagement pris.



En revanche le premier juge considère qu'en l'état de l'astreinte prononcée contre les époux [F] dans le cadre de la condamnation de démolition il n'y a pas lieu d'autoriser le syndicat des copropriétaires à y procéder.



[P] et [G] [F] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 7 juillet 2020.



 L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2022.



 Les dernières écritures pour [P] et [G] [F] ont été déposées le 6 août 2020.



Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU PORT et la SAS FONCIA ROUSSILLON ont été déposées le 10 novembre 2020. 



Le dispositif des écritures de [P] et [G] [F] énonce en ses seules prétentions :

A titre principal,


Annuler la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 28 juillet 2015.

Autoriser et [G] [F] à réaliser les travaux pour lesquels ils ont demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en 2014 et 2015 et notamment un abri de jardin en dur conformément à celui de Monsieur [L], avec toiture en toit végétal ou toit traditionnel en tuiles romanes selon la demande qui a été faite au point n°12 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 28 juillet 2015;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à [P] et [G] [F] la somme de 15 000 € pour les préjudices subis ainsi que la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamner le syndic la SAS FONCIA ROUSSILLON à payer à [P] et [G] [F] la somme de 15 000 € pour les préjudices subis;


A titre subsidiaire,


Autoriser [P] et [G] [F] à réaliser les travaux pour lesquels ils ont demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en 2014 et 2015 et notamment un abri de jardin en dur, avec toiture en toit végétal ou toit traditionnel en tuiles romanes selon la demande qui a été faite au point n°12 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 28 juillet 2015;

Condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic aux entiers dépens de première instance et d'appel conjointement et solidairement.




Sur la demande en annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 28 juillet 2015 [P] et [G] [F] font valoir en substance, la cour renvoyant les parties à leurs écriture pour un plus ample exposé que:

- il existe des anomalies au niveau des pouvoirs en ce que Madame [E] totalise 5 pouvoirs ce qui est illégal, que Madame [W] totalise 4 pouvoirs, que les époux [Z] totalisent 5 pouvoirs et qu'ils ont voté chacun, que Madame [I] a voté à raison de 3 pouvoirs alors qu'elle n'a pas la qualité de propriétaire, le quorum de l'assemblée générale n'est pas de 57 votes soit 13 503/ 20 000 tantièmes) mais de 39 votes ( 9 238/20 000 tantièmes);

-il y a un abus de majorité et une discrimination à leur égard en ce que le fait de construire un abri de jardin ou une véranda n'est pas contraire à l'intérêt collectif, les demandes de et [G] [F] sont sans cesse rejetées alors même que d'autres comme Madame [W], Monsieur [D], et la SCI DU MIDI ont été autorisés à réaliser les mêmes travaux par la dite assemblée le 28 juillet 2015 et que d'autres copropriétaires se également vus autoriser à réaliser des travaux identiques par des assemblées générales antérieures ou postérieures, qu'il existe donc une rupture d'égalité entre les copropriétaires,

-le procès-verbal de l'assemblée litigieuse ne reprend pas l'identité des copropriétaires opposants à la résolution n°12 ce qui est contraire à l'article 17 du décret du 17 mars 1967.



 

Sur la demande d'autorisation judiciaire de réalisation des travaux les époux [F] se fondent sur l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant qu'ils veulent être autorisés à effectuer des travaux d'amélioration sur leur parcelle privative au même titre que les autres copropriétaires conformément à la destination de l'immeuble. 



Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU PORT et de la SAS FONCIA ROUSSILLON énonce:


Confirmer le jugement dont appel en l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'autorisation de faire procéder à la démolition des travaux réalisés par les époux [F] sans autorisation et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires et le syndic de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive,

Statuant à nouveau sur ces points,

Autoriser le syndicat des copropriétaires à faire procéder à la démolition des travaux réalisés par les époux [F] sans autorisation préalable à leurs frais sur la base du devis [J] actualisé selon l'indice BT 01;

Condamner solidairement [P] et [G] [F] à payer à la SAS FONCIA ROUSSILLON et au syndicat des copropriétaires chacun la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel. 




Les intimés exposent d'abord que les époux [F] veulent faire édifier des constructions sur les jardins attenants à leur villa qui sont des parties communes à usage privatif et que le règlement de copropriété prévoit que chaque copropriétaire doit respecter l'harmonie générale de l'ensemble immobilier et qu'il interdit par principe toute construction annexe si bien qu'il appartenait aux époux [F] d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale avant d'entamer les travaux ce qu'ils n'ont pas fait. 



Sur la prétendue irrégularité des pouvoirs et la réalité du quorum ils font valoir en substance que:

-l'article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat,

-l'article 22 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 pose lui le principe que chaque mandataire ne peut recevoir plus de 3 délégations de vote mais il peut recevoir plus de 3 délégations si le total des voix dont il dispose lui-même et celle de ses mandats n'excède pas plus de 5% des voix du syndicat, par ailleurs si des époux sont copropriétaires de lots la limitation du nombre de mandats s'applique à chacun d'eux et non collectivement et qu'en outre si l'un des indivisaires ne vote pas au titre de son lot il n'y a pas lieu de prendre en compte les voix attachées au lot indivis pour vérifier si le seuil des 5% est atteint,

-les pouvoirs en blanc sont valables,

-si le procès-verbal de l'assemblée générale ne mentionne pas le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la résolution n°12 il mentionne le nom de ceux qui ont voté pour et de ceux qui se sont abstenus or selon l'article 17 alinéa 2 du décret de 1967 le procès-verbal doit préciser le nom des copropriétaires qui se sont opposés c'est à dire de ceux qui ont voté pour une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires si bien que la décision n°12 de l'assemblée litigieuse ayant été une décision de rejet le procès-verbal devait mentionner le nom des copropriétaires qui se sont abstenus et qui ont voté contre le rejet ce qui est bien le cas.



Sur l'abus de majorité le syndicat des copropriétaires et le syndic rappellent que le règlement de copropriété interdit toutes constructions ou installations quelconque dans les jardins dont la jouissance est privative sauf autorisation expresse de tous copropriétaires voisins immédiats du lot considéré et du syndicat des copropriétaires.



Or les époux [F] lors de leur demande n'ont pas produit pour l'assemblée générale du 28 juillet 2015 l'autorisation de leurs voisins immédiats les époux [N] et les époux [R].



Ils n'ont produit une autorisation pour les époux [N] que le 27 mars 2018 et portant exclusivement sur la réalisation de la véranda et les époux [R] ont fait savoir au syndicat qu'ils refusaient d'autoriser les travaux envisagés par les époux [F] le 25 avril 2018 comme ils l'avaient déjà fait le 16 juillet 2013.



Ainsi la preuve d'un abus de majorité n'est pas établie.



Les intimés après avoir rappelé que le fait qu'une autorisation ait déjà été donnée à un copropriétaire n'engage pas le syndicat saisi par un autre copropriétaire si les circonstances ne sont pas identiques, ajoutent qu'il n'est pas plus démontré une rupture du principe d'égalité de traitement.



Ils précisent que ainsi les autorisations de travaux qui ont pu être données à d'autres copropriétaires y compris lors de l'assemblée litigieuse ne correspondaient pas aux mêmes travaux que ceux envisagés par les époux [F] et que par ailleurs d'autres copropriétaires se sont vus refuser l'autorisation de réaliser des travaux comme les époux [F].



Il n'est donc pas établi que de manière injustifiée il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique.



Sur la demande d'autorisation judiciaire de réaliser les travaux le syndicat des copropriétaires et le syndic font valoir tout d'abord que celle-ci est irrecevable en l'absence de lien suffisant avec la demande d'annulation de l'assemblée générale.



Ils font valoir par ailleurs que s'agissant de l'autorisation de construire une véranda sur le jardin ce qui constitue une emprise sur les parties communes et de l'autorisation de construire un abris de jardin en dur sur le jardin c'est la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui est nécessaire et non celle de l'article 25 b de la dite loi si bien que les dispositions de l'article 30 sur l'autorisation judiciaire ne sont pas applicables.



Enfin sur la demande reconventionnelle d'être autorisé à faire en tant que de besoin procéder à la démolition des travaux réalisés en infraction par les époux [F] le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande n'a pas le même objet que la condamnation à démolir sous astreinte prononcée contre les époux [F] et qu'en outre la seule démolition des ouvrages n'est pas satisfactoire puisque les jardins n'ont pas été remis dans leur état d'origine.





MOTIFS:



La cour relève qu'en appel il n'y a plus de débat sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 28 juillet 2015 en son intégralité le jugement dont appel ne faisant l'objet d'aucune critique sur ce point. 



Sur la nullité des résolutions n° 12 de assemblée générale du 28 juillet 2017 :



Les époux [F] pour solliciter la nullité de la résolution n°12 par laquelle leur demande d'autorisation de construction d'une pergola ainsi que d'un abris de jardin à l'arrière du pavillon et une véranda à l'avant du pavillon a été rejetée se fondent à la fois sur des irrégularités de forme et des irrégularités de fond.



Sur la régularité des pouvoirs:



Les époux [F] invoquent l'irrégularité de plusieurs pouvoirs comme l'un des fondement de leur demande en nullité de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 28 juillet 2015.



La cour rappelle qu'en application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat c'est à dire qu'un droit de vote peut être délégué à un copropriétaire mais aussi à un tiers même s'il n'a pas la qualité de copropriétaire.



Par ailleurs si le même article pose le principe selon lequel chaque mandataire ne peut à quelque titre que ce soit recevoir plus de trois délégations de vote, il dispose aussi que toutefois il peut être dérogé à ce principe si le total des voix dont dispose le mandataire lui-même et celle de ses mandats n'excède pas 5% des voix du syndicat.



Enfin en ce qui concerne le cas des époux copropriétaires indivis de lots, l'appréciation de la limite du nombre de mandats que peut détenir un époux doit se faire par tête et pour chacun des époux et le nombre de voix afférents aux lots dont sont propriétaires les époux ne doit être comptabilisé que pour le seul époux votant au titre de ce lot.



Par conséquent en ce qui concerne les irrégularités soulevées par les époux [F] il apparaît que concernant les votes et mandats:

-des époux [E], Madame n'ayant pas utilisé le droit de vote attaché au lot dont elle est propriétaire indivise,

-de [C] [W],

-des époux [Z], 

il n'est fait aucune démonstration de ce que le total des voix dont ils disposaient tant pour eux-même qu'au titre des mandats reçus ait excédé 5% des voix du syndicat.



En ce qui concerne enfin le fait que Madame [I] ait voté à raison de 3 pouvoirs alors qu'elle n'a pas la qualité de copropriétaire il a été rappelé que la qualité de membre du syndicat n'était pas exigée par la loi pour la détention de mandat de vote.



Par conséquent il n'est pas rapporté la preuve d'une irrégularité dans les pouvoirs lors de l'assemblée générale du 28 juillet 2015 de nature à fonder la demande en nullité de la résolution n°12.



Sur la régularité du procès-verbal d'assemblée générale:



Les époux [F] sur ce point soutiennent que le procès-verbal de la dite assemblée générale serait irrégulier car il ne reprendrait pas en violation de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 l'identité des propriétaires opposants à les résolution n° 12 à l'exception de leurs seuls noms.



Il est constant que l'article 17 sus visé dispose que le procès-verbal des décisions de chaque assemblée de copropriétaires comporte sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour le résultat du vote, et précise les noms et le nombre de voix des propriétaires qui se sont opposés à la décision ou qui se sont abstenus, toutefois il est également constant que lorsque l'assemblée rejette une demande d'autorisation comme une demande d'autorisation de travaux la notion de propriétaires opposants s'entend comme ceux qui ont voté en faveur de l'autorisation, si bien que le procès-verbal mentionne le non de ces copropriétaires.



En l'espèce il ressort de la lecture de la résolution n° 12 s'agissant d'une demande d'autorisation de travaux présentée par [P] [F] que celle-ci a été rejetée si bien que seul le nom des copropriétaires qui ont voté pour ou qui se sont abstenus doit être mentionné, ce qui est bien le cas puisqu'il est mentionné en particulier au titre des propriétaires ayant voté pour et donc opposants les noms et voix de: [A] [L] (274), [V] [U] (221), [H] [K] ( 230), [P] [F] (231), [M] [B] (228). 



Ce moyen ne serait donc entrainer la nullité de la résolution critiquée.



Sur l'abus de majorité:



Il est constant que certaines décisions de l'assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu'il soit démontré que les dites décisions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.



C'est en outre à celui qui invoque l'abus de majorité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.



Les époux [F] se fondent sur cette notion pour solliciter la nullité de la résolution n° 12 de assemblée générale du 28 juillet 2015.

 

Il ressort de la lecture du règlement de copropriété et de l'état descriptif applicables à la résidence LE HAMEAU DU PORT que les parcelles affectées à l'usage de jardins privatifs sont des parties communes générales avec un droit d'usage à titre privatif du jardin attenant à chaque pavillon réservé aux propriétaires de ces locaux à charge pour eux de respecter l'harmonie générale de l'ensemble immobilier.



Le règlement de copropriété prévoit également que toutes constructions annexes sont interdites sauf autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats du lot considéré et du syndicat des copropriétaires ( sauf en ce qui concerne l'édification de auvents et pergolas dont l'édification est autorisée sous certaines conditions).



En l'espèce il ressort des pièces produites au débat en particulier des procès-verbaux de constats d'huissier en date des 15 janvier 2014, 13 avril 2016 et 31 août 2017 que [F] a fait édifier dans le jardin avant de sa villa deux murets en ciment de chaque côté de l'allée donnant accès à la porte principale de l'habitation et dans le jardin arrière un ouvrage maçonné avec des parpaings, revêtus de ciment, construction munie de deux baies, de 86 cm de profondeur sur 4 m de longueur.



Ces ouvrages ont été réalisés courant 2013 sans aucune autorisation de l'assemblée générale et depuis 2015 les époux [F] ont présenté aux différentes assemblées générales successives des demandes visant à être autorisés postérieurement à réaliser les dits travaux.



Les époux [F] ne contestent pas cet état de fait mais opposent que la construction d'une véranda et d'un abris de jardin ne peuvent être contraires à l'intérêt de la copropriété et qu'il existe une inégalité de traitement entre les copropriétaires certains s'étant vu autoriser à réaliser des constructions identiques comme par exemple Monsieur [L], Madame [W] ou Monsieur [D].



Toutefois c'est à juste titre que le premier juge a relevé que les époux [F] ne justifiaient pas avoir obtenu comme l'exige le règlement de copropriété les autorisations des voisins immédiats de leur lot.



La cour ajoute que les époux [F] ne démontrent pas en quoi le fait pour l'assemblée générale de refuser l'autorisation à procéder à des constructions sur les jardins parties communes à usage privatif, alors que les dites constructions sont par principe interdites par le règlement de copropriété et supposent en tout état de cause une autorisation de tous les voisins immédiats au lot concerné serait contraire au intérêts collectifs ou serait prise uniquement dans le but de favoriser les copropriétaires majoritaires ou détriment des minoritaires.



Par ailleurs le principe d'égalité entre copropriétaires ne signifie pas que l'autorisation donnée à un copropriétaire oblige dans l'avenir à donner la même autorisation à qui la demande et les époux [F] ne démontrent pas qu'il s'agissait de travaux de même nature dans des conditions identiques.



Ainsi en ce qui concerne le cas de Madame [W], si cette dernière s'est effectivement vu autoriser par l'assemblée générale du 28 juillet 2015 résolution n°14 à installer une véranda sur la façade avant et sous auvent existant, il n'est produit au débat aucun détail sur la nature exacte des travaux si bien qu'il n'est pas possible de savoir s'ils sont identiques à ceux envisagés par les époux [F], pas plus en l'absence de pièce autre que le procès-verbal de l'assemblée qu'il n'est possible de vérifier si Madame [W] contrairement aux appelants avait obtenu l'autorisation préalable de ses voisins immédiats.



S'agissant du cas de Monsieur [D] qui demandait à être autorisé à installer un abris de jardin à l'arrière de sa villa la lecture de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 28 juillet 2015 permet de relever que cette autorisation ne lui a pas été accordée puisqu'il y a eu absence de décision faute de majorité en faveur ou contre.



Il sera observé que si des autorisations de travaux ont été effectivement accordées lors de l'assemblée litigieuse il ne s'agit pas de travaux de même nature que ceux envisagés par les époux [F], s'agissant par exemple de la demande de pose d'un velux, de la création d'un portillon, d'installation de volet roulant.



Enfin il apparaît également à la lecture du procès-verbal qu'au cours de la même assemblée générale de juillet 2015 d'autres copropriétaires se sont vus refuser l'autorisation de réaliser des travaux : l'autorisation sollicitée par Monsieur [S] d'installer un abris de jardin, de poser un évier et de déplacer un portillon en bois ayant été rejetée ( résolution n°13).



Concernant enfin la comparaison avec la situation de Monsieur [L] qui se serait vu autoriser sans aucun dépôt de dossier complet comprenant plan et autorisation des voisins immédiats à réaliser des travaux identiques à ceux souhaités par les époux [F] force est de constater que ces derniers ne produisent au débat aucun élément concret sur le projet de Monsieur [L] pas plus qu'ils ne produisent le procès-verbal de l'assemblée générale qui aurait donné à ce dernier l'autorisation, assemblée qui semble être de 2012 à la lecture des écritures des appelants. 



Il se déduit en outre à la lecture du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division que l'intention contractuelle lors de leur établissement a été d'encadrer de façon très stricte toute construction d'ouvrages sur les parties communes même sur celles à usage privatif et de façon plus générale il en ressort la volonté par ces dispositions de veiller à l'harmonie et à l'esthétique de la résidence.



Enfin la cour ajoute que sous couvert de la notion d'abus de majorité il n'appartient pas au juge de se livrer à un véritable contrôle d'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale. 



Les époux [F] comme retenu par le jugement déféré sont donc défaillants à rapporter la preuve d'une rupture d'égalité et donc d'un abus de majorité et ne pourront dès lors qu'être déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 28 juillet 2015.



Sur la demande d'autorisation judiciaire de réaliser les travaux:



Si la demande des époux [F] sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 de se voir autoriser judiciairement à effectuer les travaux pour lesquels l'assemblée générale leurs a opposés un refus n'est pas irrecevable au motif que cette demande n'était pas visée dans l'acte introductif d'instance dans la mesure où elle a un lien suffisant avec la demande initiale en nullité de la résolution rejetant la demande d'autorisation de travaux elle est en revanche mal fondée.



En effet l'article 30 de la dite loi ne prévoit la possibilité pour l'un des copropriétaires de se voir autorisé par le juge à réaliser des travaux que dans un cadre bien délimité c'est à dire s'il s'agit de travaux d'amélioration objectivement nécessaires portant sur un ou plusieurs éléments d'équipements existants, sur l'adjonction d'éléments nouveaux ou l'aménagement de locaux et les travaux pour lesquels les époux [F] se sont vus refuser l'autorisation par la résolutions n°10 de l'assemblée générale du 28 juillet 2015 ne répondent pas à la définition de l'article 30.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [F]:





C'est à juste titre que le jugement dont appel a débouté les époux [F] de leur demande indemnitaire comme subséquente aux demandes de nullité précédemment rejetées. 



Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition et à la remise en état des travaux non autorisés sous astreinte et de la demande tendant à être autorisé à faire procéder à la démolition des travaux réalisés par les époux [F] sans autorisation préalable:



Il n'est apporté aucune critique pertinente au jugement entrepris en ce qu'il a relevé:

-que les époux [F] n'ont pas attendu l'autorisation de l'assemblée générale pour entreprendre des travaux nécessitant la dite autorisation,

-qu'il est justifié par la production de procès-verbaux de constat d'huissier de l'existence des dites constructions outre de l'engagement de [P] [F] de les interrompre. 



Au vu de ces éléments c'est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de démolition des travaux effectués par les époux [F] et ceux sous astreinte ce à quoi il n'est opposé aucun élément pertinent.



C'est également à bon droit qu'en l'état de l'astreinte le premier juge n'a pas autorisé le syndicat des copropriétaires à procéder à la démolition des travaux litigieux sur la base du devis établi par l'entreprise [J] dans la mesure où il n'est pas démontré que l'astreinte serait insuffisante à faire respecter la décision ordonnant la démolition des ouvrages et la remise en état.

 

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et de la SAS FONCIA ROUSSILLON syndic, en dommages et intérêts pour procédure abusive:

 

L'exercice d'une action en justice ou l'exercice d'une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.



En outre une procédure ne peut être abusive au seul motif qu'elle n'est pas bien fondée si l'intention de nuire n'est pas démontrée. 



C'est par des motifs pertinents que la cour adopte en l'absence de critiques sérieuses que le jugement dont appel a dit que l'abus d'agir en justice de la part des époux [F] à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic n'était pas établi dans la mesure où la mauvaise foi de ces derniers ou leur intention de nuire ne sont pas démontrée.



Sur les demandes accessoires:



Le jugement dont appel sera confirmé en l'ensemble de ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.



En outre succombant en leur appel et [G] [F] seront condamnés à payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des intimés ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'autorisation judiciaire de travaux,



S'y substituant sur ce point et y ajoutant,



Dit la demande d'autorisation judiciaire de travaux présentée par et [G] [F] recevable,



Déboute et [G] [F] de leur demande d'être autorisés à réaliser les travaux pour lesquels ils ont demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en 2014 et 2015 et notamment un abri de jardin en dur conformément à celui de Monsieur [L], avec toiture en toit végétal ou toit traditionnel en tuiles romanes selon la demande qui a été faite au point n°12 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 28 juillet 2015;



 Condamne [P] et [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU PORT et à la SAS FONCIA ROUSSILLON la somme de 2 000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Le Greffier Le Président