Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 19 janvier 2023

MM/ND



Numéro 23/214 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 19/01/2023 







Dossier : N° RG 21/01192 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H2XB 





Nature affaire :



Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance







Affaire :



[V] [T]



C/



[H] [L], [D] [N]























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 10 Novembre 2022, devant :



Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, greffier présent à l'appel des causes,





Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller 





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [V] [T]

née le 22 Avril 1966 à [Localité 8] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me William CHARTIER de la SELEURL LEXATLANTIC, avocat au barreau de PAU











INTIMES :



Monsieur [H] [L]

né le 18 Novembre 1989 à [Localité 7] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/4867 du 24/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Madame [D] [N]

née le 13 Mai 1992 à [Localité 5] (40)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/3420 du 11/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Représentés par Me Emmanuelle LAGARDE, avocat au barreau de PAU

























sur appel de la décision 

en date du 08 MARS 2021

rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE D'OLORON-SAINTE-MARIE







RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE :



Suivant contrat en date du 25 mai 2018, à effet au 15 juillet 2018, [V] [T] a donné à bail à [H] [L] et [D] [N] une maison à usage d' habitation sise [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel TTC de 670,00 euros 



Un état général des lieux a été établi contradictoirement, 1e 17 juillet 2018, entre les parties. Ayant constaté dès le premier été de leur occupation l'apparition de moisissures, l'absence de VMC, et une porte d'entrée usée et gonflée sous l'effet de la pluie, les locataires ont fait intervenir leur bailleresse, le 19 septembre 2018, a'n de constater l'état de la maison. Cette entrevue s'étant conclue par une altercation, ayant conduit [H] [L] à déposer plainte à la gendarmerie de [Localité 6].



Par courrier en date du 20 septembre 2018, [H] [L] et [D] [N] ont demandé à [V] [T] de procéder à l'installation d'une VMC et à la remise en état de la porte d'entrée.



Le 26 septembre 2018, ils ont fait intervenir Me [Y], huissier de justice, pour faire dresser un constat des désordres observés et de leurs conséquences sur leurs effets personnels et leur cadre de vie. Cet huissier a constaté des moisissures omniprésentes y compris sur les chaussures des locataires et de leur 'lle, précisant que les moisissures avaient gagné les marches de l'escalier, les poutres du plafond, les murs et les coussins des canapés. La partie basse de la porte d'entrée était complètement pourrie et rongée par des insectes xylophages.



Par courrier en date du 27 septembre 2018, [V] [T] a soutenu que l'apparition des moisissures était le fait d'une aération insuffisante du logement par les locataires admettant cependant la nécessité d'installer une VMC dans la salle de bain et de réparer la porte d'entrée.



Au cours du mois de décembre 2018, [H] [L] et [D] [N] se sont adressés à leur assureur de protection juridique en déplorant que rien n'avait été fait et que l'humidité continuait de produire ses effets délétères tout comme le manque d'isolation de la maison.



A la demande de [H] [L] et [D] [N], [V] [T] a fait réaliser le diagnostic de performance énergétique de la maison. 



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 20 décembre 2018. [H] [L] et [D] [N] ont adressé à leur bailleresse une demande de résiliation du bail à effet au 20 mars 2019.



Par assignation en date du 19 mars 2019, [H] [L] et [D] [N] ont assigné [V] [T] devant le tribunal d'instance de Pau, au visa de l'article 6 de la loi 89-942 du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, aux fins de voir :



dire et juger recevable et bien fondée leur action,



dire et juger que [V] [T] a manqué à son obligation de délivrance,



dire et juger qu'en conséquence, [H] [L] et [D] [N] ont subi un préjudice de jouissance,



En conséquence,



condamner [V] [T] à payer à [H] [L] et [D] [N] la somme de 5457,26 € à titre de réparation de leur préjudice de jouissance, laquelle sera productive d'intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir,



La condamner aux entiers dépens ainsi qu'à payer les frais du constat d'huissier pour un montant de 202,09 €,



Condamner [V] [T] à payer à Me Emmanuelle Lagarde la somme de 1000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, celle-ci renonçant au bénéfice de l'aide juridictionnelle,



[V] [T] a soulevé l'incompétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau au profit du juge du tribunal de proximité d' Oloron-Sainte-Marie et, à titre subsidiaire, a dénié tout manquement de sa part à ses obligations contractuelles

A titre reconventionnel, au visa de l'article 7b) et c) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et 1194 du code civil, elle a demandé de constater que [H] [L] et [D] [N] ont manqué à leur obligation de jouissance paisible des lieux loués, et a demandé leur condamnation à lui payer une somme de 3208,70 € TTC en réparation du préjudice matériel subi avant déduction du dépôt de garantie d'un montant de 670,00 €, soit la somme de 2538,70 € TTC ; de dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir ; au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de condamner in solidum [H] [L] et [D] [N] à verser à [V] [T] une somme de 1.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, à titre de réparation de son préjudice moral, outre la somme de 2000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, avec exécution provisoire de la décision à intervenir eu égard à la nature du litige.



Le 12 novembre 2020, sans opposition des requérants, le juge de proximité du tribunal judiciaire de Pan a constaté que la compétence territoriale relevait du tribunal de proximité d'Oloron-Sainte-Marie et ordonné le renvoi pour compétence au tribunal de proximité d'Oloron-Sainte-Marie avec transmission du dossier de l'affaire au juge désigné.



Par jugement du 8 mars 2021, le tribunal de proximité d'Oloron-Sainte-Marie a :



Constaté que [V] [T] a troublé la jouissance paisible des lieux loués par [H] [L] et [D] [N], sis [Adresse 4] [Localité 6],



En conséquence,

Condamné [V] [T] à payer à [H] [L] et [D] [N] :



' la somme de 5 457,26 € au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signi'cation du jugement,



' la somme de l 407,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,



Condamné [V] [T] à payer à [H] [L] et [D] [N] la somme de 1.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamné [V] [T] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du constat de Me [Y], huissier de justice, en date du 26 septembre 2018, d'un montant de 202,09 €.



Par déclaration en date du 7 avril 2021, [V] [T] a relevé appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2022, l'affaire étant audiencée au 10 novembre 2022.



Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera mise à disposition au greffe le 19 janvier 2023. 



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Vu les conclusions du 5 janvier 2022 de Madame [T] qui demande de :



Vu les articles 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 

Vu le décret n° 2016-382 du 30 janvier 2002, 

Vu le décret n°87-712 du 26 août 1987, 

 

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité d'Oloron-Sainte-Marie le 8 mars 2021 en ce qu'il a : 

 

' constaté que Madame [V] [T] a troublé la jouissance paisible 

des lieux loués par [H] [L] et [D] [N] sis [Adresse 4] à [Localité 6], 

 

' condamné [V] [T] à payer à [H] [L] et [D] [N] la somme de 5 457,26 € au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, outre la somme de 1 407€ au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré, 

 

' dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 37 du 10 juillet 1991, 

 

' condamné Madame [V] [T] à payer à [H] [L] et [D] [N] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

 

' condamné [V] [T] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût de constat de Maître [Y], Huissier de Justice, en date du 26 septembre 2018 pour un montant de 202,09 €. 

 

Statuant à nouveau, 

 

Débouter Monsieur [H] [L] et Madame [D] [N] de l'intégralité de leurs demandes. 

 

 A Titre Reconventionnel, 

 

Vu l'article 7 b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 

Vu les articles 1103 et 1194 du Code Civil, 

 

Condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [D] [N] à verser à Madame [V] [T] une somme de 3 208,70 € TTC en réparation du préjudice matériel subi (dégradations locatives) avant déduction du dépôt de garantie d'un montant de 670 € et à une somme de 2 538,70 € TTC après déduction du dit dépôt de garantie. 



Dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir. 

 

Vu l'article 32-1 du Code de Procédure Civile et 1240 du Code Civil, 

 

Condamner in solidum Monsieur [H] [L] et Madame [D] [N] à 

verser à Madame [V] [T] une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à titre de réparation du préjudice moral. 

 

En tout état de cause, 

 

Dire et juger que le dépôt de garantie ne peut donner lieu à aucune majoration et qu'il demeurera fixé à la somme de 670 €. 

 

Condamner in solidum Monsieur [H] [L] et Madame [D] [N] à verser à Madame [V] [T] une somme de 4 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel intégrant le coût des constats d'huissier du 20 mars 2019 et 20 avril 2021. 



*



Vu les conclusions du 7 octobre 2022 de [H] [L] et [D] [N] qui demandent de :



Vu l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002 ; 

 

Vu la jurisprudence précitée ; 

 

Vu l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

Débouter Madame [V] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Confirmer le jugement rendu le 8 mars 2021 par le Tribunal de proximité d'Oloron-Sainte-Marie ; 

 

En conséquence: 

 

Dire et juger que Madame [V] [T] à manqué à son obligation de 

délivrance à l'endroit de Monsieur [H] [L] et de Madame [D] [N] ; 

Dire et juger qu'en conséquence, Monsieur [H] [L] et Madame [D] [N] ont subi un préjudice de jouissance ; 

Condamner Madame [V] [T] à payer à Monsieur [H] [L] et Madame [D] [N] la somme de 5 457,26 € à titre de réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement ; 

 

Condamner Madame [V] [T] à payer à Monsieur [H] [L] et Madame [D] [N] la somme de 3454,52 € au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré, à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir ; 



Condamner Madame [V] [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais du constat d'huissier pour un montant de 202,09€ ; 

 

Condamner Madame [V] [T] à payer à Monsieur [H] [L] et Madame [D] [N] la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



MOTIVATION :



Sur l'indécence du logement et le préjudice de jouissance des consorts [L] [N] ;



En droit, en application de l'article 6 alinéa 1er de la loi du 06/07/1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail d'habitation, comme de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation...



Le bailleur est obligé : 



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; 



b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; 



c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 



d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».



Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa rédaction applicable au bail en cause.







L'article 2 §6 du décret dispose notamment que « le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptée aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».



En outre, sont également applicables les dispositions du règlement sanitaire départemental, non incompatibles avec celles du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci. 



Le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation d'ordre public de délivrer un logement décent en invoquant la clause par laquelle le locataire accepte de prendre les lieux en l'état ou la connaissance par le locataire des non-conformités du logement aux critères de décence lors de la prise de possession des lieux. 



Et, l'indemnisation du locataire pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent en état de servir à l'usage d' habitation n'est pas subordonnée à une mise en demeure. 



A l'appui de son appel, Madame [V] [T] fait valoir que le logement loué était décent avant l'arrivée du couple [L]-[N]. Elle en veut pour preuve le constat d'état des lieux d'entrée qui ne signale ni humidité ni odeurs de moisissure et les attestations qu'elle verse aux débats établies par des locataires antérieurs et les actuels locataires des lieux.



Elle indique que chaque pièce possède une fenêtre et que l'installation d'une VMC (ventilation mécanique contrôlée) ou d'une VMR (ventilation mécanique répartie) n'est pas imposée par le décret du 30 janvier 2002 et n'est pas nécessaire, l'aération suffisante du logement étant assurée par l'ouverture des fenêtres prévues à cet effet, dans le cadre d'un mode normal d'occupation des lieux.



Elle en déduit que les désordres signalés consistant en l'apparition de dépôts de moisissures ont pour cause unique le mode d'occupation des preneurs qui n'ouvraient pas leurs fenêtres pour aérer, le bailleur n'ayant pas vocation à s'adapter au mode de vie de son cocontractant, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.



Elle ajoute que le procès-verbal de constat établi le 20 avril 2021, à sa demande, établit que le logement ne dispose toujours pas d'une VMR ou d'une VMC, alors que pourtant l'huissier instrumentaire n'a constaté aucune trace d'humidité dans aucune pièce de la maison, ni moisissures.

Elle souligne qu'il est pour le moins curieux que quatre locataires dont le locataire actuel qui est en place depuis 22 mois ne connaissent aucun problème de moisissure ou d'humidité alors que les intimés se sont trouvés face à une humidité généralisée en 8 mois d'occupation.



Les consorts [L] [N] soutiennent au contraire que même en admettant que la maison manquait d'aération, il est impossible qu'en quelques semaines les moisissures aient gagné chaque recoin de celle-ci, si elle était saine.



Ils considèrent que le premier juge a à bon droit jugé que Madame [T] a troublé la jouissance paisible des lieux loués, aux motifs que la porte d'entrée, en mauvais état n'a jamais été réparée pendant tout le temps du bail, que la moisissure s'est installée dans presque toute la maison et que [V] [T] avait parfaitement conscience qu'elle ne pouvait contraindre ses locataires à changer leurs habitudes de vie ; qu'elle avait parfaitement conscience de l'absence de VMC et des conséquences de cette absence, alors que le diagnostic de performance énergétique du 30 octobre 2018 a révélé une ventilation insuffisante et préconisé la mise en place d'une ventilation mécanique répartie.



Ils font valoir qu'ils aéraient quotidiennement la maison, mais que cette aération était insuffisante au vu de l'humidité qui y régnait. 

Ils produisent également une attestation des locataires qui les ont immédiatement précédés dans les lieux et qui ont été confrontés aux mêmes désordres.



Enfin, ils soutiennent que les installations de gaz et d'électricité n'étaient pas conformes, au vu du diagnostic de performances énergétiques.



En l'espèce, il n'est pas contesté que les intimés sont rentrés dans les lieux loués le 15 juillet 2018 et que au minimum à la date du 20 septembre 2018, ils se plaignaient du mauvais état de la porte d'entrée, qui laissait passer l'eau et l'humidité. Ils signalaient l'humidité s'installant dans toutes les parties de la maison, principalement dans la salle de bains, les chambres, l'escalier et toutes les poutres, dénonçant également la détérioration d'effet personnels du fait de la moisissure observée.



Madame [T] met en cause le mode d'occupation des lieux en indiquant, attestation à l'appui, que les locataires n'aéraient pas et gardaient fenêtres et volets fermés. Toutefois, l'attestation produite, rédigée par Madame [W] [I], très imprécise quant aux dates et horaires auxquels elle a pu constater que les volets de la maison louée étaient fermés, ne permet pas de rendre compte d'un mode d'occupation anormal, alors qu'il est légitime et admis que les occupants d'une maison s'assurent, par mesure de sécurité, de fermer les portes et volets de leur logement lorsqu'ils s'absentent.



Comme l'établit le procès-verbal de constat dressé par Maître [Y], huissier de justice, le 26 septembre 2018, l'humidité constatée du logement et ses conséquences, notamment l'apparition de moisissure, ont produit leurs effets en tout juste deux mois en plein été.



L'huissier instrumentaire a ainsi constaté la présence d'importantes moisissures dans la salle de bains à la base du mur, au-dessus de la baignoire, à la limite de la faïence et sur le joint de la baignoire noirci sur toute sa longueur ; également dans le WC, où la présence de moisissures sur le mur, sous la fenêtre et à droite, avec effritement du plâtre, a été constatée.



L'huissier a pu également relever la vétusté de la porte d'entrée en mauvais état : poignée ne tenant pas en place, lasure en très mauvais état, le bois est partiellement pourri, en partie basse une « planche » (le rejet d'eau) complètement détachée, pourrie et rongée par des insectes xylophages.



L'huissier a consigné la présence de traces de moisissures sous les marches de l'escalier en bois et sur toutes les poutres du plafond, dans la pièce principale, et a pu relever que les coussins du canapé étaient froids et humides. 



Or, l'absence d'aération suffisante alléguée par Madame [T] ne permet pas d'expliquer, à elle seule, l'apparition de traces de moisissures en deux mois, en pleine période d'été, alors que selon l'attestation des précédents locataires, Monsieur et Madame [S], ayant occupé l'habitation du 6 juillet 2016 au 17 juillet 2018, ces derniers s'étaient heurtés au même phénomène. Si cette attestation ne respecte pas le formalisme de l'article 202 du code de procédure civile, elle n'en demeure pas mois un élément d'appréciation qui conforte l'avis de l'auteur du diagnostic de performance énergétique formulé à la suite d'une visite de l'habitation effectuée le 30 octobre 2018.



En effet, le rapport établi par le technicien, daté du 2 novembre 2018, fait état d' une maison très humide à l'intérieur, avec des moisissures très importantes sur les murs et les boiseries, malgré une ventilation par ouverture des ouvrants et conseille l'installation d'un appareil de ventilation adapté de type VMR (ventilation mécanique répartie) dans les pièces humides.



Le diagnostiqueur a également relevé une non-conformité de la prise de terre de l'installation électrique, la valeur de la résistance de prise de terre n'étant pas adaptée au courant différentiel résiduel (sensibilité) du ou des dispositifs différentiels protégeant l'ensemble de l'installation électrique. Il a ainsi recommandé de consulter dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin de supprimer l'anomalie et les dangers d'électrisation voire d'électrocution qu'elle présente.



Toutefois, Madame [T] produit les attestations de précédents locataires, [G] et [U] [E], [P] [J], [O] [C] et [M] [R], qui ont occupé successivement les lieux loués, entre mars 2009 et juin 2016, et qui déclarent avoir vécu dans une maison saine et n'avoir jamais constaté aucune trace d'humidité ou de moisissures.



Ces attestations se rattachent, cependant, à des périodes d'occupation antérieures de plus de deux ans à l'arrivée du couple [L] [N] dans les lieux et ne peuvent rendre compte de l'état structurel de la maison à la date de prise d'effet du bail litigieux le 15 juillet 2018.



Elle produit également une attestation des nouveaux locataires, [K] [A] et [B] [F], qui déclarent être entrés dans les lieux le 1er juillet 2019, soit quatre mois après le départ du couple [L] [N],  avoir passé un été et un hiver dans cette maison et n'avoir constaté aucun problème d'humidité.



Madame [T] indique que cette attestation est confortée par le constat d'huissier de Maître [X] qui a visité la maison le 20 avril 2021 et, tout en constatant l'absence de VMC, n'a relevé aucune trace d'humidité, sur les murs et plafonds de l'ensemble des pièces, à l'exception de quelques traces anciennes dans la première chambre située à droite de l'escalier, Madame [A] confirmant à l'huissier qu'elle n'a jamais rencontré de problème d'humidité ou d'infiltration d'eau ou de condensation.



Si Madame [T] soutient qu'aucuns travaux n'ont été réalisés dans l'habitation entre le départ du couple [L] [N] et l'arrivée des nouveaux locataires, de nature à expliquer l'absence d'excès d'humidité à la date du constat de Maître [X], il ressort toutefois de la comparaison des photographies annexées aux procès-verbaux de constat du 26 septembre 2018, d'état des lieux de sortie du 20 mars 2019 et de constat du 20 avril 2021 que des travaux ont nécessairement été réalisés sur les embellissements.



En outre, alors que les photographies annexées aux constats de 2018 et 2019 et les procès-verbaux correspondants ne font pas état de la présence de grilles d'aération sur les fenêtres, Maître [Y] relevant même que les fenêtres de la pièce principale étaient totalement dépourvues de grilles d'aérations, il ressort du procès-verbal du 20 avril 2021 que les fenêtres des WC, de la salle de bain, de la cuisine et de la porte de fenêtre du séjour sont équipées de telles grilles, ce qui est de nature à expliquer un meilleur renouvellement de l'air intérieur, une moindre humidité de l'air ambiant et l'absence de moisissures depuis l'entrée dans les lieux du couple [A] [F].

Au final, Madame [T] ne démontre pas que les nuisances dénoncées par les intimés, objectivement constatées dans leur manifestation et leur ampleur, conséquences d'un excès d'humidité à l'intérieur du logement, étaient le résultat du mode d'occupation des lieux loués par les consorts [L] [N].



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu un manquement de la part du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et d' assurer aux locataires la jouissance paisible des lieux loués.



Toutefois, si le trouble de jouissance subi est indéniable, le premier juge a fait droit à la demande des locataires d'obtenir la restitution de la totalité des loyers versés depuis leur entrée jusqu'à leur départ, représentant la somme de 5457,26 euros, alors que le logement n'était pas inhabitable.



Le préjudice subi pendant huit mois d'occupation sera exactement indemnisé à hauteur de la somme de 2500,00 euros, le jugement étant infirmé en ce sens.



Sur la demande reconventionnelle de Madame [T] en indemnisation des réparations locatives dues au manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible :



L'appelante sollicite à ce titre une somme de 2538,70 euros après déduction du dépôt de garantie, correspondant au devis de réfection des murs et plafonds qui présentaient lors de l'état des lieux de sortie des traces de moisissures.



Cependant, la cour confirmant le jugement sur l'indécence du logement, caractérisée principalement par une humidité excessive génératrice de moisissures, et alors que selon l'état des lieux d'entrée, les plafonds et murs de plusieurs pièces étaient dans un état moyen, cette demande est rejetée.



Sur la restitution du dépôt de garantie :



Comme l'a retenu le tribunal il est constant que le dépôt de garantie d'un montant de 670,00 euros n'a pas été restitué à [H] [L] et [D] [N] par la bailleresse, après qu'ils eurent quitté les lieux.

Il doit être restitué dans le mois suivant la remise des clefs. Au cas d'espèce, il devait être restitué avant le 20 avril 2019.



Aux termes de l'avant dernier alinéa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.



Toutefois, cette majoration n'est pas due, lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



Si les locataires ne justifient pas avoir communiqué leur nouvelle adresse à leur bailleresse, à l'issue de l'état des lieux de sortie, il ressort de la correspondance du 8 août 2019 (pièce 15 des intimés) que Madame [T] était informée à cette date de la désignation du conseil des consorts [L] [N] et de la demande qui lui était adressée, par ce dernier, de restituer le dépôt de garantie aux locataires. 



Elle pouvait en conséquence obtenir toute précision de la part de Maître Lagarde sur la nouvelle adresse des intimés ou, à défaut, convenir de la restitution du dépôt de garantie entre les mains de leur conseil. 



Le dépôt de garantie ayant été conservé par la bailleresse à ses risques et périls, alors que les locataires ne peuvent se voir reprocher un mésusage ou mauvais entretien du logement et des dégradations, la majoration mensuelle du dépôt de garantie est due à compter du 20 août 2019, suivant la lettre de Maître Lagarde, par période mensuelle commencée jusqu'à la restitution effective.



Entre le 20 août 2019 et le 7 octobre 2022, date des dernières conclusions des intimés, la majoration du dépôt de garantie s'établit à 67 euros ( 670 euros x 10%) que multiplient 38 périodes mensuelles commencées, soit : 67x38=2546,00 euros, somme qui s'ajoutera à celle de 670 euros, montant du dépôt de garantie. 



Madame [T] est en conséquence condamnée à payer aux consorts [L] [N] la somme de 3216,00 euros, à parfaire des majorations de périodes mensuelles commencées, échues entre le 20 octobre 2022 et la date de restitution effective du dépôt de garantie.



Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [T], pour procédure abusive :



Compte tenu de l'issue du litige, Madame [T] est déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Sur les demandes annexes :



Partie succombante , Madame [T] est condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l'équité justifie de condamner Madame [T] à payer à [H] [L] et [D] [N] une somme de 2500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure, en ce compris les frais du constat d'huissier du 26 septembre 2018 qui ne peuvent être inclus dans les dépens.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement en ce qu'il a retenu que [V] [T] a troublé la jouissance paisible des lieux loués par [H] [L] et [D] [N], sis [Adresse 4] [Localité 6],



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Dit que Madame [T] a manqué à son obligation de délivrance,



En conséquence,



Condamne [V] [T] à payer à [H] [L] et [D] [N] :



' la somme de 2500,00 € au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signi'cation du présent arrêt,





' la somme de 3216,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré, à parfaire des majorations de périodes mensuelles commencées, échues entre le 20 octobre 2022 et la date de restitution effective du dépôt de garantie, conformément à l'article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,



Condamne [V] [T] aux dépens de l'entière procédure,



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne [V] [T] à payer à [H] [L] et [D] [N] la somme de 2500,00 € au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure, en ce compris le coût du constat de Me [Y], huissier de justice, en date du 26 septembre 2018, d'un montant de 202,09 €.



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente