Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 9 — 19 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 9



ARRET DU 19 JANVIER 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11661 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGAGB



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Juin 2022 - Tribunal de Commerce de BOBIGNY - RG n° 2022M01200





APPELANT

 

Monsieur [L] [B]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 17] (ALGERIE)

[Adresse 6]

[Localité 11] 

Représenté par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant 

Représenté par Me Grégory LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1217, substitué par Me Claire COMBAREL, avocat plaidant 





INTIMES 



Maître [U] [N] 

en qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [B]

[Adresse 5]

[Localité 15]

Représenté par Me Jean-noël COURAUD de la SELAS DÉNOVO, avocat au barreau de PARIS, toque : K178, substitué par Me Hugo PEREZ, avocat postulant et plaidant 



CREDIT LOGEMENT

[Adresse 8]

[Localité 12] 

défaillant 



BANQUE BCP

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillante



TRESOR PUBLIC 

[Adresse 7]

[Localité 16]

défaillant

















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : 



Madame Sophie MOLLAT, Présidente

Madame Isabelle ROHART, Conseillère 

Madame Déborah CORICON, Conseillère 



qui en ont délibéré



GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats



ARRET : 



- réputé contradictoire 

- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

- signé par Madame Sophie MOLLAT, Présidente et par Madame FOULON, Greffière .



 **********



Par jugement du 13 novembre 2013, sur assignation de l'URSSAF se prévalant d'une créance de 15 513,17 euros, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de M. [B] et désigné Maître [N] en qualité de liquidateur judiciaire. 



Par un arrêt du 13 mars 2014, la Cour d'appel a confirmé le jugement prononçant la liquidation judiciaire. 



Le passif vérifié s'élève à la somme de 578 411,58 euros.



Par ordonnance du 2 février 2016, le juge commissaire, a, à la requête du liquidateur judiciaire, ordonné la vente aux enchères publiques d'un bien immobilier situé à [Localité 21], avec une mise à prix de 120 000 euros. L'ordonnance a été confirmée par arrêt de la présente cour du 17 octobre 2017. La vente est intervenue le 9 octobre 2018 pour un prix s'élevant à 195 000 euros. 



Par ordonnance du 28 juin 2019, le juge-commissaire, a, sur requête du liquidateur judiciaire, ordonné la vente aux enchères publiques au visa de l'article L 642-18 du code de commerce, d'un autre bien immobilier situé [Adresse 13] (93) avec une mise à prix de 330 000 euros. Par un arrêt du 2 juillet 2020, la présente cour a confirmé l'ordonnance en qu'elle a autorisé la vente aux enchères publiques du bien situé à [Localité 18], et infirmé l'ordonnance, en ce qu'elle a autorisé une baisse des trois quarts du prix et dit n'y avoir lieu à autoriser une baisse de la mise à prix. 



En exécution de l'arrêt en date du 2 juillet 2020, un procès-verbal de description a été établi le 23 décembre 2020 par lequel l'huissier a relevé la présence de locataires mis en possession par M.[B], qui n'étaient pas en mesure de justifier un titre d'occupation. 



M.[B] a contesté devant le juge de l'exécution, la validité de l'ordonnance du juge-commissaire du 28 juin 2019, lors de la mise en vente de l'immeuble situé au [Localité 18]. 



Par jugement du 1er juin 2021, le juge de l'exécution de Bobigny, a déclaré les demandes de M.[B] irrecevables, constaté l'absence d'enchère supérieure à la mise à prix et constaté une carence d'enchères. 



Maître [N] a déposé une nouvelle requête le 11 mars 2022, aux fins de vente judiciaire de l'immeuble situé à [Localité 18]. 



Par une ordonnance du 14 juin 2022, le juge commissaire du tribunal de commerce de Bobigny a'ordonné la vente aux enchères publiques par devant le juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de Bobigny des droits et biens immobiliers suivants :



Dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 13], cadastré section C n°[Cadastre 4], lieudit [Adresse 14] pour une contenance de 22 ares 8 centiares, dont l'adresse postale est [Adresse 9] : 



Le LOT n°219 consistant en deux bâtiment UN-DEUX, au rez-de-chaussée, un local portant le numéro 4 du plan, à usage d'activités, de profession libérale, artisanale ou commerciale avec accès direct sur la Voie Nouvelle, Et les 91/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ; 



Observations étant ici faite que suite à des travaux réalisés par le précédent propriétaire vendeur, le LOT de copropriété n°219 a changé d'affectation, ce changement ayant été opéré sans avoir obtenu l'accord de la copropriété et sans les autorisations administratives nécessaires. 



Que la désignation au jour de l'acquisition par M. [B] était la suivante: bâtiment UN-DEUX, un appartement comprenant : séjour, deux chambres, une cuisine, une salle de bains avec water-closets 



Et les 91/1000ème de la propriété du sol et des parties communes générales. 



Que M. [B] a été informé que le Syndicat des Copropriétaires pouvait dès lors à tout moment lui demander de remettre ce lot n°219 en l'état tel qu'il était désigné dans le règlement de copropriété. 



Le LOT n°155 consistant bâtiment sous-sol (1er), cage 1 à 4, un emplacement de stationnement de voiture portant le numéro 16 du plan. 



Et les 6/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. 



Étant précisé que l'immeuble dont dépend les biens et droits immobiliers susvisés est situé au coin de la [Adresse 23] et de la [Adresse 22] et que la voie nouvelle sur laquelle le lot n°219 a un accès direct est situé [Adresse 9]. 



Étant précisé que ledit immeuble a fait l'objet : 



D'un règlement de copropriété en état descriptif de division établi aux termes d'un acte reçu par Maître [O], Notaire à [Localité 20], le 17.10.1989 dont une copie a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 15] le 24.11.1989, volume 89P n°7190. La description desdits biens sera complétée, si besoin est, par le procès-verbal descriptif qui sera dressé par huissier et annexé au cahier des conditions de vente. Tel au surplus que ledit immeuble existe, s'étend, se poursuit et se comporte avec toutes ses aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve. 



- Ordonné la mise à prix à hauteur de deux cent mille euros (200.000 euros), laquelle mise à prix pourra être baissée du quart, de la moitié, puis des trois-quarts faute d'enchérisseur durant la durée de l'enchère de 90 secondes ; Lesdits biens appartiennent à M. [L] [B], né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 17] (ALGERIE), pour l'acquisition qu'il en a fait suivant acte authentique de Maître [K] Notaire à [Localité 19], en date du 10.05.2010, publié au service de la publicité foncière de [Localité 15] le 11.06.2010, volume 2010 P n°3541 et RPO du 24.06.2010, publié le 29.06.2010 volume 2010 P n°3936.



- Désigné la SCP KLEIN SUISSA ROBILLARD, Huissiers de Justice associés, [Adresse 3] ou tout huissier, du choix du requérant, en cas d'empêchement de l'huissier désigné, pour le cas échéant pénétrer dans les lieux conformément aux dispositions de l'article R322-1 du code des procédures civiles d'exécution, décrire les conditions d'occupation, rechercher le cas échéant le Syndic de Copropriété et du tout dresser un procès-verbal qui sera annexé au cahier des conditions de vente.



- Dit que ledit huissier commis pourra se faire assister en cas de nécessité de la force publique compétente, ou toute personne prévue par l'article L322-2 et R322-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution et d'un serrurier, après une tentative infructueuse.



- Dit que la publicité de la vente sera régie dans ses formes et son étendue, par les dispositions des articles R322-31 à R322-38 du code des procédures civiles d'exécution et que l'aménagement éventuel de ladite publicité sera présentée au juge de l'exécution de la Juridiction devant laquelle ladite vente interviendra.



- Dit que Maître [U] [N], ou son délégataire, procéderont à la distribution du prix d'adjudication et que les frais et honoraires ainsi que les émoluments établis suivant barème de la taxe des procédures d'ordre, seront employés en frais de vente privilégiés avant distribution du prix, ou réglés en conformité à l'article L641-13 du Code de commerce.



- Dit que les frais de poursuite pour parvenir à l'adjudication du bien dont s'agit seront employés en frais préalables de vente taxés par le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de BOBIGNY, et mis à la charge de l'adjudicataire, conformément au cahier des conditions de vente qui sera déposé par l'Avocat poursuivant.



Par déclaration du 21 juin 2022, M. [B] a interjeté appel de l'ordonnance du 14 juin 2022 , dans lequel il n'a intimé que Maître [N], es qualités. Il a interjeté un deuxième appel le 8 août 2022, par lequel il a intimé Maître [N], es qualités, ainsi que les créanciers inscrits. Les deux appels ont fait l'objet d'une ordonnance de jonction du 22 septembre 2022. 



*****



Par conclusions signifiées par voie électronique le 26 octobre 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [B] demande à la Cour de': 



- JUGER que M. [B] est recevable et bien fondé en son appel et ses demandes, fins et conclusions,

- DEBOUTER maître [N] es qualité de ses demandes d'irrecevabilité,

- INFIRMER le jugement entrepris';



Statuant à nouveau : 

A TITRE PRINCIPAL 



- ORDONNER à Maître [N] es qualité de consentir un mandat de vente du bien immobilier à M. [B] au prix de 570.000 € ;



A TITRE SUBSIDIAIRE 

- JUGER qu'à défaut de promesse de vente réalisée dans un délai de 4 mois, il pourra être procédé à la vente aux enchères publiques du bien ;



En conséquence : 

- FIXER la mise à prix à la somme de 570.000 € et à défaut d'enchère à ce prix, à une somme qui ne pourra être inférieure à 500.000 €.



EN TOUT ETAT DE CAUSE 

- CONDAMNER Maître [N], es qualité, à verser à M. [B] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



*****



Par conclusions signifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, auxquelles il est expressément référé, Maître [N], es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de M. [B], demande à la Cour de': 



- DECLARER M. [L] [B] irrecevable en ses deux appels ;

- DECLARER en tout état de cause son appel en date du 8 aout 2022, irrecevable comme tardif ;



Subsidiairement, 

- DECLARER M. [L] [B] mal fondé en ses appels;

- CONFIRMER l'ordonnance en date du 14 juin 2022 en toutes ses dispositions;

- DÉBOUTER M. [L] [B] de l'intégralité de ses demandes;

- CONDAMNER M. [L] [B] à payer à Maître [N] ès qualités la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- ORDONNER l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.



SUR CE, 



Sur la recevabilité de l'appel



Maître [N] soutient qu'en cas de jonction, comme en l'espèce, chacune des deux instances reste soumise aux règles de procédure qui lui sont propres, que l'ordonnance ayant été notifiée le 15 juin 2022, l'appel formé le 8 août 2022 est tardif, ce qui entraîne, selon elle, l'irrecevabilité de l'appel formé le 21 juin 2022 qui avait été interjeté uniquement à son encontre et en l'absence des créanciers inscrits, l'instance devant la cour ne pouvant se poursuivre en l'absence des créanciers inscrits parties à l'ordonnance du juge-commissaire. 



M. [B] répond qu'aux termes de l'article 905-2 du code de procédure civile et d'une jurisprudence constante, l'appelant peut régulariser une déclaration d'appel dans le délai de 1 mois pour conclure à compter de la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai si la déclaration initiale est nulle, erronée, ou incomplète. 



Il précise qu'en l'espèce, l'ordonnance du juge-commissaire a été rendue le 14 juin 2022, et notifiée le 15 juin 2022': qu'il a interjeté appel le 21 juin 2022 c'est à dire en respectant le délai de 10 jours, que le 8 septembre 2022, un avis de fixation a été communiqué par le greffe de la cour et que dès lors, il disposait d'un délai d'un mois expirant le 8 octobre 2022 pour conclure et rectifier sa déclaration d'appel; il en conclut que l'appel diligenté le 8 août pour rectifier le premier appel doit être déclaré recevable.



La cour considère que la mise en cause des créanciers inscrits pour mettre fin à l'irrecevabilité pouvait s'effectuer dans le délai pour déposer les conclusions d'appel, ce qui fut le cas, de sorte qu'il n' y a pas lieu de faire droit à l'irrecevabilité sollicitée. 



- Sur la demande de vente de gré à gré



M. [B] expose que M. [S] a formulé une offre d'achat du bien immobilier pour un prix de 460 000 euros et que cette vente amiable permettrait d'apurer le passif. Il demande par conséquent que l'ordonnance rendue par le juge-commissaire soit infirmée en ce qu'elle a ordonné la vente aux enchères publiques du bien et qu'il lui soit octroyé un mandat de vente. 



Maître [N] répond qu'en vertu de l'article L. 640-1 alinéa 2 du Code de commerce, la procédure de liquidation judiciaire est notamment destinée à réaliser le patrimoine du débiteur par une cession globale ou séparée de ses biens et qu'en application de l'article L. 642-18 du Code de commerce, les ventes d'immeubles ont lieu par adjudication aux enchères publiques, la cession amiable ne pouvant intervenir par exception que «' si la consistance des biens, le remplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession dans de meilleures conditions. ». Elle soutient qu'en l'espèce, aucune des conditions permettant de déroger au principe de la vente par adjudication aux enchères publiques ne sont réunies et que ce principe a été confirmé par la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 2 juillet 2020 relatif à la vente d'un autre immeuble, dans le cadre de la liquidation judiciaire de M. [B]. 



En l'espèce, alors que la liquidation judiciaire a été ouverte par jugement de 2013, confirmée par un arrêt du 13 mars 2014, M. [B] a disposé du temps nécessaire pour trouver un acquéreur, ce qu'il s'est abstenu de faire.

Il s'ensuit que c'est à juste titre que le liquidateur judiciaire a été autorisé à procéder par voie de vente aux enchères.



A titre subsidiaire, sur le montant de la mise à prix'



M. [B] estime que la mise à prix fixée par le Tribunal de commerce de Bobigny à hauteur de 200 000 euros est inférieure à la valeur réelle de son bien immobilier. Il précise à ce titre qu'aucune expertise n'a été réalisée par le liquidateur judiciaire. 



Il indique que selon deux évaluations réalisées par l'agence Century21 et l'agence Saint-Ambroise, la valeur du bien est estimée entre 520 000 et 570 000 euros. 



Il critique la décision du tribunal en ce qu'il a ordonné que la mise à prix puisse être baissée des trois-quarts faute d'enchérisseur durant la durée de l'enchère de 90 secondes ce qui aurait pour conséquence que le bien soit vendu à vil prix. 



Il ajoute que le passif s'élevant à 578 411,53 euros et l'actif à 250 558,31 euros, le passif pourrait être intégralement apuré si le bien était vendu pour un prix minimum de 328 000 euros et le bonus de liquidation pourrait lui revenir. C'est ainsi qu'il demande à la cour de fixer la mise à prix à 570.000 euros et à défaut d'enchère à ce prix, à une somme ne pouvant être inférieure à 500 000 euros. 



Maître [N] estime que cette demande n'a pour but que de créer une nouvelle carence d'enchères afin de permettre à M. [B] de continuer à tirer des revenus de l'occupation qu'il consent dans les locaux. 



Selon l'article R.642-22, 2° et 3° du code de commerce, le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L.642-18, la vente des immeubles par adjudication détermine la mise à prix et les conditions essentielles de la vente et peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix , la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.



En l'espèce, alors que la vente a été ordonnée sur mise à prix de 300.000 euros, aucun acquéreur ne s'est présenté, ce qui peut s'expliquer du fait que l'immeuble est, selon le constat d'huissier du 23 décembre 2020, occupé par des de locataires mis en possession par M.[B], qui n'étaient pas en mesure de justifier un titre d'occupation.

Compte tenu de ces éléments c'est à juste titre que le juge-commissaire a autorisé une baisse du quart,puis de la moitié, puis des trois-quarts faute d'enchérisseur.

L'ordonnance sera donc confirmée.



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens'



Les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective et compte tenu de la liquidation judiciaire de M.[B], il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



Déclare l'appel recevable,



Confirme l'ordonnance,



Ordonne l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective et rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







 La greffière La présidente