Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 17 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 17 JANVIER 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10305 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCDJF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 1119000456





APPELANTE

 

Madame [N] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Anaïs LE FALHER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0085

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/013282 du 31/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



S.C.I. LE VAL DES COULEURS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-marc BORTOLOTTI de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président

Mme Marie MONGIN, conseiller

Mme Anne-Laure MEANO, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 



ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 15 décembre 2017, la SCI Le Val des couleurs a donné à bail à Mme [N] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].



Le 16 août 2018, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 550 euros visant la clause résolutoire du bail.



Par acte d'huissier du 7 février 2019, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le tribunal d'instance de Fontainebleau afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers.



Par jugement du 20 décembre 2019, le tribunal a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies au 17 octobre 2018,

- ordonné l'expulsion des occupants du logement,

- condamné la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 841,49 euros à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné la défenderesse au paiement de la somme de 8 613,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 17 octobre 2019 (terme du mois d'octobre 2019 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2018 sur la somme de 1 550 euros, à compter du 7 février 2019 sur la somme de 2 490 euros et à compter du jugement pour le surplus,

- débouté la bailleresse de ses demandes plus amples ou contraires,

- débouté Mme [M] de toutes ses demandes,

- débouté la bailleresse de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [M] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 22 juillet 2020, Mme [M] a interjeté appel de cette décision.



Par dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2022, l'appelante demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que la bailleresse ne lui délivre pas un logement décent, l'empêche de jouir librement de son logement, dire qu'elle a des raisons objectives de ne pas payer son loyer, appliquer le principe de l'exception d'inexécution,

- ordonner la réduction de moitié du montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, déduire ces sommes de sa dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire,

- condamner la bailleresse au versement de la somme de 6 444 euros indûment perçue de la caisse d'allocations familiales pour la période de juillet 2020 à décembre 2021, alors qu'elle a versé l'intégralité des loyers correspondant à cette période,

- condamner la bailleresse au paiement de la somme de 17 250,55 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, somme à parfaire au jour de l'arrêt, qui viendra en compensation des sommes qu'elle doit le cas échéant,

- condamner la bailleresse au remboursement du coût des constats d'huissier, soit la somme de 1 726,18 euros,

- en tout état de cause, lui accorder des délais de paiement sur 36 mois,

- débouter la bailleresse de ses demandes,

- condamner la bailleresse au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2022, la SCI Le Val des couleurs demande à la cour de :

- débouter Mme [M] de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf à actualiser sa créance,

- condamner l'appelante au paiement de la somme de 6 941,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er novembre 2022, sauf à parfaire,

- la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022.



MOTIFS



L'appelante ne justifiant pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 16 août 2018 dans les deux mois de sa délivrance, c'est à bon droit que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 octobre 2018 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes conséquences de droit.



Elle sollicite un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant être en droit d'invoquer l'exception d'inexécution en raison du caractère indécent de son logement et des troubles de jouissance qu'elle subit.



Mais l'occupant sans droit ni titre d'un logement ne peut reprocher au bailleur des manquements à ses obligations que s'il démontre que les désordres qu'il invoque existaient antérieurement à la résiliation du bail.



En l'espèce, l'appelante se plaint essentiellement de l'absence de chauffage dans le logement et de l'absence d'eau chaude dans la cuisine et la salle de bains du premier étage, la salle de bains du deuxième étage étant quant à elle équipée d'un ballon d'eau chaude de 50 litres insuffisant à satisfaire les besoins en eau chaude d'une mère et de son enfant.



Selon elle, ces désordres auraient débuté en septembre 2018, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer.



La pièce la plus ancienne qu'elle produit au sujet de ces désordres est une déclaration de main courante datant du 22 octobre 2018, postérieure à la date d'acquisition de la clause résolutoire du bail ; tous les autres documents produits sont postérieurs à cette date (courriels échangés avec le gestionnaire de biens de la bailleresse entre décembre 2018 et mai 2022, constat d'échec du conciliateur établi le 9 décembre 2019, constats d'huissier des 17 janvier, 17 octobre et 3 décembre 2020, 1er février et 1er décembre 2021, 16 mars et 9 mai 2022, fiche d'enquête du service technique de la mairie établie le 9 septembre 2020, rapport de visite établi par la caisse d'allocations familiales le 16 février 2021).



Toutes ces pièces, qui ne font que constater une absence de chauffage collectif dans le logement et une absence d'eau chaude au premier étage, ne démontrent en aucune façon que ces désordres existaient antérieurement au 17 octobre 2018.



Les autres désordres dont elle se plaint (enlèvement de son nom sur la boîte aux lettres, 'messages virulents' du gérant de la bailleresse à son égard, déversement de déchets dans son jardin) sont tous postérieurs au 17 octobre 2018.



Dans ces conditions, elle ne peut se plaindre du caractère indécent du logement ni de troubles de jouissance puisqu'elle occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 octobre 2018.



Dès lors, elle doit être déboutée de sa demande de diminution du loyer et de l'indemnité d'occupation, ainsi que de sa demande indemnitaire.



Au vu du dernier décompte produit, Mme [M] apparaît redevable de la somme de 6 941,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 septembre 2022 ; elle doit donc être condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 1 550 euros, à compter du 7 février 2019, date de l'assignation, sur la somme de 2 490 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.



Dans la mesure où elle indique ne percevoir que le RSA et des allocations pour son fils handicapé, elle n'apparaît pas en mesure de régler sa dette tout en s'acquittant des indemnités d'occupation et charges courantes ; elle doit donc être déboutée de sa demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.



Si elle demande, dans les motifs de ses conclusions, le remboursement des charges réglées depuis son entrée dans les lieux, pour défaut de régularisation des charges par la bailleresse, elle ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ses écritures ; la cour n'a donc pas à statuer sur cette prétention, conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.



De même, elle ne reprend pas dans le dispositif de ses conclusions sa demande en remboursement des sommes versées par la caisse d'allocations familiales à la bailleresse.



Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant de la dette locative.



L'appelante, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande d'allouer à l'intimée la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative,



Statuant à nouveau sur ce point :



Condamne Mme [N] [M] à payer à la SCI Le Val des couleurs la somme de 6 941,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2018 sur la somme de 1 550 euros, à compter du 7 février 2019 sur la somme de 2 490 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,



Y ajoutant :



Déboute Mme [M] de toutes ses demandes formées devant la cour,



La condamne à payer à la SCI Le Val des couleurs la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [M] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le Greffier Le Président