Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 13 JANVIER 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15299 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEICI



Décision déférée à la Cour : 

Jugement rendu par le Tribunal de grande instance d'EVRY le 14 novembre 2013 sous le numéro RG 11/00906 confirmé partiellemnt par un arrêt de la cour d'appel de PARIS -pôle 4 chambre 2- en date du 24 juillet 2021 - RG 17/16339 lui même cassé partiellement par la Cour de cassation du 17 juin 2021 sous le numéro Q 19-23.043





APPELANTE

 

S.D.C. SURCOUF 27 représenté par Maître [D] [P] [S] ès qualité d'administrateur provisoire, demeurant [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Michel MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau d'ESSONNE



 

INTIMÉE 



Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maîtres [W] [B] et [Z] [E].

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945 assisté de Me Nicole POIRIER du cabinet POIRIER- SCHRIMOF et ASSOCIÉS, TOQUE :R228 substitué par Me Mathieu ANNE, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 novembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre, chargé du rapport et Madame Monique CHAULET, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :



Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats 





ARRÊT :

- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 06 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

****

La copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 5], situé à [Adresse 5], est organisée en un syndicat principal et en 28 syndicats secondaires dont le syndicat secondaire des copropriétaires Surcouf tranche 27 (le syndicat secondaire).



Reprochant au syndicat secondaire de ne pas lui avoir reversé les charges de copropriété que celui-ci avait reçu mandat de recouvrer, le syndicat principal [Adresse 5] l'a assigné en paiement de la somme de 710 681,93 euros correspondant à l'arriéré de charges de la copropriété au titre de la période du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2005 et en condamnation à lui communiquer certaines pièces.



Par jugement du 14 novembre 2013, le tribunal de grande instance d'Evry a condamné le syndicat secondaire à payer au syndicat principal [Adresse 5] la somme de 710 104,36 euros et a rejeté la demande de communication de pièces



Par arrêt du 4 novembre 2015, la cour d'appel a infirmé ce jugement en ce qu'il condamne le syndicat secondaire Surcouf à payer cette somme.



Par arrêt du 24 mai 2017, la Cour de cassation a cassé cet arrêt sauf en ce qu'il a rejeté la demande de communication de pièces.



Par arrêt du 24 juillet 2019, la cour d'appel de renvoi a confirmé le jugement sauf en ses dispositions relatives aux intérêts et, statuant à nouveau a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la créance du syndicat principal Grigny lI ;

- dit que la somme de 710 194,36 euros correspondant à l'arriéré de charges impayées sur la période du 1er janvier 2001 au 31 janvier 2005 produira intérêt au taux légal à compter du 15 juillet 2010, date de la mise en demeure ;

- condamné le syndicat secondaire Surcouf à payer au syndicat principal [Adresse 5] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par arrêt du 17 juin 2021, la Cour de cassation, reprochant à la cour d'appel de n'avoir pas répondu aux conclusions du syndicat secondaire qui soutenait à titre subsidiaire que le préjudice du syndicat principal consistait en une perte de chance, a cassé cet arrêt, sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.



Devant la cour d'appel de renvoi, le syndicat secondaire conclut à la nullité de la résolution 5 bis qui donne mandat aux syndicats secondaires pour appeler auprès de leurs copropriétaires le montant des charges communes générales dues au syndicat principal et sur laquelle il fonde ses demandes, cette résolution étant contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle lui confère la qualité d'intermédiaire entre ses membres qui restent à titre individuel membres du syndicat principal, de sorte que seul le syndic principal peut poursuivre le recouvrement des sommes dues. 



Le syndicat secondaire soutient ensuite qu'il n'a pas accepté le mandat invoqué par le syndicat principal, l'assemblée générale de 1976 sur laquelle le syndicat principal se fonde pour établir cette acceptation n'ayant pu avoir cet effet puisque cette assemblée générale était celle des copropriétaires du syndicat principal. Il ajoute que cette acceptation ne peut être tacite et qu'en outre l'exécution pendant trente ans du système de recouvrement des charges communes par le syndic du syndicat secondaire pour le compte du syndicat principal ne peut être interprété comme constituant une acceptation tacite par ce syndicat puisque ce syndic est également syndic du syndicat principal.

Le syndicat secondaire ajoute que ce mandat est nul en raison de l'illicéité de son objet qui est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction alors applicable, qui prévoient que le syndic est 'seul responsable de sa gestion' et 'ne peut se faire substituer' et aux dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 qui prévoient que seul le syndic du syndicat des copropriétaires est habilité à recouvrer les charges de copropriété. 



Le syndicat secondaire fait valoir, d'une part que les charges litigieuses n'ont pas été appelées auprès des copropriétaires, de sorte que leur recouvrement auprès des nouveaux copropriétaires se heurterait au principe de l'absence de solidarité entre les copropriétaires successifs et que sa condamnation reviendrait à le rendre débiteur du montant des charges aux lieu et place des copropriétaires, d'autre part que les comptes présentés par le syndicat principal, qui ne sont pas clairs, ne peuvent justifier une demande de condamnation. 



A titre subsidiaire, il indique que les sommes dues au syndicat principal par les copropriétaires n' ont pas été appelées mais que si elles avaient été appelées elles n'auraient pu être collectées compte tenu de l'importance des impayés, de sorte que l'intégralité de la créance du syndicat principal n'aurait pu être recouvrée mais seulement une fraction qu'il évalue à 30 % correspondant au taux de recouvrement des appels de fonds sur la période du 1er avril 2004 au 31 décembre 2006. Il soutient qu'en conséquence le syndicat principal n'est fondé qu'à obtenir l'indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance, évaluée à 30 %, de recouvrer l'intégralité des charges qui auraient dû être appelées.



Le syndicat principal conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné le syndicat secondaire à lui payer la somme de 710 681,93 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2010, capitalisés annuellement. Il réclame en outre la condamnation du syndicat secondaire à lui payer la somme de 30 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



SUR CE : 



Attendu, d'abord, que la résolution n° 5 bis de l'assemblée générale du syndicat principal du 5 mars 1976 a été prise à la suite de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 17 janvier 1975 afin de donner un cadre juridique compatible avec cette décision au système de recouvrement, jusqu'à lors informel, des charges par le syndicat secondaire ; que cette résolution ne fait pas du syndicat secondaire, qui n'est pas membre du syndicat principal, le débiteur des charges communes générales qui ne sont dues que par les copropriétaires à titre individuel ; qu'elle confie seulement au syndicat secondaire un mandat de recouvrement des charges auprès des copropriétaires titulaires des lots dépendant de la tranche 27 ; 



Attendu, ensuite, que l'assemblée générale du 5 mars 1976 ne contrevient pas aux articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, dans leur rédaction alors applicable,  puisque le mandant n'est pas le syndic du syndicat principal mais le syndicat principal lui-même ; qu'il ne résulte pas des termes de la résolution n° 5 bis de cette assemblée générale que le syndic du syndicat principal aurait, de son propre chef, décidé de se faire substituer dans la gestion qui lui incombe ; que dès lors que l'article 18 précité charge le syndic d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, le syndic du syndicat principal était lui-même tenu d'exécuter la résolution n° 5 bis de l'assemblée générale ; qu'en outre, l'article 35 du décret du 17 mars 1967 se borne à définir les cas où le syndic peut exiger le paiement des sommes à titre d'avances ou de provisions ; que par conséquent, le mandat donné de syndicat à syndicat ne dépouille pas le syndic du syndicat mandant des pouvoirs qu'il détient de l'article 35 du décret du 17 mars 1976 ; 



Attendu que l'acceptation du mandat donné par le syndicat principal au syndicat secondaire résulte de l'exécution pendant près de trente ans du système de recouvrement des charges communes générales par le syndicat secondaire pour le compte du syndicat principal ; qu'elle a été confirmée lors de l'adoption de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du syndicat secondaire du 9 octobre 1995 ainsi libellée : 'L'assemblée générale du syndicat de copropriété secondaire Surcouf 27 à [Adresse 5] réunie le lundi 9 octobre 1995 rappelle qu'un syndicat secondaire a été créé pour assurer la gestion interne des bâtiments, rappelle qu'afin d'éviter la multiplicité des appels de fonds le syndicat secondaire procède au recouvrement des charges du syndicat principal suivant la demande de celui-ci...' ; 



Attendu que la carence du syndicat secondaire dans l'exécution de son mandat engage sa responsabilité contractuelle envers le syndicat principal, sans que cette responsabilité contrevienne au principe de l'absence de solidarité entre les copropriétaires en matière de paiement des charges ;



Attendu que le syndicat principal justifie sa créance d'un montant de 710 681,93 euros à l'encontre des copropriétaires de la tranche 27 par la production du règlement de copropriété et des appels de fonds du syndicat principal au syndicat secondaire, de la régularisation des charges et du grand livre du syndicat principal du 30 septembre 2010 ; que ce montant est également justifié par un rapport de la société d'expertise-comptable Seges établi à l'appui de l'assignation ; que le syndicat secondaire ne peut ainsi soutenir qu'il a été dans l'impossibilité de procéder au recouvrement des charges et donc d'exécuter son mandat ; 



Attendu qu'il convient en conséquence de condamner le syndicat secondaire à réparer le préjudice causé par ses manquements aux obligations auxquelles il était tenu en vertu du mandat que lui avait donné le syndicat principal ; que ce préjudice est cependant constitué par la perte de chance de percevoir le montant des charges dues par les copropriétaires dans la mesure où il n'est pas certain, si elles avaient été appelées, qu'elles auraient pu être recouvrées dans leur intégralité compte tenu de l'importance des impayés ; que le syndicat secondaire justifie par la production d'un rapport établi par la société d'expertise comptable Seges que durant la période du 1er avril 2004 au 31 décembre 2006 le taux de règlement des charges était de 29,92 % ; que sur cette base, il convient d'évaluer la perte de chance à 30 % et de condamner le syndicat secondaire à payer au syndicat principal la somme de 213 204,58 euros ;







PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Infirme le jugement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires secondaire Surcouf tranche 27, représenté par son administrateur provisoire, à payer au syndicat principal des copropriétaires de Grugny II, représentée par son administrateur provisoire, la somme de 710 104,46 euros outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ; 



Statuant à nouveau de ce chef : 



Condamne le syndicat des copropriétaires secondaire Surcouf tranche 27, représentée par son administrateur provisoire, à payer au syndicat principal des copropriétaires de Grugny II, représentée par son administrateur provisoire, la somme de 213 204,58 euros outre les intérêts au taux légal à compter du jugement du 14 novembre 2013 ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires secondaire Surcouf tranche 27, représentée par son administrateur provisoire, et le condamne à payer au syndicat principal des copropriétaires de Grugny II, représentée par son administrateur provisoire, la somme de 15 000 euros  ; 



Le condamne aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Cheviller conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT