Cour d'Appel · 14e chambre — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 12 JANVIER 2023



N° RG 22/03705 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VHPS



AFFAIRE :



S.A.R.L. ATMA YOGA STUDIO



C/

Association ASSOCIATION SPORTIVE ET DE LOISIRS DU GROUPE DES A SSURANCES NATIONALES (ASL GAN)









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 22/00023



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.01.2023

à : 



Me Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. ATMA YOGA STUDIO

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.



[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

Assistée de Me Armele HUBERT, avocat plaidant au barreau de Paris 





APPELANTE

****************



ASSOCIATION SPORTIVE ET DE LOISIRS DU GROUPE DES ASSURANCES NATIONALES (ASL GAN)

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.



[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L158 - N° du dossier 22.0027





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Par contrat en date du 16 septembre 2016, l'association sportive et de loisirs du groupe des assurances nationales (ci-après ASL GAN) a donné à bail à la société Atma Yoga un local commercial situé [Adresse 1]. Par acte d'huissier en date du 29 novembre 2021, elle a adressé à sa locataire un commandement de payer les loyers dus.



Par acte d'huissier de justice délivré le 29 décembre 2021, la société Atma yoga a fait assigner en référé l'ASL GAN aux fins d'obtenir principalement :

- l'annulation du commandement de payer et la suspension de la clause résolutoire,

- à titre subsidiaire, l'octroi de délais de paiement pour s'acquitter des loyers dus,

- la condamnation de l'ASL GAN à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.



Par ordonnance contradictoire rendue le 22 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- suspendu la résiliation du bail et les effets de la clause résolutoire contractuelle,

- mis à la charge de la société Atma Yoga la somme de 44 658,93 euros à payer à l'ASL GAN à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux contractuel à compter du 29 novembre 2021, 

- dit que la société Atma Yoga devra s'acquitter du paiement de cette somme en dix-neuf mensualités de 2 200 euros et une dernière mensualité de 2 858,93 euros, exigibles au premier jour du mois et pour la première fois le premier jour du mois suivant la notification de l'ordonnance, 

- dit qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité ou d'un seul des loyers courants à leur échéance :

- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

- la clause résolutoire produira ses effets,

- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société Atma Yoga et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1],

- la société Atma Yoga devra payer mensuellement à l'ASL GAN, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait du payer si le bail ne s'était trouvé résilié,

- débouté la société Atma Yoga du reste de ses demandes,

- débouté l'ASL GAN du reste de ses demandes,

- mis à la charge de la société Atma Yoga les entiers dépens de l'instance.



Par déclaration reçue au greffe le 3 juin 2022, la société Atma yoga a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 21 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Atma yoga demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, 1343-5, 1719 à 1721 du code civil, 22 de la loi du 8 février 1985 et 131-1 du code de procédure civile, de : 

- la recevoir en ses conclusions et la dire recevable ; 

à titre principal, 

- infirmer l'ordonnance du 22 avril 2022 notamment en ce qu'elle l'a condamnée à payer la somme de 44 658,93 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux contractuel à compter du 29 novembre 2021 ; 

- infirmer l'ordonnance du 22 avril 2022 notamment en ce qu'elle l'a condamnée à payer mensuellement à l'ASL GAN, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était trouvé résilié ; 

statuant à nouveau, 

- prononcer la nullité du commandement délivré le 29 novembre 2021 avec les conséquences de droit y attachées ; 

- débouter l'ASL GAN de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions ; 

à titre subsidiaire, 

- ordonner avant-dire droit une médiation ; 

à titre plus subsidiaire, 

si la cour confirmait le jugement entrepris et condamnait la société Atma yoga au paiement des sommes figurant au commandement de payer ;

- confirmer l'ordonnance du 22 avril 2022 en ce qu'elle a 'accordé suspendu la clause résolutoire' (sic) ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a accordé des délais de paiement ;

- confirmer l'ordonnance du 22 avril 2022 en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire ; 

en toute hypothèse, 

- condamner l'ASL GAN à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Frédérique Fargues, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 25 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'ASL GAN demande à la cour de :

- déclarer la société Atma yoga irrecevable et mal fondée en son appel ;

en conséquence, 

- confirmer l'ordonnance du 22 avril 2022 en toute ses dispositions ; 

y ajoutant : 

- condamner la société Atma yoga à lui payer à titre provisionnel la somme de 45 325,95 euros arrêtée au 8 août 2022, échéance du mois d'août 2022 comprise ;

- autoriser la société Atma yoga à s'acquitter de la somme de 44 658,93 euros en 19 mensualités de 2 200 euros et une dernière de 2 858,93 euros exigibles au premier jour de chaque mois, à compter du 1er juin 2022 ; 

- dire qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité ou d'un seul des loyers courants à leur échéance : 

- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, 

- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, 

- la clause résolutoire produira ses effets, 

- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion 

de la société Atma yoga et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1], 

- la société Atma yoga devra lui payer mensuellement à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était trouvé résilié, 

- condamner la société Atma yoga à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nullité du commandement de payer 



La société Atma yoga expose que, dès son entrée dans les lieux, elle a subi des préjudices, liés à divers désordres liés à des remontées d'humidité sur les murs et le sol, et plusieurs dégâts des eaux en provenance de la verrière fuyarde et non entretenue. Elle affirme avoir par la suite supporté des troubles liés au ravalement de l'immeuble et au mauvais état du réseau électrique, le tout dans un contexte très difficile pour elle lié à la fermeture de son local pendant la pandémie de Covid-19.



Elle indique qu'un protocole d'accord est intervenu, qu'elle a signé le 15 novembre 2021, par lequel l'ASL GAN a consenti à opérer une compensation entre les loyers dus et les divers préjudices subis par elle pour la période comprise entre 2017 à 2020 à hauteur de 28 928,11 euros. 



Elle soutient que le commandement de payer du 29 novembre 2021 doit être annulé car il a été délivré alors que le protocole d'accord n'était pas encore signé par l'ASL GAN, qu'il ne prenait pas en compte les sommes sur lesquelles l'accord avait été convenu, et que la dette locative n'était pas déterminable.



La société Atma yoga affirme que la bailleresse n'était pas de bonne foi lors de la délivrance du commandement de payer.



Elle affirme avoir toujours réglé, au moins partiellement, son loyer et s'être trouvée dans une situation particulièrement difficile du fait d'une longue période de fermeture administrative.



Elle soutient que la période de ravalement de l'immeuble lui a causé de nombreuses nuisances et que sont persistants les désordres relatifs à l'absence d'électricité dans l'une des pièces due à une installation électrique non mise aux normes, ce qui rend sérieusement contestable le principe du paiement du loyer et doit conduire à l'annulation du commandement de payer. 



L'ASL GAN indique en réponse qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'annuler un commandement de payer.



Elle indique en deuxième lieu que la société Atma yoga ne conteste pas sa dette de loyer et que la somme réclamée dans le commandement de payer était cohérente et compréhensible, la franchise prévue dans le protocole d'accord ayant été déduite. 



Elle soutient que la dette locative était avérée et connue de sa locataire lors de la délivrance du commandement de payer.



Elle affirme que les loyers et charges sont contractuellement exigibles dès lors que le protocole d'accord a déjà prévu une indemnisation pour les troubles de jouissance subis par la société Atma yoga.



Affirmant qu'il n'existe aucune contestation sérieuse de la dette locative, l'ASL GAN fait valoir qu'elle n'est pas responsable des troubles engendrés par les travaux de la copropriété, qu'elle a réalisé toutes les réparations qui s'imposaient dans le local loué, que la locataire se plaint de désordres obsolètes et que les loyers échus pendant la pandémie doivent être réglés.



Sur ce, 



S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, un tel moyen peut cependant être examiné sur le point de savoir s'il constitue une contestation suffisamment sérieuse sur les effets de cet acte, notamment quant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. 



La bailleresse a fait délivrer à la société Atma Yoga le 29 novembre 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire qui mentionnait : 'la dette s'élève au 30 septembre 2020 à la somme de 62 552, 34 euros. Eu égard aux réclamations de la société Atma yoga studio, l'ASL GAN a donné son accord pour procéder à un avoir d'un montant de 28 829, 11 euros.

La société Atma yoga studio reste redevable de la somme de 33 723, 23 euros.'



Si l'ASL GAN ne conteste pas l'existence d'un protocole transactionnel entre les parties mais affirme qu'elle n'entendait pas pour autant renoncer à l'intégralité des loyers échus au 30 septembre 2020, force est de constater que les termes de cet accord énoncent explicitement le contraire. 



En effet, ce protocole, signé par la société Atma yoga le 15 novembre 2021 et par l'ASL GAN le 8 mars 2022, indiquait notamment : 

' Article 1 :

Le Bailleur accepte de consentir au Preneur une franchise de loyers de 28 829,11 euros, toutes causes confondues.

Cette franchise de loyer s'impute sur les loyers et charges dus antérieurement au 30 septembre 2020.

Article 2 :

Compte-tenu de la franchise ainsi consentie par le Bailleur au Preneur, le Bailleur s'estime intégralement et définitivement rempli de ses droits au 30 septembre 2020.

Article 3 : 

En contrepartie de cette franchise de loyer consentie par le Bailleur au Preneur, le Bailleur s'interdit toute réclamation au titre des loyers et charges échus antérieurement au 30 septembre 2020.

Le Preneur renonce à toutes réclamations au titre de l'état des lieux loués antérieurement à cette date, à toute réclamation relative à un éventuel préjudice pour cette période, ainsi qu'à toute contestation concernant les loyers et charges échus à cette date, y compris les périodes pendant lesquelles le Preneur n'a pu exercer son activité en raison de la crise sanitaire de la Covid-19.

Le Bailleur s'engage à procéder à une remise en peinture suite aux dégâts survenus dans les lieux,

dans les termes du devis ci-après annexé. (Annexe 1)

Article 4 : 

Compte-tenu de ce qui précède, les Parties s'estiment intégralement et définitivement remplis de tous leurs droits l'une à l'égard de l'autre pour la période antérieure au 30 septembre 2020". 



Il est précisé que le protocole vaut 'transaction entre les parties dans les termes des articles 2044 et suivants du code civil' et il n'est pas contesté qu'il a été signé par les deux parties.



Non seulement n'est nulle part fait mention d'une dette locative résiduelle dont le paiement serait à la charge de la société Atma yoga, mais en outre il est expressément indiqué que le bailleur s'estime rempli de ses droits 'intégralement' et 'définitivement' au 30 septembre 2020 et qu'il 's'interdit toute réclamation au titre des loyers et charges échus antérieurement au 30 septembre 2020".



Or, le commandement de payer réclame le paiement d'une dette locative arrêtée au 30 septembre 2020.

 

C'est donc à juste titre que la locataire indique qu'il existe une contestation sérieuse sur la validité de ce commandement de payer et, partant, sur ses effets. Il sera donc dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes d'expulsion et de provision. L'ordonnance déférée sera intégralement infirmée. 



Sur les demandes accessoires 



Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront également infirmées.



Partie perdante, l'ASL GAN sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



En équité, il y a lieu de la condamner à verser à la société Atma yoga studio la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme l'ordonnance entreprise, 



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes ;



Rejette le surplus des demandes ;



Condamne l'ASL GAN à verser à la société Atma yoga studio la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que l'ASL GAN supportera les dépens de premiere instance et d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,