Cour d'Appel · 14e chambre — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 12 JANVIER 2023



N° RG 22/00126 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U54H



AFFAIRE :



S.A.R.L. SAINT MARCO





C/

S.C.I. DE LA PAIX









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 08 Octobre 2021 par le TJ à compétence commerciale de PONTOISE

N° RG : 21/00486



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.01.2023

à : 



Me Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Serge BENSABAT, avocat au barreau de VAL D'OISE







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. SAINT MARCO

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.



N° SIRET : 501 928 204

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentant : Me Nadia CHEHAT de l'AARPI JUNON AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88

Assistée par Junon Avocats, plaidant





APPELANTE

****************



S.C.I. DE LA PAIX

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.



N° SIRET : 418 125 209

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Serge BENSABAT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 37

Assistée de Me Stéphane BAZIN, avocat plaidant au barreau de Paris 





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé conclu en date des l7 et 24 juillet 1985, Mmes [B] et [E] [L] ont donné à bail à M. [P] et à Mme [J] une boutique sise à [Adresse 4], et ce pour une durée de neuf années à compter du 7 juin 1985, moyennant un loyer annuel de 102 000 francs.



Par actes sous seing privé du 5 mars 1992, M. [P] et à Mme [J] ont cédé ce bail à la société JLN. Ce bail a été renouvelé par Mme [L] au bénéfice de la société JLN par acte sous seing privé du 1er juillet 1994, moyennant un loyer annuel de 138 000 francs. 



Puis Mme [L] a vendu le bien loué à la société De La Paix.



Par acte du 1er juin 2003, la société De La Paix a renouvelé le bail pour une nouvelle période de 9 années, expirant le 31 mai 2012, moyennant un loyer annuel de 24 268,20 euros, outre les charges, payable par 12 termes égaux de 2 022,35 euros. 



Par acte sous-seing privé du 4 janvier 2008, la société JLN a cédé son droit au bail à la société Saint Marco.



Par acte d'huissier du 28 mars 2017, la société De La Paix a donné congé avec offre de renouvellement à la société Saint Marco, en proposant un loyer annuel de 3 800 euros hors taxes et hors charges. 



Par un second acte d'huissier du 12 avril 2017, la société de La Paix faisait indiquer que le loyer de 3 800 euros était mensuel et avait été mentionné annuel à la suite d'une erreur matérielle.



La société Saint Marco n'a pas répondu à cette offre ; elle n'a pas réglé le montant du nouveau loyer proposé.



En outre, la société De La Paix a reproché, par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2020, à la société Saint Marco d'avoir repeint en gris la façade, rouge jusque-là, sans avoir sollicité son accord préalable, et elle l'a mise en demeure de remettre les lieux en l'état initial. Elle lui rappelait par ailleurs que le montant du loyer s'élevait à 3 800 euros H.T. par mois et non par an, de sorte qu'au 1er juin 2020, il existait une dette locative de 35 047,44 euros, et lui précisait qu'en application de la clause d'indexation, le loyer a été désormais fixé à la somme mensuelle de 4 052,96 euros.



Suivant acte d'huissier de justice en date du 25 novembre 2020, la société De La Paix a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 66 618,08 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er octobre 2020, outre le coût de l'acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce.



Par acte d'huissier de justice délivré le 10 mai 2021, la société De La paix a fait assigner en référé la société Saint Marco aux fins d'obtenir principalement :

- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, à compter du 25 décembre 2020,

- l'autorisation de faire expulser la société Saint Marco et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

- l'autorisation de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de la société de la Paix et au frais de la société Saint Marco,

- la condamnation de la société Saint Marco à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer précédemment exigible et augmenté des charges locatives avec indexation, et ce jusqu'à1a libération effective des lieux par la remise des clés,

- la condamnation de la société Saint Marco à lui verser une somme de 66 618,08 euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 1er octobre 2020, somme actualisée au jour de l'audience à un total de 111 200,64 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'ordonnance,

- la condamnation de la société Saint Marco à lui verser une somme de 2 000 euros en application des dispositions de1'artic1e 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que les frais de constat d'huissier de justice.



Par ordonnance contradictoire rendue le 8 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : 

- débouté la société Saint Marco du chef de sa demande de constatation que le congé avec offre de renouvellement à elle délivré en date du 12 avril 2017 aurait été nul et de nul effet, le seul congé lui ayant été valablement délivré datant du 28 mars 2017,

- condamné la société Saint Marco à verser à la société de la Paix à titre provisionnel une somme de 111 200,64 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er septembre 2021, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 202, date de mise en délibéré de l'ordonnance, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 décembre 2020,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Saint Marco aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamné la société Saint Marco à régler à la société De La Paix cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

- accordé à la société Saint Marco des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce pour se libérer de sa dette locative et l'a autorisée à rembourser ladite dette à l'égard de la société De La Paix par des mensualités de 4 100 euros en sus du loyer et des charges courants,

- suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial conclu entre les parties,

- dit qu'à défaut d'apurement de la dette locative par la société Saint Marco dans les conditions ci dessus octroyées, la société Saint Marco perdra de plein droit le bénéfice des délais qui lui sont accordés et, dans cette éventualité, constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial renouvelé entre les parties, de sorte que la société Saint Marco devrait alors quitter les lieux sis à [Adresse 4] et les restituer à la société de la Paix, libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés,

- condamné la société Saint Marco à verser à la société de la Paix une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Saint Marco aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer mais non celui du constat par huissier de justice,

- débouté les parties des surplus de leurs demandes,

- rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de 1'exécution provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.



Par déclaration reçue au greffe le 7 janvier 2022, la société Saint Marco a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de constatation que le congé avec offre de renouvellement à elle délivré en date du 12 avril 2017 aurait été nul et de nul effet, le seul congé lui ayant été valablement délivré datant du 28 mars 2017, l'a condamnée au paiement d'une provision, a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 décembre 2020, a fixé le montant de l' indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Saint Marco aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamné la société Saint Marco à régler à la société De La Paix cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail.



Par arrêt en date en 22 septembre 2022 cette cour a : 

- déclaré irrecevables les conclusions d'incident notifiées par l'intimée, 

avant-dire droit, 

- ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats et fixé un nouveau calendrier de procédure,

- renvoyé l'affaire à l'audience du 21 novembre 2022 pour plaidoiries et dit que la clôture sera prononcée le18 octobre 2022, 

- débouté la société De La Paix de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- réservé les dépens. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 18 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Saint Marco demande à la cour, au visa des articles L. 145-9 et suivants du code de commerce et 1195 du code civil, 1 à 4 et suivants de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, de : 

- la recevoir en son appel à l'encontre de l'ordonnance de référé du 08 octobre 2021 ;

- réformer l'ordonnance de référé du 8 octobre 2021 ;

statuant à nouveau dans cette limite,

- prendre acte du congé délivré le 12 avril 2017 et de l'absence de respect du délai de six mois en application des articles L. 145-9 et suivants du code commerce dispose ;

- en conséquence déclarer nul ce congé ;

- dire que le commandement du 25 novembre 2020 visant la clause résolutoire inscrite sur le bail est contestable au regard de la loi du 25 mars 2020 et loi du 14 novembre 2020 ;

- en conséquence dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'acquisition de cette clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes ;

- prendre acte que le loyer mensuel en vigueur est d'un montant de 2 826,83 euros ;

- prendre acte des articles 1 à 4 et suivants de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 et qui fonde ainsi son exception et le non-paiement des loyers commerciaux sur cette période ;

- prendre acte que le régime de sortie de l'état d'urgence sanitaire, mis en place par la loi du 31 mai 2021 du 2 juin au 30 septembre 2021, avait été prolongé jusqu'au 15 novembre 2021 ;

- en conséquence, dire que, et à l'intérieur de cette période de l'état d'urgence, elle ne peut encourir de clause résolutoire au vu de la suspension des sanctions par l'ordonnance du 23 mars 2020 ;

- pour le surplus dire que le juge des référés est incompétent ;

subsidiairement, et si par exceptionnel le tribunal faisait droit à la demande de la société De La Paix au titre de sa demande en résolution du bail commercial ;

- au vu de la dureté des conditions exceptionnelles de l'exercice de l'activité des restaurants, suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- prendre acte que le solde de la créance locative s'élève aujourd'hui à la somme de 42 316,90 euros déduction du bon encaissement du chèque d'un montant de 11 385,94 euros remis à l'audience ;

- lui accorder un délai de 24 mois pour régler cette somme, par versements mensuels outre le règlement du loyer en cours ;

- condamner la société De La Paix à lui payer la somme d'un montant de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société De La Paix aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions déposées le 3 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société De La Paix demande à la cour, au visa des articles 809 et 849 du code de procédure civile et R. 421-17 du code de l'urbanisme, de :

- confirmer l'ordonnance du 8 octobre 2021 en ce qu'elle a : 

- débouté la société Saint Marco du chef de sa demande de constatation que le congé avec offre de renouvellement à elle délivré en date du 12 avril 2017 aurait été nul et de nul effet, le seul congé lui ayant été valablement délivré le 28 mars 2017,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 décembre 2020,

- fixé le montant de 1'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Saint Marco aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamné la société Saint Marco à régler à la société de la Paix cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

- condamné la société Saint Marco à verser à la société de la Paix une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Saint Marco aux dépens, 

- rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de 1'exécution provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,

- infirmer l'ordonnance pour le surplus ;

- condamner la société Saint Marco à lui payer la somme de 161 809,10 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation non réglés, compte arrêté au 1er novembre 2022 ; 

- ordonner l'expulsion de la société Saint Marco des locaux occupés au [Adresse 4] et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

- dire en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; 

- condamner la société Saint Marco à remettre la façade de l'immeuble dans son état primitif et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- condamner la société Saint Marco à lui payer les intérêts au taux légal ; 

- condamner la société Saint Marco à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ; 

- condamner la société Saint Marco à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- constater l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ; 

- débouter la société Saint Marco de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Saint Marco aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement et sa dénonciation, ainsi que les frais de constat d'huissier.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur les demandes principales de l'appelante et reconventionnelles de l'intimée :



La société Saint Marco, appelante, sollicite de la cour qu'elle prenne acte que le congé délivré le 12 avril 2017 avec nouveau loyer et donné pour le 30 septembre 2017 est nul faute d'avoir respecté le délai de 6 mois prévu à l'article L. 145-9 du code de commerce. 



Elle demande ensuite qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement d'un commandement délivré le 25 novembre 2020, alors que l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a instauré un moratoire dans les poursuites pour cette période. 



Elle sollicite par ailleurs de la cour qu'elle prenne acte que le loyer mensuel en vigueur est d'un montant de 2 826,83 euros, de sorte que le montant de la dette s'élève à la somme de 42 316,94 euros au 31 septembre 2021.



Enfin, et pour suivre l'ordre de présentation des moyens et arguments de l'appelante dans ses conclusions, la société Saint Marco réitère ensuite sa demande aux fins de voir reconnaître l'existence d'un moratoire sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire du fait des dispositions gouvernementales prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, au visa cette fois-ci également de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, et argue également de la survenance de circonstances imprévisibles ainsi que d'une exception d'inexécution la rendant légitime à s'opposer au paiement des loyers commerciaux.



Sur la modification de la façade, la société Saint Marco fait observer qu'il n'existe aucune disposition dans le bail qui justifie une résiliation du bail pour cette cause et soutient qu'il ne s'agit en tout état de cause que d'un « coup de peinture » pour améliorer l'aspect extérieur du restaurant.



La société De La Paix, société bailleresse, sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée sur la validité du congé, rappelant que l'acte du 28 mars 2017 respectait les prescriptions des articles L. 145-9 et L. 145-11 du code de commerce, et que l'acte du 12 avril 2017 n'a fait que rectifier l'erreur matérielle qui s'y était glissée dès lors qu'il fallait lire que le montant du loyer renouvelé devait être fixé à la somme de 3 800 euros mensuelle, et non annuelle.



Elle ajoute qu'à supposer que cette argumentation puisse prospérer, cette situation ne change en rien la mise en 'uvre de la clause résolutoire qui s'appliquerait à des loyers calculés sur la base du loyer initial de 2 826,46 euros puis de 3 014,61 euros tel qu'indexé à compter du 1er juin 2020, puisque la dette de la société Saint Marco devrait alors être fixée à la somme de 56 524,99 euros, arrêtée au 1er septembre 2021. 



Sur la date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, la société bailleresse rétorque que les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 n'ont pas vocation à s'appliquer lorsque la dette locative est constituée d'échéances impayées en dehors de la période pendant laquelle les mesures de police administrative ont été édictées.



A titre reconventionnel, la société bailleresse demande l'actualisation de la dette à la somme de 161 809,10 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d'occupation, arrêtée au 1er novembre 2022.



Elle demande également à la cour de faire droit à sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire en raison de la modification de la façade par la locataire, sans son autorisation et s'il n'était pas fait droit à cette demande, la condamnation de la société Saint Marco à remettre les lieux dans leur état primitif sous astreinte. 



Sur ce, 



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.



Sur la demande de nullité du congé délivré le 12 avril 2017 :



Le juge des référés, et la cour à sa suite, étant juges du provisoire, il ne leur appartient pas de prononcer la nullité d'un acte portant congé.



La demande de la société Saint Marco aux fins de constat de la nullité du congé délivré le 12 avril 2017 ne saurait prospérer devant lui et l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société Saint Marco de sa demande à cet égard. 



Sur la validité du commandement de payer délivré le 25 novembre 2020 :



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.



Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 



La locataire en conteste pas au cas présent ne pas s'être acquittée de sa dette dans le délai requis. 



Par ailleurs, les loyers impayés visés au commandement de payer sont relatifs aux échéances des mois février 2020 à octobre 2020, de sorte que les dispositions de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 ne peuvent trouver à s'appliquer en l'espèce puisque pour l'essentiel, cette dette locative est constituée de loyers dus pour une période antérieure à l'entrée en vigueur de la loi fixée le 17 octobre 2020 par le VII de cet article 14.



Partant, l'ordonnance attaquée sera confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 décembre 2020.



Il n'y a donc pas lieu à examiner la demande tendant aux mêmes fins formulée par la société De La Paix au titre de la modification de la façade, ni a fortiori sa demande subsidiaire tendant à la remise en état des lieux. 



Sur le montant de l'arriéré : 



Il ressort des écritures de l'appelante que dans ses développements consacrés à la nullité du congé délivré le 12 avril 2017, elle conteste la légitimité du montant du loyer proposé à l'occasion de cette offre de renouvellement, au motif de la tardiveté du congé ainsi délivré. 



Toutefois, c'est bien par acte extra-judiciaire en date du 28 mars 2017 que la société De La Paix a fait délivrer à la société Saint Marco un congé pour le 30 septembre 2017, en offrant un renouvellement du bail avec un nouveau loyer fixé à la somme de 3 800 euros hors taxes et hors charges à compter de cette date, et donc en respectant le délai de 6 mois prévu par les articles L. 145-9 et L. 145-11 du code de commerce. 



L'acte d'huissier qui a par la suite été délivré à la locataire, en date du 12 avril 2017, pour corriger le fait que le nouveau loyer proposé concernait les échéances mensuelles et non annuelles, est clairement intitulé « signification aux fins de rectification d'erreur matérielle », et compte tenu de ce que le loyer était antérieurement fixé à la somme mensuelle de 2 826,46 euros, aucun doute sur la périodicité du loyer n'a pu exister nonobstant l'erreur de plume figurant dans le congé délivré dans les temps.



Ainsi, la société appelante n'est pas bien fondée à se prévaloir d'un loyer mensuel d'un montant de 2 826,46 euros depuis le bail reconduit le 31 mai 2012.



De plus, les dispositifs législatifs pris dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire ont prévu que certaines personnes ne puissent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux ; aucun texte ne prévoit une exonération du paiement de leur loyer par les locataires pendant la crise sanitaire. 



Par ailleurs, il est désormais constant que ni la force majeure ni l'exception d'inexécution ne peuvent être opposées au bailleur par le preneur, de sorte qu'aucune déduction des loyers ne peut intervenir à ce titre. 



Il ressort toutefois du dernier décompte de la dette produit par la société De La Paix que le montant du loyer issu du bail renouvelé a été appliqué dès le 1er juin 2017 au lieu du 1er octobre 2017, de sorte que la différence de loyers pour cette période sera soustraite, soit la somme de 3 894,16 euros [4 X (3 800 ' 2 826,46)].



Par ailleurs, le décompte produit s'arrête à la date du 14 février 2022 et aucun élément n'est versé par la bailleresse pour la période postérieure. 



Par voie d'infirmation la société Saint Marco sera en conséquence condamnée à verser à la société De La Paix à titre provisionnel la somme de 117 385,34 euros (121 279,50 ' 3 894,16), en derniers ou quittances, au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 14 février 2022. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.



L'ordonnance critiquée sera en revanche confirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Saint Marco aurait dû continuer de régler s'il n'y avait pas eu acquisition de la clause résolutoire et condamné la société Saint Marco à régler à la société De La Paix cette indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération complète des locaux pris à bail. 



Sur la demande subsidiaire de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire : 



L'appelante, arguant de sa situation et de la dureté des conditions exceptionnelles de l'exercice de l'activité des restaurants demande l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 



Elle fait valoir que pour preuve de sa bonne foi, elle verse « à l'audience » un chèque d'un montant de 11 385,94 euros.



La société De La Paix sollicite l'infirmation de l'ordonnance qui a accordé des délais de paiement à la locataire, faisant valoir que la somme de 11 385,94 euros a été remise devant le juge des référés et qu'il n'est aucunement démontré que la société Saint Marco entendrait remettre une somme identique devant la cour d'appel. 



Elle ajoute que le montant de la dette s'est aggravé depuis l'ordonnance dont appel et que la société Saint Marco n'a pas réglé la moindre somme en paiement de l'arriéré locatif depuis.



Bien plus, elle indique que la locataire, qui exploite toujours les lieux, n'a pas réglé la moindre échéance de l'indemnité d'occupation, ni n'a procédé à une consignation des fonds. 



Elle souligne encore que l'appelante ne verse aucun justificatif qui permettrait d'envisager qu'elle puisse payer une somme mensuelle de 10 795 euros.



Sur ce, 



Le 2e alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 

'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.



Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, la société Saint Marco ne justifie pas avoir commencé à régler sa dette. 



Le décompte versé par la société De La Paix fait apparaître qu'hormis le règlement effectué lors de l'audience devant le premier juge, aucun paiement d'aucune sorte n'est intervenu depuis le 1er février 2020, alors qu'en outre les mesures de police administrative qui ont pu affecter son activité ont désormais cessé de longue date. Par ailleurs, sa dette est d'un montant très élevé.



Elle ne verse aux débats aucun élément récent sur sa situation financière.



Ainsi, en l'absence de garantie apportée par la société Saint Marco sur sa capacité à respecter les délais de paiement sollicités tout en assumant son loyer courant, il convient, par voie d'infirmation de l'ordonnance querellée, de la débouter de sa demande de délais de paiement et de sa demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire.



En conséquence, son expulsion sera ordonnée comme indiqué au dispositif du présent arrêt, de même qu'y sera précisé le sort des biens meubles se trouvant dans les lieux. 



Sur l'appel abusif : 



La société De La Paix sollicite l'allocation de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, faisant valoir que la voie de recours a été utilisée par la société Saint Marco de manière dilatoire pour continuer à exploiter le fonds de commerce sans lui régler la moindre somme et alors qu'elle s'est bornée à reprendre ses conclusions déposées devant le premier juge, sans critiquer sa motivation. 



Toutefois, nonobstant le fait que l'appelante succombe en toutes ses demandes, le caractère dilatoire de l'appel, alors que la décision attaquée revêt un caractère exécutoire, n'apparaît pas suffisamment caractérisé. 



La société De La Paix sera déboutée de sa demande à ce titre.



Sur les demandes accessoires :



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, la société Saint Marco ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel, lesquels sont limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile. 



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société De La Paix la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance du 8 octobre 2021 sauf en ce qu'elle a statué sur le montant de la provision et accordé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Condamne la société Saint Marco à verser à la société De La Paix à titre provisionnel la somme de 117 385,34 euros, en derniers ou quittances, au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 14 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, 



Déboute la société Saint Marco de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,



Ordonne l'expulsion de la société Saint Marco et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, 



Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de 2 mois à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, et ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 



Condamne la société Saint Marco à verser à la société De La Paix la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, 



Dit que la société Saint Marco supportera les dépens d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





Le greffier, Le président,