Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 12 janvier 2023

N° RG 22/00742 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JAR3





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 12 JANVIER 2023







DÉCISION DÉFÉRÉE :



20-000831

Jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 17 janvier 2022





APPELANTS :



Monsieur [H] [X]

né le 20 mars 1948 à Tunis (Tunisie)

[Adresse 4]

[Localité 2]



représenté et assisté par Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen





Madame [L] [K] épouse [X]

née le 09 avril 1943 à [Localité 8] 

[Adresse 4]

[Localité 2]



représentée et assisté par Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen





Monsieur [O] [X]

né le 31 juillet 1971 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 5]



représenté et assisté par Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen







INTIMEE :



S.C.I. [Adresse 7]

RCS de [Localité 6] 781 132 949

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Florence DROUIN, avocat au barreau de Rouen











COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 07 novembre 2022 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère



Madame DUPONT greffière lors des débats





DEBATS :



A l'audience publique du 07 novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2023





ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 12 janvier 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame CHEVALIER, greffière présente lors de la mise à disposition.







EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 14 novembre 2012, la SCI [Adresse 7] a donné en location à M. [O] [X] une maison à usage d'habitation située [Adresse 9] (76), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 585 euros outre une provision de 50 euros au titre des charges locatives.



M. [H] [X] et Mme [L] [X] se sont portés cautions solidaires sans bénéfice de discussion par actes du 16 et 22 novembre 2012, couvrant le règlement des loyers, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d'occupation et intérêts dus au titre de ce bail.



M. [O] [X] a restitué les lieux suivant état des lieux de sortie signé entre les parties le 2 décembre 2019.



Par ordonnance du 13 février 2020, sur requête de la SCI [Adresse 7], le tribunal judiciaire de Rouen a enjoint solidairement 

M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] de payer la somme de 5 836 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 avril 2019 pour M. [O] [X] et de la dénonciation du commandement du 16 avril 2019 pour M. et Mme [X], outre la somme de 5,02 euros au titre des frais accessoires.



M. [H] [X] et Mme [L] [X] ont formé opposition à cette ordonnance.



Par jugement du 17 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- déclaré recevable l'opposition formée par M. [H] [X] et Mme [L] [X], 

- mis à néant l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 13 février 2020,



Et statuant à nouveau :

- condamné solidairement M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 5 835,99 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêté à la date du 30 novembre 2019, 

- condamné solidairement M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 4 367,03 euros au titre des réparations locatives, dépôt de garantie et versements déduits, 

- autorisé M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] à s'acquitter du paiement de la somme de 10 203,02 euros en versements mensuels de 100 euros chacun, le 24ème versement devant apurer la dette en principal et intérêts, 

- dit que chaque versement devra intervenir au plus tard le 30 de chaque mois et pour la première fois, le 30 du mois de la signification de la présente décision, 

- dit que les paiements s'imputeront prioritairement sur le capital, 

- dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le solde deviendra immédiatement exigible, 

- rappelé que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le présent jugement, 

- débouté la SCI [Adresse 7] de ses demandes plus amples ou contraires, 

- débouté M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- condamné M. [O] [X] à payer à la SCI [Adresse 7] une indemnité de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [O] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 avril 2019.



M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] ont relevé appel de cette décision suivant déclaration du 1er mars 2022.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions reçues le 14 avril 2022, M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement déféré rendu le 17 janvier 2022, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à verser à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la violation des obligations contractuelles à l'encontre de M. [H] [X] et Mme [L] [X] la somme de 5 835,99 euros,



- ordonner la compensation entre cette somme et celle mise à la charge de M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] au titre des arriérés de loyers et charges, 

- débouter la SCI [Adresse 7] de sa demande en paiement de la somme de 4 367,03 euros au titre de sa créance mal fondée au titre des réparations locatives à l'encontre de M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X], 



En conséquence :

- débouter la SCI [Adresse 7] de toutes ses demandes, 



En tout état de cause :

- condamner la SCI [Adresse 7] à verser à chacun des appelants, la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral du fait de ses manoeuvres déloyales, 

- condamner la SCI [Adresse 7] à régler la somme de 

5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions reçues le 15 juin 2022, la SCI [Adresse 7] demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 17 janvier 2022,



En conséquence, 

- débouter les consorts [X] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner solidairement M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] au paiement de la somme de 5 836 euros au titre des loyers et charges impayés,

- condamner solidairement M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] au paiement de la somme de 4 367,03 euros au titre des réparations locatives,

- condamner les mêmes sous la même solidarité au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes sous la même solidarité aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.





MOTIVATION 



Sur les loyers et charges impayés



Les consorts [X] soutiennent que le premier juge a reconnu la faute du bailleur de ne pas avoir respecté son engagement en matière d'information annuelle de la caution, mais n'a pas retenu le préjudice subi par les cautions résultant du non-respect de cette obligation. Ils soutiennent que du fait de la non information annuelle des cautions, ils ont perdu une chance d'avoir pu empêcher la dette de s'accroître et sollicitent en conséquence l'allocation de dommages et intérêts d'un montant équivalent à la dette de loyer.



En réplique, la SCI [Adresse 7] soutient que la sanction résultant du non respect de l'information annuelle est la déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités et non la mise en jeu de la responsabilité du bailleur.



A titre liminaire il convient de relever que le montant de la dette de loyer due tant par le locataire que par les cautions n'est pas contesté de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] au paiement de la somme de 5 835,99 euros au titre des loyers et charges impayés.



De la même façon n'est pas contesté par la SCI [Adresse 7] le fait qu'elle n'a pas respecté l'obligation résultant de l'article 2293 alinéa 2 du code civil et dont il résulte que lorsque le cautionnement est contracté par une personne physique, celle-ci est informée par le créancier de l'évolution du montant de la créance garantie et de ses accessoires au moins annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut à la date anniversaire du contrat.



A cet égard le premier juge a appliqué la sanction prévue par l'article 2293 précité lequel prévoit que l'absence d'information annuelle de la caution à la date anniversaire du contrat de l'évolution de la créance garantie est sanctionnée par la déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités.



Outre que seule cette sanction est prévue par l'article 2293 du code civil, 

M. et Mme [X] sont mal fondés à invoquer la responsabilité contractuelle du bailleur, alors d'une part que les impayés de loyer ont commencé à la fin de l'année 2018 et qu'ils en ont été avisés par commandement dénoncé le 16 avril 2019, soit dans un délai raisonnable et que d'autre part l'augmentation de la dette n'a pu être portée à leur connaissance, faute pour eux d'avoir informé le bailleur de leur nouvelle adresse.



Aucun manque de diligence dans l'information donnée à la caution ne peut en conséquence être retenu à l'encontre du bailleur, de sorte que M. [H] [X] et Mme [L] [X] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts et de compensation subséquente.





Sur la demande de réparations locatives 



Les consorts [X] reprochent au premier juge de les avoir condamnés au paiement de la somme de 4 367,03 euros au titre des réparations locatives, dépôt de garantie et versements déduits, alors qu'il n'appartient pas au locataire de remettre à neuf le logement même pour partie et qu'en l'espèce les travaux de peinture et de changement des sols sont infondés et que l'état dans lequel a été restitué l'appartement est un état normal après 7 ans d'occupation.



Ils soutiennent que le fait pour le locataire d'avoir signé une reconnaissance de dette sous la pression de son bailleur portant sur la remise à neuf de l'appartement ne justifie aucunement le bien-fondé de ces travaux.



En réplique, la SCI [Adresse 7] soutient que la reconnaissance de dette n'a pas été signée sous la contrainte comme l'affirment les consorts [X]. Elle fait valoir que des artisans ont été mandatés pour quantifier la remise en état et que M. [X] a reconnu les dégradations et l'ampleur des travaux à réaliser et qu'il a alors régularisé une reconnaissance de dette qui ne saurait être contestée.



Elle ajoute que l'état des lieux de sortie a contraint la bailleresse à changer des éléments qui n'avaient pas été entretenus par M. [X] au mépris de ses obligations.



Aux termes de l'article 1376 du code civil, l'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention écrite par lui-même de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres.



En l'espèce, comme l'a très justement relevé le premier juge, M. [O] [X] a reconnu devoir le 2 décembre 2019, la somme de 11 500 euros dépôt de garantie déduit, dont celle de 6 046 euros au titre des loyers arrêtés au 30 novembre 2019.



Cette reconnaissance de dette comporte la signature de M. [O] [X] et la mention manuscrite 'bon pour reconnaissance de dette de 11 500,99 onze mille cinq cents euros et quatre vingt dix neuf centimes'.



M. [X] qui ne conteste pas être l'auteur de cette reconnaissance signée et comportant le montant de l'engagement souscrit en chiffres et en lettres, ne démontre pas en quoi cette reconnaissance aurait été établie sous la pression du bailleur, étant précisé que le montant des travaux est détaillé par postes et que les devis ont été établis antérieurement à cette reconnaissance, de sorte que c'est en parfaite connaissance du montant des travaux réclamés que M. [X] a reconnu être débiteur de la somme de 

6 039,99 euros au titre des réparations locatives.



M. [O] [X] ayant établi une reconnaissance de dette parfaitement valable, la vérification de chacun des postes réclamés au titre des réparations locatives est sans objet.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [X] au paiement de la somme de 4 367,03 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie et des règlements effectués.





Sur la demande de dommages et intérêts



Les consorts [X] sollicitent l'allocation d'une somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, au motif que la SCI [Adresse 7] s'est montrée déloyale en produisant aux débats des pièces obtenues en violation du domicile du locataire, destinées à rapporter la preuve de ses allégations.



Il n'est cependant pas démontré que les devis fondant la demande en paiement au titre des réparations locatives, ont été obtenus par le bailleur en pénétrant dans les lieux à l'insu du locataire et hors sa présence.



Il s'ensuit que les consorts [X] seront déboutés de leur demande de ce chef.





Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.



La charge des dépens d'appel sera supportée par M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.





En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 7] les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel.



Aussi M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] seront-ils condamnés in solidum à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant dans les limites de l'appel, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 17 janvier 2022, 



Y ajoutant, 



Déboute M. [H] [X] et Mme [L] [X] de leurs demandes de dommages et intérêts et de compensation subséquente, 



Déboute M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, 



Condamne in solidum M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] aux dépens d'appel, 



Condamne in solidum M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 

2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [O] [X], M. [H] [X] et Mme [L] [X] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.











La greffière La présidente

C. Chevalier E. Gouarin