Cour d'Appel · 3e chambre civile — 12 janvier 2023

Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 12 JANVIER 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 18/01071 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NRWS





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 16 février 2018 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 16/07641





APPELANTE :



SCI ABRAXAS

RCS de Montpellier n°819 604 851, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Stéphane AUBERT, avocat au barreau de NIMES







INTIMEES :



SCP SUTILS HERRERO CADERAS DE KERLEAU

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER



SAS GROUPE AMV IMMOBILIER (nom commercial : CRISTOL DIENNE IMMOBILIER)

RCS de Montpellier n° 811 177 120, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Fabien GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER









Ordonnance de clôture du 19 octobre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 novembre 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

qui en ont délibéré.



En présence de Mme [I] [C], juriste assistante 



Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA







ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, greffière.





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EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 24 mars 2016, la SCI Macy s'est engagée à vendre à M. [T] [W] les lots n°2, 3, 6, 7, 8, 9, 13 et 14 d'un ensemble immobilier placé sous le régime de la copropriété, cadastré section [Cadastre 7] et formant le lot n°2 du lotissement [Adresse 9] situé [Adresse 2] sur la commune de [Localité 8] (34).



Cette promesse de vente stipulait un prix de 160 000 euros TTC.



La promesse (pages 17 et 18) précisait que cette vente entre deux bailleurs assujettis à la TVA bénéficierait d'une dispense de remboursement par l'acquéreur de la TVA déjà déduite par la SCI Macy, et ce à condition pour lui d'inscrire l'immeuble en compte d'immobilisation, de continuer à l'affecter à l'activité de location et d'opter pour le régime de la TVA sur les loyers.



Par avenant signé le 6 juin 2016, la SCI Macy et M. [W] incorporaient les lots n°1, 10, 11 et 12 à la promesse de vente initiale dont le prix était alors porté à 262 000 euros TTC.



La SAS Groupe AMV Immobilier est intervenue dans cette vente en qualité d'agent immobilier conformément aux trois mandats de vente n°8, 9 et 10 qui lui ont été confiés le 11 mars 2016 par la SCI Macy.



Par acte notarié reçu le 13 septembre 2016 par Me [M], la SCI Abraxas s'est substituée à M. [W] pour acquérir les lots n°1 à 3 les lots n°6 à 14 au prix convenu de 262 000 euros.



La SCI Abraxas a financé son acquisition au moyen d'un prêt de 241 300 euros d'une durée de 180 mois contracté auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc.



L'acte authentique précisait (page 14) s'agissant d'un immeuble ancien au sens de l'article 257-I-2-2° du code général des impôts, que la vente n'entrait pas dans le champ d'application de la TVA immobilière. L'acquéreur déclarait donc opter pour l'application du droit commun d'enregistrement prévu par l'article 1594-D du code général des impôts.



L'acte authentique rappelait (pages 22 et 23) les dispositions applicables à la régularisation de TVA selon lesquelles la taxe antérieurement déduite par un assujetti pouvait être exigée au titre des biens immobiliers d'investissement.



La clause figurant en pages 17 et 18 de la promesse de vente du 24 mars 2016 était intégralement reprise et les parties à nouveau informées de ce que cette vente bénéficierait d'une dispense de régularisation par l'acquéreur de la TVA déjà déduite par la SCI Macy à condition pour la SCI Abraxas d'inscrire l'immeuble acheté en compte d'immobilisation, de continuer à l'affecter à l'activité de location et d'opter pour le régime de la TVA sur les loyers.



Par actes d'huissier des 9 et 20 décembre 2016, la SCI Abraxas a fait assigner en responsabilité professionnelle l'agent immobilier SAS Groupe AMV Immobilier et la SCP de notaires Sutils-Herrero-Caderas de Kerleau en soutenant que ces derniers auraient manqué à leur obligation d'information et de conseil concernant l'application de la TVA immobilière à cette vente.



Par jugement contradictoire du 16 février 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

- débouté la SCI Abraxas de l'intégralité de ses demandes ;

- déclaré irrecevables les demandes présentées par M. [T] [W] ;

- déclaré sans objet l'appel en garantie de la SCP de notaires par la SAS Groupe AMV Immobilier ;

- condamné la SCI Abraxas à indemniser la SAS Groupe AMV Immobilier de ses frais irrépétibles à hauteur de 3 000 euros ;

- condamné la SCI Abraxas à indemniser la SCP de notaires Sutils-Herrero-Caderas de Kerleau de ses frais irrépétibles à hauteur de 3 000 euros ;

- condamné la SCI Abraxas aux entiers dépens de l'instance.



Par déclaration au greffe du 27 février 2018, la SCI Abraxas a relevé appel du jugement à l'encontre de la SCP Sutils-Herrero-Caderas de Kerleau et de la SAS Groupe AMV Immobilier.



Vu les dernières conclusions de la SCI Abraxas remises au greffe le 26 mai 2018 ;



Vu les dernières conclusions de la SCP Sutils-Herrero- Caderas de Kerleau remises au greffe le 25 juillet 2018 ;



Vu les dernières conclusions de la SAS Groupe AMV Immobilier remises au greffe le 2 août 2018 ;



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2022.





MOTIFS DE L'ARRÊT





Sur l'action exercée par M. [W] contre la SAS Groupe AMV Immobilier et contre la SCP Sutils-Herrero-Caderas de Kerlau,



M. [W] n'est pas concerné à titre personnel par le présent litige, s'agissant d'un contentieux opposant la seule SCI Abraxas aux deux sociétés intimées dans le cadre d'une vente immobilière à laquelle M. [W] est demeuré tiers.



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré l'action exercée par M. [W] irrecevable pour absence d'intérêt et de qualité à agir.





Sur l'action exercée par la SCI Abraxas contre la SAS Groupe AMV Immobilier,



L'agent immobilier doit, en raison de sa compétence technique, informer ses clients non-professionnels sur les caractéristiques du bien vendu et les circonstances entourant l'opération qu'ils envisagent, en envisager toutes les conséquences et s'assurer de la régularité de cette transaction.



L'intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de cet acte, y compris à l'égard de la partie dont il n'est pas le mandataire.



En l'espèce, la SCI Abraxas reproche à la SAS Groupe AMV Immobilier de ne pas l'avoir informée de l'impossibilité pour elle de récupérer la TVA applicable au prix de vente de l'immeuble qu'elle achetait.



Il ressort cependant des clauses de la promesse de vente du 24 mars 2016 et de son avenant du 6 juin 2016 que le prix de vente était mentionné TTC, sans aucune précision quant à la possibilité pour l'acquéreur de récupérer la TVA.



La SCI Abraxas n'apporte aucune preuve de ses allégations selon lesquelles la TVA récupérable " a bien été présentée comme un argument de vente de l'ensemble immobilier, présentant un prix HT et un prix TTC à Monsieur [W] " et que " l'agent immobilier s'est bien gardé d'informer Monsieur [W] de l'absence de récupération de la TVA " ce qui constituerait un " dol " de la part de la SAS Groupe AMV Immobilier.



Si comme elle le soutient dans ses écritures, la SCI Abraxas avait envisagé de récupérer la TVA appliquée au prix de vente, il lui appartenait de consulter un professionnel de la comptabilité ou de la fiscalité pour connaître les possibilités qui lui étaient légalement offertes en matière de TVA immobilière.



Aucune difficulté n'est née de la détermination du prix mais seulement du régime fiscal lié à la volonté, manifestée par la SCI Abraxas postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente, de récupérer la TVA appliquée à la transaction.



L'agent immobilier, spécialiste de l'immobilier, n'est pas débiteur d'une obligation de conseil en fiscalité des sociétés, tout particulièrement lorsque ses clients soucieux d'optimisation fiscale ne lui ont présenté aucune demande spécifique à cet égard.



Les deux actes sous seing privé ayant été conclus avec M. [W], personne physique non assujettie à la TVA, il eut été en outre particulièrement incongru pour l'agent immobilier d'envisager une possibilité de récupération de la TVA par son client personne physique bénéficiaire de la promesse de vente.



De surcroit, la SCI Abraxas a elle-même implicitement dispensé la SAS Groupe AMV Immobilier de lui apporter ce conseil fiscal dans la mesure où elle faisait appel à l'ingénierie patrimoniale de la SARL Ipsum Conseil, conseil en gestion de patrimoine, qui lui devait à ce titre un conseil spécifique quant au régime fiscal de l'opération.





En effet, dans ses propres écritures, la SCI Abraxas précise qu'au sein de la SARL Ipsum Conseil, c'est Mme [J] [H] " spécialisée dans le conseil en gestion de patrimoine, qui est en charge d'optimiser les possibilités d'investissement de Monsieur [W] ".



La SAS Groupe AMV Immobilier a par ailleurs parfaitement renseigné les parties à la vente concernant le mécanisme de dispense de régularisation de la TVA payée par le vendeur. Ce mécanisme était parfaitement distinct de la question de la soumission éventuelle à la TVA immobilière de la nouvelle vente du bien.



L'acte a été réitéré en la forme authentique le 13 septembre 2016 sans qu'aucune de ses clauses ne mentionne un prix " TTC " et sans que la SCI Abraxas ne formule aucune observation quant à son projet de récupérer une TVA immobilière dont l'acte notarié excluait l'application au profit des droits communs d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière.



Il résulte de ces développements et des motifs du jugement déféré que la cour adopte expressément, qu'aucune faute contractuelle ni délictuelle n'est établie par la SCI Abraxas à l'encontre de la SAS Groupe AMV Immobilier.



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la SCI Abraxas contre l'agent immobilier.





Sur l'action exercée par la SCI Abraxas contre la SCP Sutils-Herrero-Caderas de Kerleau,



Le notaire doit conseiller utilement et habilement ses clients en attirant leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements. Le notaire doit suggérer les mesures les plus propices pour obtenir le résultat recherché par les parties, y compris en intégrant la dimension fiscale de l'opération.



Ce devoir de conseil n'a toutefois pas un caractère absolu et dépend des circonstances de la cause.



La cour d'appel relève que l'acte authentique de vente reçu le 13 septembre 2016 est parfaitement régulier et comporte toutes les mentions nécessaires à sa pleine efficacité juridique et fiscale.



En particulier, le prix de vente de l'immeuble y est mentionné à hauteur de 262 000 euros et l'acte précise bien que l'opération n'est pas soumise à la TVA immobilière mais aux droits communs d'enregistrement et de publicité foncière.



L'acte authentique est donc parfaitement conforme à la promesse de vente préalablement conclue sous seing privé entre les parties, le prix mentionné étant identique, la mention " 262 000 euros TTC " dans la promesse correspondant bien au prix définitivement retenu dans l'acte authentique.



Par ailleurs, le notaire a parfaitement rappelé dans son acte de vente que celle-ci serait soumise au régime fiscal des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière ainsi que la loi fiscale l'exigeait pour un immeuble qui n'était pas un immeuble neuf.



La SCI Abraxas soutient avoir été induite en erreur par le courriel adressé le 18 juillet 2016 par Mme [O] [N], notaire assistant au sein de la SCP Sutils-Herrero-Caderas de Kerleau, à Mme [J] [H] en ces termes :

" Concernant l'acquisition de Monsieur [X] [W], je vous indique que le prix de vente est de 262 000 euros TTC.

Le montant de la TVA est de 43 666,67 euros.

Concernant la possibilité pour l'acquéreur de récupérer la TVA, je vous remercie de vous rapprocher du comptable de la société en cours de constitution par Monsieur [W]. "



Il est relevé en premier lieu que ce courriel a été adressé dans le cadre d'échanges informels entre les parties dont la cour d'appel ignore le contexte général et notamment la teneur des échanges ayant précédé et suivi ce courriel du 18 juillet 2016.



D'autre part, ce courriel lui-même enjoignait à la SCI Abraxas de consulter son comptable au sujet de ce régime fiscal et lui rappelait ainsi l'évidente responsabilité qui était la sienne de s'entourer des conseils spécialisés nécessaires pour s'assurer de la possibilité de récupérer la TVA.



Enfin, l'acte authentique définitif ne mentionne pas l'application de la TVA immobilière, de sorte qu'en signant cet acte la SCI Abraxas ne pouvait pas ignorer qu'elle ne pourrait jamais récupérer une TVA inexistante, s'agissant d'une mutation soumise aux droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière.



Excepté ce courriel du 18 juillet 2016 dont l'origine et les modalités de rédaction et d'envoi sont mal établies, aucune autre pièce versée aux débats ne fait état d'un quelconque échange avec le notaire ni d'une éventuelle interrogation de la part de la SCI Abraxas quant à la possibilité pour elle de récupérer la TVA.



La SCI Abraxas n'est donc pas fondée à soutenir qu'un manquement du notaire à son devoir d'information l'a conduite à croire qu'elle serait en mesure de récupérer une TVA qui n'avait pas été appliquée, ainsi que cela ressort sans aucune ambiguïté de l'acte authentique de vente litigieux.



Au vu des éléments du dossier, il demeure inexplicable que la SCI Abraxas ayant signé un acte d'achat non soumis à la TVA immobilière ait pu imaginer qu'elle pourrait récupérer une TVA inexistante.



Il résulte des précédents développements ainsi que des motifs du jugement déférés adoptés par la cour, qu'aucune faute n'est établie par la SCI Abraxas contre la SCP Sutils-Herrero-Caderas de Kerlau au sens de l'article 1383 ancien du code civil.



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'ils a débouté la SCI Abraxas de son action en responsabilité exercée contre le notaire.





Sur les autres demandes,



Il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel en garantie formé par la SAS Groupe MVA Immobilier contre la SCP Sutils-Herrero-Caderas de Kerlau devenu sans objet compte tenu du sens de la présente décision.



Le jugement déféré sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



La SCI Abraxas succombe intégralement en appel et devra donc supporter les entiers dépens d'appel.



L'équité commande en outre de mettre à la charge de la SCI Abraxas une indemnité de 3 500 euros au bénéfice de chacune des deux sociétés intimées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens supportés en cause d'appel.





Sur le prononcé d'une amende civile,



L'article 559 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un montant maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.

 

En l'espèce, la SCI Abraxas persiste à solliciter en appel la condamnation de la SAS Groupe AMV Immobilier et de la SCP Sutils-Herrero-Caderas de Kerlau à lui payer la somme de 44 527 euros de dommages-intérêts destinés à compenser un prétendu droit à récupérer la TVA immobilière sur l'acquisition de l'immeuble.



La SCI Abraxas a engagé ces deux actions en ne faisant valoir aucun moyen sérieux contre les parties intimées.



Contre toute logique économique et fiscale, la SCI Abraxas persévère en cause d'appel à soutenir avoir cru à son droit à remboursement d'un montant de TVA qui n'apparaissait pas sur l'acte authentique de vente qu'elle a elle-même signé.



Tout en engageant ces deux actions manifestement infondées contre l'agent immobilier et contre le notaire, la SCI Abraxas a étrangement épargné la SARL Ipsum Conseil qui était pourtant chargée, par l'intervention de Mme [J] [H], de rechercher le prêt immobilier destiné à financer le paiement de cette TVA inexistante mais prétendument remboursable.



En dépit des motifs clairs et pertinents du jugement décrivant le caractère manifestement infondé et frôlant l'absurde de cette double action en responsabilité articulée autour d'une véritable " TVA fantôme ", la SCI Abraxas a persévéré en exerçant un appel tout aussi infondé.



Un tel appel est également abusif dans la mesure où il est guidé par le comportement malicieux de SCI Abraxas qui, d'une part a déployé une action manifestement infondée à l'encontre d'un agent immobilier et d'un notaire ayant correctement rempli leur mission, et d'autre part a renoncé à engager une action en responsabilité contre la SARL Ipsum Conseil qui était pourtant spécialement chargée de l'ingénierie patrimoniale de cet étrange projet de récupération de TVA inexistante.



Cette malice de la SCI Abraxas est allée jusqu'à faire établir par Mme [J] [H], cheville ouvrière de cet étrange projet de récupération de TVA inexistante, une attestation pour les besoins de la cause destinée à accabler l'agent immobilier et le notaire dont la conduite professionnelle avait été irréprochable.

 

En conséquence, il convient de condamner la SCI Abraxas à payer une amende civile pour procédure abusive de 3 500 euros en application des dispositions des articles 559 et 32-1 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la SCI Abraxas à supporter les entiers dépens d'appel ;



Condamne la SCI Abraxas à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens supportés en appel :

- 3 500 euros à la SAS Groupe MVA Immobilier ;

- 3 500 euros à la SCP de notaires Sutils-Herrero-Caderas de Kerlau ;



Condamne la SCI Abraxas à payer une amende civile de 3 500 euros au Trésor Public en application de l'article 32-1 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de leurs plus amples demandes.





La greffière, Le président,