Cour d'Appel · 3ème Chambre — 12 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





















N° RG 22/00263 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FVI5



Minute n° 23/00008 





[Y]

 C/

[J]



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Juge des contentieux de la protection de METZ

13 Janvier 2022

21/000258

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COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 12 JANVIER 2023







APPELANTE :



Madame [B] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/701 du 22/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)







INTIMÉ :



Monsieur [N] [J]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ







DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 27 octobre 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 12 janvier 2023. 







GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame GUIMARAES









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller 

Monsieur MICHEL, Conseiller



ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 5 septembre 2018, M. [N] [J] a donné à bail à Mme [B] [Y] un local d'habitation situé [Adresse 1].



Par acte d'huissier du 14 mai 2021, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 834 du code de procédure civile, Mme [Y] a fait assigner M. [J] devant le juge des contentieux de la protection de Metz statuant en référé afin de le voir condamner sous astreinte à faire exécuter par des professionnels les travaux de rénovation du toit, des fenêtres, du garde-corps, de la VMC et à débarrasser l'accès au logement et évacuer les déchets entreposés dans la cour et les balcons, à lui verser la somme de 5.000 euros pour réticence dolosive, l'autoriser à consigner les loyers en cours et condamner le défendeur à lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [J] s'est opposé aux demandes en soutenant n'y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses et a sollicité une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 13 janvier 2022, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé, renvoyé les parties à mieux se pourvoir et condamné Mme [Y] aux dépens et à verser à M. [J] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 25 janvier 2022, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.



 Aux termes de ses conclusions du 19 mai 2022, l'appelante demande à la cour'd'infirmer l'ordonnance et, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 834 du code de procédure civile, de :

- condamner M. [J]'à faire effectuer par des professionnels, les travaux de rénovation du toit, des fenêtres, du garde-corps, de VMC, à débarrasser l'accès au logement et évacuer les déchets entreposés dans la cour et les balcons, sous astreinte de 100 euros à compter de l'arrêt 

- condamner M. [J] à lui verser la somme de 5.000 euros pour réticence dolosive à titre de provision sur troubles de jouissance et celle de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance'

- l'autoriser à consigner les loyers en cours jusqu'à réalisation des travaux'

- rejeter l'appel incident de M. [J], sa demande de dommages et intérêts et sa demande de sursis à statuer'

- le condamner aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel.



Mme [Y] expose que contrairement à leur accord, le bailleur n'a jamais réalisé les rénovations dans le logement qui présente de nombreux désordres (traces de moisissures et d'humidité, fenêtres non isolées, toit percé, utilisation du terrain pour stocker des déchets) et que la situation d'urgence est établie par ses pièces. Elle sollicite la condamnation du bailleur à faire les travaux nécessaires sous astreinte et à lui verser une provision pour le trouble de jouissance subi.



Sur les conditions du référé, elle affirme que la discussion concernant le congé délivré par le bailleur n'est pas l'objet de la procédure et ne peut constituer une contestation sérieuse, d'autant qu'il est contesté devant le juge du fond. Elle soutient que les réparations faites par l'intimé sont sommaires et n'ont pas mis fin aux désordres, qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'indécence du logement et sollicite le droit de consigner les loyers. Elle affirme que sa qualité de locataire n'est pas contestable, qu'au jour de l'assignation elle avait qualité à agir, que le congé donné par le bailleur est contesté, que les constatations des désordres sont antérieures au congé et maintient sa demande en référé. Enfin elle conteste la demande de dommages et intérêts de l'intimé.



Aux termes de ses conclusions du 25 avril 2022, M. [J] demande à la cour de confirmer l'ordonnance et de :

- débouter Mme [Y] de ses demandes 

- la condamner à lui verser 2.500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive 

- réserver ses droits quant aux loyers et indemnités d'occupation dus par Mme [Y]'

- subsidiairement surseoir à statuer dans l'attente de la décision sur le fond 

- en tout état de cause condamner Mme [Y] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel et à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il soutient que la décision du juge des référés doit être confirmée, qu'il a fait délivrer un congé à la locataire le 9 mars 2021, qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2021, qu'elle n'a plus qualité pour solliciter la réalisation de travaux et que ses demandes se heurtent à une contestation sérieuse. Il fait valoir que l'appelante a saisi concomitamment le juge du fond pour s'opposer au congé et solliciter des dommages et intérêts en raison de la prétendue insalubrité du logement, de sorte que les procédures sont liées. Il soutient que les travaux ont été réalisés sauf ceux relatifs à la VMC faute pour Mme [Y] d'autoriser l'accès au logement, qu'il existe une contestation sérieuse sur les demandes et que l'appelante est de mauvaise foi et ne règle aucun loyer.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2022. 



MOTIFS DE LA DÉCISION : 



Sur la demande en référé



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'existence d'une contestation sérieuse, de nature à affecter les pouvoirs du juge des référés, s'apprécie à la date de la décision.



En l'espèce il résulte des pièces produites que le bailleur a fait délivrer à Mme [Y] un congé pour reprise avec effet au 14 septembre 2021, que ce congé a été contesté par la locataire et que le juge du fond est actuellement saisi, la procédure étant toujours en cours. Il s'ensuit que l'appelante est en l'état occupante du logement sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2021, de sorte que le premier juge a exactement dit qu'il existait une contestation sérieuse sur ses demandes de réalisation de travaux et de consignation des loyers. Il n'y a donc pas lieu à référé de ces chefs.



Sur la demande de provision pour réticence dolosive, il résulte des pièces produites que l'appelante s'est plainte auprès du bailleur de désordres importants dès le 5 mars 2020 (humidité, moisissures sur les murs, manque d'isolation des fenêtres, toit percé), que l'état du logement a été déclaré non conforme aux critères de décence par la CAF le 10 août 2020 qui a enjoint au bailleur de procéder à des travaux (vérification de l'électricité, remédier aux défauts d'étanchéité de la toiture et des menuiseries extérieures, installer un système de ventilation adapté, rendre accessible l'ouverture/fermeture de la fenêtre de toit, sécuriser le chemin d'accès au jardin et mettre en place un garde-corps, évacuer les déchets dans le jardin et la cour) et a suspendu le versement de l'APL, et que le maire de la commune a pris le 26 octobre 2020 un arrêté mettant en demeure M. [J] de mettre en conformité le logement dans un délai de deux mois. Il ressort en outre du procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2021la persistance des problèmes d'humidité et moisissures sur les murs, menuiseries et meubles, des traces d'infiltration d'eau par la toiture et de l'inacessibilité de la fenêtre sur toit.



Hormis ses propres courriers et des photographies non datées ni localisées, dont la valeur probante est insuffisante, M. [J] ne justifie pas avoir fait des travaux de nature à mettre fin aux désordres importants constatés depuis mars 2020 pour certains et existants depuis l'entrée dans les lieux pour d'autres (absence de ventilation, de garde-corps, d'accessibilité de la fenêtre sur toit).



Le fait que Mme [Y] soit occupante sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2021 est sans emport sur les dommages subis antérieurement et il n'y a pas de contestation sérieuse sur l'existence d'un préjudice de jouissance dû à l'absence de travaux diligentés par le bailleur depuis la lettre de mise en demeure du 5 mars 2020 et a fortiori depuis celle de la CAF le 10 août 2020, les désordres étant toujours présents et constatés par huissier en janvier 2021.



En conséquence il convient de faire droit à la demande de provision pour préjudice de jouissance de Mme [Y] à hauteur de 1.500 euros. L'ordonnance est infirmée de ce chef. 



Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive



Le droit d'interjeter appel ne dégénérant en faute qu'en cas d'abus caractérisé ou d'intention de nuire, lesquels ne sont pas démontrés au cas présent, la demande en dommages et intérêts formée par M. [J] pour procédure abusive sera rejetée.



Sur le surplus des demandes



Il n'y a pas lieu de réserver les droits de M. [J] sur les loyers et indemnités d'occupation dus par Mme [Y], ni d'ordonner le sursis à statuer dans le cadre de la procédure de référé.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il convient de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de partager les dépens de première instance et d'appel par moitié. L'ordonnance est infirmée.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR,



 CONFIRME l'ordonnance déférée'en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [B] [Y] tendant à voir condamner M. [N] [J] à réaliser sous astreinte des travaux dans le logement occupé et à être autorisée à consigner les loyers dus ; 



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau, 



DIT qu'il n'y a pas de contestation sérieuse sur la demande de provision formée par Mme [B] [Y] ; 



CONDAMNE M. [N] [J] à verser à Mme [B] [Y] la somme de 1.500 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ; 



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; 



CONDAMNE Mme [B] [Y] et M. [N] [J] à supporter chacun la moitié des dépens de première instance ;



Y ajoutant, 



DÉBOUTE M. [N] [J] de ses demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive, de réserve de ses droits et de sursis à statuer ; 



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; 



CONDAMNE Mme [B] [Y] et M. [N] [J] à supporter chacun la moitié des dépens d'appel. 



Le Greffier Le Président de chambre