Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 12 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 12/01/2023





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N° de MINUTE : 23/16 

N° RG 21/04883 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T22X



Jugement (N° 11-20-124) rendu le 23 Juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Douai







APPELANT



Monsieur [C] [J]

né le 10 Juillet 1964 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté par Me Nadir Lasri, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué





INTIMÉE



Madame [F] [T]

née le 11 Avril 1970 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Marine Boen, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/010490 du 12/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



DÉBATS à l'audience publique du 08 novembre 2022tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022



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Par acte sous seing privé du 5 janvier 2016, à effet du 10 janvier 2016, M. [C] [J] a donné à bail, à usage d'habitation à Mme [F] [T], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le versement d'un loyer mensuel fixé initialement à la somme de 750 euros outre les charges.

 

Un état des lieux d'entrée a été réalisé amiablement et contradictoirement en janvier 2016. 



Par ordonnance du 14 août 2017, le juge des référés du tribunal d'instance de Douai a déclaré recevable l'action en justice exercée par M. [C] [J], constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée au bail sont remplies, et que le bail conclu le 10 janvier 2016 entre M. [C] [J] d'une part, et Mme [F] [T] d'autre part, sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], est résolu depuis le 29 novembre 2016, condamné Mme [F] [T] à payer à M. [C] [J] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme provisionnelle de 2 817 euros, somme arrêtée au 30 juin 2017 (mois de juin 2017 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 janvier 2017, débouté Mme [F] [T] de ses demande de délais de paiement et de délais supplémentaires pour quitter les lieux, condamné Mme [F] [T] à quitter les lieux loués, dit qu'à défaut pour Mme [F] [T] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier, condamné Mme [F] [T] à payer à M. [C] [J] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme provisionnelle mensuelle de 750 euros à ce jour, outre les charges, révisable selon les modalités contractuelles, à compter du 1er juillet 2017 jusqu'à libération effective des lieux, ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande reconventionnelle au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance, dit en conséquence n'y avoir lieu à compensation entre les sommes dues par chacune des parties à l'autre, rappelé que la présente ordonnance de référé est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, débouté les parties de leurs plus amples demandes, condamné Mme [F] [T] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au Préfet.



L'état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal d'huissier de justice le 7 mai 2018 dans le cadre des opérations de reprise des lieux. 



Par exploit d'huissier du 2 décembre 2019, M. [C] [J] a fait délivrer à Mme [F] [T] une sommation de payer la somme principale de 12075,81 euros correspondant à une somme réclamée à l'ex-locataire au titre des dégradations locatives, outre 183,53 euros au titre des frais de poursuite. 



Par acte d'huissier du 31 janvier 2020, M. [C] [J] a assigné Mme [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai aux fins de l'entendre condamner à lui payer les sommes de 

12 075,81 euros à titre principal. avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer, de 300 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 300 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens. 





Suivant jugement contradictoire en date du 23 juin 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a :



- débouté M. [C] [J] de sa demande au titre des dégradations locatives, 

- débouté M. [C] [J] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive, 

- débouté M. [C] [J] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral, 

- débouté Mme [F] [T] de sa demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles. 





M. [C] [J] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 16 septembre 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Mme [F] [T] a constitué avocat le 5 octobre 2021. 







Par ses dernières conclusions en date du 17 mai 2022, M. [C] [J] demande à la cour de :



- le déclarer recevable et bien-fondé en son appel,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Douai en date du 23 juin 2021 en ce qu'il a débouté M. [C] [J] de sa demande au titre des dégradations locatives, débouté M. [C] [J] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive, débouté M. [C] [J] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral, débouté les parties du surplus de leurs demandes, dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles, 

En conséquence,

- débouter Mme [F] [T] de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter Mme [F] [T] de son appel incident,

- confirmer le jugement rendu le 23 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Douai en ce qu'il a débouté Mme [F] [T] de sa demande formée au titre de la restitution de son 

dépôt de garantie,

- condamner Mme [F] [T] à payer à M. [C] [J] la somme principale de 12 075,81 euros au titre du préjudice matériel et plus précisément des travaux de réfection du logement,

- condamner Mme [F] [T] à payer à M. [C] [J] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- condamner Mme [F] [T] à payer à M. [C] [J] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l'article 1153 du code civil,

- condamner Mme [T] à payer à M. [J] la somme de 

1 213 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [T] à payer tous les frais et dépens dans lesquels seront compris les frais d'accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu'à ce jour conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.







Par ses dernières conclusions en date du 18 février 2022, Mme [F] [T] demande à la cour de :



À titre principal :

- infirmer le jugement rendu le 23 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Douai en ce qu'il a débouté Mme [T] de la demande formée au titre de la restitution de son dépôt de garantie,

Par conséquent,

- condamner M. [J] à restituer à Mme [T] la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie,

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

- condamner M. [J] au règlement d'une somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 - 2 du code de procédure civile,

- condamner M. [J] au règlement des entiers dépens,

À titre subsidiaire :

- confirmer le jugement rendu le 23 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Douai en toutes ses dispositions,

- condamner M. [J] au règlement d'une somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 - 2 du code de procédure civile,

À titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire la cour estimait certaines sommes comme étant dues :

 - dire qu'aucune condamnation ne pourra être prononcée au titre des peintures des plafonds, du remplacement de la porte, du remplacement des radiateurs, du ponçage et vitrification des marches,

- limiter une éventuelle condamnation aux sommes dont il est dûment justifié,

- dire que les sommes seront réduites en considération de la vétusté,

- déduire la somme de 750 euros versée par Mme [T] au titre du dépôt de garantie qui ne lui a pas été restituée,

- débouter M. [J] de la demande qu'il formule au titre de la résistance abusive,

- débouter M. [J] de la demande qu'il formule au titre de son préjudice moral,

- débouter M. [J] de la demande qu'il formule au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer sur les dépens comme de droit.

 

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS 



Sur la demande de M. [J] au titre des dégradations locatives :



Au soutien de son appel, M. [J] soutient que le premier juge n'a pas pris en compte la réalité des dégradations locatives commises par la locataire. Il fait valoir que Mme [T] conteste de mauvaise foi ses réclamations, alors qu'elle a signé un état d'entrée dans les lieux réalisé le 4 janvier 2016 lequel état des lieux faisait état d'équipements neufs ou en bon état. Il ajoute que d'importants travaux de rénovation ont été réalisés dans l'immeuble et que par ailleurs, il est toujours intervenu avec diligence lorsque Mme[T] lui signalait un dysfonctionnement dans le logement pour effectuer les réparations nécessaires.



De son côté, Mme [T] fait valoir que M. [J] sollicite essentiellement le paiement de travaux de peinture alors pourtant que le constat de sortie des lieux fait apparaître que lesdites peintures étaient simplement à l'état d'usage et défraîchies et que la liste des réparations figurant en annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit que le locataire n'est tenu que du maintien en état de propreté des murs et plafonds et des raccords de peinture et tapisseries ; que le défraichissement des peintures ne peut lui être imputé.

Elle fait valoir que les autres postes de réclamation ne sont pas davantage justifiés et demande en tout état de cause, la compensation de toute somme mise à sa charge avec le dépôt de garantie.



Sur ce :



L'article 1730 du code civil énonce que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le locataire est tenu, outre au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus, :



-d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

-de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

-de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.



Le décret n°87-712 du 26 août 1987 donne par ailleurs la liste des réparations à la charge du locataire.



Pour justifier du bien-fondé de ses prétentions, M. [J] a produit aux débats, entre autres pièces, l'état des lieux signé par les parties le 4 janvier 2016, le constat de sortie des lieux établi par Maître [Y] [V] le 7 mai 2018, constat de sortie non contradictoire dans lequel l'huissier précise que la locataire n'a pas donné son adresse à la suite de son départ du logement et enfin un devis de travaux établi le 30 janvier 2019 par la société Bat Services pour un montant de 12 075,81 euros sur lequel l'appelant articule sa demande principale. Il doit être précisé qu'en première instance, selon les motifs de la décision querellée, ce devis n'avait été ni produit ni visé par le bordereau des pièces joint aux écritures du bailleur. Ce dernier a également versé aux débats plusieurs photographies censées démontrer quel était l'état du logement à la date d'entrée dans les lieux de la locataire.



En l'espèce, il y a lieu d'observer que si un état d'entrée dans les lieux a bien été établi entre les parties à la date du 4 janvier 2016, il ne peut être que constaté, comme l'a fait au demeurant le premier juge, que certaines des pièces ne sont nullement décrites dans ce document et notamment que l'état précis des peintures et revêtements des sols murs et plafonds du salon de séjour et des WC n'est nullement mentionné dans ledit état d'entrée. Par ailleurs, rien ne permet de conclure que les photographies produites ont été prises lors de l'entrée en jouissance de Mme [T].



C'est à juste titre que le jugement entrepris a considéré que globalement le procès-verbal de constat établi à la suite de la reprises des lieux faisait surtout apparaître que l'immeuble souffrait d'une grande saleté et du fait que la locataire avait laissé des détritus dans les diverses pièces du logement. L'état global du logement est ainsi synthétisé au début des constatations de l'huissier de justice : remarque générale : la locataire a quitté les lieux sans indiquer sa nouvelle adresse. Du mobilier à l'état d'abandon et cassé est laissé sur place ainsi que des détritus et objets divers destinés au rebut. Les lieux ne sont pas en bon état d'entretien. Les peintures des murs sont défraîchies. Réserves sont faites quant aux équipements électriques en l'absence de courant lors de mon instrumentation.



Dans le détail des constatations, il est simplement noté que dans l'entrée, le carrelage est sale et que les murs sont dans la continuité.

Il est relevé une importante trace d'infiltration au plafond de cette entrée avec auréole séchée noirâtre et réfection de fortune effectuée avec du papier essuie tout.

Dans la pièce principale, le revêtement de sol est qualifié de 'à l'état d'usage' et de sale tandis que les murs sont recouverts d'une peinture blanche à l'état d'usage avec des traces noires liées à des frottements sur les meubles. Le bloc évier est décrit comme sale ainsi que le meuble sous-évier lequel présente à l'intérieur des salissures, des traces d'auréoles séchées et des poussières.

Il est encore relevé dans cette pièce que le sol est jonché de détritus et qu'une prise électrique se présente dans des fils pendants qui semblent avoir été sectionnés.

Sur le palier, le revêtement présente des griffes et est sale, l'ensemble se présentant comme étant à l'état d'usage.

Dans la salle de bains, la peinture au plafond est défraîchie. Elle se craquelle à certains endroits et présente à d'autres endroits des traces noirâtres importantes . Le revêtement de parquet lames de couleur noire et l'ensemble est dégradé et sale. Il est noté à plusieurs endroits l'état de saleté des différents éléments de cette pièce.

Dans les deux premières chambres, la peinture blanche des murs et du plafond est décrite comme étant à l'état d'usage et le sol l'est de la même façon. Il est évoqué des dégradations sur les portes. Dans la troisième chambre, il est relevé des traces de frottement.



Ainsi, comme cela est énoncé au début du constat et comme l'a justement relevé le premier juge, les peintures sont décrites pour l'essentiel comme étant à l'état d'usage ou défraichies ce qui en soi ne traduit pas des dégradations imputables au locataire. Au demeurant, si M. [J] fait état de ce que l'immeuble a fait l'objet d'une rénovation, les pièces afférentes à cette rénovation remontent à 2007 et à 2011, sept années séparant ainsi l'époque de la rénovation de l'immeuble et les constatations de l'huissier. Il s'ensuit que le défraichissement des peintures et les quelques traces constatées correspond à l'effet du temps et à l'usage normal de la chose louée, étant précisé de surcroît que M. [J] ne démontre ni ne justifie avoir fait procéder à la réfection des peintures à une date très proche de l'entrée dans les lieux de Mme [T].



Par ailleurs, si une trace d'infiltration importante au plafond de l'entrée et des traces noirâtres au plafond de la salle de bains ont pu être constatées, l'existence de ces traces apparaît correspondre de part leur situation davantage à un défaut d'étanchéité de l'immeuble ou à une absence de ventilation de l'immeuble qu'à des dégradations susceptibles d'être imputées à la locataire .



Force est de constater que Mme [T] avait elle-même fait intervenir un huissier de justice en la personne de Maître [S] le 31 mai 2017, et qu'un constat certes non contradictoire a évoqué le fait que le logement était vétuste, les immeubles voisins autour de l'hébergement de Mme [T] étant en état de ruine, certains sans porte ou sans fenêtres, qu'il n'existait pas de ventilation mécanique et d'étanchéité dans le logement de Mme [T], des cloques apparaissant au niveau du plafond, et que l'étanchéité au pourtour du bâti de porte n'avait pas été réalisée, un jour existant sur toute la périphérie de la porte.



Dès lors, au regard de ces constatations et pour l'ensemble de ces motifs, la cour, comme le premier juge, n'allouera aucune somme au bailleur au titre :



-de l'application de peinture blanche au plafond et de peinture blanche satinée dont le coût est chiffré à la somme de 2 057,45 euros HT dans le devis Bat services ;

-de l'application de peinture de la même qualité dans les WC du logement, étant précisé sur ce point qu'aucune des constatations du constat produit par l'appelant ne se rapporte à l'état des WC, le coût de cette prestation étant fixé à 167,10 euros HT dans le devis Bat services ;

-de l'application de peinture blanche dans les chambres 1, 2 et 3 , dont le coût est fixé à un total de 3 700,95 euros HT dans le devis ;

-de l'application de peinture blanche sur les murs et le sol du palier pour un montant de 1 299,15 euros HT.



Par ailleurs, il doit être relevé que certaines demandes de M. [J] ne se rapportent à aucune énonciation du constat et ne sont pas démontrées, à savoir, outre la question de l'état des peintures des WC déjà évoquée plus haut :



-le remplacement du radiateur à énergie fluide chiffré à un montant de 1 121,14 euros par le devis, aucun dysfonctionnement sur ce point n'ayant été mis en évidence dans le constat ;

-la fourniture et la pose d'embouts pour garde-corps chiffrées à un montant de 110,75 euros ;

-le ponçage et la vitrification des marches de l'escalier, alors que le constat d'huissier évoque tout au plus des traces de salissure et des traces noires à l'emplacement des doigts au niveau de la montée d'escalier ;



Pour le surplus, il n'est pas suffisamment précisé à quelle porte se rapporte la demande d'indemnisation à hauteur de 770,26 euros sachant que des désordres affectant la porte d'entrée ont été relevés dans le constat que Mme [T] a elle-même produit aux débats. Il ne sera donc pas alloué d'indemnisation de ce chef.



Au final , la cour estime qu'il convient d'allouer à M. [J] les sommes suivantes :



-la somme de 1 200 euros au titre d'un nettoyage très complet et très approfondi du logement et de l'évacuation des détritus, la somme allouée par la cour étant ainsi supérieure à celle retenue par le premier juge qui a simplement opéré sur ce point une stricte compensation avec le montant du dépôt de garantie; 

-la somme de 176,10 HT euros au titre des bouchements de trous dont la présence a été effectivement constatée par l'huissier soit la somme de 193,71 euros TTC ;

-la somme de 52,77 euros HT soit 58,04 euros TTC au titre de réfection de la prise évoquée par l'huissier .



La créance de dommages et intérêts de l'appelant est ainsi fixée à 1 451,75 euros par réformation du jugement entrepris.



Il convient après compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie de condamner Mme [T] à payer à M. [J] la somme de 

1 451,75-750 = 701,75 euros



Sur les autres demandes :



Le jugement entrepris ne peut par contre qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral.



C'est par ailleurs par une motivation pertinente que le jugement entrepris a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par M. [J], la décision étant également confirmée de ce chef.





Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile





Dès lors que la demande de M. [J] était en partie fondée, il convient de condamner Mme [T] aux dépens de première instance et d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [J] comme indiqué au présent dispositif.





PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M.[J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées, 



Fixe la créance de dommages et intérêts de M. [C] [J] au titre des dégradations locatives à la somme de 1 451,75 euros ;



Condamne en conséquence, après compensation avec le dépôt de garantie, Mme [F] [T] à payer à M. [C] [J] la sommede 701,75 euros à titre de dommages et intérêts ;



Condamne Mme [F] [T] aux dépens de première instance et d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



La condamne à payer à M. [C] [J] la somme de 900 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.









Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis