Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 12 JANVIER 2023



N°2023/14













Rôle N° RG 22/06950 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJMSF







[X] [J]

[U] [L] [J]





C/



E.P.I.C. 13 HABITAT





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Smaelle MELLITI



Me Philippe HAGE 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité d'AIX EN PROVENCE en date du 15 Avril 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-21-0005.





APPELANTS



Monsieur [X] [J]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-4421 du 20/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



né le 26 Avril 1967 à ALGERIE, demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Smaelle MELLITI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





Madame [U] [L] [J]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-4420 du 20/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 09 Mars 1990 à ALGERIE, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Smaelle MELLITI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







INTIMEE



E.P.I.C. 13 HABITAT, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marie LE CHENE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE















*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, 



chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.























































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 28 octobre 2013, l'EPIC 13 HABITAT a donné à bail d'habitation à Monsieur et Madame [J] un appartement F3 au rez-de-chaussée de la cité [Adresse 3].



Par acte sous seing privé du 15 février 2012, l'EPIC 13 HABITAT a donné à bail d'habitation à Monsieur [I] un appartement F4 situé au 4ème étage du même bâtiment.



Monsieur et Madame [J] ont échangé leur logement avec celui occupé par Madame [Z] [I] (fille de Monsieur [I]) et Madame [R] [H] à la suite du départ de Monsieur [I], qui n'a pas donné congé de son logement.



Par acte d'huissier du 30 mars 2021, l'EPIC 13 HABITAT a fait assigner Monsieur et Madame [J], Monsieur [E] [I], Madame [Z] [I] et Madame [R] [H] aux fins de les voir dire occupants sans droit ni titre des logements occupés, de prononcer la résiliation des baux aux torts de Monsieur [E] [I] d'une part et de Monsieur et Madame [J] d'autre part, d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sans délai en raison de la fraude commise, de les voir condamner à une indemnité d'occupation, à un arriéré locatif et à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement réputé contradictoire du 15 avril 2022, le juge des contentieux de la protection d'Aix-en-Provence a statué de la manière suivante :



CONSTATE et JUGE que M. [E] [N] [I], locataire en titre du logement F4 089 01 106, n'a pas notifié de congé à l'EPIC 13 HABITAT suite à son départ volontaire en décembre 2019 du logement F4 référencé 089 01 106 et reste donc tenu de respecter ses obligations Iocatives,

CONSTATE et JUGE que M. et Mme [J], locataires en titre du logement F3 089 01 098, n'ont pas notifié de congé à l'EPIC 13 HABITAT suite à leur départ volontaire du logement référencé 089 01 098, si bien qu'ils restent tenus de respecter leurs obligations locatives,

CONSTATE et JUGE que M. et Mme [J] occupent sans droit ni titre le logement F4 référencé 089 01 106,

CONSTATE et JUGE que Mmes [H] et [I] occupent sans droit, ni titre le logement F3 référencé 089 01 098,

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le logement F4 référencé 089 01 106 aux torts exclusifs de M. [E] [N] [I],

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le logement F3 référencé 089 01 098 aux torts exclusifs de M. et Mme [J],

ORDONNE à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [E] [N] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et, notamment de Mesdames [H] et [I] et de M. et Mme [J], occupants sans droit ni titre, en tant que de besoin avec le concours de la force publique du logement F4 sis - [Adresse 3] (Logement 089 01 106),

ORDONNE à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. et Mme [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et, notamment de Mmes [H] et [I], occupantes sans droit ni titre, en tant que de besoin avec le concours de la force publique du logement F3 sis [Adresse 3] (logement 089 01 98)

CONDAMNE solidairement Mesdames [H] et [I] occupantes sans titre et M. et Mme [J] titulaires du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours soit la somme de 358,83 euros pour le logement F3 reference 089 01 098, et ce jusqu'au départ des lieux et remise des clés

CONDAMNE solidairement M. [E] [N] [I] en tant que titulaire du bail et M.

et Mme [J] en tant qu'occupants sans titre, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours soit la somme de 462,70 euros pour le logement F4 référencé 089 01 106, et ce jusqu'au départ des lieux et remise des clés,

CONDAMNE solidairement M. [E] [N] [I] et M. et Mme [J] au paiement de la somme de la somme de 5527,25 euros arrêtée au 7 février 2022 afférant aux loyers et charges impayés du logement type F4 sis [Adresse 3] (logement 089 01 106),

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,

DIT qu'il sera procédé, conformement à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer,

CONDAMNE M. [X] et Mme [U] [L] [J], M. [E] [C] et Mme [Z] [I], Mme [R] [H] à payer solidairement à l'EPIC 13 HABITAT la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de tout autre demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE solidairement M. [X] et Mme [U] [L] [J], M. [E] [C] et Mme [Z] [I], Mme [R] [H] aux entiers dépens de I'instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire'.



Le premier juge a résilié les deux baux en indiquant que les locataires des deux logements avaient manqué à leurs obligations contractuelles en procédant aux échanges d'appartements, effectués sans respecter ni les clauses des contrats ni l'article 8 de la loi du 06 juillet 1989, alors même que Madame [H] et Madame [Z] [I] n'étaient titulaires d'aucun bail.

Il a condamné solidairement Monsieur [E] [I], locataire en titre de son logement,et les époux [J], occupants sans droit ni titre de ce logement, à un arriéré locatif et à une indemnité d'occupation.







Le 12 mai 2022, Monsieur et Madame [J] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision. Ils n'ont intimé ni Monsieur [E] [I], ni Madame [Z] [I] ni Madame [H] [R].

L'EPIC 13 HABITAT a constitué avocat.



Par conclusions notifiées le 06 juin 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame [J] demandent à la cour :



- d'infirmer le jugement du 15 avril 2022 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

à titre principal, 

- de débouter 13 HABITAT de ses demandes, fins et conclusions, 

- de dire qu'ils sont de bonne foi,

- de dire n'y avoir lieu à résiliation de leur contrat de bail,

- de dire n'y avoir lieu à leur expulsion,

- de dire n'y avoir lieu à condamnation solidaire en paiement des parties, 

A titre subsidiaire, 

- de dire qu'ils ne peuvent procéder à leur relogement dans des conditions normales,

- de leur accorder un délai de six mois afin de permettre leur relogement dans des conditions normales, 

En tout état de cause, 

- de dire qu'ils n'ont commis aucune fraude susceptible de justifier leur condamnation solidaire avec M. [I],

- de dire que la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas, 

- de dire n'y avoir lieu à condamnation solidaire entre eux-mêmes et M. [I], 

- de condamner individuellement M. [I] au paiement de l'arriéré locatif ,

- de statuer sur ce que de droit en matière de dépens '.



Ils expliquent avoir accédé à la demande de Madame [I] de procéder à un échange d'appartement après que cette dernière leur a expliqué avoir obtenu l'accord du bailleur.

Ils font état de leur bonne foi et soulignent s'être acquittés du loyer du logement dont ils étaient les locataires.



Subsidiairement, ils sollicitent les plus larges délais pour se reloger.

Ils contestent le principe d'une solidarité relative au paiement de l'arriéré locatif du logement qu'ils occupent. Ils soutiennent qu'il existe deux baux et que la solidarité légale ou conventionnelle ne se présume pas. Ils notent que la dette locative concerne le logement qui avait été loué par Monsieur [I]. Ils relèvent que la permutation des logements n'exonère pas les parties de leurs obligations contractuelles. Ils estiment que l'arriéré locatif est imputable au seul Monsieur [I].



Par conclusions notifiées le 10 juin 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, l'établissement public 13 HABITAT demande à la cour :

- de confirmer le jugement rendu le 15 avril 2022 en toutes ses dispositions, 

- de débouter Monsieur et Madame [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- de condamner in solidum Monsieur et Madame [J] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 

- de condamner in solidum Monsieur et Madame [J] aux dépens de première instance et d'appel.



Il indique avoir tenté de résoudre amiablement la difficulté issue d'un échange de logements effectué sans son accord, en vain.

Il soulève l'irrecevabilité de l'appel formé par les consorts [J] au motif de l'absence d'intervention de Monsieur [I] devant la cour.

Il sollicite la résiliation judiciaire de baux en faisant état des manquements graves de ses locataires liés à un échange illicite de logements et une cession de logement par Monsieur [I] à Mesdames [I] et [H] qui n'était pas non plus permise. Il rappelle que l'attribution de ses logements obéit à une procédure d'attribution et à des conditions de ressources.

Il estime que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la condamnation solidaire à l'arriéré locatif et à une indemnité d'occupation du logement dont Monsieur [I] est locataire et dont Monsieur et Madame [J] sont occupants sans droit ni titre.

Il s'oppose aux délais sollicités par les époux [J].



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 novembre 2022.



MOTIVATION 



La cour, en application de l'article 954 du code de procédure civile, ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. L'EPIC 13 HABITAT ne sollicite pas l'irrecevabilité de l'appel formé par Monsieur et Madame [J] dans le dispositif de ses conclusions. La cour n'a donc pas à statuer sur ce point.



Sur la recevabilité des demandes de Monsieur et Madame [J] à l'encontre de Monsieur [E] [I]



Monsieur et Madame [J] n'ont pas intimé Monsieur [I].

Ils ne peuvent en conséquence formuler de demande à son encontre. Dès lors, il convient de déclarer irrecevable leur demande tendant à voir condamner Monsieur [E] [I] au paiement de l'arriéré locatif.



Sur la recevabilité des demandes de l'EPIC 13 HABITAT à l'encontre de Monsieur [E] [I], Madame [H] et Madame [Z] [I].



Monsieur [E] [I], Madame [H] et Madame [Z] [I] n'ont pas été intimés. L'EPIC 13 HABITAT est irrecevable à former des demandes à leur encontre en appel.

 

Sur la résiliation des baux d'habitation



Le bail de Monsieur et Madame [J] a été souscrit avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.



Selon l'article 9 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque deux locataires occupant deux logements appartenant au même propriétaire et situés dans un même ensemble immobilier demandent à procéder à un échange de logements entre eux, cet échange est de droit dès lors que l'une des deux familles concernées comporte au moins trois enfants et que l'échange a pour conséquence d'accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.



Dans les contrats en cours, chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant (...).

Les dispositions de l'article 9 sont applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré. Elles ne sont pas, en effet, exclues par l'article 40 de la loi du 06 juillet 1989.



L'opération réalisée s'analyse comme un échange de logement effectué par Monsieur et Madame [J] au profit des occupants du logement du fait de Monsieur [E] [I] (qui n'a pas donné congé de son logement) et d'un échange effectué par les occupants du fait de Monsieur [I] au profit de Monsieur et Madame [J]. Ces derniers ont continué à verser les loyers dont ils étaient redevables en vertu de leur titre locatif.



Cet échange d'appartement a été fait en violation de l'article 9 de la loi puisqu'aucune demande n'a été soumise au bailleur. Cette absence de toute demande, pour des logements obéissant à la réglementation des HLM est d'autant plus grave que l'attribution d'un logement social relève d'une procédure spécifique. Un candidat à un logement locatif social, même s'il a déjà la qualité de preneur d'un bailleur social, ne peut ainsi, à l'insu du bailleur, s'attribuer un autre appartement. Monsieur et Madame [J] ne peuvent alléguer de leur bonne foi puisqu'ils n'ont pas sollicité le bailleur et ont changé de logement.



Ce manquement grave justifie la résiliation de leur bail d'habitation, en application de l'article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé cette résiliation et ordonné l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des locaux.



Monsieur et Madame [J], dont le bail est résilié depuis la décision de première instance et qui n'occupent plus l'appartement qu'ils louaient, ne peuvent être tenus au versement d'une indemnité d'occupation pour ce logement. Seuls les occupants actuels de ce logement sont redevables d'une indemnité d'occupation.



Monsieur et Madame [J] sont tenus au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 462,70 euros pour le logement qu'ils occupent (le F4 loué à Monsieur [I]) sans droit ni titre à compter du 15 avril 2022.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé aux torts de Monsieur et Madame [J] la résiliation de leur bail (le F3) et en ce qu'il a ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec la force publique si nécessaire.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [J] à verser la somme de 5527, 25 euros arrêtée au 07 février 2022 au titre des loyers et charges impayés relatif au logement F4 loué à Monsieur [E] [I] et en ce qu'il les a condamnés au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 358,83 euros pour le logement F3 (qui était loué par Monsieur et Madame [J]).

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [J] à une indemnité d'occupation d'un montant de 462,70 euros au titre de l'occupation du logement F4 qui était loué par Monsieur [I] et qu'ils occupent, à compter du 15 avril 2022.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame [J] du logement F4 loué à Monsieur [I].



Sur la demande de délais pour permettre leur relogement



Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. 



Aux termes de l'article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



Monsieur et Madame [J] ne produisent pas au débat leur avis d'imposition le plus récent. Sur l'année 2019, ils ont perçu, pour l'un, un salaire (3948 euros annuels) et pour l'autre, des revenus industriels et commerciaux (15982 euros annuels), soit la somme mensuelle arrondie à 1660 euros. Ils ont deux enfants à charge (nés en 2013 et 2015) et bénéficient d'allocations familiales.



Il doit être tenu compte du fait qu'ils ont continué à verser leurs loyers entre les mains du bailleur. Compte tenu de cet élément et de leur situation familiale, alors que le bailleur est un bailleur social, il convient de leur accorder un délai de six mois pour quitter les lieux qu'ils occupent à ce jour, à compter de la signification de la présente décision.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Monsieur et Madame [J] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. 

Pour des raisons tirées de la situation économique de Monsieur et Madame [J], il convient de rejeter la demande de l'EPIC 13 HABITAT tendant à les voir condamner à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [J] aux dépens de première instance et infirmé en ce qu'ils les a condamnés à verser la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'EPIC 13 HABITAT en première instance.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



CONSTATE que ni Monsieur [E] [I], ni Madame [H] ni Madame [Z] [I] ne sont intimés,



DÉCLARE irrecevables les demandes des parties formées en appel à l'encontre de Monsieur [E] [I], Madame [H] et Madame [Z] [I],



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a prononcé aux torts de Monsieur et Madame [J] la résiliation du bail portant sur le logement F3 référencé 089 01 098 situé [Adresse 3], en ce qu'il a ordonné leur expulsion de ce logement ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, en ce qu'il a prononcé l'expulsion de Monsieur et Madame [J] du logement référencé 08901106, situé [Adresse 3], en ce qu'il a condamné solidairement (en réalité in solidum) Monsieur et Madame [J] à verser une indemnité d'occupation à compter du 15 avril 2022 au titre de leur occupation sans droit ni titre de ce logement, pour un montant mensuel de 462, 70 euros, jusqu'à leur départ effectif des lieux et en ce qu'il les a condamnés solidairement (en réalité in solidum) aux dépens de première instance,



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [J] à verser la somme de 5527, 25 euros arrêtée au 07 février 2022 au titre des loyers et charges impayés relatif au logement F4 loué à Monsieur [E] [I], en ce qu'il les a condamnés au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 358, 83 euros pour le logement F3 (qui était loué par Monsieur et Madame [J]) et en ce qu'ils les a condamnés à verser la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT



REJETTE la demande de l'EPIC 13 HABITAT tendant à voir condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à verser la somme de 5527, 25 euros arrêtée au 07 février 2022 au titre des loyers et charges impayés relatif au logement F4 (référencé 08901106) loué à Monsieur [E] [I],



REJETTE la demande de l'EPIC 13 HABITAT tendant à voir condamner Monsieur et Madame [J] à verser une indemnité d'occupation d'un montant de 358,13 euros, à compter de la résiliation de leur bail, au titre de l'occupation du logement F3 (référencé 08901098),



ACCORDE à Monsieur et Madame [J] un délai de six mois pour se reloger, à compter de la signification de la présente décision,



REJETTE les demandes de l'EPIC 13 HABITAT formées à l'encontre de Monsieur et Madame [J] au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,



CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [J] aux dépens de la présente instance.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,