Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07604 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFU44



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Février 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/57542





APPELANTE

 

S.A. SOGEFIMUR prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° SIRET : 339 99 3 2 14

représentée par Me Julien FISZLEIBER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0283







INTIMÉE 



S.C.I. KURT prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° SIRET : 407 90 9 7 04

défaillante (PV articel 659 du code de procédure civile en date du 25/05/2022)







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Mme Patricia LEFEVRE, conseillère





Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX



 



ARRÊT :



- RENDU PAR DÉFAUT

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, Premier président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



******

Par acte authentique en date du 1er décembre 2016, la société Sogefimur, crédit-bailleur, a conclu avec la société civile immobilière Kurt, crédit-preneur, un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 10 ans portant sur un immeuble à usage de bureaux et d'atelier situé à [Localité 6]. L'article 13 du contrat précisait les conditions de la sous-location qui devait être consentie par la SCI Kurt à la société Parcome. Aux termes de l'article 30 du crédit-bail immobilier, M. [C], gérant de la société Kurt, s'est porté caution solidaire au profit de la société Sogefimur de toutes les clauses, obligations, charges et conditions notamment financières du crédit-bail pour toute sa durée, dans la limite de la somme de 97 407,12 euros. 



La société Sogefimur a fait délivrer le 8 décembre 2020, un commandement de payer la somme de 202 853,45 euros au titre des loyers échus sur la période du 1er décembre 2016 au 1er octobre 2020, des taxes foncières 2018 à 2020, de la commission de confirmation, des échéances d'assurance et des frais de gestion pour impayés, commandement dénoncé à la caution par acte du 14 janvier 2021.



Puis par acte extra-judiciaire en date du 1er octobre 2021, la société Sogefimur a fait assigner la société Kurt devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner aux conditions d'usage et sous astreinte l'expulsion de la société Kurt et de tout occupant de son chef des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 6], et la condamnation de la crédit preneuse à lui payer une provision au titre de l'arriéré de loyer, de l'indemnité d'occupation et de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation journalière.



Par ordonnance réputée contradictoire du 22 février 2022, le juge des référés, a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater la clause résolutoire stipulée au contrat de crédit-bail conclu entre les parties le 1er décembre 2016, ainsi que sur les demandes relatives aux effets de la clause résolutoire et de provisions, rejetant la demande formulée au titre des frais irrépétibles et condamnant la société Sogefimur aux dépens. 



Le 13 avril 2022, la société Sogefimur a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 25 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Sogefimur demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

- constater, à compter du 14 février 2021, l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'article 15.2. du contrat de crédit-bail immobilier du 1er décembre 2016 portant sur un immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 7], cadastré : section ZM, n° [Cadastre 3] pour une superficie de 00ha 76a 85ca et section ZM, n° [Cadastre 4] pour une superficie de 00 ha 00a 18ca et en conséquence, d'ordonner sous astreinte, l'expulsion de la société Kurt, ainsi que tout occupant de son chef, des dits locaux ; 

- condamner à titre provisionnel, la société Kurt à lui payer :

- la somme de 215 540,44 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation le 1er octobre 2021 ;

- une indemnité d'occupation journalière égale à la somme de 584.43 euros par jour d'occupation, rétroactivement à compter du 14 février 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés ; 

- la somme de 201 465,36 euros HT, soit 241 758,43 euros TTC, au titre de l'indemnité de résiliation prévue au contrat de crédit-bail immobilier ; 

outre la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 décembre 2020 et de sa dénonciation à la caution. 



La déclaration d'appel a été signifiée à la SCI Kurt par un acte extra-judiciaire du 25 mai 2022 converti en procès-verbal de vaines recherches.





SUR CE, LA COUR 



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. 



En l'espèce, le contrat de crédit-bail liant les parties contient, à son article 15-2-1, une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas d'inexécution de l'une quelconque des obligations mises à la charge du preneur un mois après commandement de payer resté totalement ou partiellement sans effet. 



Le commandement de payer du 8 décembre 2020 reproduit intégralement la clause résolutoire 24 septembre 2021 et il y est joint un décompte énumérant les redevances trimestrielles (qualifiées au bail de loyer) impayées ainsi que les autres dettes (commission, taxes foncières, échéance d'assurance et frais de gestion et intérêts de retard).



L'appelante justifie suffisamment du principe de sa créance au titre de la redevance trimestrielle par la production du contrat de crédit-bail et de son montant, en versant aux débats les factures établies pour chaque échéance trimestrielle, la cour pouvant faire le constat d'un loyer (12 175,77 euros) correspondant au montant figurant à l'échéancier annexé au contrat, auquel s'ajoute des frais de gestion également prévus au contrat (article 6-3 et annexe 4). Le juge ne pouvait pas exiger comme il l'a fait que le crédit-bailleur rapporte la preuve négative du défaut de règlement des causes du commandement.



Dès lors, la décision entreprise sera infirmée et il sera fait droit à la demande de la société Sogefimur tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de la SCI Kurt sera ordonnée dans les conditions indiquées au dispositif du présent arrêt, sans qu'il y ait lieu à ce stade de la procédure d'assortir cette obligation d'une astreinte. 

Aux termes du deuxième alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.



La société bailleresse sollicite, en exécution du crédit-bail, la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme journalière de 584,43 euros correspondant à 1% du loyer annuel, à compter du 14 février 2021.



Selon l'article 16-2 du contrat de crédit-bail, l'indemnité journalière d'occupation est fixée à 1% du montant de la redevance financière (ou loyer selon la qualification que lui donnent les parties à l'acte).



Cette clause a pour finalité d'évaluer forfaitairement et à l'avance l'indemnité d'occupation due dans cette hypothèse, elle doit être qualifiée de clause pénale et est en conséquence sujette, en application de l'article 1231-5 du code civil, à réduction si elle s'avère manifestement excessive. En l'absence de tout élément sur la valeur locative de l'immeuble, le montant particulièrement élévé de cette clause (plus de trois fois le montant journalier du loyer) est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc de la soumettre au pouvoir modérateur du juge du fond. La provision sur l'indemnité d'occupation due à compter du 14 février 2021 et jusqu'à la libération des lieux sera fixée à un montant équivalent à celui du loyer tel que fixé au bail crédit augmenté des charges, taxes et frais tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.



S'agissant des sommes dues avant le 14 février 2021, les loyers et frais de gestion sont justifiés ainsi qu'il est dit ci-dessus.



En revanche, aucune pièce n'est produite pour justifier du montant des taxes foncières que le crédit-preneur doit rembourser à son cocontractant et de celui des échéances d'assurance dues au crédit-bailleur (article 22.2). Aucune provision ne sera accordée à ce titre.



L'appelante est tout aussi défaillante dans la justification d'une créance au titre des frais de gestion pour impayés, des intérêts de retard (pour un montant de 9 443,45 euros) et d'une commission de confirmation (535,72 euros), aucune pièce ne venant en préciser le calcul, la cour devant relever que la pièce 12 de la communication de pièce de l'appelante qui constituerait aux termes des écritures de l'appelante le décompte de sa créance, est en réalité ainsi qu'il ressort de son bordereau de communication de pièce, l'extrait Kbis de la société intimée.



La provision allouée sera donc limitée au montant des loyers trimestriels annuels, selon son décompte joint au commandement de payer, déduction faite du remboursement de frais de notaire que l'appelant retranche de son compte à la somme de 151 740,33 euros (152 407,78 -667,45 euros), cette provision portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er octobre 2021.



Enfin, la société Sogefimur réclame une provision égale au montant de l'indemnité de résiliation prévue à la convention qu'elle évalue à 201 465,36 euros ht soit 241 758,43 euros ttc.



En l'espèce, l'article 15.2.2 énonce que l'indemnité (de résiliation) sera égale à cinquante pour cent (50%) du prix de vente de l'immeuble stipulée ci-dessus. Elle sera portée à soixante-quinze pour cent (75%) du-dit prix si à la date de résiliation l'attestation de non-contestation de conformité n'était pas délivrée. Tous les frais, droits et taxes notamment la taxe sur la valeur ajoutée, pouvant s'appliquer à ladite indemnité, qui est stipulée hors taxes, seront à la charge du Crédit-Preneur.

L'article 12.3.2 du contrat vient préciser que le prix de vente à compter de la fin de la septième (7ème ) année suivant la prise d'effet du Crédit-bail sera égal à la valeur actualisée à la date de la vente, de toutes les sommes dues (loyers et Valeur Résiduelle en fin de crédit-bail) jusqu'à l'échéance du contrat. En tout état de cause, ce montant ne pourra être inférieur à l'encours financier restant dû à la date de levée de l'option majoré de trois pour cent (3%). 

Le taux nominal d'actualisation sera égal au taux nominal du contrat minoré de cent  points de base (100pb).



L'appelante prétend à l'application du taux de 75% en l'absence de certificat de conformité mais le décompte qu'elle produit en pièce 13 contient les mentions contradictoires d'un calcul de l'indemnité en l'absence de ce document mais également dans l'encadré précisant le montant de l'indemnité, l'indication certificat de conformité au dossier. 



S'ajoute à cette contradiction, le constat rédhibitoire que les parties n'ont conventionnellement fixé le prix de vente, base de calcul de l'indemnité de résiliation, qu'à l'issue de la septième année suivant la prise d'effet du crédit bail, qui n'était pas atteinte au 14 février 2021.



Dès lors, aucune provision ne peut être allouée pour une créance dont le montant ne peut être évalué par le juge qu'en suppléant au silence de la convention.



La SCI Kurt sera condamnée aux dépens de première instance incluant le coût du commandement de payer et aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance rendue le 22 février 2022 ;



Statuant à nouveau, 



Constate au 14 février 2021, l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de crédit-bail immobilier du 1er décembre 2016 portant sur un immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 7], cadastré : section ZM, n° [Cadastre 3] pour une superficie de 00ha 76a 85ca et section ZM, n° [Cadastre 4] pour une superficie de 00 ha 00a 18ca ;



En conséquence :



Ordonne l'expulsion de la SCI Kurt et de tout occupant de son chef de l'immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 7], cadastré : section ZM, n° [Cadastre 3] pour une superficie de 00ha 76a 85ca et section ZM, n° [Cadastre 4] pour une superficie de 00 ha 00a 18ca, si nécessaire avec le concours de la force publique 



Condamne la SCI Kurt à payer à titre provisionnel, à compter du 15 février 2021 une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à la redevance financière (ou loyer) conventionnelle tel qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi et augmentée des charges, taxes et frais ;



Condamne la SCI Kurt à payer à la société Sogefimur, à titre provisionnel la somme de 151 740,33 euros au titre de l'arriéré dû au 14 février 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021 ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de sa demande ;



Condamne la SCI Kurt à payer à la société Sogefimur la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance, incluant le coût du commandement du 8 décembre 2020 et aux dépens d'appel.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT