Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07029 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTKM



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Février 2022 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 21/01950





APPELANTE

 

S.A.S.U. HAR SERVICES AUTO prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 8]

N° SIRET : 844 07 1 6 21

représentée et assistée par Me Ahmed MAALEJ, avocat au barreau de PARIS, toque : R131







INTIMÉE 



S.A.R.L. IMMOBILIERE SOCALTRA prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° SIRET : 398 .68 3.3 42

représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250 

assisté par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E874 substitué à l'audience par Me Isabel PAIS Y GOSENDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525







INTERVENANTE VOLONTAIRE



SOCIÉTÉ TRIANON PROMOTION venant aux droits de la société immobilière SOCALTRA, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

SIRET: 891 925 943

représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250 

assisté par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E874 substitué à l'audience par Me Isabel PAIS Y GOSENDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Patricia LEFEVRE, conseillère



Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



******

La société Immobiliere Socaltra a acquis le 29 décembre 1994, un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8], de la société SNC Charriere & compagnie, au sein duquel se trouvaient des locaux à usage commercial donnés à bail par acte du 1er avril 1982 à M. [O], lequel a cédé son fonds de commerce à la société Garage Karman, le 31 octobre 1987. Par acte du 12 octobre 2018, à effet du 1er octobre 2018, la société Garage Karman a cédé son droit au bail à la société Har services auto.



Le 24 septembre 2021, la société Immobiliere Socaltra a fait délivrer à la société Har services auto un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 2 522,56 euros au titre du loyer et des charges du 2ème trimestre 2021.



Puis faisant valoir que ce commandement était resté sans effet, la société Immobilière Socaltra a, par acte extra-judiciaire du 24 novembre 2021, fait assigner la société Har services auto devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la société Har services auto aux conditions d'usage et obtenir sa condamnation au paiement par provision de la somme de 9872,54 euros à titre de provision sur les loyers, charges et taxes impayés au 1er octobre 2021, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 14 février 2022, le juge des référés a :

- condamné la société Har services auto à payer à la société Immobilière Socaltra la somme provisionnelle de 2.375 euros correspondant aux loyers impayés au 7 janvier 2022 ;

- constaté la résolution du bail au 25 octobre 2021 ;

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Har services auto ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ;

- condamné la société Har services auto à payer une indemnité d'occupation à la société Immobilière Socaltra et ce jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné la société Har services auto à payer à la société Immobilière Socaltra la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Har services auto à supporter la charge des dépens, comprenant notamment les frais d'huissier engagés dans le cadre de la présente instance. 



Le 4 avril 2022, la société Har services auto a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1104 et 1343-5 du code civil, d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau, à titre principal de lui octroyer un délai jusqu'au 7 janvier 2022 pour régler les causes valablement visées dans le commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire durant ledit délai en application des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce et de juger, compte tenu du paiement intégral des causes du commandement dans ce délai, que la clause résolutoire n'a pas joué.

A titre subsidiaire, elle réclame un délai de 6 mois pour régler toutes les sommes dont elle serait reconnue redevable envers la bailleresse et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant ledit délai en application des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce. 

En toutes hypothèses, elle demande à la cour de débouter la société Immobilière Socaltra de sa demande de constatation d'acquisition de clause résolutoire et de ses demandes subséquentes et de la condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Trianon promotion 5, intervenante volontaire et disant venir aux droits de la société Immobilière Socaltra et cette société soutiennent, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, la confirmation de l'ordonnance entreprise et elles demandent à la cour de condamner la société Har Services Auto à payer une indemnité d'occupation la société Promotion Trianon 5 venant aux droits de la société Immobilière Socaltra, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, de débouter l'appelante de ses demandes et de la condamner à payer à la société Trianon Promotion 5 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





SUR CE, LA COUR 



Les intimées justifient par la production d'une attestation notariée, que la société Trianon promotion 5 est désormais propriétaire de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] pour l'avoir acquis de la société Immobilière Socaltra selon acte authentique du 22 juillet 2022. 



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après commandement de payer à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer. Le commandement de payer du 24 septembre 2021 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce. 



Il n'est pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été payées dans le délai d'un mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies.



La société Har services auto demande à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder les délais rétroactifs et ce faisant de dire que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué.



La bailleresse s'oppose à cette demande, faisant valoir que la locataire s'acquitte de ses loyers, quand elle le souhaite sans respecter les termes contractuels, en voulant pour preuve la date du chèque de règlement du loyer du 2ème trimestre 2021.



Aux termes du commandement de payer du 24 septembre 2021, il était fait sommation à la locataire de s'acquitter de la somme de 2 522,56 euros au titre du loyer et des charges du 2ème trimestre 2021. 



La société Har services auto justifie par la production de sa plainte et de la copie d'un chèque de 2522,56 euros destiné à la bailleresse que le défaut de règlement du loyer du 2ème trimestre 2021 est consécutif au vol de cette formule de chèque déposée dans une boîte à lettres, débité de son compte le 3 septembre 2021 par une personne non identifiée qui l'avait falsifié.



Il est également acquis aux débats qu'au jour de l'audience devant le juge des référés, la locataire s'était acquittée de ce terme ainsi que des termes suivants réclamés dans l'assignation et que seule restait impayée la taxe foncière de l'année 2021 d'un montant de 2375 euros qu'elle devait en application du bail (2° du paragraphe, charges et conditions). 



Il convient d'ajouter que le vol et l'encaissement du chèque du loyer du 2ème trimestre 2021 ne peut qu'avoir généré des difficultés de trésorerie pour la société Har services auto, qui viennent expliquer la régularisation de cet impayé, passé le délai d'un mois du commandement ainsi que les règlements tardifs des échéances des 3ème et 4ème trimestres 2021, par des chèques (datés des 20 novembre et 20 décembre 2021) qui ont été honorés. 



Ces circonstances justifient de faire application du 2ème alinéa de l'article L.145-1 du code de commerce en accordant à la société Har services auto un délai pour l'apurement des sommes exigées par le commandement du 24 septembre 2021 jusqu'au 7 janvier 2022, avec suspension des effets de la clause résolutoire.



Par conséquent, il y a lieu de constater que la clause résolutoire n'a pas joué puisque le locataire s'est libéré dans les conditions fixées par le juge et d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a tiré les conséquences de droit de l'acquisition de la clause résolutoire. 



S'agissant de la provision allouée au bailleur au titre du remboursement de la taxe foncière de l'année 2021, la locataire produit la copie du chèque daté du 15 janvier 2021 adressé en règlement de la somme de 2375 euros, dont la bailleresse ne conteste pas un encaissement, qu'elle admet d'ailleurs implicitement puisqu'elle se plaint désormais du seul défaut de règlement de la condamnation de la locataire à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conséquent, la décision déférée sera infirmée de ce chef. 



La société Har services auto obtient l'infirmation partielle de l'ordonnance entreprise au seul titre de l'évolution du litige. Elle supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. Il est équitable de maintenir la condamnation du premier juge fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à hauteur d'appel, en équité, de rejeter les demandes des parties fondées sur ce texte.





PAR CES MOTIFS 



Infirme partiellement l'ordonnance du 14 février 2022, statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension et y ajoutant, 



Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 24 septembre 2021 ;



Accorde rétroactivement à la société Har services auto un délai pour payer les causes du commandement jusqu'au 7 janvier 2022 et constate que la clause résolutoire n'a pas joué puisque le locataire s'est libéré dans les conditions fixées par le juge ;



Déboute les parties de toutes leurs autres prétentions ; 



Condamne la société Har services auto à payer à la société Immobilière Socaltra la somme de 1 200 euros au titre des frais qu'elle a engagés en première instance et ce, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne la société Har services auto aux dépens de première instance, incluant le coût du commandement du 24 septembre 2021 et aux dépens d'appel.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT