Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06670 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSLK



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1221000896





APPELANTE

 

Madame [H] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me Isabelle MOREAU de la SELAS HEMERA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2238

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005420 du 22/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMÉE 



S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° SIRET : 552 03 2 7 08

représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

assistée par Me Eve DELPORTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P208









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Mme Patricia LEFEVRE, conseillère





Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, Premier président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



******

Par acte sous seing privé du 1er juillet 1995, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (ci-après la RIVP), a donné en location à Mme [Y] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5] arrondissement)



Le 7 mars 2014, la RIVP a engagé devant le juge des référés du tribunal d'instance du 19ème arrondissement de Paris une action tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail et à l'expulsion de Mme [Y]. Par une ordonnance du 25 septembre 2014, le juge a renvoyé les parties devant le tribunal qui, par un jugement du 26 mai 2015, a condamné la RIVP à rembourser à Mme [Y] la somme de 213,77 euros au titre de trop-perçu de loyer, ainsi qu'à la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts Cette décision a été confirmée dans toutes ses dispositions par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2017.



Le 9 septembre 2020, la RIVP a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer la somme de 616,74 euros au titre des loyers et charges impayées (terme d'août 2020 inclus) visant la clause résolutoire inscrite au bail.



Puis faisant valoir qu'il était resté vain, la RIVP a, par acte extra-judiciaire en date du 19 mars 2022, fait assigner Mme [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Mme [Y] aux conditions d'usage et obtenir sa condamnation au paiement par provision de la somme de 693,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de l'assignation outre les intérêts au taux légal, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.



Par ordonnance contradictoire du 13 janvier 2022, le juge des référés, a constaté que la demande en paiement concernant les charges antérieures au 20 mars 2018 était prescrite, rejeté les moyens tirés de l'existence de contestations sérieuses et a :

- constaté l'acquisition au 9 novembre 2020 de la clause résolutoire du bail conclu entre la RIVP et Mme [Y] et portant sur un logement sis [Adresse 2]

- condamné la locataire au paiement par provision de la somme de 1 121,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 3 novembre 2021 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu'au complet paiement et d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges contractuelles à compter du 9 novembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux en cas d'expulsion ; 

- autorisé Mme [Y], sauf meilleur accord entre les parties, à se libérer de sa dette de 36 mensualités de 30 euros, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette, chacune des mensualités étant payable à la même date que le loyer courant ; 

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ; 

- précisé qu'en cas de respect des obligations précédemment rappelées, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

- dit en revanche qu'en cas de non-paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée : 

- la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets ; 

- la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible ; 

- il sera ordonné à Mme [Y] de libérer les lieux ; 

- dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L.412 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- débouté Mme [Y] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2 849,35 euros, de sa demande d'expertise et de sa demande formée à titre de dommages et intérêts ; 

- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Mme [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 septembre 2020 et à l'exception de tout commandement ou sommation de payer antérieure. 



Le 30 mars 2022, Mme [Y] a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens développés, elle demande à la cour au visa des articles 263 et 834 du code de procédure civile, d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau de dire n'y avoir lieu à référé eu égard aux contestations qu'elle forme, de débouter la RIVP de ses demandes et de la condamner à lui payer à titre de provision la somme de 2 849,35 euros en remboursement des loyers et charges trop versés et avant dire droit de nommer un expert afin de faire les comptes entre les parties et vérifier les appels de charge qui ont été faits, les sommes qui ont été réellement réglées par elle, afin que le montant qui lui est dû soit incontestablement arrêté à compter de mai 2015, sollicitant une somme provisionnelle de 1 000 euros en réparation du préjudice résultant du caractère abusif de la présente procédure.



A titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de condamnation provisionnelle de la RIVP, elle sollicite l'octroi de trente six mois de délai pour s'acquitter de sa dette et que la compensation entre les sommes qui pourraient être réciproquement dues par les parties soit ordonnée. Enfin elle sollicite que la RIVP soit condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 37 de la loi relative à l'aide juridique ainsi qu'aux dépens incluant à hauteur de 250 euros de frais de photocopies qu'elle a dû exposer pour sa défense. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 novembre 2022, la RIVP soutient, au visa des articles 873-1 du code de procédure civile et 1353 du code civil, la confirmation de la décision entreprise et y ajoutant la condamnation par provision de Mme [Y] au paiement de la somme de 1 037,87 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arriérées au 14 novembre 2022 (échéance d'octobre 2022 incluse), le rejet des demandes de l'appelante et sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.



SUR CE,



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code énonce que le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



Mme [Y] soutient la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 9 septembre 2020 visant la clause résolutoire, faisant valoir que cet acte ne contient pas de décompte détaillé des sommes sollicitées et n'intègre pas les règlements qu'elle a effectués. Elle avance également que la clause résolutoire ne peut pas produire effet, en raison de la mauvaise foi de sa bailleresse qui a refusé d'encaisser les loyers d'avril à août 2020, qui ont dû lui être adressés par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle conteste également l'exigibilité de la somme de 358,77 euros, figurant au décompte au titre d'une reprise de solde, qui n'est pas justifiée.



La RIVP affirme la validité de l'acte querellé, l'exigibilité des sommes y figurant et l'absence de règlement dans le délai imparti.



Il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un

commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité. Cependant le juge des référés peut déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater l'acquisition de la clause résolutoire.



En l'espèce, la RIVP a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer la somme de 616,74 euros hors coût de l'acte, correspondant ainsi qu'il ressort du décompte et des avis d'échéance joints aux loyers des mois d'avril à août 2020 et à la reprise à l'avis d'échéance d'avril 2020 d'un solde antérieur débiteur de 358,77 euros. 



Selon le décompte actualisé en date du 14 novembre 2022 produit par la RIVP, ce solde débiteur s'est constitué au fil du temps, à compter du mois de mai 2018. Or force est de constater que Mme [Y] justifie de règlements par chèques, quittancés par la RIVP quelques jours après la réception de l'avis d'échéance notamment au titre des loyers d'août, de septembre, et novembre 2018 (sans que la cour soit exhaustive dans cette énumération) qui n'apparaissent pas au décompte à la date de leur remise. Par ailleurs, certaines quittances paraissent incohérentes puisque portant sur une somme supérieure au loyer courant alors qu'il est par ailleurs fait mention, compte tenu de la régularisation de charges, d'un solde en faveur de la locataire (notamment celle d'avril 2020). Enfin, aucun rapprochement ne peut être fait entre ce décompte et les avis d'échéance dont les reprises de solde ne sont pas toujours cohérentes, d'un mois sur l'autre, étant relevé que la locataire n'est destinataire que de ces seuls avis et que, par conséquent, elle ne peut pas suivre l'imputation de ses paiements, dont il n'est pas fait mention sur les avis d'échéance. 



Il s'ensuit que la contestation par Mme [Y] de l'exigibilité de la somme réclamée au titre de la reprise de solde est sérieuse. Dès lors, le défaut de règlement de cette somme dans le délai de deux mois de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut pas justifier l'acquisition de la clause résolutoire.



S'agissant des loyers d'avril à août 2020, la RIVP retient dans son décompte des sommes différentes de celles figurant aux avis d'échéances. Mme [Y] justifie qu'elle a réglé les loyers appelés par chèques pour les derniers, datés du 27 octobre 2020 et imputés au compte de la locataire le 9 novembre 2020, ce dont il s'évince, qu'ils sont parvenus à la bailleresse dans le délai de deux mois de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée au titre d'un impayé des loyers visés au commandement du 9 septembre 2020, régularisé dans le délai légal.



La décision déférée sera infirmée dans ses dispositions concernant l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, y compris l'octroi de délai en suspendant les effets.



Elle le sera également sur la condamnation provisionnelle au paiement de l'arriéré au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 3 novembre 2021 retenue par le premier juge, les incohérences relevées ci-dessus et l'existence de règlements ultérieurs qui ne sont pas contestés, ne permettant pas à la cour d'apprécier le montant incontestable d'une éventuelle créance de la bailleresse au 3 novembre 2021 ou de la dette au 14 novembre 2022 dont elle allègue devant la cour. Au demeurant, la RIVP n'a pas demandé l'infirmation de l'ordonnance entreprise pour élever le montant de sa demande.



S'agissant de sa demande reconventionnelle en répétition d'un trop perçu de charges locatives pour la période de juin 2015 à avril 2020, Mme [Y] se contente d'affirmer, sans la démontrer, l'existence d'erreurs de comptabilisation pour des montants déterminés au mois le mois.



La RIVP justifie des régularisations de charges pour les années 2017 à 2020. Les soldes en faveur de Mme [Y] de ces régularisations apparaissent sur les avis d'échéance, et ne sont pas utilement contestés. Pour la période antérieure, il est opposé à Mme [Y] la prescription des charges échues avant mars 2018 et de leur répétition, ce qui constitue une contestation sérieuse. Cependant la cour ne peut pas suivre le premier juge dans le constat qu'il fait de l'acquisition de cette prescription et qui a ainsi excédé ses pouvoirs en constatant l'extinction d'une créance. 



La demande provisionnelle de Mme [Y] ne peut pas prospérer, comme sa demande d'expertise qu'aucune argmentation ne vient soutenir. La décision déférée sera confirmée de ces chefs.



Enfin, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle rejette la demande de condamnation de la RIVP à des dommages et intérêts pour procédure abusive d'autant que Mme [Y] n'allègue d'aucune circonstance particulière caractérisant un abus du droit de la RIVP alors que la légitimité de son action avait été reconnue par le premier juge.



Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et frais irrépétibles des parties seront infirmées. La RIVP sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à Mme [Y] une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer pour assurer sa défense. Les frais de photocopie ne figurent pas dans l'énumération des frais compris dans les dépens de l'article 696 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance du 13 janvier 2022, sauf en ce qu'elle a débouté Mme [Y] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2 849,35 euros, de sa demande d'expertise et de sa demande formée à titre de dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés 



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la Régie immobilière de la ville de [Localité 4] ;



Condamne la RIVP à payer à Mme [Y] la somme de 1500 euros en remboursement de ses frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT