Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 11 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° ,14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01950 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBLUD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2018 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 17/05491





APPELANTE

 

Madame [J] [D] [K]

née le [Adresse 1] Octobre 1965 à [Localité 8] (97)

[Adresse 4] 

[Localité 7]



Représentée par Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306, avocat postulant et plaidant 





INTIMEE 



SOCIETE CIVILE FORNACIA

N° SIRET : 409 246 477

[Adresse 5]

[Localité 6] 



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant

Représentée par Me Nafissa BENAISSA, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Anissa MEKKAS, avocat plaidant 







COMPOSITION DE LA COUR :





L'affaire a été débattue le 25 octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : 



Monsieur Gilles BALAY, président 

Monsieur Douglas BERTHE, conseiller

Madame Marie GIROUSSE, conseillère 



qui en ont délibéré





GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE 



- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



- signé par Madame Marie GIROUSSE, conseillère, faisant fonction de Président et par Anaïs DECEBAL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



 

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* *



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 11 avril 2003, la Société Civile lmmobiliére FORNACIA, a donné à bail commercial à Mme [J] [K] épouse [W], des locaux à usage d'officine de pharmacie, constituant le lot numéro 3 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Adresse 3] (94), soit au rez-de-chaussée un magasin et un bloc sanitaire (70 m2 environ) et au sous-sol une cave à usage de réserve (90 m2 environ), pour une durée de neuf ans à compter du 19 mai 2003, moyennant un loyer principal annuel de 12.804 € H.T. outre les charges. Ce bail s'est poursuivi à son terme par tacite reconduction.



Par actes d'huissier des 29 novembre et 13 décembre 2006, le syndicat des coproprietaires de l'immeuble a assigné en référé la SCI FORNACIA et Mme [J] [K] devant le tribunal de grande instance de Creteil aux fins d'obtenir sous astreinte la suppression d'un climatiseur installé par cette dernière dans les parties communes de l'immeuble.



Par ordonnance du 13 février 2007, le juge des référés de ce tribunal a rejeté la demande principale du syndicat des coproprietaires et a fait droit aux demandes reconventionnelles de Madame [K] notamment en enjoignant sous astreinte à ce dernier, de :

- réparer et entretenir le parking intégré aux parties communes de l'immeuble ;

- faire les recherches de fuites nécessaires pour interrompre les inondations d'eaux provenant des parties communes qui s'écouIent dans la cave du local privatif de la pharmacie tenue par Mme [K].



Le 2 juin 2008, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la SCI FORNACIA et Mme [J] [K] ont conclu un protocole transactionnel selon lequel :



- le syndicat des coproprietaires de l'immeuble a accepté de laisser en l'état le climatiseur installé par Mme [J] [K] dans les parties communes ;



- Mme [J] [K] s'est engagée a faire remplacer la grille de ventilation de la cave dont elle est locataire à l'origine des infiltrations se produisant dans celle-ci et a declaré renoncer a faire exécuter l'ordonnance de référé du 13 février 2007 sur ce point en précisant cependant qu'elle pensait que les infiltrations pouvaient également provenir du mauvais état d'entretien de l'enrobé de la dalle du parking ;



- le syndicat des copropriétaires aprés avoir indiqué qu'il avait déja fait réaliser des travaux de réparation du parking d'un montant de 1.766,49 euros à la suite de l'ordonnance de référe du 13 février 2007, s'est engagé, d'une part, à mettre tout en oeuvre pour soumettre aux copropriétaires, lors de la prochaine assemblée générale ordinaire, et si possible extraordinaire, la désignation d'un géomètre expert et d'un architecte avec pour mission de rédiger un cahier des charges de réfection des parkings et circulations piètonnes, puis les devis de travaux à l'issue des appels d'offre, et, d'autre part, à faire effectuer des travaux d'entretien sur les parties communes desservant les commerces ; 



- en contrepartie de cet engagement, Mme [J] [K] a déclaré renoncer à demander la liquidation de l'astreinte prononcée par l'ordonnance de référé du 13 février 2007;





- la Societé Civile lmmobiliere FORNACIA s'est engagée à adresser à Mme [J] [K] les extraits des résolutions d'assemblée génerale concernant son commerce dans le mois suivant la reception de celles-ci.



Par arrêté municipal du 18 avril 2013, pris au visa du rapport d'expertise de M. [M] [E] du 5 avril 2013, le maire de la commune de VITRY SUR SEINE a ordonné aux copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de réaliser divers travaux conservatoires. Ces travaux ayant été réalisés, l'arrêté a été levé le 21 décembre 2013.



Par acte d'huissier du 1er juillet 2014, Mme [K] a assigné la SCI FORNACIA devant les tribunal de grande instance de Créteil afin d'être indemnisée de son trouble de jouissance, de son préjudice d'exploitation et de la perte de valeur de son fonds de commerce. 



Parallèlement, par ordonnance du 9 décembre 2014, le juge des référés de ce tribunal, saisi par Mme [K], a désigné en qualite d'expert, Mme [Y], afin notamment d'examiner les désordres invoqués. L'expert a déposé son rapport Ie 26 février 2016.



Par jugement du 17 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a débouté Mme Mme [K] de l'intégralité de ses demandes, dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [K] aux entiers dépens de l'instance, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par déclaration du 27 juillet 2020, Mme [J] [K] a interjeté appel de ce jugement.





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Dans ses derrnières conclusions déposées le 27 juillet 2020, Mme [K], appelante, demande à la cour de condamner la SCI FORNACIA au paiement de la somme de 130.400 € à titre de dommages et intérêts au titre de son trouble de jouissance arrêté au mois de juillet 2020, au paiement de la somme de 450.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice d'exploitation arrêté à l'année 2017 incluse, au paiement de la somme de 200.000 € au titre de l'indemnisation de la perte de valeur de son fonds de commerce, au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi que de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, de la condamner aux entiers dépens comprenant les frais de constat d'huissier.



Mme [K] expose qu'elle a subi depuis 2006 des troubles de jouissance résultant de l'absence d'entretien des parties communes et des abords de la pharmacie imputables à l'inertie de la SCI FORNACIA, laquelle a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible. Elle fait valoir que la bailleresse a eu connaissance des troubles, que cette dernière a été destinataire de plusieurs courriers faisant état de désordres et a eu connaissance de l'engagement pris par le syndicat des copropriétaires dans le protocole transactionnel du 2 juin 2008 de procéder à des travaux dans les parties communes, que les parties communes sont comprises dans l'obligation de la bailleresse d'assurer une jouissance paisible en ce qu'elles constituent l'accessoire des lieux loués, que la bailleresse n'a pas pris les précautions nécessaires et aurait dû solliciter la mise à l'ordre du jour de résolutions voire au besoin solliciter l'autorisation de procéder à des travaux à ses frais avancés ce qu'elle n'a pas fait, qu'au contraire, la SCI FORNACIA a voté favorablement plusieurs résolutions dans le cadre de l'assemblée générale de la copropriété allant à l'encontre de la garantie de jouissance paisible due à sa locataire, que l'absence d'entretien accroit le sentiment d'insécurité dans la zone et chasse la clientèle, qu'elle est incompatible avec l'exigence d'hygiène et de propreté exigée pour l'exploitation d'une pharmacie et nuit à l'image de l'établissement .



Elle conteste avoir accepté en 2003 de prendre à bail les locaux dans un immeuble dont elle connaissait déjà la vétusté . Elle invoque le rapport de Mme [Y] pour établir son préjudice de jouissance et expose qu'elle également subi un préjudice d'exploitation du fait de ses conditions d'exploitation, ainsi qu'une perte de valeur de son fonds de commerce.



Dans ses dernières conclusions déposées le 27 octobre 2020, la SCI FORNACIA, intimée, demande à la cour de débouter Mme [K], de la totalité de ses demandes, de déclarer irrecevable l'appel-nullité figurant sur la déclaration d'appel de Mme [J] [K], de déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées en cause d'appel par Mme [J] [K], tendant à sa condamnation à lui payer les sommes de 130.400 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et de 450.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice d'exploitation, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [K] de l'intégralité de ses demandes, a condamné cette dernière aux entiers dépens de l'instance, a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; en tout état de cause, de condamner Mme [K] à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance, de la condamner à lui payer la somme de 5.000 € en application des mêmes dispositions, pour la procédure d'appel ; de la condamner aux dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel. 





Elle fait notamment valoir qu'elle a rempli ses obligations en garantissant à sa locataire un usage des locaux conforme à sa destination, que la pharmacie en cause, située dans une petite zone commerciale d'un quartier populaire, a une clientèle de quartier, que l'aspect extérieur de la copropriété et ses abords ne correspondant pas à la description sinistre donnée par la locataire, s'inscrit dans son environnement, qu'aucun désordre n'a été constaté à l'intérieur de la pharmacie dont l'exploitation n'a jamais été empêchée, que les défauts d'entretien, désordres et travaux nécessaires dont se prévaut la locataire concernent les parties communes, que selon l'expert, les désordres relatifs à l'aire de stationnement, aux façades et sous-face des loggias ne créent pas de préjudice à la locataire, que la SCI FORNACIA n'est pas engagée à ce titre dans le protocole d'accord, qu'elle a réalisé des démarches actives dans le but d'entretenir au mieux les parties communes, que si les travaux n'ont pas été réalisés, c'est en raison de la situation financière de la copropriété et non de son fait, que cependant, la copropriété a fait des efforts d'entretien sur différents points, que peu importe qu'elle n'ai pas entrepris de démarches ou voté pour des travaux, ceux-ci n'auraient pu être financés, qu'elle n'a donc pas commis de faute.



Elle ajoute que Mme [K] ne justifie pas des préjudices dont elle demande réparation ni de leur lien de causalité avec les fautes reprochées, que la somme de 80% du loyer réclamée au titre du préjudice de jouissance est exorbitante alors que les désordres sont extérieurs à l'officine et ne concernent que le parking client et la rampe handicapée selon l'expert, que les bilans comptables de la locataire révélant une baisse de son chiffre d'affaires conformément à l'ensemble du secteur pharmaceutique ne démontrent pas la responsabilité de la bailleresse dans cette baisse, que la perte de valeur de l'officine alléguée ne constitue pas un préjudice certain, né et actuel directement lié à l'attitude de la bailleresse.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. 



MOTIFS DE L'ARRET



1.Sur les fins de non recevoir



La SCI FORNACIA demande à la cour de déclarer irrecevable l'appel-nullité figurant dans la déclaration d'appel de Mme [K] en application des articles 561 et 562 du code de procédure civile au motif qu'aucune demande de nullité n'est formulée dans ses conclusions. 



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions formulées au dispositif des dernières conclusions. En l'espèce, Mme [K] ne demande pas la nullité du jugement dans ses écritures, de sorte qu'en l'absence de demande aux fins de nullité, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité d'une telle demande.



La SCI FORNACIA fait valoir qu'en application des articles 564 et 566 du code de procédure civile, les demandes formées en appel par Mme [K] à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice d'exploitation modifiées en ce qu'elles ont été augmentées doivent être déclarées irrecevables comme constituant des prétentions nouvelles. Cependant ne sont pas nouvelles en application de l'article 565 du code de procédure civile les prétentions par lesquelles une partie élève le montant de ses réclamations dès lors qu'elle tend à la même fin d'indemnisation du préjudice subi.



Les demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et pour préjudice d'exploitation formées par Mme [K] seront donc déclarées recevables.





2.Sur le fond



2.1. Sur les obligations contractuelles de la bailleresse:



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir a l'usage pour lequel elle a été louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la duree du bail. 



Il en résulte que si les lieux loués sont situés dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, le bailleur, tenu de garantir la jouissance paisible des locaux , ne peut être exonéré de toute responsabilité en cas de trouble de jouissance provenant des parties communes que s'il établit avoir accompli les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour mettre fin à ce trouble, à défaut, il s'expose à être condamné à réparer le préjudice subi par le preneur. 



En l'espèce, le contrat de bail précise notamment que les locaux loués ' forment le lot n°3 avec 668/10.000ème de copropriété des parties communes générales de l'immeuble' et prévoit une participation du locataire aux charges de copropriété. Ainsi le contrat porte non seulement sur les parties privatives mais également sur l'usage des parties communes.



La circonstance qu'aux termes du bail, le preneur s'oblige de prendre les lieux en leur état au jour de l'entrée en jouissance et de n'élever aucune réclamation à ce sujet, ne caractérise pas une renonciation de sa part au bénéfice des obligations de délivrance, d'entretien et de garantie de jouissance paisible incombant au bailleur.



A partir de l'année 2005, Mme [K] a écrit à sa bailleresse pour déplorer le défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble dont dépendent les locaux loués et a réitéré ses réclamations par plus d'une vingtaine de courriers, le dernier étant daté du 4 novembre 2019.



Le défaut d'entretien général de l'ensemble immobilier est établi notamment:



- par le rapport d'expertise de M. [E] du 5 avril 2013 précédant l'arrêté municipal de péril imminent du 18 avril 2013, relevant notamment une corrosion importante de la structure porteuse métallique, des problèmes d'étanchéité, des risques de chute de matériaux, un escalier en état de délabrement avancé, et concluant que ces dégradations ' sont liées à une absence totale d'entretien correct du bâtiment';

- par le rapport d'expertise judiciaire de Mme [Y] observant que, si la copropriété a entrepris les travaux structurels faisant l'objet du péril imminent, elle n'a pas effectué les autres travaux préconisés, relevant cinq principaux désordres et concluant qu'il incombe à la copropriété de faire un plan d'entretien et de reprise pour permettre la sauvegarde des parties communes et privatives ;

- par les procès verbaux de constat d'huissier en date des 27 mai 2013, 16 mai 2014 et 10 décembre 2019 montrant la persistance dans le temps de ce défaut d'entretien ;

- par les procès verbaux d'assemblées générales de copropriétaires prévoyant ou admettant la nécessité de réaliser d'importants travaux mais ne les votant pour des raisons financières.



Ce défaut d'entretien est susceptible de caractériser un manquement préjudiciable à l'obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible de la part de la SCI FORNACIA, d'une part, s'il affecte la jouissance des locaux loués par la locataire, d'autre part, si la bailleresse n'a pas effectué les diligences nécessaires auprès de la copropriété. Il convient donc de distinguer le siège des désordres ou des défauts d'entretien relevés.



- l'aire de stationnement privée et la façade arrière :



Il ressort des éléments du dossier que cette aire de stationnement privée située sur la partie arrière de l'immeuble est fortement fissurée et comporte de nombreuses dénivellations.



Par ordonnance du 13 février 2007, le juge des référés de Tribunal de Grande Instance de Créteil a enjoint sous astreinte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause 'de réparer et entretenir le parking intégré aux parties communes de l'immeuble'. Dans le protocole d'accord susmentionné, il est indiqué que le syndicat des copropriétaires a effectué des réparations du parking pour un montant de 1.766,49 € et que le syndicat mettra tout en oeuvre d'ici la prochaine assemblée générale ordinaire des copropriétaires ou une assemblée extraordinaire pour soumettre aux copropriétaires la désignation d'un architecte et d'un géomètre pour rédiger un cahier des charges de réfection des parkings et circulations piétonnes puis des devis de travaux. L'appelante fait valoir que les travaux de remise en état de cette aire de stationnement n'ont pas été faits.



Cependant, d'une part, le contrat de bail ne confère pas à la locataire de droit de jouissance privative d'un emplacement sur ce parking, d'autre part, il ressort de l'expertise judiciaire que la pharmacie a simplement une sortie annexe destinée aux livraisons sur cette aire de stationnement. Il en résulte que les désordres l'affectant ne peuvent créer un préjudice d'exploitation, ni nuire à l'image du commerce, ni empêcher un accès sécurisé de la clientèele.



De même, l'expert judiciaire relève à juste titre que les traces de veillissement, de corrosion avancée de certaines parties métalliques et la détérioration des panneaux bois en allège de fenêtres, apparaissant sur la façade arrière de l'immeuble, non visibles de la clientèle, ne créent pas de gène dans l'exploitation à Mme [K] et ne lui causent pas de préjudice de jouissance.



Le jugement déféré a donc considéré à juste titre que le défaut d'entretien de ces parties communes situées à l'arrière de l'immeuble ne constituait pas un manquement préjudiciable à l'obligation de garantie de jouissance paisible incombant à la bailleresse. 

- sur les désordres affectant les emplacements de parking et parties piétonnes situées devant la pharmacie:



Le rapport d'expertise de Mme [Y] et les divers constats d'huissier le corroborant, relèvent que le sol du parking avant destiné aux commerces est défoncé en plusieurs endroits, présente des dénivellements, engendre la création de cuvettes avec points de rétention d'eau, que la rampe d'accès handicapés est trop courte et non sécurisée, que les bordures entre le sol et les emplacements de parking sont cassées, qu'il manque des revêtements de sol sur les parties piétonnes devant les commerces pouvant créer des chutes, nuisant à la sécurité des personnes,que de la végétation pousse entre les trottoirs et les façades. L'expert considère que ces désordres sont préjudiciables à la pharmacie .



La bailleresse ne démontre pas que les dégradations observées existaient déjà lors de l'entrée dans les lieux de la locataire et ne rapporte pas la preuve dont elle a la charge que sa locataire l'aurait dispensée de son obligation de respecter les règles relatives à l'accessibilité du commerce, la simple acceptation des locaux en l'état ne constituant pas une dispense explicite de son obligation de délivrance à cet égard.



Il n'apparaît pas que la SCI FORNACIA ait effectué toutes les diligences, en procédant le cas échéant aux recours nécessaires contre les résolutions votées, pour obtenir de la copropriété qu'elle respecte son obligation d'entretien des parties communes. Il ressort, au contraire, des procés-verbaux d'assemblées générales que le 27 mars 2008, les copropriétaires ont refusé la réfection complète des parkings et des circulations du site et, que le 7 juin 2011, ils ont voté à l'unanimité, y compris la bailleresse, le refus de faire procéder à une mission de reconnaissance des sols, de faire procéder au contrôle des ouvrages d'assainissement et de faire réaliser des diagnostics phyto sanitaires. Il était observé dans le procès-verbal de l'assemblée générale de 2011 que 'les copropriétaires sont conscients de l'état délabré de la copropriété mais ne sont pas en mesure de faire face financièrement aux travaux'.



La circonstance que la copropriété soit impécunieuse ou ait fait le choix de ne pas effectuer de lourds investissements ne dispensait pas la SCI FORNACIA de ses obligations de délivrance et de garantir la jouissance paisible des locaux, contreparties du loyer perçu.



Le défaut d'accessibilité sécurisée des locaux et la persistance des désordres affectant la zone d'accès au commerce ainsi que le parking de la clientèle constituent un manquement à l'obligation de délivrance et une atteinte à la jouissance paisible du preneur.



Il résulte de ces éléments un manquement préjudiciable de la bailleresse à son obligation contractuelle de garantir la jouissance paisible des locaux.



Sur le défaut d'entretien des autres parties communes aux abords de la pharmacie



S'agissant des abords de la pharmacie, il ressort des pièces produites notamment du rapport d'expertise judiciaire, des constats d'huissier, des courriers, des procès verbaux d'assemblées de copropriétaires , des photographies et de la pétition des habitants du quartier du mois d'octobre 2012 reprochant notamment au syndic son inaction, que la sous-face des loggias des appartements situés au-dessus de la pharmacie et des autres commerces a été ôtée durant les constatations effectuées par l'expert M. [E] et jamais remise, présentant des éléments composites en très mauvais état certains rouillés, constituant un désordre esthétique et favorisant la présence d'oiseaux salissants, qu'à gauche de la pharmacie le poteau métallique se désolidarise du mur qui présente des fissurations importantes, que la façade sur rue constituant le pignon de l'immeuble sur le côté de la pharmacie comporte régulièrement des tags, que le constat d'huissier du 27 mai 2013 relève l'absence de nettoyage, la présence d'une benne entourée de cartons et de sacs poubelle, de déchets au niveau de l'entrée de l'aire de stationnement à quelques mètres de la pharmacie et de véhicules abandonnés à proximité du commerce en cause, que celui du 10 décembre 2019 relève un dépôt sauvage de chantier avec différents gravats et que plusieurs places de l'aire de stationnement sont occupées par des véhicules accidentés à l'état d'épaves.



Il est inopérant de faire valoir que la présence d'ordures, de véhicules abandonnés et de tag serait imputable à des tiers à la copropriété. En effet, dès lors qu'elle porte atteinte aux parties communes dont l'entretien est à la charge du syndicat des copropriétaires, il incombe à ce dernier d'y mettre fin. De même, est inopérante la production d'assemblées générales de copropriétaires votant des mesures ponctuelles telles la pose d'un dispositif anti-pigeons en 2015 ou en 2017 la souscription d'un contrat d'entretien d'espaces verts, alors qu' il résulte des pièces produites que le syndicat des copropriétaires ne procède pas à un nettoyage efficace des parties communes avec retraits des ordures .



Il apparaît donc que la bailleresse a encore manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux en n'effectuant pas les diligences nécessaires pour contraindre la copropriété à entretenir et nettoyer les parties communes situées aux abords de la pharmacie.



Elle doit donc réparer le préjudice de sa locataire résultant de ses manquements contractuels.



2.2. Sur le préjudice de la locataire



2.2.1.Sur le préjudice de jouissance



La SCI FORNACIA doit répondre du préjudice de jouissance résultant pour la locataire de l'ensemble des désordres et défauts d'entretien précités. 



Il résulte des pièces produites que Mme [K] fait valoir à juste titre que son trouble de jouissance est continuel depuis à tout le moins 2006 jusqu'au mois de juillet 2020 inclus. 



Compte tenu de l'importance des troubles, de leur multiplicité, de leur ancienneté, de leur persistance malgré la vingtaine de lettres de réclamation de la locataire, les procédures et les expertises, de leur localisation, de l'atteinte à l'image du commerce à l'égard de la clientèle en résultant, de la gène dans les conditions d'exploitation, mais aussi compte tenu du montant du loyer, du fait que Mme [K] n'a jamais cessé son exploitation, du fait que l'existence d'une gène à l'intérieur des locaux loués ou de plaintes de la part des clients n'est pas démontrée, le préjudice de jouissance subi par Mme [K] doit être fixé à la somme de 9.000 € pour la période du 2006 jusqu'au mois de juillet 2020 inclus.



2.2.2 Sur le préjudice d'exploitation:



Il est constant que la locataire n'a jamais été dans l'impossibilité d'exploiter son commerce.



Les affirmations de Mme [K] selon lesquelles les pharmacies avoisinantes connaîtraient une évolution positive, son officine visible depuis la route et dotée d'un parking aurait vocation à bénéficier d'une clientèle de passage, la chute de son chiffre d'affaires observé depuis 2007 serait donc exclusivement liée à ses conditions d'exploitation et notamment à l'état des parties communes de l'immeuble ayant pour effet de chasser la clientèle, ne sont pas établies.



Faute pour l'appelante de rapporter la preuve dont elle a la charge du lien de causalité entre la baisse de son chiffre d'affaires, susceptible de résulter de nombreux facteurs, et les manquements contractuelles de sa bailleresse, c'est à juste titre que le jugement déféré l'a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 300.000 € de dommages et intérêts au titre de sa perte d'exploitation.



Il convient, en conséquence, de la débouter de sa demande en paiement de 450.000 € formée à ce titre devant la cour.



2.2.3.Sur la perte de valeur de l'officine 



Dès lors que Mme [K] ne démontre pas que la baisse de son chiffre d'affaires est imputable à la bailleresse, elle ne démontre pas que la valeur du fonds, usuellement calculée en appliquant un pourcentage au chiffre d'affaires, aurait diminué du fait de cette baisse, par la faute de la SCI FORNACIA.



De même, elle ne démontre pas qu'elle subirait un préjudice actuel et certain résultant d'une diminution de la valeur de son fonds de commerce du fait d'une aggravation des conditions d'exploitation et de l'état des locaux imputable à sa bailleresse.





C'est donc à juste titre que le jugement déféré l'a déboutée de sa demande en paiement de 200.000 € au titre de la perte de valeur de son fonds de commerce. Il convient, en conséquence, de le confirmer sur ce point.



2.3.Sur les autres demandes:



La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'constater', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamnée Mme [K] aux dépens et l'a déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.



Il convient de condamner la SCI FORNACIA aux dépens de première instance et d'appel, qui ne comprennent pas les frais de constat d'huissier engagés par Mme [K] pour se constituer des preuves, ainsi qu'au paiement d'une somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre.



PAR CES MOTIFS





Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



DIT n'y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l'appel-nullité figurant sur la déclaration d'appel de Mme [J] [K] épouse [W] ;



DÉCLARE recevables les demandes formées par Mme [J] [K] épouse [W] à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ainsi que pour préjudice d'exploitation ;



INFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 3 juin 2019 dans toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau :





CONDAMNE la SCI FORNACIA à payer à Mme [K], une somme de 9.000 € de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au mois de juillet 2020 inclus résultant de son manquement à l'obligation de garantir la jouissance des locaux donnés à bail situés [Adresse 1]) ;





DÉBOUTE Mme [K] de ses demandes de dommages et intérêts formées au titre de son préjudice d'exploitation et de la perte de valeur de son fonds de commerce ;



Y ajoutant :



CONDAMNE la SCI FORNACIA à payer à Mme [K] une somme de 8.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d'appel ;



DÉBOUTE Mme [K] de sa demande aux fins de voir dire que la SCI FORNACIA sera condamnée aux paiements des frais de constats d'huissier ;



DÉBOUTE la SCI FORNACIA de l'ensemble de ces demandes y compris celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SCI FORNACIA aux dépens de première instance et d'appel.



 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 Pour le Président empêché