Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 janvier 2023

SF/CD



Numéro 23/00075





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 10/01/2023 







 Dossier : N° RG 21/02406 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H5ZY 





Nature affaire :



Demande de remise de pièces ou de fonds détenus par le syndic















Affaire :



SASU FONCIA PYRENEES GASCOGNE



C/



SELARL FHB

























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 Janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 08 Novembre 2022, devant :







Madame DUCHAC, Présidente



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère,



Madame de FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :









APPELANTE :





SASU FONCIA PYRENEES GASCOGNE

[Adresse 2]

[Adresse 2]





Représentée et assistée de Maître BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU









INTIMEE :





SELARL FHB prise en la personne de Maître [B] [L], agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'Les Résidences du Valentin' situé aux [Localité 3] (64) désignée à cette fonction par ordonnance du 30 janvier 2020

[Adresse 1]

[Adresse 1]





Représentée par Maître DUBES de la SELARL RIVET DUBES LOMBARD, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

















sur appel de la décision 

en date du 29 JUIN 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 20/02108 

















L'ensemble immobilier « LES RÉSIDENCES DU VALENTIN », constitué de plusieurs bâtiments composant la station de ski de [4] est soumis au statut de la copropriété depuis 1968.



Cette copropriété est divisée en 4 volumes suivant état de division en date du 16 octobre 2003 :



Les trois premiers volumes ont été extraits de la copropriété pour être cédés au Conseil général (dalle de la plateforme, escaliers, certains parkings).



- Le volume 4 est composé de lots privatifs en 11 bâtiments chacun divisé en lots de copropriété :




Bâtiment A, dénommé résidence PALOUMERE,

Bâtiment B, comprend un ensemble constitué de 10 bâtiments :

Bâtiment B1, dénommé Résidence GER,

Bâtiment B2, dénommé Résidence SANCTUS,

Bâtiment B3, dénommé Résidence PENE-MEDAA,

Bâtiment B4, dénommé Résidence SARRIERE,

Bâtiment B5, dénommé Immeuble B5 - P1,

Bâtiment B6, dénommé Immeuble P-4,

Bâtiment B7, dénommé Résidence CINTO,

Bâtiment B8, dénommé Immeuble PFCl et PFC2,

Bâtiment B9, dénommé Parking privé P3, sous la plate-forme commerciale, une partie du 1er niveau et la totalité des 2èmes et 3èmes niveaux

Bâtiment B10, dénommé Parking public P2, exploité par le département des Pyrénées-Atlantiques, propriétaire, sous la plateforme commerciale en partie au niveau rez-de-chaussée et en partie au 1er niveau.




Cet ensemble immobilier comporte des désordres de construction touchant la dalle plate-forme et les parkings souterrain qui mettent en jeu la solidité de ses structures. 

 

La société FONCIA se revendique syndic désigné de syndicats des copropriétaires secondaires composés des bâtiments B1, B4, B5, B7 et B8 soit GER, SARRIERE, B5-P l, CINTO et PFC1 - PFC2.



Par ordonnance en date du 7 juin 2019, le président du tribunal de grande instance de Pau a, notamment :



- mis un terme au mandat d'administrateur provisoire de la SARL ALTER IMMO précédemment désigné par ordonnance du 15 février 2018,



- désigné Me [L] de la SELARL FHB en qualité d'administrateur provisoire avec pour mission de :


convoquer l'assemblée générale des copropriétaires afin de désigner un nouveau syndic,

réaliser toute étude et travaux de confortement nécessaires à la conservation de la copropriété,




- désigné M. [K] pour réaliser une étude de solidité de la plateforme du Valentin.



Plusieurs études et travaux sont intervenus au cours des dernières années avec des mesures conservatoires qui ont été préconisées dans un rapport du service départemental d'incendie et de secours le 12 décembre 2019 (notamment pour limiter le poids sur la plateforme et réaliser un étaiement de l'ensemble de la structure du rez-de-chaussée au R+3).







Par ordonnance du 31 janvier 2020 (confirmée par l'arrêt de la cour d'appel de Pau en date du 17 mars 2021), le président du tribunal judiciaire de Pau a :

- ordonné l'extension des prérogatives de l'administrateur provisoire, la société FHB prise en la personne de Me [L], à celles prévues par l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1975, avec pour mission de :




prendre les actes nécessaires à la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire,

une fois les travaux réalisés, convoquer une assemblée aux fins de désignation d'un conseil syndical et d'un syndic,

établir un rapport semestriel d'activité.




Par ordonnance du 25 mars 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau, saisi par l'administrateur provisoire, a précisé et complété la mission de celui-ci comme suit : « conférons à l'administrateur provisoire, la SELARL FHB prise en la personne de Me [L], tous les pouvoirs du syndic et de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « Les résidences du Valentin » situé aux [Localité 3], à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de cette copropriété ».



Par acte du 29 juillet 2020, la SELARL FHB, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble « Les résidences du Valentin » a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Pau, la SAS FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE afin d'obtenir, sur le fondement des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 12 du code de procédure civile la remise de différents documents et fonds détenus par elle, sous astreinte.



Par ordonnance du 2 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau statuant en référé a dit n'y avoir lieu à référé, a renvoyé l'affaire, conformément à l'article 837 du code de procédure civile devant la première chambre du tribunal judiciaire de Pau, a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et a réservé les dépens.



Suivant jugement contradictoire en date du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Pau a, notamment :



- condamné la SASU FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE à remettre à la SELARL FHB, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Les résidences du Valentin » aux [Localité 3] les documents suivants :


une situation de trésorerie, et plus généralement tous documents comptables,

les fonds disponibles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2020,

les contrats en cours,

les archives et dossiers du syndicat,

et ce, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et durant 3 mois,




- condamné la SASU FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE à payer à la SELARL FHB, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Les résidences du Valentin » aux [Localité 3] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- débouté la SASU FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE de sa demande à ce titre,



- condamné la SASU FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE aux dépens.



Dans sa motivation, le juge de première instance a constaté que :



- d'après les termes des ordonnances des 31 janvier et 25 mars 2020, l'administrateur provisoire agit comme syndic de l'ensemble de la copropriété et représente le syndicat des copropriétaires dans son ensemble, sans qu'aucune restriction n'ait été faite,



- le règlement de copropriété ne crée pas de syndicat secondaire mais prévoit la possibilité d'en créer, il est alors nécessaire de réunir deux conditions cumulatives : un vote en assemblée générale et l'existence de bâtiments indépendants,



- n'est pas rapportée la preuve de la constitution valable des syndicats secondaires des copropriétaires de la Résidence SARRIERE et de la Résidence GER puisque qu'il n'existe que deux actes notariés mentionnant la création de syndicats secondaires :


pour le bâtiment Sarriere, l'acte notarié ne précise pas si un vote en assemblée générale est dûment intervenu,

pour le bâtiment Ger, les fondations sont communes avec les parkings privés B9 et B10, le bâtiment n'est donc pas indépendant du reste de l'ensemble immobilier,




- la société FONCIA a fait fonction de syndic de fait de syndicats secondaires qui n'ont pas d'existence légale et n'ont donc pas à être dans la cause,



- le délai de prescription de 10 ans applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires et syndicat ne peut être opposé à l'administrateur provisoire,



- si la nullité d'un syndicat secondaire ne vaut que pour l'avenir, cela ne prive pas l'administrateur provisoire de se voir communiquer les fonds détenus par la société Foncia.



La SASU Foncia Pyrénées Gascogne a relevé appel par déclaration du 19 juillet 2021, critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 mai 2022, la SASU FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE, appelante, entend voir la Cour :



- réformer le jugement du 29 juin 2021,

- débouter la société FHB de ses demandes dirigées contre la société FONCIA,

- la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.



Au soutien ses demandes et sur le fondement des articles 18-2 et 27 de la Loi du 10 juillet 1965 et 62-6 du décret du 17 mars 1967 et 1185 du code civil, la SASU FONCIA fait valoir que :



- la demande de l'administrateur provisoire doit être écartée, la société Foncia n'était pas l'ancien syndic du syndicat des résidences du Valentin mais uniquement syndic des syndicats secondaire de certains bâtiments, et la SELARL FHB n'a été désigné administrateur provisoire que du seul syndicat principal, succédant à la société ALTER IMMO qui seule peut se voir contraindre à communiquer les pièces réclamées ;



- ces syndicats secondaires sont dotés d'un budget autonome sur la base duquel sont appelées les charges de copropriétés spécifiques à l'entretien et à la gestion des parties communes spéciales à chacun de ces bâtiments. Aucun appel de charges et donc aucun fond détenu pour le compte de ces syndicats secondaires ne relèvent de l'administration, comme de la gestion des parties communes de l'ensemble immobilier en son intégralité ; la société FHB, pour accomplir sa mission, n'a nullement besoin de disposer ni des archives des syndicats secondaires, ni de leur comptabilité, ni des fonds détenus par la société FONCIA sur des appels de charges afférentes aux parties communes spéciales de chacun des immeubles, d'autant que les travaux de confortation ne concernent que les bâtiments B9 et B10 qui ne relèvent pas de la gestion de Foncia ;

- toute action liée au statut de la copropriété est soumise au délai de prescription de 10 ans selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, or les syndicats secondaires dont la société FONCIA est syndic ont été créés et fonctionnent depuis plus de 10 ans. L'exception de nullité ne peut être invoquée que pour faire obstacle à un acte juridique n'ayant pas encore été exécuté ;



- la SELARL FHB n'a pas assigné à la procédure les syndicats secondaires dont elle soutient la nullité, alors que l'existence de ces personnes morales ne peut être remise en cause pour le passé ;



- l'impossibilité de produire le procès-verbal de l'assemblée ayant constitué le syndicat secondaire ne signifie pas que l'assemblée ne se soit pas tenue, puisque depuis des décennies l'ensemble immobilier est administré sous cette forme avec des syndics désignés par des assemblées générales qui se tiennent chaque année ;



- le fait que les immeubles aient des fondations communes ne suffit pas à démontrer que les bâtiments ne sont pas des constructions distinctes ;



- la nullité du syndicat secondaire entraîne sa disparition et sa liquidation en faveur des seuls copropriétaires qui le composent à qui il faut donc réclamer les sommes et les pièces visées par la décision déférée.





Par conclusions déposées le 3 octobre 2022, la SELARL FHB prise en la personne de Me [L] ès qualités d'administrateur provisoire, intimée, entend voir la cour :



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Pau,

- débouter la société FONCIA de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la société FONCIA à verser à la SELARL FHB ès qualités la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de ses demandes et sur le fondement des dispositions des articles 18-2, 27, 29-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1315 du code civil, la SELARL FHB fait valoir que :



- l'administrateur provisoire est seul à représenter le syndicat des copropriétaires des Résidences du Valentin, les ordonnances conférant les pouvoirs du syndic à l'administrateur provisoire ne distinguent pas entre syndicat principal ou syndicat secondaire ;



- afin de réaliser des travaux concernant la copropriété, l'administrateur provisoire a nécessairement vocation à administrer l'ensemble de la copropriété, notamment le bâtiment B9 ou le bâtiment B10 ;



- c'est à la SASU FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE de rapporter la preuve de la régularité de la constitution des syndicats secondaires dont elle prétend avoir la gestion ;



- les syndicats secondaires n'ont pas été constitués valablement et sont dépourvus de toute personnalité juridique rendant leurs interventions volontaires irrecevables ;



- le règlement de copropriété prévoit uniquement la possibilité pour les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs des bâtiments faisant partie de l'ensemble immobilier, réunis en assemblée générale, de décider la constitution entre eux d'un syndicat secondaire, or, les différents bâtiments disposent, au moins en partie, de fondations communes et sont imbriqués les uns dans les autres notamment entre les parkings et les bâtiments d'habitation, les conditions requises pour la constitution d'un syndicat secondaire ne sont pas remplies ;



- l'existence des syndicats dits secondaires ne pouvaient être portée à la connaissance de la SELARL FHB qu'à compter de sa désignation, la prescription décennale applicable en matière de copropriété n'a pu commencer à courir que le 7 juin 2019.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION





- Sur la recevabilité de la contestation de l'existence de syndicats secondaires :



Depuis le 25 novembre 2018, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Ce délai est désormais de 5 ans.



Mais ce délai de prescription ne peut pas courir, d'une part, contre un administrateur provisoire avant sa désignation, ni être opposable, d'autre part, comme en l'espèce, à l'exception soulevée par la SELARL FHB ès qualités de syndic provisoire sur l'inexistence légale pour l'avenir des syndicats secondaires faute de constitution conformément au règlement de la copropriété. La SELARL FHB ès qualités d'administrateur provisoire ne sollicite pas en effet la nullité rétroactive de ces syndicats secondaires.



Il est produit différents procès-verbaux d'assemblées générales tenues depuis 1986 pour les bâtiments SANCTUS, PALOUMERE, GER, PENE-MEDAA, SARRIERE, P2-P3-P4-P5 et CINTO du volume 4 sur convocation du Syndic l'Agence Immobilière ORANOVSKY puis du cabinet FONCIA BOUSSARD MCI, mais aucune de ces assemblées générales ne constituent un syndicat secondaire comme le prévoit l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 repris dans le règlement de copropriété des 10, 11, 12 juillet 1968 au chapitre XIII article 22 : « les copropriétaires des lots composant l'un ou plusieurs des bâtiments de l'ensemble immobilier pourront, réunis  en assemblée générale, décider aux conditions de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (à la majorité des voix de tous les copropriétaires), la constitution entre eux d'un syndicat secondaire » ; elles se contentent de donner quitus ou de désigner leur nouveau syndic.



Il n'est donc pas justifié de la constitution d'un syndicat secondaire selon les modalités prévues au règlement de copropriété qui constitue la charte de tous les copropriétaires, et la gestion de chacun des bâtiments de la copropriété a donc été une gestion de fait par le syndic choisi par les copropriétaires de chaque bâtiment, sans que cette gestion de fait, même ayant duré plusieurs années, ne constitue un droit acquis à l'existence de ce syndicat, au regard des règles d'ordre publiques de la loi du 10 juillet 1965.



En outre, pour constituer des syndicats secondaires, une copropriété doit disposer de bâtiments indépendants jusque dans leurs gros-'uvres, même s'ils partagent des équipements ou services communs. Or, d'après les plans et le descriptif des bâtiments composant l'ensemble immobilier de la Résidence du Valentin, les bâtiments SARRIERE, GER, SANCTUS, CINTO, PENE-MEDAA, l'immeuble PFC1 et PFC2 et le parking privé B9 partagent au moins le gros-oeuvre de la dalle plateforme constituant le volume 1 sur laquelle ou sous laquelle ils sont situés au moins en partie, ainsi qu'il ressort de la vue en 3D de l'ensemble immobilier réalisée par le bureau d'études BEC du 13 janvier 2020 versé au débat.



Ainsi c'est de manière recevable et à bon droit que la SELARL FHB ès qualités d'administrateur provisoire soulève l'inexistence de ces syndicats secondaires, et donc l'absence de mandat de la SA FONCIA à représenter ces copropriétaires pour l'avenir.







- Sur l'étendue des pouvoirs conférés à la SELARL FHB ès qualités  :



Comme l'a rappelé le 1er juge, le mandat du syndic préexistant à la nomination de l'administrateur provisoire, cesse de plein droit sans indemnité, selon l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965.



Selon l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.



Il a été rappelé ci-dessus que la SELARL FHB a été désignée le 7 juin 2019 par le Président du tribunal de grande instance de Pau en qualité d'administrateur provisoire de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dit les Résidences du Valentin avec une mission étendue par ordonnances des 31 janvier 2020 et 25 mars 2020 pour conférer à l'administrateur provisoire, la SELARL FHB prise en la personne de Me [L], tous les pouvoirs du syndic et de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « Les résidences du Valentin » situé aux [Localité 3], à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de cette copropriété » sans aucune restriction.



Cette mission implique donc l'appel des fonds en vue de la réalisation des travaux nécessaires à la conservation des immeubles de la copropriété, et la mise à disposition de tous les documents et archives de la copropriété générale, quelle que soit la personne qui détient ces fonds déjà appelés ou ces documents. C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné sous astreinte et sur le fondement du texte précité, la SA FONCIA, qui agissait en qualité de syndic de fait de plusieurs copropriétaires des bâtiments de la copropriété, à remettre à la SELARL FHB ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat général de la copropriété, la situation de trésorerie et tous les documents comptables, les fonds disponibles, les archives, contrats et dossiers du syndicat quand bien même ils ne concerneraient que certains des bâtiments gérés par ce syndic.



En effet, dès lors que la SA FONCIA a perçu des fonds des copropriétaires, géré la trésorerie, les contrats et la comptabilité de ces bâtiments secondaires, elle se doit de tout remettre à l'administrateur provisoire, l'article 18-2 s'appliquant aussi aux syndics de fait des copropriétés secondaires lorsque comme en l'espèce aucun syndic de la copropriété principale n'a été désigné.



En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions sauf sur le montant de l'article 700 du code de procédure civile qui sera porté à la somme de 3 000 €, la SA FONCIA étant condamnée en outre aux dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 29 juin 2021 en toutes ses dispositions excepté sur le montant de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SA FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE à payer à la SELARL FHB prise en la personne de Me [B] [L] ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Résidences du Valentin la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la SA FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE aux entiers dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme ROSA-SCHALL, Conseillère, par suite de l'empêchement de Madame DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



LA GREFFIÈRE, Pour LA PRÉSIDENTE empêchée,









Carole DEBON Marie-Ange ROSA-SCHALL