Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 janvier 2023

MARS/CD



Numéro 23/00068





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 10/01/2023 







 Dossier : N° RG 21/01362 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H3DZ 





Nature affaire :



Action en responsabilité exercée contre le syndicat







Affaire :



SELARL EKIP'

[W] [H], 

[ZV] [MJ], 





C/



[B] [M], 

[I] [C] épouse [L], 

[N] [FX], 

[E] [F] 

épouse [FX], 

[T] [O],

SDC [Adresse 4]













Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 Janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 08 Novembre 2022, devant :







Madame DUCHAC, Présidente



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 



Madame REHM, Magistrate honoraire





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :





APPELANTS :





SELARL EKIP' représentée par Me [V] [R] ès qualités d'associé cogérant et de mandataire judiciaire de la SARL MAGNOLIA désigné à cet effet par jugement du tribunal de commerce de Pau du 10 avril 2018 dont le cabinet est sis

[Adresse 3]

[Localité 15]



Madame [W] [H]

ès qualités d'ancien gérant de la SARL MAGNOLIA

née le 29 mai 1975 à [Localité 11] (Liban)

[Adresse 2]

[Localité 8]



Monsieur [ZV] [MJ]

ès qualités d'ancien gérant de la SARL MAGNOLIA

né le 03 juillet 1972 à [Localité 12] (93)

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentés et assistés de Maître PETIT de la SCPA LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE







INTIMES :





Madame [B] [M]

née le 24 février 1936 à [Localité 14] (64)

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Adresse 16]

[Localité 9]



Madame [I] [C] épouse [L]

née le 30 octobre 1959 à [Localité 9] (64)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9]



Représentées et assistées de Maître LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU





Monsieur [N] [FX]

né le 23 décembre 1930 à [Localité 15] (64)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]



Madame [E] [F] épouse [FX]

née le 06 novembre 1935 à [Localité 13] (64)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentés et assistés de Maître BORDENAVE, avocat au barreau de PAU





Monsieur [T] [O]

né le 18 décembre 1970 à [Localité 17] (31)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 5]



Représenté et assisté de Maître VILAIN-ELGART de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX





Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SASU PG IMMO enseigne SQUARE HABITAT ayant son siège social

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représenté et assisté de Maître FRANCOIS de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

















sur appel des décisions 

en date du 02 MARS 2021 et 06 AVRIL 2021

rendues par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéros : 18/01925 - 21/00440































































Par acte authentique du 4 juin 1997, M. [N] [FX] et Mme [E] [F] son épouse ont donné à bail à la SARL Terrasse aux droits de laquelle vient la SARL Magnolia, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété [Adresse 4]) exploités sous le nom commercial de "La terrasse". 



Par jugement du 5 février 2013 rendu par le tribunal de commerce de Pau, la SARL Magnolia, dont les gérants sont M. [ZV] [MJ] et Mme [W] [H], a fait l'objet d'un plan de sauvegarde. 



Par acte du 2 août 2019, Mmes [M] et [L] ont vendu les lots numéro 3 et 4 à M. [T] [O].



Par arrêté de péril du 2 mars 2018, le maire de Salies de Béarn a interdit toute habitation et occupation du rez-de-chaussée et du 1er étage de l'immeuble jusqu'au rétablissement de la sécurité des lieux et a saisi en référé le président du tribunal administratif aux fins d'expertise.



Par jugement du 10 avril 2018, le tribunal de commerce de Pau a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL Magnolia et désigné Me [R] en qualité de mandataire liquidateur.



Par acte d'huissier en date des 20 et 23 mars 2018, la SARL Magnolia a fait assigner Mme [B] [M], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], M. [N] [FX] et Mme [E] [F], son épouse, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pau, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1242, 1719, 1720 et 1721 du code civil, aux fins d'expertise, de provision et de suspension de paiement des loyers au motif de l'affaissement du plancher de l'appartement du premier étage de l'immeuble appartenant à Madame [M].



Suite à l'abandon de la demande d'expertise, le juge des référés a, par ordonnance du 30 mai 2018, notamment ordonné la suspension de l'obligation de la SELARL [R] de payer les loyers dus par la société Magnolia à M. et Mme [FX] à compter du 2 mars 2018 et débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Le rapport de l'expert judiciaire Monsieur [X] a été déposé le 13 avril 2018. 



Par actes d'huissier en date des 24 août et 20 septembre 2018, la SELARL [V] [R], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Magnolia et Mme [W] [H] et M. [ZV] [MJ] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], M. [N] [FX], Mme [E] [F] épouse [FX] et Mme [B] [M] devant le tribunal de grande instance de Pau, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 37 du décret de 1967, de l'article 1384 devenu 1242 du code civil et des articles 1219, 1220, et 1719, 1720 et 1721 (pour le bailleur) du code civil, aux fins d'obtenir réparation de leurs préjudices.





Par jugement du 2 mars 2021 le tribunal a :



- mis hors de cause M. [T] [O],

- dit que le rapport [X] conforté par le rapport Bastan constituent des éléments de preuve suffisants pour statuer sur les responsabilités des dommages invoqués par les demandeurs,



- déclaré Mme [M] et Mme [I] [C] épouse [L] seules responsables in solidum des désordres qui sont la conséquence de l'ajout au plancher du 1er étage de l'immeuble d'une dalle composée notamment de béton qui a provoqué l'affaissement des poutres,

- débouté les demandeurs de leurs prétentions à l'égard du syndicat des copropriétaires et de M. et Mme [FX],

- débouté M. et Mme [FX] de leur demande de condamnation des consorts Barrere-[L] à leur rembourser les charges de copropriété afférents aux travaux de reprise,

- avant dire droit sur les préjudices invoqués par les demandeurs et la demande au titre des loyers de M. et Mme [FX],

- ordonné une expertise et désigne pour y procéder Monsieur [D] [J],

- rejeté les demandes de provision de la SELARL Ekip représentée par Me [R] en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Magnolia, et de M. [MJ] et Mme [H],

- condamné in solidum Mme [M] et Mme [I] [C] épouse [L] à verser à M. [T] [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- réservé l'application de l'article 700 du code de procédure civile concernant les autres parties,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision,

- réservé les dépens.





Par jugement rectificatif du 6 avril 2021 le tribunal judiciaire de Pau a précisé que dans le jugement susvisé, il convient de rajouter en tant que demandeur la SELARL [V] [R] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Magnolia désignée à cet effet par jugement du tribunal de commerce de Pau du 10 avril 2018.





Mme [H], M. [MJ] et la SELARL Ekip ont relevé appel par déclaration du 19 avril 2021 (RG n° 21/01362), critiquant la décision en ce qu'elle déboute les demandeurs de leurs prétentions à l'égard du syndicat des copropriétaires, seul intimé.





Par déclaration du 5 mai 2021, Monsieur [N] [FX] et Madame [E] [F], son épouse ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de condamnation des consorts [M] - [L] à leur rembourser les charges de copropriété afférentes aux travaux de reprise et réservé les dépens, affaire enrôlée sous le numéro RG 21/1536. 





Par déclaration du 11 mai 2021, Madame [B] [M] et Madame [I] [C] épouse [L] ont interjeté appel limité de ce jugement en ce qu'il a dit que le rapport [X] conforté par le rapport Bastan constituent des éléments de preuve suffisants pour statuer sur les responsabilités des dommages invoqués par les demandeurs et a déclaré Madame [B] [M], Madame [I] [C] épouse [L] seules responsables in solidum des désordres qui sont la conséquence de l'ajout au plancher du premier étage de l'immeuble d'une dalle composée notamment de béton qui a provoqué l'affaissement des poutres. 

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/1586.





Par ordonnance du 3 février 2022 les procédures RG 21/1586 et 21/1362 ont été jointes à celle déjà inscrite sous le numéro RG 21/1362.





Par conclusions du 1er mars 2022, la SELARL Ekip', Mme [W] [H] et M. [ZV] [MJ], demandent :



Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires,



- d'infirmer le jugement entrepris à l'encontre du syndicat des copropriétaires qui a été mis, à tort, hors de cause,

- déclarer responsable le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

- le condamner à réparer les conséquences de sa négligence en vu du rapport d'expertise à intervenir.



Sur l'appel de Mme [M] et Mme [C] épouse [L] et leur responsabilité dans la survenance du dommage,



- de confirmer le jugement entrepris à l'égard de Mme [M] et Mme [C] épouse [L] qui ont engagé leur responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1241 et 1242 du code civil,

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [M] et Mme [C] épouse [L] au paiement d'une indemnité de 6 000 euros HT au titre de l'article 700 du code de procédure civile (3 000 euros HT pour l'appel des époux [MJ] à l'encontre du syndicat des copropriétaires, 3 000 euros pour le second appel mis en place par Mme [M] et Mme [C] épouse [L] et les conclusions récapitulatives), et aux dépens d'appel,

- de renvoyer les parties sur la question du lien de causalité et de la liquidation du préjudice devant le tribunal de grande instance de Pau étant précisé que le dossier sera appelé à la prochaine mise en état du mois d'avril.





Par conclusions du 28 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SASU PG immo enseigne Square habitat, demande :



À titre principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires.

Subsidiairement, si la cour estimait devoir retenir une faute et une responsabilité du syndicat des copropriétaires, de condamner in solidum Mme [M] et Mme [C] épouse [L] à le garantir et relever indemne de toutes condamnations mises à sa charge.

 En tout état de cause, d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Y ajoutant, il demande de condamner in solidum la SELARL Ekip', ès qualités de liquidateur de la SARL Magnolia, Mme [MJ] et M. [MJ] à lui payer la somme de 3 500 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum la SELARL Ekip', ès qualités de liquidateur de la SARL Magnolia, Mme [MJ] et M. [MJ] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



 

Par conclusions du 23 février 2022, Mme [B] [M] et Mme [I] [C] épouse [L], demandent au visa des articles 1240 et suivants du code civil et de l'article 605 du même code de :



- prendre acte de leur désistement d'appel à l'égard de M. [O],

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. et Mme [FX] de leur demande de condamnation des consorts Barrere-[L] à leur rembourser leurs charges de copropriété afférentes aux travaux de reprise, soit la somme de 20 301,45 euros, et en conséquence, de débouter M. et Mme [FX] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Mme [M] et Mme [C] épouse [L],





- de réformer le jugement en ce qu'il les a déclarées seules responsables in solidum des désordres qui sont la conséquence de l'ajout au plancher du 1er étage de l'immeuble d'une dalle composée notamment de béton qui a provoqué l'affaissement des poutres, de débouter la SELARL Ekip représentée par Me [R] en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Magnolia, M. [MJ] et Mme [H], M. et Mme [FX] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elles et de condamner la SELARL Ekip représentée par Me [R] en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Magnolia, M. [MJ] et Mme [H], ainsi que M. et Mme [FX] ou toute autre partie succombante à leur verser solidairement la somme de 4 500 euros sur la base de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.





Par conclusions du 22 septembre 2021, M. [T] [O] demande de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau en date du 2 mars 2021 en ce qu'il l'a mis hors de cause et en ce qu'il a condamné solidairement Mmes [M] et [C] épouse [L] à lui payer une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



 Il demande de constater le désistement formé par Mmes [M] et [C] épouse [L] à son encontre et au besoin de le prononcer et en tout état de cause, il sollicite la condamnation solidaire de Mmes [M] et [C] épouse [L] à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et leur condamnation sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Par conclusions du 29 juillet 2021, M. [N] [FX] et Mme [E] [F], son épouse, demandent de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité des consorts Barrere-[L] dans la survenance des désordres qui sont la conséquence de 1'ajout au plancher du premier étage de l'immeuble d'une dalle composée notamment de béton qui a provoqué l'affaissement des poutres ;

- de réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de remboursement de leur quote-part de travaux de reprise dirigées contre les consorts Barrere-[L], travaux de reprise votés en assemblée générale.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation in solidum des consorts Barrere-[L] à leur payer la somme de 20 301,35 euros, outre intérêts Iégaux à compter du 15 avril 2020 (date de signification des écritures devant le premier juge) et leur condamnation in solidum aux dépens ainsi qu'à leur verser une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2022. 





Sur ce :





Sur le désistement d'instance



Il convient de constater le désistement d'appel de Madame [B] [M] et de Madame [I] [C] épouse [L] à l'encontre de Monsieur [T] [O], l'extinction de l'instance à son égard et le dessaisissement de la cour s'agissant de cet intimé.





Sur l'opposabilité aux parties du rapport de l'expert judiciaire Monsieur [X] et du rapport Bastan



Ce chef du dispositif du jugement déféré qui était contesté dans l'acte d'appel de Madame [B] [M] et de Madame [I] [C] épouse [L] ne fait l'objet d'aucune discussion ni d'aucune demande dans leurs dernières conclusions.





L'opposabilité de ces rapports d'expertise n'est contestée par aucune autre des parties.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que le rapport [X] conforté par le rapport Bastan constituent des éléments de preuve suffisants pour statuer sur les responsabilités des dommages invoqués par les demandeurs.





Sur les désordres et leur origine



Ils ne sont pas contestés en leur matérialité constatée par l'expert Monsieur [Y] [X] et par le rapport du bureau d'étude Bastan, à savoir de très importantes déformations des poutres et des solives de la salle du restaurant et de la cuisine avec un risque imminent de rupture d'une ou de plusieurs pièces de la structure en bois des planchers du premier étage en raison du poids anormalement élevé qu'elles supportent.



Il résulte de ce rapport que l'origine des désordres est l'ajout d'une dalle en béton sur le plancher bois des lots numéro 3 et 4.

Il n'est pas contesté, que le plancher bois d'origine et les poutres affectés par cette surcharge soient des éléments structurels et donc une partie commune.



Le lot 4 a été acquis par Monsieur [A] [M] époux de Madame [B] [K] le 4 septembre 1974 puis le lot 3 l'a été le 8 avril 1915.



Pour contester leur responsabilité telle que retenue par le tribunal, Madame [B] [K] veuve de Monsieur [M] et de Madame [I] [C] épouse [L] font valoir que la SARL Magnolia a réalisé dans son lot, des travaux non conformes d'ouverture d'une porte d'accès aux sanitaires qui ont concouru au sinistre.



Concernant cette ouverture, Monsieur [Y] [X] a indiqué que le linteau situé sous l'ancrage de la poutre ne présentait pas de danger mais qu'il convenait d'obtenir de l'entreprise qui a réalisé les travaux le détail de l'ouvrage afin qu'il puisse être validé par un bureau d'études et/ou de contrôle.



Selon le rapport Bastan :



- l'ouverture a été créée sans véritable linteau pour supporter la poutre et la maçonnerie située au-dessus (le « linteau » est constitué de matériaux divers (moellons, mortiers de pause, briques terre cuite, béton sans armure) ;

- les nombreuses fissures obliques démontrent qu'il s'est affaissé entraînant avec lui la poutre en bois supportant le plancher supérieur.



Selon ce bureau étude, les fissures constatées dans la salle de restaurant sont sans incidence aucune sur la capacité portante des murs, quant à celles constatées au-dessus de la porte des sanitaires, qui sont la conséquence d'un affaissement de la poutre bois, elles nécessitent des mesures conservatoires qui peuvent notamment consister en la réalisation d'un linteau conforme aux règles de l'art.



Il résulte de ces constatations techniques que c'est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le tribunal a retenu que nonobstant le fait que la SARL Magnolia ait fait effectuer des travaux d'ouverture d'une porte des sanitaires de façon non conforme aux règles de l'art, et sans autorisation des bailleurs, il est établi que ces travaux ne sont pas la cause de l'affaissement du plancher.













Sur les responsabilités



Madame [B] [K], veuve de Monsieur [M], fait valoir que sa responsabilité ne peut pas être recherchée, ni sur le fondement de l'article 1240 du code civil ni au titre de la théorie du trouble anormal de voisinage puisqu'en sa qualité d'usufruitière du lot numéro 4, elle n'est tenue que des réparations d'entretien.



Il convient cependant d'observer, qu'elle était propriétaire de ce lot jusqu'à l'acte de donation du 29 décembre 2015 aux termes duquel elle en a fait donation en nue propriété tout en conservant l'usufruit, à Madame [I] [C] épouse [L].



Madame [I] [C] épouse [L] soutient quant à elle, dans le même but d'être exonérée de toute responsabilité qu'elle n'a aucun droit de propriété sur le lot numéro 3, propriété de Madame [B] [M].



Elles soutiennent par ailleurs qu'il n'est pas établi que la dalle en béton à l'origine des désordres ait été posée à la demande de Monsieur [M]. Selon elles, les travaux paraissent avoir été réalisés lors du réaménagement complet de l'immeuble dans les années 1974 - 1975. 



De l'acte de vente SCI de la Terrasse/Barrere reçu par Maître [P] le 4 juillet 1974 concernant l'appartement formant le lot numéro 4, il résulte que des réparations et aménagements étaient à terminer consistant en des travaux de carrelage de la cuisine, de la salle de bains du couloir et du WC et de la pose de parquet dans la salle de séjour et dans la chambre.



L'acte de vente SCI de la terrasse/[M] reçu par le même notaire le 8 avril 1975 concernant l'appartement formant le lot numéro 3, ne fait mention d'aucuns travaux mais précise par contre que Monsieur [M] s'oblige notamment à prendre les parties d'immeubles vendues dans leur état actuel, sans recours possible pour mauvais état, vétusté, vices de constructions apparents ou cachés.



Cet acte ne permet donc pas de démontrer que des travaux ont été entrepris dans ce lot avant la vente à Monsieur [M].



Les documents « coupe » qu'elles produisent en pièce 12, aucunement identifiés s'agissant de leur date, de leur auteur et des lots qui sont représentés ne permettent pas non plus de démontrer que la dalle existait antérieurement à l'acquisition des appartements par Monsieur [M] ce d'autant que ces documents présentent des locaux situés au second étage, sous la toiture, alors que les appartements litigieux sont situés au premier étage.



En outre, le règlement de copropriété du 30 décembre 2014 démontre que l'immeuble est composé d'un rez-de-chaussée à usage de restaurant, et d'un premier et second étage entièrement destinés à l'habitation, comportant chacun 5 appartements or, il est n'est aucunement allégué que les désordres constatés concernaient d'autres lots que les numéros 3 et 4.



Enfin, ce sont Madame [M] et Madame [C] épouse [L] qui les ont vendus le 2 août 2019 à Monsieur [O] en sorte qu'il y a bien une unicité de ces lots affectés d'un seul et même désordre qui a concouru à la réalisation des dommages. 





C'est donc à bon droit que le premier juge n'a pas distingué la situation de Madame [B] [M] de celle de Madame [I] [C] épouse [L] pour l'appréciation des responsabilités sur le fondement de l'article 1240 du code civil, résultant de l'ajout de la dalle de béton dans les 2 appartements. 











Il est par ailleurs établi, que c'est à l'occasion de l'assemblée générale du 4 mai 2010 que le problème de l'affaissement du parquet de l'appartement du lot numéro 3 de Monsieur [M], signalé par sa locataire de l'époque, Madame [G], a été mis à l'ordre du jour. 



L'attestation de Monsieur [S], alors syndic de la copropriété, établit que Monsieur [M] avait vivement réagi à l'inscription de cette résolution à l'ordre du jour, considérant qu'il s'agissait d'un problème privatif et non collectif.



Ce problème d'affaissement du plancher est ensuite revenu à l'ordre du jour d'une assemblée générale le 7 février 2017, après que Madame [M] en ait informé le syndic à une époque où elle envisageait de vendre les appartements. 



Il s'ensuit, en l'état de ces éléments, que le premier juge a exactement retenu que la dalle béton litigieuse avait nécessairement été posée par Monsieur [M] et que la problématique de cet affaissement du plancher était connue du propriétaire depuis l'année 2010.



Il a été précisé ci-dessus, que le rapport d'expertise et celui de la SARL Bastan excluaient que les travaux d'ouverture d'une porte de sanitaires par la SARL Magnolia soient la cause de l'affaissement du plancher des lots 3 et 4.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité in solidum de Madame [B] [K], veuve de Monsieur [M] et de Madame [I] [C] épouse [L] sur le fondement de l'article 1242 du code civil, en leur qualité de gardienne des appartements.





Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires



La SELARL Ekip', Mme [W] [H] et M. [ZV] [MJ] ont interjeté appel en demandant d'infirmer le jugement en ce qu'il a mis le syndicat des copropriétaires hors de cause.



Ils font grief au syndicat des copropriétaires d'avoir fait preuve de graves négligences avant et pendant le processus d'affaissement des planchers, phénomène dont la gravité était connue.



Madame [B] [K] veuve [M] et Madame [I] [C] épouse [L] font également valoir que les travaux de reprise des planchers incombent à l'ensemble des copropriétaires qui ont toujours voté les résolutions concernant l'autorisation et le financement des travaux nécessaires en sorte qu'ils ne peuvent pas être mis à leur charge.



Elles soulignent également, que ces travaux n'ont pas été financés dans l'urgence pour le compte de qui il appartiendrait et n'ont été réalisés qu'au mois de juin 2018.



Aux termes des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.



En l'espèce, le règlement de copropriété du 30 décembre 2014 précise, en page 7, que sont des parties communes spéciales celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité d'un ou plusieurs locaux privatifs, sans pour autant être à l'usage de tous. Il précise qu'il en est notamment ainsi des planchers à l'exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives.



En page 8, il est indiqué que les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces et éléments qui sont compris dans un local privatif et comme tels affectés à l'usage exclusif et particulier de son occupant et qu'elles comprennent notamment les carrelages, dalles, revêtements de sol, affectés à un usage privatif, les plafonds et les parquets. 



Il est constant que la responsabilité du syndicat peut être recherchée par les copropriétaires sur le fondement de l'article 1242 du code civil lorsque le dommage est causé par une partie commune ou un élément d'équipement commun dont il a la garde. 



Pour autant, cette responsabilité telle que prévue par l'article 14 alinéa 4 est d'interprétation stricte et ne concerne que les parties communes.



Il s'ensuit que la responsabilité du syndicat ne peut pas être engagée en cas de vice de construction affectant les parties privatives, or, le rapport de Monsieur [X] a démontré que l'origine des désordres communiqués à l'immeuble et spécialement au lot numéro 11, résultait de la surcharge des planchers des lots 3 et 4, parties privatives.



La responsabilité du syndicat peut également être recherchée, comme en l'espèce, à raison de ses fautes dans la gestion de la prise en charge du sinistre.



De l'examen des pièces produites aux débats il résulte que s'il a été fait état lors de l'assemblée générale du 4 mai 2010 d'un affaissement du parquet signalé par la locataire de Monsieur [M], il ne concernait que le lot numéro 3 et il résulte de l'attestation de Monsieur [S], syndic en 2010, qu'il s'est rendu dans l'appartement et a fait poser des témoins afin que l'évolution puisse être surveillée.



Si la résolution de donner mission à un bureau d'études pour trouver l'origine du problème et rechercher des solutions pour y remédier a été rejetée par les copropriétaires c'est en raison de l'intervention de Monsieur [M] qui considérait qu'il s'agissait d'un problème privatif.



Aucun élément ne démontre que le syndicat des copropriétaires avait connaissance en 2010 de l'existence d'une dalle en béton dans les lots numéro 3 et 4.



Il n'est pas contesté, que ce n'est qu'en fin d'année 2016, lorsque Madame [M] a souhaité vendre ces lots et alors que l'acheteur potentiel voulait être renseigné sur l'état du bien que les entreprises qui se sont déplacées pour apprécier les travaux à envisager ont détecté l'affaissement des planchers dans les 2 appartements ce dont Madame [M] a informé le syndic en début d'année 2017. 



Lors de l'assemblée générale du 7 février 2017, le problème de l'affaissement du plancher a été mis à l'ordre du jour et le syndicat des copropriétaires a voté (résolution numéro 3), la réalisation par la SARL Bastan d'un diagnostic des désordres constatés dans le lot 3 appartenant à Madame [M] et le lot 11 restaurant du rez-de-chaussée en raison de l'affaissement du sol du lot 3 et de l'apparition d'une fissure horizontale dans le lot 11. 



Le syndic a immédiatement missionné le bureau d'études Bastan par courrier du 27 février 2017. 



L'étayage dans le restaurant a été réalisé dès les préconisations de ce bureau d'études lors de sa visite le 10 avril, comme le démontre le procès-verbal de constat du 13 avril 2017.

C'est le rapport Bastan du 11 mai 2017 qui relève :



- que le plancher de l'appartement de Madame [M] présente une déformation importante, 









- que le plancher bas de cet appartement est constitué d'un revêtement bois ou carrelages, d'une chape mortier, d'un isolant acoustique, d'une dalle béton, d'une brique creuse tout ce complexe étant posé sur le plancher bois probablement d'origine.

Cette transformation par l'ajout d'un complexe isolant et de béton l'a rendu beaucoup trop lourd pour être supporté par les poutres et le plancher bois d'origine.



Le 24 mai 2017, le syndic a demandé à Madame [W] [H] de fermer le restaurant à partir de ce jour et jusqu'à nouvel ordre compte tenu des risques révélés.



Les devis pour les travaux de reprise ont été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2017 et un appel de fonds a été lancé pour les travaux de reprise le 1er juillet.



Il résulte par ailleurs des pièces produites aux débats, et notamment des mails échangés avec le syndic que l'architecte avait été missionné par la copropriété pour l'étude des travaux, que les devis pour le bureau d'études étaient en cours de validation au mois d'août 2017, mais que manquaient encore à cette époque certains des diagnostics indispensables à l'architecte.



Le 30 novembre 2017, le syndic a signalé à la mairie les problèmes rencontrés au niveau du plancher de l'immeuble au-dessus des salles du restaurant et de la cuisine de celui-ci.



Lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2017, les devis obtenus par l'architecte ont été présentés à l'assemblée générale qui a décidé de réaliser des travaux de création d'un nouveau plancher au-dessus du plancher bois d'origine au niveau des lots 3 et 4 après démolition des cloisons privatives et du plancher privatif, y comprit désamiantage s'il s'avère nécessaire, par le propriétaire des lots numéro 3 et 4.



Il est également rappelé par le syndic, qu'il ne peut pas commander les travaux en parties privatives, ce qui incombe au propriétaire des lots numéro 3 et 4.



Il est également établi, qu'après l'arrêté du 2 mars 2018 interdisant toute habitation et toute occupation du rez-de-chaussée et du premier étage de la maison jusqu'au rétablissement de la sécurité des lieux, une réunion de chantier préparatoire devait se tenir le 13 mars 2018 au sein de la copropriété, qui n'a pas pu se tenir les gérants du restaurant n'ayant pas permis l'accès pour la mise en place des protections ce qui a reculé la date de démarrage des travaux prévue le 16 avril 2018. 



Il n'est pas non plus contesté, que le syndic a engagé les travaux préconisés par Monsieur [X] dès sa visite des lieux.



Enfin, les travaux qui ont commencé le 14 mai 2018 se sont achevés en juin 2018.



En conséquence, à l'examen de l'ensemble de ces éléments, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause, que le tribunal a débouté la SELARL Ekip', Mme [W] [H] et M. [ZV] [MJ] de leur demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires, après avoir constaté l'importance des travaux à effectuer et toutes les diligences accomplies, pour exclure une faute du syndicat dans la gestion de ce sinistre à partir de l'année 2017.





Sur l'appel de Monsieur et Madame [FX]



Ils sollicitent la réformation du jugement qui les déboutés de leur demande de remboursement de leur quote-part des travaux de reprise.







Le procès-verbal d'assemblée générale du 19 décembre 2017 (à laquelle était uniquement absents et non représentés les copropriétaires [Z] et [U]) démontre qu'aucun copropriétaire n'a voté contre et qu'il y a eu aucune abstention, notamment lors des votes des résolutions :

- n° 5 afférente à la réalisation d'un nouveau plancher au-dessus du plancher bois d'origine au niveau des lots 3 et 4 après démolition du plancher privatif non porteur aux frais du propriétaire de ces 2 lots. 

- n° 11 concernant le financement des travaux y compris du poste travaux imprévus ainsi que des divers honoraires et la prise en charge de la perte de marge brute du restaurant à hauteur de 6 411 €, par 2 appels de fonds de 29 507,92 €.



Dès lors que Monsieur et Madame [FX] ont voté pour ces résolutions, c'est par des motifs exacts que le premier juge les a déboutés de leur demande de prise en charge de leur quote-part des travaux de reprise.



 

Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Ces demandes ont été réservées en première instance.



Madame [B] [K] veuve [M] et Madame [I] [C] épouse [L] seront condamnées in solidum au tiers des dépens de l'appel, de même que supporteront 1/3 des dépens la SELARL Ekip' ès qualités de liquidateur de la SARL Magnolia, Madame [W] [H] et Monsieur [ZV] [MJ] et le dernier tiers sera supporté par Monsieur et Madame [FX].



Toutes ces parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. 



Madame [B] [K] veuve [M] et Madame [I] [C] épouse [L] seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. 



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.





Par ces motifs



La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition et en dernier ressort, 



Constate le désistement d'appel de Madame [B] [M] et de Madame [I] [C] épouse [L] à l'encontre de Monsieur [T] [O], l'extinction de l'instance à son égard et le dessaisissement de la cour s'agissant de cet intimé.



Confirme le jugement entrepris dans les limites de la saisine de la cour.



Y ajoutant,



Condamne Madame [B] [K] veuve [M] et Madame [I] [C] épouse [L] à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Déboute Madame [B] [K] veuve [M] et Madame [I] [C] épouse [L], la SELARL Ekip' ès qualités de liquidateur de la SARL Magnolia, Madame [W] [H] et Monsieur [ZV] [MJ], Monsieur [N] [FX] et Madame [E] [F], son épouse, de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne Madame [B] [K] veuve [M] et Madame [I] [C] épouse [L] à supporter un tiers des dépens de l'appel, la SELARL Ekip' ès qualités de liquidateur de la SARL Magnolia, Madame [W] [H] et Monsieur [ZV] [MJ] à supporter un autre 1/3 des dépens et Monsieur [N] [FX] et Madame [E] [F], son épouse au dernier tiers des dépens de l'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Mme ROSA-SCHALL, Conseillère, par suite de l'empêchement de Madame DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



LA GREFFIÈRE, Pour LA PRÉSIDENTE empêchée,









Carole DEBON Marie-Ange ROSA-SCHALL