Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 10 janvier 2023

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







IG/IM

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 21/00227 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EYRD



Ordonnance du 08 Décembre 2020

Juge des contentieux de la protection de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance 20/00183





ARRET DU 10 JANVIER 2023



APPELANTS :



Monsieur [L] [Z]

né le 30 Janvier 1984 à [Localité 4] (97)

[Adresse 2]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/001065 du 17/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS)



Madame [P] [X] épouse [Z]

née le 28 Mars 1979 à [Localité 5] (68)

[Adresse 2]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/001063 du 17/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS)



Représentés par Me Nicolas FOUASSIER de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 22100058





INTIMEE :



S.A. MEDUANE HABITAT prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE- BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 007092









COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 07 Novembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme GANDAIS, conseillère 

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée



Greffière lors des débats : Mme LEVEUF 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 10 janvier 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 24 octobre 2016, la SA Méduane Habitat a conclu avec M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] née [X] un contrat de location portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 453,30 euros. Les mêmes parties ont conclu, suivant acte sous-seing privé du 27 mars 2019, un contrat de location portant sur un garage souterrain, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 27,50 euros. 



Par acte d'huissier en date du 20 décembre 2019, la SA Méduane Habitat a fait délivrer à M. et Mme [Z] un commandement de payer la somme en principal de 2 497,45 euros au titre des loyers et charges impayées.



Par acte d'huissier en date du 20 juillet 2020, le bailleur a fait assigner en référé M. [L] [Z] et Mme [P] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval, aux fins principalement de constater la résiliation des baux, d'ordonner leur expulsion des lieux occupés et de les condamner au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés ainsi qu'à une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des locaux.

 

 

Suivant ordonnance de référé, réputée contradictoire, en date du 8 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval, devant lequel Mme [Z] n'a pas comparu, a :

 

- constaté la résiliation à compter du 21février 2020 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 2] et du bail concernant le garage souterrain,

- condamné solidairement M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] à verser par provision à la SA Méduane Habitat à compter du 21 février 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, 

- condamné solidairement M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] à verser par provision à la SA Méduane Habitat la somme de 6 141 euros au titre des loyers et charges impayées et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 14 octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2019 sur la somme de 2 497,45 euros,

- ordonné l'expulsion de M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné in solidum M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire de droit. 



Par déclaration en date du 4 février 2021, M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions, intimant la SA Méduane Habitat. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement signifiées le :

- 17 juin 2021 pour M. [L] [Z] et Mme [P] [Z],

- 23 juin 2021 pour la SA Méduane Habitat. 



M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] demandent à la cour, au visa des dispositions des articles L724-1, L741-1, L741-2, L714-1 et suivants du code de la consommation, de :



- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, 

- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du Juge des Référés de Laval du 8 décembre 2020, 

- statuant à nouveau, débouter la SA Méduane Habitat de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la SA Méduane Habitat à leur régler la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SA Méduane Habitat aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL BFC AVOCATS, Maître Nicolas FOUASSIER, avocat aux offres et affirmations de droit.



Au soutien de leur appel, M. et Mme [Z] exposent qu'à la suite de l'examen de leur dossier de surendettement, déclaré recevable, la commission de surendettement a prononcé à leur bénéfice, le 15 octobre 2020, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Les appelants précisent que leur dette locative a été effacée et que la SA Méduane Habitat n'a pas contesté les mesures imposées par la commission de surendettement. Aussi, ils estiment que l'intimée ne peut obtenir leur condamnation au montant de l'arriéré locatif, effacé, et que ses demandes de résiliation de bail et d'expulsion ne peuvent prospérer dans la mesure où ils ne sont redevables d'aucun loyer. Ils ajoutent que dans les suites de cet effacement de leur endettement, notamment locatif, ils ont repris régulièrement le règlement de leurs échéances de loyers. 



La SA Méduane Habitat demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1217 du code civil (anciennement 1184 du code civil), de :



- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes incidentes,

- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux du tribunal judiciaire de Laval,

- en conséquence, la recevoir en son action, la dire bien fondée, 

- constater la résiliation du bail habitation ainsi que la résiliation du bail concernant le garage souterrain, 

- voir dire et juger que dans les 24 heures du jugement à intervenir, les défendeurs devront vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de leur chef, les locaux occupés par eux, 

- dire et juger que faute pour eux de ce faire dans ledit délai, ils y seront contraints par toutes voies de droit notamment par expulsion avec l'appui de la force publique s'il y a lieu et d'un serrurier, 

- condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre, M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] à lui payer par provision les loyers, indemnités d'occupation d'un montant de 10 597,10 euros arrêtés à la date du 23 juin 2021, 

- condamner M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre à lui payer par provision une indemnité mensuelle d'occupation équivalente aux loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des locaux,

- débouter M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

 

Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait valoir qu'elle est recevable et bien fondée à faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion de M. et Mme [Z] ainsi que leur condamnation, par provision, au paiement des loyers dus et indemnités d'occupation. Elle relève que la recevabilité des locataires au bénéfice de la procédure de surendettement est intervenue postérieurement au délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer de sorte qu'il ne peut être fait échec au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail. En outre, la bailleresse souligne que, dans la mesure où elle a contesté les mesures recommandées par la commission de surendettement, les appelants ne peuvent valablement opposer un effacement de leur dette locative. En tout état de cause, l'intimée rappelle que l'effacement d'une dette liée à la procédure de rétablissement personnel n'est pas une cause d'extinction de l'obligation du débiteur. Au surplus, elle relève que les locataires n'ont jamais justifié de la reprise du paiement de leur loyer, la dette ne faisant que s'accroître. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 7 novembre 2022, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2023.

 

MOTIFS DE LA DECISION

 

I- Sur l'acquisition de la clause résolutoire



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.



Il résulte de ces dispositions que la décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.



Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.



Par ailleurs, il résulte de l'article L.714-1 du code de la consommation, applicable au litige, que les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans lorsqu'une mesure de rétablissement personnel est imposée par la commission de surendettement. Ce délai de deux ans court à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette locative ou du jugement de clôture. Toutefois, la clause résolutoire réputée inopérante reprend ses effets si, dans ce délai, le locataire n'a pas repris le paiement de ses loyers et charges.



En l'espèce, le contrat de bail à usage d'habitation, signé par les parties le 24 octobre 2016, stipule au paragraphe 4 'Résiliation pour défaut de paiement' qu'il sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement des sommes dues d'un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal.



Le 20 décembre 2019, la SA Méduane Habitat a fait délivrer à M. et Mme [Z] un commandement de payer la somme de 2 497, 45 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés entre les mois de février 2019 et décembre 2019 et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.



Dès lors que les locataires n'ont pas régularisé leur dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, c'est à juste titre que le juge de première instance a constaté la résiliation du bail par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, acquise au 21 février 2020.



En effet, la décision de recevabilité de la demande de surendettement de M. et Mme [Z] n'ayant été prononcée que le 13 août 2020, ils n'avaient, jusqu'à cette date, aucune interdiction de régler leur dette locative telle que déclarée à la commission.



En outre, si les appelants se prévalent de la décision prise par la commission de surendettement des particuliers de la Mayenne, le 15 octobre 2020, d'orienter leur dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en imposant, compte tenu de leur situation irrémédiablement compromise, un effacement total de leurs dettes comprenant 5 969, 97 euros d'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2020, tel que chiffré par la commission, il n'en demeure pas moins que la bailleresse justifie avoir contesté cette décision devant le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Laval, une audience s'étant tenue le 24 juin 2021. Aucune des parties ne produit d'élément sur l'issue de cette procédure. 



En tout état de cause, l'apurement de l'arriéré locatif par l'effacement de la dette ne prive pas la bailleresse de son droit de faire constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue deux mois après le commandement de payer resté infructueux à la date du 21 février 2020, soit avant même la saisine de la commission et la décision de recevabilité intervenue le 13 août 2020.



Enfin, les appelants ne justifient pas avoir repris le paiement du loyer et des charges à la date où la cour statue et être à jour des loyers et charges échus postérieurement à la décision rendue par la commission de surendettement, condition nécessaire à l'application de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989. En effet, M. et Mme [Z], qui affirment avoir repris le paiement de leurs loyers et charges courantes, versent aux débats un relevé de leur compte courant faisant apparaître des virements de montants variables sur une période allant du 8 octobre 2020 au 30 décembre 2020 sans qu'il soit possible d'identifier le destinataire de ces virements. Pour sa part, la bailleresse avait déjà produit en première instance un relevé locatif arrêté au 14 octobre 2020 établissant l'absence de versement des locataires au jour de l'audience. Devant la cour, la bailleresse a produit un décompte locatif actualisé au 23 juin 2021 ne faisant figurer que deux règlements de M. [L] [Z] et Mme [P] [Z], par carte bancaire, le 6 novembre 2020 pour un montant de 175 euros et le 29 avril 2021 pour un montant de 130 euros. 



Du tout, il en résulte que les conditions de la résiliation de plein droit du bail étant réunies, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2016 entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 21 février 2020, ordonné l'expulsion de M. et Mme [Z] et de tout occupant de leur chef du logement.

 

De même, le premier juge sera approuvé en ce qu'il a, en application des stipulations contractuelles contenues à la convention du 27 mars 2019, constaté la résiliation du contrat de location du garage souterrain au 21 février 2020 - ledit bail s'achevant contractuellement à la date d'échéance du bail d'habitation conclu par le locataire au titre de son logement - et ordonné l'expulsion de M. et Mme [Z] et de tout occupant de leur chef de ce local.



II- Sur la dette locative et les indemnités d'occupation



En application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.



En l'espèce, si les appelants font valoir une contestation sérieuse sur la somme de 6 141 euros à laquelle ils ont été condamnés, à titre provisionnel, par le juge de première instance au titre d'un arriéré locatif et des indemnités d'occupation arrêtés au 14 octobre 2020, ils ne discutent pas le montant de la somme réclamée mais l'existence même de leur obligation en l'état d'une procédure de traitement de leur situation de surendettement.



Or, au vu des développements qui précèdent, en l'absence de production d'une décision définitive effaçant en tout ou partie l'arriéré locatif de M. et Mme [Z] du fait de la contestation élevée par la bailleresse, les appelants ne sont pas fondés à se prévaloir de l'effacement de leur dette de loyer. Leur obligation au paiement de la somme de 6 141 euros arrêtée au 14 octobre 2020 n'est donc pas sérieusement contestable. 



Il convient, au regard du décompte locatif actualisé, arrêté au 23 juin 2021, produit par la SA Méduane Habitat devant la cour, d'actualiser le montant de la dette locative et condamner solidairement M. [Z] et Mme [Z] à payer, à titre provisionnel, la somme de 10 597,10 euros au titre des loyers et charges et des indemnités d'occupation arrêtés au 23 juin 2021. L'ordonnance entreprise sera ainsi infirmée sur le montant de la condamnation prononcée à titre provisionnel au titre des loyers et charges et des indemnités d'occupation. En revanche, c'est à bon droit que le premier juge a fait courir les intérêts au taux légal sur la somme de 2 497,45 euros à compter du commandement de payer du 20 décembre 2019 de sorte que cette disposition sera confirmée.



III- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné in solidum M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, au regard de leur situation économique.



Les dépens d'appel seront également laissés à la charge de M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] qui succombent dans la présente procédure. 



M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] seront déboutés de leur demande formée à l'encontre de la SA Méduane Habitat, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel par la SA Méduane Habitat et de condamner in solidum M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] au paiement de la somme de 300 euros sur ce fondement. 



PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



CONFIRME l'ordonnance de référé rendue le 8 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval sauf en ses dispositions relatives au montant de la condamnation prononcée à titre provisionnel au titre des loyers et charges et des indemnités d'occupation, 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



CONDAMNE solidairement M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] née [X] à payer à la SA Méduane Habitat la somme provisionnelle de 10 597,10 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation arrêtés au 23 juin 2021,



CONDAMNE in solidum M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] née [X] à payer à la SA Méduane Habitat la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



DEBOUTE M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] née [X] de leur demande formée à l'encontre de la SA Méduane Habitat, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE in solidum M. [L] [Z] et Mme [P] [Z] née [X] aux dépens d'appel. 





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE











C. LEVEUF C. MULLER