Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 5 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 5 JANVIER 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12746 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCKIN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juillet 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 





APPELANTS

 

Monsieur [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Madame [H] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Dragan IVANOVIC, avocat au barreau de PARIS, toque : D1817







INTIMEE 



S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220





INTERVENANT FORÇÉ



Madame [N] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 2 mars 2021, faite à domicile

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 24 juin 1976, la société d'HLM "le foyer du fonctionnaire et de la famille", aux droits duquel vient la S.A d'HLM Immobilière 3 F, a donné en location à Mme [N] [D] un appartement à usage d'habitation [Adresse 2] sis [Adresse 2].



Le 22 août 2018, la S.A Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [N] [D] un commandement de payer la somme de 1303,87 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail, ainsi que d'avoir à justifier de l'occupation effective des lieux en application de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.



Suite à un constat d'huissier du 11 janvier 2019, ayant révélé la présence dans les lieux de M. [G] [F], se présentant comme le neveu de la locataire, et l'épouse de ce dernier, la S.A Immobilière 3F a fait délivrer le 1er février 2019 aux époux [F] une sommation de quitter les lieux.



La S.A Immobilière 3F a ensuite assigné Mme [N] [D] et M. [G] [F] et Mme [H] [F] pour voir :

- constater que Mme [N] [D] n'occupe plus personnellement l'appartement situé [Adresse 2], actuellement occupé par M. [G] [F] et Mme [H] [F], occupants sans droit ni titre, en contravention avec les dispositions réglementaires régissant les logements sociaux et les stipulations du bail,

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location en application des articles 1728, alinéa 1, et 1741 du code civil pour défaut d'occupation personnelle des lieux loués,

- ordonner l'expulsion de Mme [N] [D] et de M. [G] [F] et Mme [H] [F] et de toute personne se trouvant de leur fait dans les lieux et ce avec l'assistance du commissaire de police et du concours de la force publique, et séquestration des meubles,

- condamner Mme [N] [D] à payer la somme de 3.579,60 euros au titre des loyers et charges impayés, février 2018 inclus,



A titre subsidiaire :

- constater que la clause résolutoire est acquise, 

- ordonner l'expulsion de Mme [N] [D] et de tous occupants de son chef,

- autoriser la séquestration des meubles, 

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer,

- condamner solidairement Mme [N] [D] et M. [G] [F] et Mme [H] [F] au paiement des indemnités d'occupation entre le 11 janvier 2019, date du procès-verbal de l'huissier, et la libération effective des lieux et à la somme de 415,03 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues au 22 mars 2019.

Elle a sollicité en outre :

- la condamnation de ses adversaires à lui verser une somme égale au loyer à titre d'indemnité d'occupation, 

- la séquestration des meubles, 

- la suppression du délai en vertu de l'article L.412-1 du code de procédure civile d'exécution suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

- la condamnation de ses adversaires à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'exécution provisoire de la décision,

- la condamnation solidaire de ses adversaires aux dépens y compris le coût du procès-verbal et du commandement de payer et de justifier de l'occupation du local et la sommation de vider les lieux.



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 28 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties pour défaut d'occupation aux torts de Mme [D] [N],

Ordonne l'expulsion de Mme [D] [N] et de M. et Mme [F] [G] et [H] et de tous occupants de leur chef et dit qu'elle pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin ainsi que la séquestration du mobilier aux frais risques et périls des défendeurs,

Condamne Mme [D] à payer la somme de 3.579,60 euros au titre des loyers et charges février 2019 inclus,

Condamne solidairement Mme [D] et M. et Mme [F] à payer une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et charges,

Rejette la demande de réduction de délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution sollicitée par la société Immobilière 3F,

Rejette la demande de délai supplémentaire sollicitée par M. et Mme [F],

Condamne solidairement Mme [D] et M. [F] à payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l'exécution provisoire,

Condamne solidairement Mme [D], M. et Mme [F] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 11 janvier 2019 et du commandement de payer et d'avoir à justifier de l'occupation du local en date du 22 août 2018 et de la sommation de vider les lieux du 1er février 2019.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 4 septembre 2020 par M. [G] [F] et Mme [H] [F],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 décembre 2020 par lesquelles M. [G] [F] et Mme [H] [F] demandent à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles L.412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution,

Infirmer le jugement rendu le 28 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : 

- prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties pour défaut d'occupation aux torts de Mme [D] [N],

- ordonné l'expulsion de Mme [D] [N] et de M. et Mme [F] [G] et [H] et de tous occupants de leur chef et dit qu'elle pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin ainsi que la séquestration du mobilier aux frais risques et périls des défendeurs,

- condamné Mme [D] à payer la somme de 3 579, 60 euros au titre des loyers et charges février 2019 inclus,

- condamné solidairement Mme [D] et M. et Mme [F] à payer une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et charges,

- rejeté la demande de réduction de délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution sollicitée par la société Immobilière 3F,

- rejeté la demande de délai supplémentaire sollicitée par M. et Mme [F].

Jugeant de nouveau, 

A titre principal, 

Recevoir Mme et M. [F] en toutes leurs demandes et les dire bien fondées,

Débouter la société Immobilière 3F de l'intégralité de ses demandes,

Dire le contrat de bail pour l'appartement à usage d'habitation de l'immeuble sis [Adresse 2] signé par Mme [N] [D] s'est poursuivi au profit de M. [G] [F] et son épouse [H] [F],

Constater la qualité de locataire de M. [G] [F] et Mme [H] [F].

A titre subsidiaire, 

Accorder le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code de procédure civile d'exécution,

Accorder un délai de grâce de 3 ans conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du code de procédure civile d'exécution,

Condamner la société Immobilière 3F à payer à M. [G] [F] et Mme [H] [F] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner la société Immobilière à payer à Mme [H] [F] et M. [G] [F] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 février 2021 au terme desquelles la S.A Immobilière 3F demande à la cour de :

Vu l'article 1224 du code civil,

Vu les articles 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu l'article R.353-57 du code de la construction et de l'habitation, 

A titre principal,

Confirmer le jugement rendu le 28 juillet 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

Débouter M. [G] [F] et Mme [H] [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires. 

Statuant à nouveau,

Condamner in solidum Mme [N] [D] et M. [G] [F] et Mme [H] [F], lesquels seront tenus solidairement, à payer à la société Immobiliere 3F la somme de 13.445,75 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 24 février 2021, terme de janvier 2021 inclus,

A titre subsidiaire, 

Si la cour venait à accorder des délais pour quitter les lieux à M. [G] [F] et Mme [H] [F], 

Subordonner les délais octroyés au paiement de l'indemnité d'occupation courante, 

Dire et juger qu'au moindre manquement, la société Immobiliere 3F pourra reprendre les poursuites sur la base du commandement de quitter les lieux, délivré le 10 septembre 2020,

A titre infiniment subsidiaire,

Si la cour venait à infirmer le jugement rendu le 28 juillet 2020 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour défaut d'occupation personnelle des lieux, 

Constater que la clause résolutoire insérée à l'engagement de location est acquise, 



Ordonner en tant que de besoin l'expulsion immédiate de Mme [N] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment celle de M. [G] [F] et Mme [H] [F], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en dispensant expressément la société propriétaire du respect du délai de deux mois, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, du fait des circonstances de l'espèce, 

Autoriser la société Immobiliere 3F à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meuble ou réserve qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de Mme [N] [D], 

Condamner Mme [N] [D] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux, 

Condamner d'ores et déjà Mme [N] [D] au paiement de la somme de 13.445,75 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, due au 24 février 2021, terme de janvier 2021 inclus, 

Condamner in solidum M. [G] [F] et Mme [H] [F] avec Mme [N] [D], lesquels seront tenus solidairement, au paiement des indemnités d'occupation entre le 11 janvier 2019, date du procès-verbal de constat dressé par Me [W], et la libération effective des lieux, soit d'ores et déjà à la somme de 10.038,94 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues au 24 février 2021,

En toute hypothèse,

Condamner in solidum M. [G] [F] et Mme [H] [F] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner in solidum M. [G] [F] et Mme [H] [F] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Me Judith Chapulut pour ceux la concernant, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Mme [N] [D], à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions des appelants et de l'intimé ont été signifiées selon procès-verbal d'huissier de justice délivré le 2 mars 2021 à domicile, à l'initiative de l'intimé, n'a pas constitué avocat.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de transfert de bail sollicitée par les époux [F] et la résiliation du bail pour défaut d'occupation personnelle



En vertu de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

-au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile (...).

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier".



Selon l'article R. 353-37 du code de la construction et de l'habitation, "les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article L. 443-1 du code de l'action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d'occupation suffisante telles que définies par l'article L. 621-2".



L'article 7-30 du bail stipule que "le preneur doit occuper personnellement les lieux loués. Il ne pourra sous-louer, céder, échanger ou transporter son droit au présent engagement, ni mettre gratuitement à la disposition de tiers, en meublé ou non, tout ou partie des lieux loués".



Selon l'article 1741 du code civil, "le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements".



En l'espèce, M. [G] [F] se présente comme le neveu de Mme [N] [D], locataire en titre, et affirme qu'étant handicapé, il aurait été à charge de sa tante depuis plusieurs années.



Il convient toutefois de constater, ainsi que l'a fait à juste titre le premier juge, que M. [F], s'il justifie percevoir l'allocation adulte handicapé pour s'être vu reconnaître un taux d'incapacité compris entre 50 et 79%, ne justifie pas qu'il se trouvait à la charge effective de sa tante, et ce d'autant moins qu'il déclare au contraire l'avoir aidée à régler le loyer, outre qu'il est marié depuis le 26 novembre 2016 à Mme [H] [Z] ayant déclaré la profession d'hôtesse de l'air lors de leur mariage. S'il est produit une attestation de Mme [D] selon laquelle elle n'habiterait plus les lieux et hébergerait depuis mai 2017 son neveu, il n'est pas justifié de ce que son départ consisterait en un abandon brutal, mais il s'agit plutôt d'un départ concerté, dont la date demeure inconnue au demeurant, et non définitif, M. [F] ayant déclaré à l'huissier le 11 janvier 2019 que "Mme [D] passe de temps en temps sur [Localité 5]", de sorte que les conditions d'application de l'article 14 pour un transfert de bail, à savoir abandon brutal des lieux par le locataire en titre au profit d'une personne à charge vivant avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile, ne sont pas réunies en l'espèce.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [N] [D] pour défaut d'occupation personnelle, ordonné l'expulsion de Mme [D], des époux [F] et de tous occupants de leur chef et condamné solidairement Mme [D] et les époux [F] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges.



Sur la dette locative



Il résulte du décompte locatif produit par la S.A Immobilière 3F que le compte locataire est débiteur de la somme de 11743,22 euros, après déduction de la somme de 1702,53 euros facturée en septembre 2020 au titre de "frais de procédure". 



Il convient de condamner in solidum Mme [N] [D], M. [G] [F] et Mme [H] [F] au paiement de ladite somme, terme de janvier 2021 inclus.



Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux



Le jugement entrepris a rejeté la demande de réduction du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et la S.A Immobilière 3F n'a pas formé d'appel incident de ce chef, de sorte que la demande de maintien de ce délai formulée par les époux [F] est sans objet.



En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions". 



Selon l'article L.412-4, "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés".

 En l'espèce, l'ampleur de la dette locative et les délais de fait octroyés par la procédure justifient qu'il ne soit pas octroyé de délais supplémentaires pour quitter les lieux, et les époux [F] seront déboutés de leur demande à ce titre.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [F]



Les époux [F] sollicitent la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts dans le dispositif de leurs conclusions, mais ne motivent pas cette demande dans la discussion. Aucune faute n'étant établie de la part de la S.A Immobilière 3F, qui a agi à bon droit en résiliation du bail pour défaut d'occupation personnelle, M. [F] ne pouvant prétendre au transfert du bail ainsi qu'il a été jugé plus haut, il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les époux [F], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens.



L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative,



Et statuant à nouveau,



Condamne in solidum Mme [N] [D], M. [G] [F] et Mme [H] [F] à payer à la S.A d'HLM Immobilière 3F la somme de 11743,22 euros, terme de janvier 2021 inclus,



Et y ajoutant ,



Déboute M. [G] [F] et Mme [H] [F] de leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux et de leur demande de dommages et intérêts,



Condamne in solidum M. [G] [F] et Mme [H] [F] à payer à la S.A d'HLM Immobilière 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [G] [F] et Mme [H] [F] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président