Cour d'Appel · 2ème Chambre — 5 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /23 DU 05 JANVIER 2023

 



Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 21/01741 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EZX2 



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 18/11754, en date du 16 avril 2021, 



APPELANTS :

Monsieur [F] [U]

représenté par sa curatrice, Madame [G] [L]

né le 21 mai 1953 à [Localité 5] (57), domicilié à la maison de retraite [3], [Adresse 7]

Représenté par Me Alexandra CHAMPY, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/5584 du 23/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)



Madame [G] [L], ès qualité de curatrice de M. [F] [U]

mandataire judiciaire à la protection des majeurs, 

domiciliée [Adresse 4],

Représentée par Me Alexandra CHAMPY, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉE :

Madame [K] [T]

née le 29 février 1948 à [Localité 5] domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Clarisse MOUTON, avocat au barreau de NANCY

 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 24 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, 

Madame Nathalie ABEL, conseiller, chargée du rapport 

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET .



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 05 Janvier 2023, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de la deuxième chambre civile, président de chambre, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 15 octobre 2005, M. [N] [D] a donné en location à M. [F] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Localité 1] à [Localité 6] (54) moyennant un loyer mensuel de 275 euros hors charges.



Par acte notarié du 2 février 2015, M. [D] a consenti une donation de l'immeuble en pleine propriété à Mme [K] [T].



Mme [T] a fait signifier le 6 février 2017 à M. [U] un commandement de payer la somme en principal de 10 375 euros et visant la clause résolutoire du bail.



Par assignation signifiée à M. [U] le 4 septembre 2017, Mme [T] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et de voir ordonner l'expulsion de M. [U].



Par jugement du 30 novembre 2017, M. [U] a été placé sous curatelle renforcée, et Mme [G] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désignée curatrice.



Les parties ayant accepté le renvoi de l'affaire au fond, en application de l'article 849 -1 du code de procédure civile, le tribunal judiciaire de Nancy a, par jugement du 16 avril 2021 :



- condamné M. [U] à payer à Mme [T] la somme de 10 255,50 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamné M. [U] à payer à Mme [T] la somme de 3 703,98 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- débouté Mme [T] de sa demande aux fins de paiement de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie établi par huissier,

- condamné Mme [T] à payer à M. [U] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- débouté M. [U] pour le surplus de sa demande de dommages-intérêts,

- ordonné la compensation entre les sommes à due concurrence,

- condamné M. [U] à payer à Mme [T] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

- condamné M. [U] aux dépens.



Par déclaration enregistrée le 7 juillet 2021, M. [U] et sa curatrice ont interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il a condamné M. [U] à payer à Mme [T] les sommes de 10 225,50 euros, 3 703,98 euros au titre des dégradations locatives, l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts et l'a condamné au dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions déposées le 21 septembre 2021, M. [U] demande à la cour de : 



- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- débouté Mme [T] de sa demande aux fins de paiement de la moitié du coût de l'état des lieux de sorties établi par huissier,

- condamné Mme [T] à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- débouté Mme [T] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- l'a condamné à payer à Mme [T] la somme de 10 225,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- l'a condamné à lui payer la somme de 3 703,98 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

- l'a condamné à payer à Mme [T] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamné aux entiers dépens,

En tout état de cause,

- condamner Mme [T] aux entiers dépens.



Par conclusions déposées le 26 septembre 2022, Mme [T] demande à la cour de  :



- infirmer la décision en ce qu'elle a limité l'indemnisation qui lui a été allouée et, statuant à nouveau,

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 12 292 euros au titre des arriérés locatifs avec les intérêts aux taux légal à compter de la décision,

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 10 559,96 euros au titre des dégradations locatives,

- le condamner au paiement de la moitié du coût de l'acte d'établissement d'état des lieux de sortie par huissier,

- le condamner au versement d'une somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts,

- débouter M. [T] (sic) de sa demande de dommages et intérêts,

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- condamner M. [U] aux dépens et au versement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 de Code de procédure civile,

Y ajoutant,

- condamner M. [U] à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel ainsi qu'aux dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2022.



MOTIFS



Il convient à titre liminaire de constater que c'est à bon droit que le premier juge a mentionné, dans les motifs de sa décision, qu'il n'y avait pas lieu à statuer sur les demandes aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et aux fins d'expulsion, qui sont devenues sans objet du fait que M. [U] a désormais quitté le logement.



Sur la demande au titre des loyers et charges



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Aux termes de l'article 23 de cette loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.



Par ailleurs l'article 7-1 de cette loi, dans sa version applicable en l'espèce, prévoit que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit, ces dispositions étant applicables aux baux en cours.



L'article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, l'instance a été introduite par assignation du 4 septembre 2017, de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge a estimé que la bailleresse ne pouvait, compte tenu de la prescription triennale, réclamer le paiement des loyers et charges que pour la période postérieure au 4 septembre 2014, ce qui n'est du reste contesté par aucune partie.



En première instance, Mme [T] ne justifiait pas d'un décompte de loyers et charges pour l'année 2014, de telle sorte qu'elle avait été déboutée de ce chef de demande.



A hauteur d'appel, Mme [T] verse aux débats un décompte des loyers et charges impayés, pour la période courant du 4 septembre 2014 au départ du locataire le 23 février 2018, accompagné des justificatifs correspondants, formant un total d'un montant de 12'292 euros.



M. [U] ne conteste pas le principe de cet arriéré locatif et n'allègue ni ne justifie a fortiori s'en être acquitté.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] à payer à Mme [T] une somme de 10'255,50 euros au titre de l'arriéré locatif et, statuant à nouveau, de le condamner à ce titre au paiement d'une somme de 12'292 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 10 255,50 euros.



Sur les dégradations locatives



Le premier juge a, après avoir pris en compte un coefficient de vétusté de 60 %, évalué les dégradations locatives commises par M. [U] à un montant de 3 703,98 euros.



Mme [T] sollicite de voir infirmer le jugement de ce chef en demandant à la cour de prendre en compte également les frais de main-d''uvre et de nettoyage et de ne pas appliquer de coefficient de vétusté.



M. [U] ne formule à ce titre aucune observation dans ses écritures, en précisant seulement qu'il appartient à Mme [T] de produire les états des lieux d'entrée et de sortie.



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur a l'obligation de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, les équipes mentionnées au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



En l'espèce, M. [U] a occupé les lieux pendant près de 13 ans. 



Par ailleurs, l'état des lieux d'entrée établi le 15 janvier 2005 mentionne un logement en bon état.



L'état des lieux de sortie établi par huissier le 23 août 2018 mentionne que l'ensemble de l'appartement est extrêmement sale et jauni, et ce dans l'ensemble des pièces pour les sols, les murs, les plafonds, l'installation électrique qui sont tous décrits comme extrêmement sales et graisseux avec des éclats, des marques, des rayures et des auréoles.



Il en ressort un état du logement extrêmement dégradé et sale traduisant un défaut d'entretien normal des lieux loués par M. [U], de telle sorte que Mme [T] est fondée à solliciter la condamnation du locataire à l'indemniser des frais de remise en état qui sont justifiés pour les fournitures concernant les installations électriques et la plomberie, la peinture murale et le carrelage pour un montant total de 9 259,96 euros.



Mme [T] sollicite en outre les sommes de 1 000 euros au titre des frais de main-d''uvre et de 300 euros pour le nettoyage de l'appartement. S'il n'est pas versé de justificatifs aux débats, il n'est pas contestable que ces dépenses sont nécessairement exposées par la bailleresse compte tenu de l'importance des dégradations locatives commises par le locataire, de telle sorte que ces demandes sont également justifiées et que le montant total des dégradations locatives s'élève ainsi à la somme de 10'559,96 euros. Il convient toutefois d'appliquer un coefficient de vétusté qui, compte tenu de la durée d'occupation de près de 13 années et de la nature des réparations concernées, a été justement évalué par le premier juge à 60 %.



Il résulte de tout ce qui précède que les dégradations locatives imputables à M. [U] doivent être évaluées à une somme totale de 4 223,98 euros que ce dernier sera condamné à payer à Mme [T], assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance sur la somme de 3 703,98 euros. (10 559,96 x 40 %)



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef.



Sur le coût de l'état des lieux de sortie



Mme [T] sollicite de voir condamner M. [U] à lui payer la moitié du coût de l'acte d'établissement d'état des lieux de sortie par huissier.



Aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux établi lors de la remise ou de la restitution des clefs est joint au contrat. Il est établi par les parties, par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés directement ni indirectement à la charge du locataire. Si l'état des lieux ne peut être établi dans des conditions précitées, il l'est sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.



En l'espèce, Mme [T] a pris l'initiative de mandater un huissier de justice aux fins d'établissement d'un état des lieux de sortie. Elle invoque, pour en justifier, des relations compliquées avec son locataire. Force est cependant de constater qu'elle ne démontre pas que l'état des lieux de sortie ne pouvait être établi en la forme amiable, étant souligné que, par jugement du 30 novembre 2017, Mme [G] [L] avait été désignée curatrice de M. [U].



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur les demandes de dommages-intérêts de M. [U] au titre d'un préjudice de jouissance



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.



L'article 9 du code de procédure civile précise qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, les appelants sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [T] à payer à M. [U] une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance. Ils font valoir que le logement était insalubre en raison de l'humidité qui trouve son origine dans l'absence de système de chauffage et le manque d'étanchéité des fenêtres. Mme [T] s'oppose à cette demande en contestant les doléances des appelants.



Force est de constater que les appelants ne versent aucune pièce quelconque à l'appui de leur affirmation, de telle sorte que leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance ne pourra qu'être rejetée.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [T] 



Mme [T] sollicite la condamnation de M. [U] à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que le locataire a manqué gravement à ses obligations en ne payant pas ses loyers et en dégradant l'appartement. Force est cependant de constater qu'elle ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct de celui qui a donné lieu à la condamnation de M. [U] à lui payer l'arriéré locatif ainsi qu'à l'indemniser des dégradations locatives.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté ce chef de demande.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.





Sur la compensation



Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L'article 1347-1 du code civil précise qu'elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.



En l'espèce, il n'y a pas lieu d'opérer une compensation, ainsi qu'il est sollicité par l'appelant compte tenu de l'absence de condamnation de Mme [T] à son égard.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. [U] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] au paiement d'une somme de 150 euros et de le condamner à hauteur d'appel au paiement d'une somme supplémentaire de 750 euros. 



PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile



Confirme le jugement en ce qu'il a :



- débouté Mme [K] [T] de sa demande aux fins de paiement de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie ;

- débouté Mme [T] de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné M. [F] [U] aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [K] [T] une somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Infirme le jugement pour le surplus ;



Statuant à nouveau et ajoutant ;



Constate que les demandes aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et aux fins d'expulsion sont devenues sans objet ;



Condamne M. [F] [U] à payer à Mme [K] [T] une somme de 12'292 € (douze mille deux cent quatre vingt douze euros), assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance sur la somme de 10'255,50 euros ;



Condamne M. [F] [U] à payer à Mme [K] [T] une somme de 4 223,98 € (quatre mille deux cent vingt trois euros et quatre vingt dix-huit centimes) au titre des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance sur la somme de 3 703,98 euros ;



Rejette la demande de Mme [K] [T] tendant à la condamnation de M. [F] [U] à des dommages et intérêts ; 



Rejette la demande de compensation de M. [F] [U] ;



Condamne M. [F] [U] à payer à Mme [K] [T] une somme de 750 € (sept cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [F] [U] aux entiers dépens ;



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,







Minute en neuf pages.