Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 3 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



REPUTE CONTRADICTOIRE



DU 3 JANVIER 2023



N° RG 21/06509 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZZA



AFFAIRE :



M. [L] [X]





C/

Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH







 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2021 par le Tribunal de proximité d'Antony



N° RG : 11-2001535



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03/01/23

à : 



Me Stéphanie TERIITEHAU 



M. [E] [Y] 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [L] [X]

né le 12 Juin 1991 à [Localité 9] ([Localité 9])

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentant : Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619- N° du dossier 20210396 - 

Représentant : Maître Xavier LABERGERE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0546



APPELANT

****************

DIRECTION NATIONALE D'INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID) ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [F] [M]

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 7]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : M. [E] [Y] (Inspecteur des finances publiques) en vertu d'un pouvoir spécial



INTIME



Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH Office Public de l'Habitat anciennement dénommé OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL DE L'HABITAT DES HAUTS-DE-SEINE

Ayant son siège 

[Adresse 4]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Assigné à personne



INTIME DEFAILLANT



****************

Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Septembre 2022, Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN



EXPOSE DU LITIGE





Par acte sous seing privé du 15 juillet 1997 prenant effet le même jour, l'Office public d'HLM des Hauts-de-Seine a donné à bail à Mme [F] [M] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8].



Mme [M] est décédée le 17 avril 2013.



Par ordonnance du 16 octobre 2020, la succession Mme [M] a été déclarée vacante et la Direction nationale d'interventions domaniales a été désignée en qualité de curateur à la succession. 



Par acte de commissaire de justice délivré les 23 et 27 novembre 2020, l'établissement public Hauts-de-Seine habitat OPH, anciennement dénommé l'Office public départemental de l'habitat des Hauts-de-Seine, a assigné respectivement M. [L] [X], fils de Mme [M], et le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony aux fins notamment d'obtenir l'expulsion de M. [X] des lieux loués.



Par jugement réputé contradictoire du 2 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony a :



- constaté la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement n°161 sis [Adresse 3] à [Localité 8] dont Mme [M] était titulaire, à compter du 17 avril 2013, date de son décès,



- condamné M. [X] à verser à l'établissement public Hauts-de-Seine habitat la somme de 33 197, 77 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 23 novembre 2015 au 26 février 2021,



- débouté M. [X] de sa demande de délais de paiement,



- débouté l'établissement public Hauts-de-Seine habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- débouté M. [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné M. [X] aux dépens, à l'exclusion du coût du procès-verbal de constat d'huissier du 12 novembre 2019 et de la sommation de quitter les lieux du 7 janvier 2020,



- écarté l'exécution provisoire de droit de la décision.



Par déclaration reçue au greffe le 26 octobre 2021, M. [X] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 janvier 2022, M. [X], appelant, demande à la cour de :



- infirmer en totalité le jugement entrepris en ce qu'il :

* l'a débouté de sa demande tenant à voir déclarer prescrites les demandes de condamnation en paiement de l'établissement public Hauts-de-Seine habitat antérieures au 23 novembre 20217, 

* a constaté la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement n°161 sis [Adresse 3] à [Localité 8] dont Mme [M] était titulaire, à compter du 17 avril 2013, date de son décès,

* l'a condamné à verser à l'établissement public Hauts-de-Seine habitat la somme de 33 197, 77 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 23 novembre 2015 au 26 février 2021,

* l'a débouté de sa demande de délais de paiement et plus amplement de toutes autres demandes,

* l'a débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* l'a condamné aux dépens,



- plus généralement de toutes dispositions non visées au dispositif,



- à titre principal :

- déclarer irrecevable l'établissement public Hauts-de-Seine habitat de ses demandes de paiement antérieures au 23 novembre 2017 comme étant prescrites,

- débouter l'établissement public Hauts-de-Seine habitat de l'intégralité de ses demandes,



- à titre subsidiaire :

- modérer le montant des indemnités d'occupation mises à sa charge et le ramener à de plus justes proportions,

- lui accorder 24 mois de délais pour s'acquitter de la dette,



- à titre plus subsidiaire :

- constater le transfert du bail à son profit à compter du 17 avril 2013,

- déclarer irrecevable l'établissement public Hauts-de-Seine habitat en ses demandes de paiement antérieures au 23 novembre 2017 comme étant prescrites,

- débouter l'établissement public Hauts-de-Seine habitat de l'intégralité de ses demandes,



- à titre infiniment plus subsidiaire :





- fixer le montant des indemnités d'occupation à la somme de 20 517,48 euros,

- lui accorder 24 mois de délais pour s'acquitter de la dette,



- vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile :

- condamner l'établissement public Hauts-de-Seine habitat à lui payer la somme de 3 000 euros,

- condamner l'établissement public Hauts-de-Seine habitat aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Minault-Teriitehau agissant par Me Stéphanie Teriitehau, avocat et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le service du Domaine, intimé ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de Mme [M], divorcée [X], dans ses conclusions d'intimé du 12 avril 2022, prie la cour en substance de : 



- statuer ce que de droit sur l'ensemble des demandes formées par M. [X], 



- dire et juger qu'à l'égard de la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [M], divorcée [X], le bail a pris fin le 17 avril 2013, jour de son décès, 



- constater que la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, ne s'oppose pas à ce que l'arrêt à intervenir lui soit déclaré opposable, 



- statuer ce que de droit s'agissant de l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir, la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, ne s'y opposant pas. 



L'établissement public Hauts-de-Seine habitat, intimé, n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 26 janvier 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par remise à personne physique habilitée.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 septembre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



L'établissement public Hauts-de-Seine habitat, bailleur intimé, ne comparaissant pas et ayant été cité à personne, la cour statuera par arrêt réputé contradictoire à l'égard de tous, en application des dispositions de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur l'arriéré locatif



M. [X] fait grief au premier juge de l'avoir condamné au paiement de la somme de 33197,77 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période allant du 23 novembre 2015 au 26 février 2021.



Poursuivant l'infirmation du jugement déféré, il conclut à titre à titre principal au débouté de l'office intimé de sa demande en paiement de ce chef et, à titre subsidiaire, à la réduction des sommes au paiement desquelles il a été condamné, sollicitant, en outre, un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette. 



Au soutien de ses demandes, il fait valoir que : 



- le premier juge a commis une erreur de droit en retenant une prescription quinquennale de droit commun, alors qu'il convient de faire application des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le régime de la prescription des indemnités d'occupation étant aligné sur celui des loyers, en sorte que sont prescrites les sommes réclamées par l'office bailleur, qui sont antérieures au 23 novembre 2017, l'assignation ayant été délivrée le 23 novembre 2020, et non celles antérieures au 23 novembre 2015, comme l'a retenu le premier juge, en considérant que la prescription triennale devait être écartée, 



- l'office bailleur a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en attendant plus de sept ans après le décès de la locataire en titre, avant d'agir à l'encontre de M. [X], et cette faute doit être sanctionnée par le débouté de l'office de sa demande en paiement des indemnités d'occupation ou, à tout le moins, par la réduction du montant mensuel de l'indemnité d'occupation à un montant inférieur à celui du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi.



M. [X] soutient, en outre, que le bail a été transféré à son profit au décès de sa mère et n'a point été résilié et qu'en outre, il ne peut être condamné au paiement d'un arriéré de loyers par suite de la prescription de la créance s'agissant des loyers antérieurs au 23 novembre 2017 et en raison du fait que la créance du bailleur ni certaine ni liquide ni exigible au vu du décompte locatif versé aux débats.



La Direction nationale d'interventions domaniales déclare s'en remettre à la sagesse de la cour sur les mérites des prétentions de l'appelant. 



Réponse de la cour 



Si la résiliation du bail doit être constatée au 17 avril 2013, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a instauré la prescription triennale, c'est à bon droit que le tribunal a fait application de la prescription quinquennale de l'ancien article 2277 du code civil.



Il est donc nécessaire, pour statuer sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation, de rechercher préalablement si le bail s'est trouvé résilié et, dans l'affirmative, à quelle date. 



M. [X] soutient que le bail n'a jamais été résilié, motif pris de ce que le bail lui a été transféré automatiquement en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, au décès de sa mère survenu en 2013, et qu'il a restitué spontanément les locaux le 26 février 2021. 



Il résulte de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qu'en cas de décès du locataire peuvent bénéficier d'un transfert de bail, le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, les descendants, les ascendants, le concubin notoire, les personnes à la charge du locataire, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ou de l'abandon du domicile. 



Il est acquis aux débats, en l'espèce, que M. [X], est le fils de Mme [F] [X], décédée le 17 avril 2013 et locataire en titre du logement litigieux, et il ressort des pièces de la procédure - rapport social de Mme [R] [W] (pièce n°10 de l'appelant) - qu'il partageait le logement de sa feue mère, depuis l'âge de six ans et donc durant la période allant du 17 avril 2012 au 17 avril 2013.



M. [X] justifie, par ailleurs, avoir formulé une demande de transfert de bail à son profit, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, au décès de sa mère par le truchement de Mme [R] [W], assistante sociale, et que cette demande n'a point reçu l'agrément de l'office bailleur, en raison du fait que M. [X] était alors étudiant et que les garanties financières proposées par son oncle qui demeurait en Espagne et proposait de se porter caution bancaire étaient insuffisantes. 



Au surplus, c'est à bon droit que M. [X] fait valoir que le transfert du bail au bénéfice du descendant qui remplit les conditions légales a uncaractère automatique, s'opère de plein droit dès la date du décès et par l'effet même de la loi, sans qu'il soit besoin d'une quelconque manifestation de volonté ( Cass. 3e Civ.,16 mai 2006, n05-13.910 ; Cass. 3e Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-11.533). 



Il y a lieu, dès lors, de considérer que le bail s'est trouvé transféré de plein droit à M. [X] au décès de sa mère. 





Il est constant que le bien loué a été libéré volontairement par M. [X] le 26 février 2021, si bien qu'à cette date le bail s'est trouvé résilié et ont pris fin l'ensemble des obligations respectives des parties.



Il s'ensuit que M. [X] ne peut être redevable que de loyers et non d'indemnités d'occupation. 



M. [X] soutient n'être redevable d'aucun arriéré locatif, motif pris de ce que la demande portant sur des loyers échus antérieurement au 23 novembre 2017, est prescrite en application de la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et de ce que le bailleur intimé ne démontre pas détenir une créance certaine, liquide et exigible, en raison du fait que les échéances mensuelles impayées sont globalisées sur le décompte locatif versé aux débats par M. [X] lui-même en cause d'appel, et que les régularisations de charges et les provisions sur charges ne sont point justifiées comme le prescrit l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. 



En application des principes de droit transitoire tels qu'appliqués par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 16-20.476), la loi du 24 mars 2014 régit immédiatement les effets des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. 



Par suite, les loyers échus après l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 sont soumis à la prescription triennale du nouvel article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, tandis que les loyers échus avant l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 restent soumis à la prescription quinquennale de droit commun, une loi ne pouvant rétroagir.



En l'espèce, et en application de ces règles, M. [X] est bien fondé à soutenir que, l'acte introductif d'instance ayant été délivré le 23 novembre 2020, la créance de loyers en amont du 23 novembre 2017 est prescrite, étant relevé que les loyers échus avant l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 encourent pareillement la prescription du fait que le délai de prescription a été interrompu le 23 novembre 2020, soit plus de cinq ans après qu'ils furent exigibles.



Les régularisations et provisions pour charges sont, par ailleurs, contestées par le locataire.



En application des l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Selon les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges donnant lieu au versement de provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur doit communiquer au preneur le décompte par nature de charges et tenir à sa disposition, pendant un mois à compter de ce décompte, les pièces les justifiant. Néanmoins, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyant aucune sanction, le bailleur est admis à produire, en cours de procédure, les justificatifs des charges appelées.



En l'espèce, le bailleur intimé, qui ne comparaît pas, n'a produit aucun justificatif des charges appelées ni les régularisations mentionnées sur le décompte versé aux débats par M. [X] - décompte portant mention des sommes prescrites (pièce n°9 de l'appelant) - si bien que le locataire appelant est bien fondé à soutenir que les charges imputées au débit de son compte locatif ne peuvent lui être réclamées. 



En outre, et comme le soutient à bon droit l'appelant, le décompte locatif versé aux débats (pièce n° 9 de l'appelant) ne distingue pas entre le montant du loyer de celui des provisions pour charges, et ne permet donc pas à la cour de statuer sur le montant des provisions à déduire des sommes dues par le locataire au titre des loyers.



En l'absence de tout décompte annuel de charges, et la justification du montant des provisions pour charges locatives n'étant pas établie, et au vu du décompte locatif produit devant la cour globalisant le montant des charges locatives avec celui des loyers, la créance de L'OPH n'est, comme le soutient à bon droit l'appelant, ni déterminée, ni certaine, ni exigible, et il y a lieu, en conséquence, de débouter le bailleur de sa demande de condamnation en paiement d'un arriéré locatif. 



II) Sur les demandes accessoires 



L'office public, qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. 



La procédure devant la cour d'appel étant sans représentation obligatoire dans toutes les instances suivies en matière domaniale, en application des dispositions de l'article R. 2331-11 du code général de la propriété des personnes publiques, il ne peut y avoir distraction des dépens au profit de Me Teriitehau, avocat en ayant fait la demande. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau



Constate la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] à compter du 26 février 2021 ; 



Déboute l'OPH Hauts-de-Seine habitat de la totalité de ses demandes en paiement ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'OPH Hauts-de-Seine habitat à payer à M. [L] [X] une indemnité de 2 000 euros ; 



Condamne l'OPH Hauts-de-Seine habitat aux dépens de première instance et d'appel; 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Teriitehau, avocat en ayant fait la demande.



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,