Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 3 janvier 2023

JG/ND



Numéro 23/9





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 03/01/2023 







Dossier : N° RG 21/01133 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H2SL 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion















Affaire :



[O] [H] épouse [J]





C/



S.A.R.L. LES OUTARDES







 











Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 25 Octobre 2022, devant :



Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller 







qui en ont délibéré conformément à la loi.





























dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [O] [H] épouse [J]

née le 06 Octobre 1955 à [Localité 5] (40)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Frédéric DUTIN de la SELARL DUTIN FREDERIC, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN









INTIMEE :



S.A.R.L. LES OUTARDES

immatriculée au RCS de sous le n° 347 524 415, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Jean-Bernard PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

































sur appel de la décision 

en date du 09 FEVRIER 2021

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONT DE MARSAN







FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS et MOYENS DES PARTIES 

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, la SARL Les Outardes a donné à bail à Madame [O] [H] épouse [J] un local meublé à usage d'habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 680 euros payable d'avance le 5 de chaque mois.



Par correspondance recommandée avec demande d'avis de réception datée du 14 février 2019, [O] [J] a donné son congé et a restitué les clés du logement.



Par courriers recommandés avec demande d'avis de réception expédiés le 22 février 2019, Maître [V] [W] [M], huissier de justice missionnée par la SARL Les Outardes, a convoqué les parties pour l'établissement, le 4 mars 2019, de l'état des lieux de sortie.

En l'absence de Madame [J], l'huissier a dressé procès-verbal de constat d'état des lieux à la date convenue.



Par acte d'huissier de justice en date du 21 mai 2019, la SARL Les Outardes a fait assigner Madame [O] [H] épouse [J] devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan, depuis devenu tribunal judiciaire, pour la voir condamnée à lui payer la somme de 6.073 euros au titre des loyers impayés, 680 euros au titre de la période de préavis, 5.644,71 euros au titre des dégradations locatives ainsi que la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 





Par jugement en date du 9 février 2021 auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a : 

- condamné Madame [O] [J] née [H] à payer à la SARL Les Outardes, après compensation légale avec le dépôt de garantie, une somme de neuf mille neuf cent soixante et onze euros et quatre-vingt-un centimes (9.971,81 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2919 ;

- rejeté l'exception d'inexécution soulevée par Madame [O] [J] née [H] ;

- débouté Madame [O] [J] née [H] de toutes ses demandes ;

- condamné Madame [O] [J] née [H] à payer à la SARL Les Outardes une somme de mille euros (1 000 euros) fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Madame [O] [J] née [H] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.





Par déclaration du 2 avril 2021, Madame [O] [H] épouse [J] a interjeté appel du jugement. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2022 et l'audience de plaidoirie a été fixée au 25 octobre 2022..





**







Dans ses dernières conclusions en date du 9 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé détaillé des moyens développés, [O] [H] épouse [J] demande à la cour de : 



Vu les pièces et justificatifs versés aux débats, 

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, 

Vu le décret en Conseil d'Etat n°2002-120 du 30 janvier 2002, 

Vu l'article 1184 ancien du Code Civil, 

Vu les articles 32-1, 696 et 700 du Code de Procédure Civile, 

Vu le procès-verbal de constat réalisé par Maître [X] [N], huissier de justice, en date du 22 septembre 2021, 

 

- infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan en date du 09 février 2021 en toutes ses dispositions ; 

 

Rejugeant en fait et en droit, 

- dire et juger que le bien objet du bail ne répond pas aux caractéristiques d'un logement décent au sens de l'article 6 de la n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; 

 Par conséquent, 

- condamner la SARL Les Outardes à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance ; 

- condamner la SARL Les Outardes à lui payer la somme de 680 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2019, au titre du dépôt de garantie par elle versé lors de la prise à bail du logement litigieux ; 

- condamner la SARL Les Outardes à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

- condamner la SARL Les Outardes à lui payer la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles ; 

- condamner la SARL Les Outardes aux entiers dépens.



*



La SARL Les Outardes, dans ses dernières conclusions en date 10 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé détaillé des moyens développés, au visa des dispositions des articles 1101 et suivants du code civil et des pièces et notamment le contrat du 01 juillet 2013, sollicite de la cour qu'elle :

 

- confirme le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan le 9 février 2021 en toutes ses dispositions 

 

Y ajoutant, 

 

- condamne Madame [O] [J] à lui payer la somme de 2.500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

**



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus. 











MOTIVATION : 



Sur les paiements de loyers : 



La SARL Les Outardes réclame à Madame [O] [H] épouse [J] le paiement de loyers restés impayés et produit un décompte portant sur la période écoulée de février 2017 à février 2019 duquel il ressort qu'elle reste à lui devoir la somme de 6.073 euros. 

A l'appui de sa demande, elle remet notamment un écrit du 9 janvier 2018, dont il n'est pas contesté qu'il a été rédigé par Madame [J], et dans lequel elle a certifié devoir la somme du quatre mille six cent quarante euros pour retard de loyer au titre de l'année 2017, un courrier du 21 janvier 2019 adressé à la locataire précisant que, à cette date, la dette de loyer s'établissait à 5.840 euros ainsi que des échanges de messages via leurs lignes téléphoniques respectives montrant l'existence de mensualités non réglées. 



Pour s'opposer aux demandes dont elle fait l'objet, Madame [O] [H] épouse [J] invoque une exception d'inexécution du bailleur dans les obligations qui lui incombaient. 

En effet, elle affirme que le logement loué ne remplissait pas les conditions de décence imposées par la loi et que les bailleurs ne l'ont pas entretenu en état de servir à l'habitation de son ou ses occupants en ce que le clos et le couvert n'étaient pas assurés au regard de l'état de la baie-vitrée principale qui laissait passer l'eau et l'air créant, dans l'appartement, un courant d'air et une humidité rendant impossible sa chauffe. 

Elle affirme que les bailleurs connaissaient cette situation, qu'ils n'ont rien fait pour y remédier et qu'elle a subi de ce fait un préjudice moral et de jouissance. 



Elle soutient que par ailleurs, les bailleurs n'ont pas respecté leur obligation de meubler le bien et de lui fournir les quittances des loyers qu'elle avait versés. 



Enfin, elle affirme que la SARL Les Outardes ne s'est jamais plainte du non-paiement de ses loyers et qu'elle ne produit ni relance ni aucun élément de comptabilité au soutien de son allégation selon laquelle elle n'aurait pas versé les loyers dont le paiement lui est réclamé. 

Madame [O] [H] épouse [J] ajoute qu'à l'inverse, le 5 février 2018, la gérante de la SARL a rédigé un courrier attestant qu'elle était à jour du paiement des loyers et qu'il lui a été remis une quittance pour le mois de juillet 2017, le loyer de ce mois lui étant pourtant encore réclamés. 



Toutefois, il appartient à Madame [J] d'apporter la preuve du paiement des sommes dues en vertu du bail de location qu'elle a souscrit ou du moins la preuve d'éléments sérieux de nature à établir que le logement était totalement inhabitable.



En l'espèce, elle ne produit en appel et en ce sens aucun justificatif, relevé de compte ou même décompte précis des sommes versées par elle personnellement ou par le biais d'aides alors que les échanges de SMS entre les parties, produits par la SARL Les Outardes, mais dont le contenu est non contesté, confirment l'existence de difficultés de paiement et d'une dette de loyer a minima à la date du 26 novembre 2018.

Il en est de même des termes du courrier qui lui a été adressé le 21 août 2017 pour l'inviter à régler les impayés des mois de février à août 2017 et de la mise en demeure qui lui a été adressée le 21 janvier 2019 au vu des impayés persistants. 



Madame [O] [H] épouse [J] verse aux débats une attestation de Monsieur [E] par laquelle il indique que le propriétaire (dont le nom n'est pas précisé) aurait affirmé, en sa présence mais à une date non précisée si ce n'est qu'elle correspondrait au jour du déménagement, qu'elle était à jour de ses loyers. 

Elle remet en outre des attestations des consorts [D] et de Madame [C] lesquelles n'apportent aucun renseignement sur le paiement des loyers. 



Ces pièces ne permettent ainsi pas de contredire les demandes de la bailleresse ni le jugement contesté. 





Or, en première instance et sans que ces pièces ne soient produites en appel, le premier juge a retenu l'existence d'une quittance de loyer datée du 10 juillet 2017, signée par la gérante de la SARL Les Outardes, attestant du paiement du loyer le mois concerné. 

S'agissant d'une quittance de paiement du loyer, c'est à bon droit qu'il a retenu qu'il valait preuve du paiement dudit loyer. 



Il a aussi été fait état d'une attestation du 5 février 2018 dont Madame [J] s'est prévalu émanant de la gérante de la SARL Les Outardes qui déclarait sur l'honneur que, à cette date, elle était à jour de ses loyers. 



Mais, comme l'a indiqué le premier juge, la teneur de cette attestation pouvant s'expliquer par la volonté des parties d'obtenir le maintien de l'allocation logement qui était versée directement au bailleur et la preuve du paiement effectif de la somme alors due de 4.640 euros n'étant pas faite, c'est exactement qu'il a fixé à la somme de 5.393 euros la somme dont Madame [O] [H] épouse [J] est redevable au titre des loyers non versés jusqu'à son départ des lieux.



Sur ce point, au sujet duquel elle n'a apporté aucun éclairage, il résulte des pièces communiquées que c'est par courrier en date du 14 février 2019 que Madame [O] [H] épouse [J] a annoncé qu'elle quittait les lieux et transmettait les clés, ceci sans justifier du délai de préavis prévu contractuellement par les parties.



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé tant en ce qu'il a condamné Madame [O] [H] épouse [J] à payer à la SARL Les Outardes la somme de 5.393 euros au titre des loyers impayés que 680 euros au titre du délai de préavis non exécuté. 



En effet, alors que Madame [J] affirme que sa jouissance des lieux loués a été entravée en raison de l'air et de l'eau s'introduisant par les jours de la baie-vitrée principale, il ne résulte pas des pièces produites par elle que l'appartement de 4 pièces qu'elle a loué était inhabitable. 

Les attestations et photographies, qui n'avaient pas convaincu le juge de première instance, n'ont d'ailleurs pas été produites en appel. 

De plus, l'attestation de Madame [C] est très floue sur la situation de l'appartement et les deux messages transmis à l'interlocuteur nommé "Adil 40 Madame [L]" des 11 octobre 2017 et 17 décembre 2018 montrant des lieux non déterminés mais en tout état de cause très restreints, ne permettent pas de corroborer un jour de plusieurs centimètres sur la baie-vitrée principale du bien loué. 



Ainsi, Madame [O] [H] épouse [J] ne peut sérieusement opposer ces faits au bailleur pour être exonérée de ses obligations alors qu'elle ne justifie d'aucune réclamation ni demande d'intervention à l'effet de préciser l'origine des désordres dénoncés et le cas échéant de remédier à leurs causes.











Sur les dégradations locatives : 



En droit, l'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 



En outre, il résulte des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent dans les lieux loués pendant la durée du bail, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



En l'espèce, la comparaison de l'état des lieux d'entrée du 1er juillet 2013 avec le procès-verbal de constat établi par huissier le 4 mars 2019 atteste d'une dégradation de l'état du logement. 



Pour contredire cette donnée et solliciter dès lors l'infirmation de la décision l'ayant condamnée au paiement de la somme de 4.578.81 euros sur ce fondement, l'appelante déclare qu'elle a pris le soin, à son départ, de photographier les lieux qu'elle dit avoir laissés en parfait état de propreté et sans dégradation. 

Elle ne produit cependant aux débats aucune photographie. 



Elle invoque également le fait que le constat d'huissier a été réalisé en son absence et explique que son état de santé et l'intervention médicale qu'elle avait alors subie l'ont empêchée d'être présente. 

Elle n'apporte pourtant aucun élément médical ou administratif en ce sens alors même qu'il est justifié qu'elle a été convoquée par l'huissier mandaté, le 21 février 2019, soit 10 jours avant la date retenue pour l'état des lieux de sortie.

Elle n'établit pas plus avoir pris le soin de solliciter un report de date ou de se faire représenter à cet acte.



Enfin, elle souligne que cet état des lieux a été effectué plus d'un mois après son départ effectif de l'appartement qu'elle situe au 31 janvier 2019 et soutient que le logement a ensuite été occupé par un tiers selon la retranscription qu'elle a fait faire par huissier d'un message dont elle a été la destinataire de la part du fils des propriétaires lui réclamant la restitution des clés à cet effet. 



Cependant, de cette retranscription qui indique que le 21 février 2019, un prénommé [K] a pris attache téléphonique avec elle pour récupérer les clés de l'appartement de sa mère, il ne peut être affirmé que le logement a été occupé par un tiers avant le 4 mars 2019 et donc que les dégradations constatées doivent être imputées à un tiers. 



Il peut en revanche en être déduit qu'à la date de cet appel, le 21 février 2019, Madame [O] [H] épouse [J] n'avait pas restitué les clés de l'appartement loué ou du moins que les propriétaires n'étaient pas encore entrés en leur possession.

En effet, par courrier adressé par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 14 février 2019, Madame [J] a écrit à la SARL Les Outardes pour les informer avoir libéré les lieux et leur transmettre les clés en sa possession de l'appartement sans qu'elle ne prouve la date de son départ de l'appartement. 



Elle ne peut ainsi justifier de la date réelle de remise des clés, qui en tout état de cause ne peut être que postérieure au 14 février 2019, tout comme elle ne peut prouver l'occupation des lieux par un tiers, une telle situation ne ressortant pas du constat d'huissier du 4 mars 2019. 







Par conséquent, elle ne peut valablement critiquer que les dégradations ressortant de la comparaison de l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée sont survenues au cours du bail liant les parties et écarter la présomption de responsabilité pesant sur elle. 



S'agissant de l'indemnisation due à raison de ces dégradations, Madame [O] [H] épouse [J] n'apporte aucun élément chiffré ou non de nature à permettre l'infirmation de la décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan qui, au terme d'une motivation particulièrement étayée et qu'il convient de retenir, a écarté les demandes de la SARL Les Outardes ne se rattachant pas aux seules obligations du preneur et, après analyse poussée des devis produits, de la superficie des pièces, de la nature et de la localisation des dégradations, a fixé à la somme de 4.578.81 euros le montant dû par l'appelante à la SARL Les Outardes au titre des dégradations locatives. 



Sur les demandes formulées par Madame [O] [H] épouse [J] :



A hauteur d'appel, et au terme du dispositif de ses conclusions, [O] [J] affirme avoir subi un préjudice de jouissance au vu de l'état de l'appartement résultant de son défaut d'entretien par les propriétaires. 



Toutefois, outre que sa demande se fonde sur les moyens qu'elle a invoqué au soutien de l'exception d'inexécution sus-développée et au soutien desquels elle indique avoir subi un préjudice moral, il n'est pas établi par les pièces communiquées en appel, qui ne comprennent pas les attestations pourtant produites en première instance, qu'elle a subi un préjudice de jouissance ou moral du fait du mauvais état de l'appartement et qu'elle avait engagé des démarches auprès de la SARL bailleresse pour l'en informer et obtenir la réalisation de travaux pour y remédier. 



Ainsi, Madame [O] [H] épouse [J] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 



Elle sollicite également la condamnation de la société bailleresse à la restitution de la somme de 680 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 14 février 2019 correspondant au dépôt de garantie versée par elle à la prise à bail du logement.



L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 

Ainsi, comme l'a exactement retenu le premier juge, et alors qu'il n'est pas contesté par l'intimée que la somme de 680 euros remise à titre de dépôt de garantie n'a pas été restituée à la locataire, la somme doit lui être remboursée. 



Mais, en application de l'article 1289 devenu 1347 du code civil, compensation entre celle-ci et les montants dont Madame [O] [H] épouse [J] est redevable doit s'opérer, les dites sommes devant porter intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2019.



Madame [J] demande par ailleurs la condamnation de la SARL Les Outardes au paiement d'une amende civile de 1.000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile. 

Selon cet article, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Pourtant, Madame [O] [H] épouse [J] ne caractérise aucune faute de la société dans l'exercice de son action et ne démontre ni la matérialité ni l'étendue du préjudice qu'elle allègue avoir subi.



Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise aussi en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande formulée à ce titre. 



S'agissant de la charge des dépens et des frais irrépétibles, les circonstances de l'espèce et la position des parties justifient la confirmation du jugement frappé d'appel de ces chefs mais également que Madame [O] [H] épouse [J] soit condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 1.000 euros à la SARL Les Outardes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, 



CONFIRME le jugement déféré 



Y AJOUTANT : 



Rejette l'ensemble des demandes de [O] [H] épouse [J]. 



Condamne [O] [H] épouse [J] à payer à la SARL Les Outardes la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne [O] [H] épouse [J] aux entiers dépens. 



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente