Cour d'Appel · 3ème chambre — 20 octobre 2022

20/10/2022



ARRÊT N°658/2022



N° RG 21/04582 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OPA2

AM/IA



Décision déférée du 24 Août 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 20/01481)

S.MOLLAT

















SARL EC31270





C/



[E] [V] [F] [M]

[Z] [P]



[J] [D], [C] [T]

[D] [E] [M]

[S] [K], [Z] [G]

[Y] [L] [B] [T]

[X] [U] [A] [N] [M]

[L] [H] [M] épouse [W]



























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANTE



SARL EC31270 prise en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-michel CROELS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE





INTIMÉS



Monsieur [E] [V] [F] [M] 

décédé le 03/10/2021

[Adresse 1]

[Localité 5]



Madame [Z] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Emmanuelle HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULOUSE



INTERVENANTS FORCÉS



Monsieur [J] [D], [C] [T]

en qualité d'héritier de son grand-père [E] [V] [F] [M] décédé le 3 octobre 2021

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Assigné le 8 Février 2022 à étude, sans avocat constitué



Monsieur [D] [E] [M]

En qualité d'héritier de son père, Monsieur [E] [V] [F] [M], décédé le 3 Octobre 2021

[Adresse 2]

[Localité 8]

Assigné le 9 Février 2021 à étude,sans avocat constitué



Madame [S] [K], [Z] [G]

En qualité d'héritière de son grand-père, Monsieur [E] [V] [F] [M], décédé le 3 Octobre 2021

[Adresse 10]

Appt 112

[Localité 7]

Assigné le 8 Février 2022 à domicile,sans avocat constitué



Madame [Y] [L] [B] [T]

En qualité d'héritière de son grand-père, Monsieur [E] [V] [F] [M], décédé le 3 Octobre 2022

[Adresse 4]

[Localité 6]

Assigné le 16 février 2022 à étude,sans avocat constitué



Madame [X] [U] [A] [N] [M]

En qualité d'héritière de son père, Monsieur [E] [V] [F] [M], décédé le 3 Octobre 2022

[Adresse 1]

[Localité 5]

Assigné le 9 Février 2022 à étude, sans avocat constitué



Madame [L] [H] [M] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 9]

NOUVELLE ZELANDE

Assignée par procès verbal de remise à parquet le 11 février 2022, sans avocat constitué









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL

 



ARRET : 



- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre



FAITS 



Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2012, M. [E] [M] et Mme [Z] [P] épouse [M] ont donné à bail commercial à la SARL EC 31270 (enseigne Happy Esthetic) un local situé [Adresse 11] à [Localité 7], moyennant un loyer initial de 1800 euros et 80 euros de provision sur charges par mois, avec un dépôt de garantie de 3600 euros. 

M. [I] [R], alors gérant de la SARL EC 31270, est intervenu à l'acte également en tant que caution. 



Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 19745 euros au principal a été délivré le 29 juin 2020, en vain.



PROCÉDURE 



Par acte en date du 5 octobre 2020, M. [E] [M] et Mme [Z] [P] épouse [M] ont fait assigner la SARL EC 31270 et M. [I] [R] (suivant procès-verbal de recherches) devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse aux fins, sur le fondement de l'article L145-41 du code de commerce, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion de la SARL EC 31270, et de condamnation de la locataire à leur verser une indemnité d'occupation et la somme de 27 075,09 euros due au titre des loyers arriérés à la date de l'assignation et de condamnation de M. [I] [R] en qualité de caution à supporter solidairement avec la SARL EC 31270 toutes les sommes mises à sa charge. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 24 août 2021, le juge a : 

- constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 29.07.2020,

- ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL EC 31270 et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 11] à [Localité 7], occupés sans droit, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,

- condamné la SARL EC 31270 à payer par provision à M. et Mme [M] :

* la somme de 22.712,09 euros à valoir sur les arrérages de loyer et des charges, et l'indemnité d'occupation ayant couru jusqu'au 30.04.2021, 

* chaque mois à compter du 1.05.2021, le montant du loyer et charges à valoir sur l'indemnité d'occupation, soit 1800 euros HT outre les charges,

- débouté M. et Mme [M] de leurs autres demandes de provision,

- débouté la SARL EC 31270 de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la SARL EC 31270 à payer à M. et Mme [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL EC 31270 aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,

- rejeté tous les autres chefs de demande des parties,

- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.



Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu principalement que :

. l'EURL EC 31270 ne prouve pas avoir réglé dans le mois suivant le commandement de payer la somme de 10475,09 euros due au 1er mars 2020 si on écarte le dépôt de garantie contesté et après imputation de deux versements de 2700 euros effectués les 22 novembre et 24 décembre 2019,

. ses contestations des charges appelées, les provisions mensuelles ayant été portées à 100 euros par souci d'une bonne gestion, et de la surface du local -non contestée depuis 2012 jusqu'à un métré non contradictoire-, n'apparaissent pas sérieuses,

. il convient de déduire le dépôt de garantie et 5 loyers en raison des périodes d'interdiction de recevoir du public de la provision réclamée,

. aucune pièce comptable n'est versée à l'appui de la demande de délais de paiement, les difficultés financières sont antérieures à la pandémie et la locataire n'explique pas pourquoi elle n'a pas pu payer les loyers ni qu'elle le pourra dans l'avenir.



Par déclaration en date du 16 novembre 2021, la SARL EC 31270 a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués, à l'exception de ce que le juge a : 

- débouté M. et Mme [M] de leurs autres demandes de provision,

- rejeté tous les autres chefs de demande des parties,

- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.



M. [E] [M] est décédé le 3 octobre 2021. La SARL EC 31270 a fait assigner aux fins de reprise d'instance par actes en date des 8, 9, 11 et 16 février 2022, Mme [P] veuve [M], Mme [X] [M], M. [D] [M], Mme [L] [M] épouse [W], Mme [S] [G], M. [J] [T], Mme [Y] [T], ès qualité d'héritiers de M. [M], devant la cour d'appel de Toulouse. 



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



La SARL EC 31270, dans ses dernières écritures en date du 2 mars 2022, demande à la cour au visa des articles 1134, 1244-1, 1184, 1147 (anciens) du code civil, 1182 et suivants, 1195 du code civil et L 145-1 et suivants du code de commerce, de : 

- réformer la décision dont appel

- débouter l'intimé de toutes ses prétentions, 

Avant dire droit, 

- ordonner un transport sur les lieux afin de constater que la surface louée n'est pas de 156 mètres carrés et qu'il n'existe remis au locataire (sic), 

À défaut, 

- mandater un huissier de justice avec mission de mesurer la surface locative, 

À défaut et sur le fond, 

à titre principal

- réformer la décision dont appel

- débouter l'intimé de toutes ses prétentions, 

- constater que l'appelant prouve que le dépôt de garantie a été payé au bailleur,

- débouter le bailleur de sa demande de paiement du dépôt de garantie, 

- constater que la SARL EC 31270 a réglé des sommes au titre d'appels de charges supérieur a celles prévues au bail commercial et que le bailleur n'a pas justifié du bien fondé de ces charges,

- condamner les bailleurs à payer à titre de provision la somme de 5599,80 euros au titre de la répétition de l'indu au titre des charges locatives, 

- constater que la SARL EC 31270 justifie ne pas avoir à sa disposition les 157 m² environs prévues dans le bail commercial, 

- dire et juger qu'une fraction du loyer pour 634 euros par mois a été réglée sans motif, 

- condamner les bailleurs à payer à titre de provision la somme de 38040 euros au titre de la répétition de l'indu relative au loyer payé injustement, 

à défaut, 

- compenser la condamnation à intervenir du montant des :

* paiements de charges indus constituant une contestation sérieuse pour 5560 euros

* paiements effectués sur une période litigieuse au titre du loyer relatif à des surfaces non mises dispositions pour 20 800 euros

* des loyers appelés durant la période Covid pour la somme de 10800 euros

* du dépôt de garantie dont l'absence de paiement n'était pas justifiée, 

- condamner le bailleur à payer à la SARL EC 31270 la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



À titre préalable, sur la demande de radiation pour non exécution de la décision de première instance, l'appelante indique que le local a été restitué de sorte que la part prépondérante de l'exécution est intervenue, le reste portant sur un paiement dont les modalités peuvent prendre du temps en fonction de ses capacités financières.



Sur la demande en paiement du loyer, la locataire fait valoir les contestations sérieuses suivantes :

. nul ne peut se constituer de titre à soi-même et le document manuscrit produit n'est pas corroboré de documents comptables ou bancaires permettant de justifier les sommes reçues,

. le dépôt de garantie exigible avant que la société ne change de propriétaire n'a jamais donné lieu à mise en demeure et le bailleur a donné quitus de son paiement dans le bail,

. elle a payé 100 euros par mois de provision sur charges au lieu des 80 euros annuels prévus au contrat soit un indu de 93,33 euros par mois et de 5599,80 euros depuis septembre 2012 sur lequel il n'a pas été statué,

. les bailleurs n'ont pas répondu à ses demandes concernant les loyers de mars à juin 2020, période de fermeture des établissements d'esthétique, et la période d'activité restreinte par la jauge d'accueil, en dépit des incitations fiscales en vue au moins de la réduction des loyers, et ils n'ont pas non plus retourné les chèques impayés car présentés en dehors des dates demandées, ce qui a conduit la banque à lui refuser des fonds au titre du PGE : ces circonstances imprévisibles au sens de l'article 1195 du code civil peuvent déterminer au fond l'adaptation du contrat à défaut d'accord, en l'absence de remise de jouissance paisible, de sorte que ces loyers dépendent de l'interprétation du juge du fond,

. les deux garages de 17,87 m² n'ont jamais été remis, tous les parkings sont occupés, et en proportion de la surface, elle n'aurait dû régler que 1165,95 euros, soit un indu de 38040 euros sur 5 ans.



Même s'il n'y a pas lieu à expulsion au vu de ces contestations sérieuses, la société indique avoir dû quitter les lieux pour tenir compte de la décision exécutoire, perdant ainsi la valeur de son fonds de commerce et de son droit au bail.





Mme [P] épouse [M], dans ses dernières écritures en date du 2 février 2022, portant appel incident, demande à la cour au visa des articles 524 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile et L145-41 du code de commerce, de : 

À titre principal, 

- ordonner la radiation du rôle de l'affaire, 

Subsidiairement, au fond, 

- confirmer l'ordonnance de référé prononcée le 24 août 2021 par M. le Président du Tribunal Judiciaire de Toulouse en ce qu'elle a : 

* constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 29 juillet 2020, 

* ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL EC 31270 et de tout occupant de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 

* condamné la SARL EC 31270 à payer par provision à M. et Mme [M] : 

* chaque mois à compter du 1er mai 2021, le montant du loyer et charges à valoir sur l'indemnité d'occupation, soit 1.800 € HT outre les charges, 

* débouté la SARL EC 31270 de l'ensemble de ses demandes, 

* condamné la SARL EC 31270 à payer à M. et Mme [M] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné la SARL EC 31270 aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, 

- réformer l'ordonnance de référé prononcée le 24 août 2021 par M. le Président du Tribunal Judiciaire de Toulouse en ce qu'elle a exclu de la provision allouée aux époux [M] la somme de 3.600 € correspondant au dépôt de garantie ainsi que la somme de 9.000 € au titre des loyers et indemnités d'occupation des mois d'avril, mai, novembre et décembre 2020 et avril 2021, 

Statuant à nouveau sur ce point, 

- condamner la SARL EC 31270 à verser à la concluante la somme de 54.312,09 € à titre de provision sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, 

En toute hypothèse, 

- débouter la SARL EC 31270 de l'intégralité de ses demandes, 

- condamner la SARL EC 31270 à régler à Mme [M] une somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SARL EC 31270 à prendre en charge les entiers dépens de l'instance. 



Mme [M] expose que la locataire ne s'est jamais acquittée du dépôt de garantie, versé puis restitué en raison de ses difficultés économiques au démarrage, et elle est tombée en arrérages à compter de septembre 2018 : l'accord de paiement échelonné trouvé en 2019 n'a pas été respecté, la société n'a pas non plus fait de versement lorsqu'après le commandement de payer de juin 2020, elle a fait connaître sa volonté de continuer à exploiter le fonds, et elle n'a pas davantage exécuté la décision de première instance, continuant son activité sans verser un centime depuis octobre 2020 : la cour devra donc procéder à la radiation de l'affaire.



La société EC 31270 opère un renversement de la charge de la preuve alors qu'il lui revient de prouver le paiement des loyers, ce qu'elle ne peut faire : elle se reconnaissait débitrice dans un courriel de M. [R], son gérant, récapitulant les arriérés au 8 avril 2019. 



La bailleresse déclare que le montant contractuel des provisions sur charges mensuelles, 80 euros, a été augmenté d'un commun accord pour éviter des régularisations annuelles trop importantes, et les justificatifs ont toujours été joints aux demandes de régularisation annuelles.

Elle fait en outre observer que la locataire n'a jamais contesté la surface du local délivré depuis son entrée dans les lieux en 2012 et l'attestation de surface produite émane du gérant d'une activité de peinture qui n'a visiblement pas été invité à le visiter en totalité.



Cette situation lui cause un préjudice économique car le loyer constitue un élément substantiel de ses revenus, d'autant plus après le décès de son époux.



Aucune contestation sérieuse n'est établie et l'ordonnance devra être réformée en ce qu'elle a exclu de la provision 3600 euros au titre du dépôt de garantie et 9000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation des mois d'avril, mai, novembre et décembre 2020 et avril 2021.



Par soit-transmis en date du 4 février 2022, le Président de la chambre saisie indiquait qu'en l'absence de désignation d'un conseiller de la mise en état, seul le Premier Président, saisi dans le délai de l'article 905-2, est compétent pour statuer sur la radiation de l'affaire pour défaut d'exécution de la décision du 24 août 2021. 





Mme [X] [M], M. [D] [M], Mme [L] [M] épouse [W], Mme [S] [G], M. [J] [T], et Mme [Y] [T], assignés en qualité d'héritiers de M. [M], n'ont pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2022.



Le 27 septembre 2022, ont été sollicitées sous huitaine les observations des parties constituées sur la recevabilité devant la cour de la demande de radiation de l'affaire pour défaut d'exécution au regard de l'article 524 du code de procédure civile.

Par note du 29 septembre 2022, la SARL EC 31270 a prié la cour de déclarer irrecevable la demande de radiation adverse pour laquelle le premier Président était compétent.

Mme [M] n'a pas fait connaître sa position dans le délai imparti.





MOTIFS DE LA DÉCISION 





À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n'est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « constater » ou « dire et juger », quand elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.





Sur la radiation de l'affaire du rôle de la cour



Aux termes de l'alinea 1 de l'article 524 du code de procédure civile, lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision.



Au cas d'espèce, l'affaire a été instruite de plein droit à bref délai conformément l'article 905 du code de procédure civile s'agissant de l'appel d'une ordonnance de référé, il n'a donc pas été désigné de conseiller de la mise en état, de sorte que seul le premier Président avait compétence pour statuer sur une éventuelle radiation de l'affaire pour défaut d'exécution.



Il n'appartient donc pas à la cour de statuer sur la demande de radiation présentée par l'intimée, irrecevable ici. 



Sur les demandes avant dire droit 



Aux termes de son dispositif, la SARL EC 31270 sollicite avant dire droit un transport sur les lieux destiné à valider son affirmation selon laquelle 'la surface louée n'est pas de 156 mètres carrés et qu'il n'existe remis au locataire' (sic), ou à défaut la désignation d'un huissier de justice avec mission de mesurer la surface locative.



L'appelante ne précise pas le fondement de ces demandes, pas plus qu'elle ne les formule dans le corps de ses écritures.



Or, l'article 146 dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.



Au cas particulier, la SARL EC 31270 a su faire établir un métré des locaux litigieux, et elle aurait pareillement pu mandater elle-même à cette fin l'huissier de justice dont elle demande la désignation.



Dans ces conditions, il ne sera pas suppléé à la carence de l'appelante dans l'administration de la preuve des faits qu'elle soutient par l'organisation de mesures d'instruction avant dire droit.





Sur la résiliation du bail et ses conséquences



Le 29 juin 2020, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer délivré portant sur la somme de 19745 euros au principal : ce montant comprenait le dépôt de garantie, les loyers, provisions sur charges et mensualités de remboursement (800 euros mensuels) pour la période de septembre 2018 à mars 2020 et les régularisations pour charges 2019 et 2020.



Le premier juge a écarté le dépôt de garantie, contesté, et tenu compte de deux versements réalisés en novembre et décembre 2019, alors omis. 

En cause d'appel, les bailleurs ont réintégré les deux versements litigieux dans leur décompte actualisé. 



S'agissant des autres sommes dues à la date du 29 juin 2020, il est rappelé qu'aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Concernant les loyers réclamés, les bailleurs font la preuve suffisante de l'obligation du locataire par la production du contrat de bail liant les parties et fixant le montant du loyer annuel et son paiement mensuel, de sorte qu'il incombe à l'appelante de démontrer qu'elle s'est bien acquittée de ces paiements.



Or, elle ne produit aucun élément en ce sens, de sorte que le récapitulatif des loyers échus établi par les bailleurs, fut-il manuscrit, constitue une base valable de calcul de l'arriéré.



La locataire conteste spécifiquement son obligation au paiement de cinq mois de loyers de mars à juin 2020, période de fermeture des établissements d'esthétique, et pendant la période d'activité restreinte par la jauge d'accueil, soit, pour ce qui est des impayés visés par le commandement de payer, le loyer du 15 au 31 mars 2020.



La SARL EC 31270 se fonde ici sur la théorie de l'imprévision et fait valoir que l'appréciation de l'impact de ces circonstances imprévisibles sur l'exécution du contrat en l'absence de remise de jouissance paisible relève du juge du fond.



L'article 1195 du code civil aux termes duquel 'si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.'



Les contrats devant être exécutés de bonne foi, les parties sont tenues en cas de circonstances exceptionnelles de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives.



Toutefois si ces dispositions permettent à une partie de solliciter la renégociation du contrat à son cocontractant, elles ne le dispensent pas de l'exécution de ses obligations durant la renégociation.



Or, en l'espèce, la SARL EC 31270 ne produit qu'un courrier daté du 24 avril 2020 relatif à la suspension du paiement des loyers, postérieur à l'arrêt des versements, et il se présente comme le premier formalisé à ce sujet : en l'absence de proposition de renégociation des contrats par les bailleurs préalablement à leur demande en paiement des loyers, il n'est donc caractérisé de manquement de ceux-ci à leur obligation d'exécuter de bonne foi le contrat alors même qu'ils subissaient la suspension du règlement des loyers décidée d'autorité par la locataire, sans que celle-ci se rapproche d'eux préalablement à l'arrêt des paiements.



Cette contestation ne peut donc être retenue.



L'appelante met en avant par ailleurs qu'elle n'aurait pas profité de la totalité des surfaces objets du bail et qu'elle aurait donc payé indûment les loyers en même proportion, au motif que les deux parkings prévus au contrat ne lui ont pas été délivrés.



Il est constant que le bail liant les parties porte sur un local commercial (100,77 m² annoncés) et deux garages (2x17,87 m² annoncés). 



Si la SARL EC 31270 a jugé utile de solliciter M. [O], gérant d'une entreprise de peinture et vitrerie, qui a relevé un métré supérieur pour le local commercial (109,44m²) le 26 mars 2021, elle ne produit pas la moindre pièce au soutien de son affirmation relative aux garages, et cette absence de toute trace d'une protestation au cours des 12 années du bail confirme le caractère douteux de cette contestation qui sera par conséquent écartée. 



Il est enfin soutenu que des provisions pour charges ont été indûment versées depuis 2012, selon un calcul établi sur des bases qui s'avèrent totalement erronées : en effet, d'une part, la provision prévue au contrat est bien de 80 euros par mois et non par an, et d'autre part, l'augmentation à 100 euros par mois apparaît à la fois consensuelle -au vu du courriel de M. [R] récapitulant les sommes dues par la société au 8 avril 2019 et mentionnant ce montant- et adaptée -à en croire les modestes régularisations annuelles de charges intervenues pour 2019, 2020 ou 2021 (103 à 151 euros)-.



Dès lors, l'indu avancé à ce titre n'est pas caractérisé. 



S'agissant en revanche des régularisations de charges, il est relevé que les bailleurs ne réclament pas d'impayés pour la période de 2012 à 2018, ce dont on peut déduire que la locataire s'est acquittée de ses obligations en la matière et a ainsi acquiescé aux sommes éventuellement réclamées sur lesquelles elle ne donne aucun détail. 

Pour les années 2019 à 2020, il est justifié du montant des charges locatives et de la consommation d'eau mais non des taxes d'enlèvement des ordures ménagères, de sorte que la provision devra être diminuée de (489,24+455=) 944,24 euros. 



Enfin, concernant le dépôt de garantie, les parties s'accordent à dire que la somme de 3600 euros a bien été acquittée par la locataire, et si Mme [M] soutient que ce versement a ensuite été retourné à la SARL EC 31270 en raison de difficultés financières, elle ne le démontre pas : la contestation élevée s'avère donc suffisamment sérieuse pour être retenue.



Au total, les sommes réclamées dans le commandement de payer étaient donc bien justifiées à hauteur de (19745-3600-944,24=) 15200,76 euros. 



Or, il résulte du décompte actualisé et non contesté à cet égard qu'aucun paiement n'est intervenu dans le mois suivant le commandement.



L'action en constatation de la résiliation du bail ayant été dûment portée à la connaissance de deux créanciers inscrits, il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties au 29 juillet 2020, ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL EC 31270 et condamné la locataire à payer par provision l'indemnité d'occupation ayant couru depuis lors et jusqu'à la libération des lieux à hauteur du montant du loyer et charges, soit 1800 euros HT outre les charges. 





Sur les sommes dues



L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge chargé des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Au cas d'espèce, la locataire conteste devoir les sommes fixées par le premier juge, et de son côté, Mme [M] réclame des sommes écartées par le premier juge.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Il a été vu plus haut qu'en l'absence de tels justificatifs, le récapitulatif des loyers échus établi par les bailleurs constitue une base valable pour le calcul de l'arriéré.



Les contestations soulevées par la locataire doivent être écartées pour la plupart :

. en l'absence de proposition de renégociation des contrats avant la demande en paiement des loyers, et donc de manquement caractérisé des bailleurs à leur obligation d'exécuter de bonne foi le contrat, l'obligation au paiement ne peut être sérieusement contestée sur le fondement de l'article 1195 du code civil,

. faute d'établir une non-délivrance des deux garages prévus au contrat de bail en l'absence de la moindre pièce ou protestation à ce sujet depuis sa signature en 2012, le montant du loyer n'est pas davantage contestable,

. les provisions mensuelles pour charges, 80 euros portés à 100 euros sont dues et bien fondées au vu du montant des charges effectives pour 2019, 2020.



S'agissant en revanche des régularisations de charges réclamées, faute de justificatif des taxes d'enlèvement des ordures ménagères 2019 et 2020 et de toute dépense pour 2021, la provision devra être diminuée de (489,24+455+100x12+137=) 2281,24 euros.



De même, le dépôt de garantie doit être déduit : il est en effet acquis qu'il a dûment été versé et non démontré qu'il aurait été ensuite restitué par la bailleresse.





Au total, la demande de provision était donc bien fondée à hauteur de (35312,09-2281,24-3600=) 29430,85 euros à valoir sur les loyers, provisions pour charges et régularisations de charges impayés au mois d'avril 2021.



Il convient par ailleurs de faire droit à la demande de l'actualiser au mois de février 2022 : compte tenu des 10 mois écoulés et de l'absence de tout paiement, la provision due doit être chiffrée désormais à la somme de (29430,85 + 10x1900=) 48430,85 euros.











Sur les frais et dépens



La décision déférée doit être confirmée en ses disposition relatives aux frais irrépétibles et au dépens.



La SARL EC 31270 qui succombe au principal sera en outre condamnée aux dépens d'appel.



L'équité commande d'allouer à Mme [Z] [M] la somme supplémentaire de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour,



Déclare irrecevable la demande de radiation pour défaut d'exécution présentée par Mme [Z] [P] épouse [M],



Déboute la SARL EC 31270 de ses demandes avant dire droit de transport sur les lieux et de désignation d'un huissier de justice,



Confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions relatives à la constatation de la résiliation du bail liant les parties, l'expulsion de la SARL EC 31270, sa condamnation au paiement provisionnel de l'indemnité d'occupation, les frais irrépétibles et les dépens,



L'infirme quant au montant de la provision à valoir sur les impayés de loyers, charges et indemnités d'occupation, 



Statuant à nouveau,



Condamne la SARL EC 31270 à payer par provision à Mme [Z] [P] épouse [M] la somme de 48430,85 euros à valoir sur les loyers, provisions pour charges, indemnités d'occupation et régularisations de charges impayés arrêtés au 28 février 2022,



Déboute en conséquence la SARL EC 31270 et Mme [Z] [P] épouse [M] du surplus de leurs demandes,



Y ajoutant,



Condamne la SARL EC 31270 à payer par provision à Mme [Z] [P] épouse [M] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SARL EC 31270 aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT









M. BUTEL C. BENEIX-BACHER