Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 5 — 3 novembre 2022

Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le :Au nom du peuple français





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 5





ORDONNANCE DU 03 NOVEMBRE 2022

(n° /2022)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10009 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF3WJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2022 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 20/06753



Nature de la décision : Contradictoire



NOUS, Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assisté de Cécilie MARTEL, Greffière.



Vu l'assignation en référé délivrée à la requête de :





DEMANDEUR



S.A.S. PIXEL ET DECIBEL

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Et assistée de Me Grégory FENECH, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : D0331





à





DEFENDEUR 

 

CAISSE CENTRALE DE PREVOYANCE MUTUELLE AGRICOLE PREVOYANCE représentée par la S.A. GROUPAMA IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Et assistée de Me Delphine DUPUIS de la SCP ARES - Avocats, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : P0214





Et après avoir appelé les parties lors des débats de l'audience publique du 06 Octobre 2022 :



Par acte sous seing privé du 2 novembre 2005, l'institution de retraite complémentaire (IRC) Caisse centrale de prévoyance mutuelle agricole retraite, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la CCPMA Prévoyance, a donné à bail en renouvellement à la société Pixel et Décibel des locaux à usage commercial dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2]) pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2006, moyennant un loyer annuel en principal de 123 000 euros hors taxes, hors charges.



Par acte d'huissier en date du 6 août 2018, l'IRC CCPMA Prévoyance a fait délivrer à la société Pixel et Décibel un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2019 moyennant un loyer annuel en principal de 314 500 euros HT et HC. 



Par acte d'huissier des 2 juillet et 8 juillet 2020, l'IRC CCPMA Prévoyance a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société Pixel et Décibel, M. [K] en qualité d'administrateur judiciaire de la société Pixel et Décibel et la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de ladite société, aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé au visa des articles L. 145-8 et suivants, L. 145-33 et suivants, L. 145-56 et suivants, R. 145-23 et suivants du code de commerce et de l'article 1343-2 du code civil.



Par jugement du 25 novembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2019 ;

- dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré ;

- pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité un expert avec mission de donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 ;

- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;

- réservé les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 2 juillet 2021.



Par jugement du 10 février 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

- vu le jugement du 25 novembre 2020,

- fixé à la somme de 296 000 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2019 portant sur les locaux situés [Adresse 2] ;

- dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus par la société Pixel et Décibel à compter du 2 juillet 2020 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

- dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

- dit le juge des loyers commerciaux sans pouvoir pour condamner la société Pixel et Décibel, d'une part, à payer la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel qu'elle a acquitté, d'autre part, à effectuer le versement nécessaire au réajustement du dépôt de garantie ;

- dit sans objet la demande de délai de paiement formée par la société Pixel et Décibel ;

- dit le juge des loyers commerciaux sans pouvoir pour statuer sur la demande de la société Pixel et Décibel de révision du loyer contractuel sur le fondement de l'article 1195 du code civil ;

- débouté la société Pixel et Décibel de sa demande aux fins de voir écarter l'exécution provisoire attachée de plein droit au présent jugement ;

- partagé les dépens, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire, à parts égales entre, d'une part, la CCPMA Prévoyance, d'autre part, la société Pixel et Décibel ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs plus amples demandes.



Par déclaration du 21 avril 2022, la société Pixel et Décibel a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Par acte d'huissier du 26 juillet 2022, la société Pixel et Décibel a fait assigner en référé l'IRC CCPMA Prévoyance devant le premier président de cette cour aux fins de voir arrêter l'exécution provisoire du jugement du 10 février 2022 et d'entendre la société LR Développement condamnée à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens. La société Pixel et Décibel a maintenu ses demandes aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 6 octobre 2022.



Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 6 octobre 2022, l'IRC CCPMA Prévoyance nous demande de débouter la société Pixel et Décibel de ses demandes et de la condamner à lui payer une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l'instance.





SUR CE,



En vertu de l'article 514-3 du code de procédure civile, en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.



La société Pixel et Décibel reproche à IRC de l'avoir dupé en lui envoyant un courrier en 2015 lui laissant penser qu'elle était sur le point de faire une proposition portant sur un nouveau montant de loyer du bail renouvelé, alors que ses intentions étaient en réalité de laisser s'écouler le terme des 12 années prévu par le 3e alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce, avant de délivrer le congé et ainsi pouvoir obtenir un loyer déplafonné et donc nettement plus élevé. Visant l'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, la société Pixel et Décibel reproche à IRC de revendiquer le déplafonnement du loyer, dans la mesure où elle a manqué à son obligation de bonne foi dans le cadre des discussions menées à l'expiration du bail.



Cependant, le moyen sérieux d'annulation ou de réformation exigé par l'article 514-3 précité doit pouvoir être invoqué dans le cadre de l'appel de la décision dont il est réclamé l'arrêt de l'exécution provisoire. Or en l'espèce, la société Pixel et Décibel demande l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 10 février 2022, alors que le jugement qui a décidé que le prix du bail était déplafonné et devait être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail est celui qui a été rendu le 25 novembre 2020. 



De chef, la société Pixel et Décibel ne démontre pas qu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation du jugement du 10 février 2022.



La société Pixel et Décibel soutient ensuite que l'expert judiciaire a établi le calcul de la surface des locaux sur la base d'un plan obsolète de 2012 au lieu de retenir un plan récent de 2019, qui a conduit à une erreur en faveur de la bailleresse, en ajoutant 25,8 m² à la surface réelle, soit 635,40 m², au lieu de 609,60 m². La société Pixel et Décibel ajoute que sur le plan de 2019, le géomètre a intégré à tort dans la surface utile brute des dégagements à vocation technique situés au sous-sol. Elle affirme que selon la charte de l'expertise en estimations immobilières, la surface utile brute du sous-sol devait exclure ces deux dégagements d'une surface totale de 19 m², ce qui porte l'erreur de surface ayant profité à la bailleresse s'élève à 44,8 m². 



La société Pixel et Décibel critique encore l'expertise judiciaire qui a retenu un montant du loyer au m² excessif, en comparaison des loyers pratiqués dans le voisinage, et qui n'a pas tenu compte des caractéristiques propres des locaux (situation sur cour, pas d'accès PMR, pas d'ascenseur, etc.). Elle indique que l'expert judiciaire a retenu une méthode de calcul défavorable à la locataire (la surface utile brute), alors qu'elle produit une consultation d'un expert près la cour d'appel qui retient une méthode (la surface utile nette) conduisant à une diminution majeure du montant du loyer.



La société Pixel et Décibel ajoute que même si la cour décidait de retenir la surface utile brute, il y aurait lieu d'appliquer un correctif car, compte tenu de l'agencement en plusieurs bâtiments et plusieurs étages, les lieux se distinguent par une part importante de l'espace loué non exploitable économiquement. Elle en déduit que la surface utile brute qui doit être retenue est de 572,10 m².



Enfin, la société Pixel et Décibel affirme que l'expert aurait dû pratiquer un abattement de 10 % en appliquant l'article R. 145-8 du code de commerce, puisque la valeur locative doit être déterminée en tenant compte des charges et restrictions supportées par le preneur, sans contrepartie. Or selon elle, le bail comporte plusieurs clauses exorbitantes de droit commun qui justifie l'application de cet abattement (travaux de mise en conformité supportés par le preneur, charges communes de copropriété refacturées au preneur, taxe foncière refacturée au preneur, absence d'indemnisation en cas de travaux urgents entrepris par le preneur, accession à la propriété des aménagements réalisés par le preneur sans versement d'indemnité, dérogation à l'interdiction faite au bailleur de changer la forme de la chose louée).



Toutefois, la pertinence de l'ensemble de ces moyens ressort essentiellement à l'appréciation souveraine par la cour des faits de la cause, spécialement de l'analyse et des conclusions de l'expertise, sans qu'il soit allégué une erreur de droit manifeste ou substantielle de l'expert ou du premier juge. Les moyens développés par la société Pixel et Décibel constituent une possibilité de réformation ; ils ne sont cependant pas dénué d'aléa quant à leurs chances de succès et, même s'ils étaient admis, ne modifieraient la décision entreprise que dans une proportion mineure de la valeur locative litigieuse. Dès lors, il ne peut être considéré qu'il s'agit d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation du jugement du 10 février 2022.



Enfin, la société Pixel et Décibel explique solliciter, dans ses conclusions d'appel, la révision du contrat sur le fondement de l'article 1195 du code civil, qui prévoit la possibilité de demander une renégociation du contrat en cas de changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rendant l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque. Elle explique que l'application de cette disposition lui permet de demander la réduction du montant du loyer et de le ramener à un prix raisonnable au regard du montant du loyer initial. Cependant, la révision du contrat de bail commercial est spécialement réglementée par le statut des baux commerciaux, de sorte que l'application des dispositions générales de l'article 1195 n'apparaît pas constituer un moyen sérieux d'annulation ou de réformation du jugement du 10 février 2022.



Faute de moyen sérieux d'annulation ou de réformation de ce chef, il est inutile d'examiner si l'exécution du jugement risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande sera rejetée, et les dépens laissés à la charge de la société Pixel et Décibel.





PAR CES MOTIFS,



Rejetons la demande d'arrêt de l'exécution provisoire ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejetons les demandes de ce chef ;



Laissons à la société Pixel et Décibel la charge des dépens de l'instance.



ORDONNANCE rendue par M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, assisté de Mme Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 





 La Greffière, Le Président