Cour d'Appel · Chambre civile — 2 novembre 2022

ARRÊT N° 373



RG N° : N° RG 22/00397 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIKWD







AFFAIRE :



S.C.I. MP

C/

[W] [C]









GS/MLL





demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion









































Grosse délivrée

Me GAUTIER-DELAGE, Me VERGER, avocats







COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2022



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Le deux Novembre deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



S.C.I. MP

dont le siège social est sis au [Adresse 3]

représentée par Me Amélie GAUTIER-DELAGE, avocat au barreau de LIMOGES





APPELANTE d'une ordonnance rendue le 04 MAI 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION près le tribunal judiciaire de LIMOGES



ET :



Fabien BUISSON

de nationalité française

né le 04 Avril 1972 à [Localité 4]

Profession : Agriculteur, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002983 du 15/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)





INTIME

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Selon avis de fixation à bref délai des articles 905 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 21 Septembre 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 02 Novembre 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, les avocats des parties ont été entendus en leur plaidoirie.



Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 02 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de lui-même et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR



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FAITS et PROCÉDURE



Le 15 janvier 2015, la SCI MP (le bailleur) a donné à bail à M. [W] [C] (le locataire) une maison d'habitation située n°[Adresse 2] (87), moyennant un loyer mensuel de 550 euros.



Le locataire ayant manqué à son obligation de paiement des loyers, le bailleur lui a fait délivrer, le 12 octobre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail. 



Le 9 mai 2021, le locataire a quitté les lieux loués. 



Le commandement de payer étant demeuré sans effet, le bailleur, par acte d'huissier de justice du 11 mai 2021, a assigné son locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges aux fins :

- de voir constater la résiliation du bail, par acquisition de la clause résolutoire, et obtenir l'expulsion de celui-ci,

- de le voir condamner à lui payer des provisions à valoir sur l'arriéré de loyers et l'indemnité d'occupation.



Le locataire s'est opposé à ces demandes et a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts. 



Par ordonnance du 4 mai 2022, le juge des référés a notamment :

- déclaré irrecevables les demandes du bailleur tendant à voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire après avoir retenu qu'il n'était pas justifié de la notification de l'assignation au Préfet de la Haute-Vienne et qu'en tout état de cause, ces demandes étaient devenues sans objet du fait du départ du locataire,

- rejeté la demande de provisions, après avoir fait le compte entre les parties et retenu que le locataire n'était redevable d'aucune somme,

- condamné le bailleur à payer à son locataire une provision de 1 857,26 euros au titre de restitution d'un indu et de dommages-intérêts.



Le bailleur a relevé appel de cette ordonnance. 



MOYENS et PRÉTENTIONS



Le bailleur demande de constater, en tant que besoin, la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, et sollicite la condamnation du locataire à lui payer une provision de 796,10 euros à valoir sur sa créance locative.



Le locataire conclut à la confirmation de l'ordonnance. Subsidiairement, il sollicite la compensation entre la provision à valoir sur la réparation de ses dommages et la provision qu'il resterait devoir au titre de l'arriéré locatif. A titre infiniment subsidiaire, il demande des délais de paiement.



MOTIFS



Sur les demandes du bailleur.



Il est constant que le locataire a quitté les lieux loués le 9 mai 2021. Par suite, la demande d'expulsion est devenue sans objet. 



Le commandement de payer délivré le 12 octobre 2020, visant la clause résolutoire, enjoint au locataire de payer, outre les frais d'huissier de justice, la somme de 1900 euros au titre des loyers impayés pour la période de juillet à octobre 2020.







Il ressort du décompte du bailleur, que : 

- les loyers d'août à octobre 2020 ont été réglés en temps voulu, à hauteur de 1 650 euros (550 € x 3 mois), 

- sur la même période, le locataire a procédé à des virements complémentaires d'un montant de 600 euros. 

Il s'ensuit que le locataire a versé la somme de 2250 euros sur la période considérée. 



Les causes du commandement ayant été payées dans le délai de deux mois imparti par cet acte, la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire n'était pas encourue. 



Nonobstant le règlement de la dette locative, objet du commandement de payer, le bailleur soutient rester créancier d'une somme de 796,10 euros correspondant à un arriéré locatif calculé sur la période du 1er janvier 2020 au 31 mai 2021, excédant la période couverte par le commandement de payer. 



Le locataire, qui ne rapporte pas la preuve des paiements en espèce qu'il invoque,

ne peut soutenir s'être intégralement libéré de sa dette locative dès lors que :

- la limitation du commandement de payer aux sommes dues à compter de juillet 2020 ne vaut pas preuve du règlement des loyers pour la période antérieure, et ne caractérise pas une volonté claire et non équivoque du bailleur de renoncer au paiement des loyers correspondants, 

- les paiements antérieurement effectués par Mme [Y] [I] (épouse de M. [C]), au titre du contrat de bail du 15 janvier 2015, ont été pris en compte par le bailleur dans le décompte de sa créance locative.



Toutefois, le bailleur ne peut se prévaloir de l'augmentation du loyer, porté à la somme de 592,39 euros à compter du mois de janvier 2021, dès lors que la clause d'indexation contenue au contrat de bail n'est pas renseignée. 

Il y a donc lieu de déduire la somme de 211, 95 euros ((592,39 - 550) x 5 mois) du montant de la créance du bailleur.



De même, le locataire ayant quitté les lieux le 9 mai 2021, date d'effet de son congé, le bailleur peut uniquement obtenir, en l'absence de stipulation en sens contraire dans le contrat de bail, le paiement des 9 jours d'occupation, au prix journalier de 17,75 euros (550 / 31 jours), soit 159,75 euros (17,75 x 9). 

Le décompte fait donc apparaître un trop- perçu de 390,25 euros (550 - 159,75) qui sera retranché. 



Par ailleurs, le locataire, qui n'a pas contesté dans le délai de trois ans à compter du paiement le montant du loyer de 450 euros dû pour la période allant du 15 janvier 2015, date d'entrée dans les lieux, au 31 janvier 2015, est prescrit pour en solliciter la restitution. En conséquence, le premier juge ne pouvait pas tenir compte d'un prétendu trop- perçu relatif à cette période pour limiter le montant de la créance du bailleur. 



En outre, les sommes payées entre les mains de l'huissier de justice ont été intégrées par le bailleur dans le calcul de sa créance. 



Enfin, le bailleur ne sollicite plus aucune somme au titre du paiement de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères. 

 

Il s'ensuit que, après déduction des sommes indûment perçues par le bailleur, le montant de sa créance locative s'élève à la somme de 193,90 euros (796,10 - 211,95 - 390,25). 



En conséquence, le locataire sera condamné à payer au bailleur une provision de 193,90 euros à valoir sur la créance locative de ce dernier. 













Sur la demande du locataire en remboursement de l'indu.



Il résulte de ce qui précède qu'aucun indu n'est à rembourser au locataire. 





Sur la demande de dommages-intérêts du locataire.



Le locataire reproche à son bailleur de l'avoir dénigré auprès de M. [B] lors d'un appel téléphonique pour décourager ce dernier de le prendre comme locataire. A supposer que cet appel soit imputable au gérant de la SCI bailleresse, cet agissement apparaît détachable de ses fonctions de dirigeant, et comme tel, n'est susceptible d'engager que la seule responsabilité personnelle de l'auteur de l'appel, à l'exclusion de celle de la SCI.



Par ailleurs, le locataire ne rapporte pas la preuve que l'insalubrité qu'il invoque serait imputable au bailleur. 



En revanche, le bailleur reconnaît expressément (attestation de M. [F] [D] et conclusions p.8) avoir changé les serrures de la porte d'entrée du logement à compter du 16 février 2021 , soit trois mois avant la fin du bail, contraignant le locataire - qui ne prétend pas avoir été privé de tout accès au logement - à entrer dans les lieux loués par d'autres moyens. Le préjudice de jouissance découlant de cette contrainte, qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de permettre un usage paisible des lieux et qui ne peut se justifier par les prétendues violences imputées au locataire à l'égard de Mme [I], sera réparé par l'allocation à ce dernier d'une provision de 300 euros. 



Il y a donc lieu de condamner le bailleur à payer au locataire cette seule somme de 300 euros à titre de provision à valoir sur sa créance indemnitaire. 





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PAR CES MOTIFS



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LA COUR,



Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



INFIRME l'ordonnance rendue le 4 mai 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges;





Statuant à nouveau,



CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI MP et M. [W] [C] à la date du 9 mai 2021, date d'effet du congé délivré par le locataire ;



CONSTATE que la demande en expulsion formée par la SCI MP est devenue sans objet du fait du départ de M. [W] [C] des lieux loués à la date du 9 mai 2021 ;



CONDAMNE M. [W] [C] à payer à la SCI MP une provision de 193,83 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges ;



CONDAMNE la SCI MP à payer à M. [W] [C] une provision de 300 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices ;









ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties ;



Vu l'équité, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



FAIT MASSE des dépens de première instance et d'appel et DIT qu'ils seront supportés par moitié entre les parties. 





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,











Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.

































































































N° RG 22/00397