Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 3 novembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 03 NOVEMBRE 2022



N° 2022/725 













Rôle N° RG 21/12128 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH6O4







S.A.R.L. L'OREE





C/



[F] [G]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Pascal ALIAS



Me Fabien DUPIELET









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence en date du 27 juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00272.





APPELANTE



S.A.R.L. L'OREE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 3]



représentée par Me Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Annie PROSPERI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant





INTIME



Monsieur [F] [G]

né le 24 juillet 1943 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 27 septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 novembre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 novembre 2022,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DU LITIGE 



Selon bail du 5 septembre 2013, monsieur [F] [G] et madame [W] [C] ont donné en location à la SARL L'Orée, un local situé [Adresse 2] à [Localité 4], à usage de cave à vin avec vente en gros et en détail, y compris dégustation sur place avec restauration, moyennant un loyer mensuel de 2 000 € hors charge et hors taxe, outre 50 € de provision sur charges.



Monsieur [F] [G] a fait délivrer un commandement de payer daté du 16 mars 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure la SARL L'Orée de lui régler la somme de 15 292 € au titre des loyers, charges et accessoires du 2ème trimestre 2013 au 1er trimestre 2019, ainsi que de justifier d'une assurance garantissant les risques locatifs.



Le 18 mars 2016, des infiltrations d'eau au niveau de l'évacuation du local objet du bail commercial donnent lieu à un rapport d'expertise amiable du 3 juin 2016 imputant ces désordres à l'appartement sus-jacent en raison d'un défaut d'étanchéité du joint au pourtour du bac à douche, remplacé aux frais de la propriété dudit appartement. 

Un second sinistre survenu le 1er mars 2020 donne lieu à une expertise amiable le 2 avril 2021, au terme de laquelle l'expert mandaté par l'assureur de la SARL L'Orée enjoint à monsieur [F] [G], le 7 avril 2021, de diligenter une recherche de fuite dans le logement sus-jacent au local exploité par la défenderesse en l'état d'un dégât des eaux actif (60 % d'humidité relevé sur site) et d'une infiltration d'eau pluviale par la façade (90 % d'humidité). La SARL L'Orée fait également constater ces désordres suivant procès-verbal d'huissier de justice du 4 mars 2020. 



Considérant que les causes du commandement et de la sommation du 16 mars 2020 n'ont pas été apurées dans les délais impartis, monsieur [F] [G] a fait assigner la SARL L'Orée devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence par acte d'huissier du 23 février 2021, régulièrement dénoncé à la SA Caisse d'Epargne Loire Drôme Ardèche ès qualité de créancier inscrit, aux fins de constat de la clause résolutoire, expulsion et paiement provisionnel de la dette locative. 



Par ordonnance en date du 27 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :


constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 21 février 2021,


'ordonné, à défaut de départ volontaire dans les 15 jours, l'expulsion de la SARL L'Orée et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, 

'condamné la SARL L'Orée à payer à monsieur [F] [G] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer, charges en sus, à compter du 24 juillet 2020 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, 

'dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par monsieur [F] [G] au titre de l'arriéré locatif, 

'ordonné une expertise au titre des désordres constatés, 

'débouté les parties de leurs autres demandes, 

'dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

'laissé les dépens à la charge de chaque partie. 



Selon déclaration reçue au greffe le 9 août 2021, la SARL L'Orée a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur le constat de la clause résolutoire, l'expulsion ordonnée, la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que sur les dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. 



La SARL L'Orée a restitué le local loué le 10 novembre 2021.



Par dernières conclusions transmises le 23 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL L'Orée demande à la cour de :


confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formée par monsieur [F] [G], 

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas retenu la prescription de la dette locative réclamée par le bailleur, en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, en ce qu'elle a ordonné son expulsion, et, en ce qu'elle l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, 


Statuant à nouveau :


déclarer recevables les demandes nouvelles par elle formulées consécutivement à la restitution du bail commercial, en date du 10 novembre 2021, 

condamner monsieur [F] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 426 437,22 € à valoir sur l'indemnisation de son préjudice lié à la résiliation du bail et à la perte de son fonds de commerce, 


En tout état de cause : 


condamner monsieur [F] [G] à lui payer la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.




La SARL L'Orée soulève, tout d'abord, l'existence de contestations sérieuses quant à la demande en paiement provisionnel de la dette locative par monsieur [F] [G], soutenant l'irrecevabilité des prétentions au titre des rappels d'indexation de loyers et de charges avant le 16 mars 2015 car étant prescrites. 



S'agissant des demandes au titre des rappels de loyers et charges échus à compter du 1er avril 2020, elle demande la confirmation des contestations sérieuses retenues par le premier juge à raison des dispositions relatives à la période Covid 19. S'agissant des demandes présentées au titre des impayés échus entre le 16 mars 2015 et le 1er mars 2020, la SARL L'Orée fait valoir l'existence de contestations sérieuses quant aux charges eu égard à l'absence de régularisation annuelle à laquelle monsieur [F] [G] était tenu et en l'absence de justificatifs de la seule part due par elle, ainsi que quant à l'indexation du loyer non effectuée régulièrement par le bailleur.



Eu égard à l'état du local, avéré par procès-verbal de constat du 4 mars 2020, la SARL L'Orée estime que la demande d'expertise était parfaitement justifiée, même si elle reconnaît que du fait de son départ, elle ne se justifie plus. 



Compte tenu des contestations sérieuses affectant les créances de monsieur [F] [G], elle en déduit que le commandement ne pouvait produire ses effets et que la clause résolutoire ne pouvait être acquise à raison de la mauvaise foi du bailleur qui a mis en oeuvre cette clause alors que le preneur l'avisait qu'il ne pouvait exploiter le fonds au vu de l'état des lieux et en pleine période de fermeture liée au Covid 19.



Par ailleurs, invoquant des éléments nouveaux au sens de l'article 564 du code de procédure civile, tenant en l'état des lieux de sortie et en la restitution des clefs, la SARL L'Orée sollicite l'indemnisation de son préjudice lié au comportement fautif de monsieur [F] [G] qui lui a fait perdre, en toute mauvaise foi, l'élément essentiel de son fonds de commerce, à savoir le droit au bail. Elle soutient qu'il a mis en péril la cession du fonds de commerce envisagée en 2019. Elle conteste toute irrecevabilité de cette demande, invoquant des faits nouveaux tenant en son départ le 10 novembre 2021, certes il y a 10 mois, mais survenu depuis l'ordonnance entreprise. Elle fait valoir que sa créance issue de la perte de son fonds de commerce est non sérieusement contestable, du moins en son principe. Elle ajoute avoir averti depuis 2016 son bailleur de l'existence de désordres affectant les lieux loués.





Par dernières conclusions transmises le 12 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [F] [G] sollicite de la cour qu'elle : 


confirme l'ordonnance en ce qu'elle a constaté le jeu de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la SARL L'Orée, condamné la SARL L'Orée au paiement d'une indemnité d'occupation,

infirme l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par lui au titre de l'arriéré locatif et en ce qu'elle a ordonné une expertise,

condamne à titre provisionnel la SARL L'Orée à lui payer : 


- la somme de 12 139 € au titre de la dette locative pour les années 2018, 2019 et 2020, 

- à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'au 10 novembre 2021 une indemnité d'occupation mensuelle de 2 500 € outre les charges locatives, 


déboute la SARL L'Orée de toutes ses demandes, tant irrecevables qu'infondées, 

condamne la SARL L'Orée à lui payer la somme de 10 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la sommation. 




Monsieur [F] [G] soutient qu'en application de l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire du bail est manifestement acquise, celle-ci ayant été mise en oeuvre de bonne foi, après qu'il a fait preuve de beaucoup de patience, le locataire ne s'acquittant d'aucune régularisation de charge, ni d'aucune indexation du loyer. 



L'intimé fait valoir que depuis le début du bail, la SARL L'Orée ne s'acquitte pas du montant du loyer indexé, ni des charges et taxes foncières, ce dont elle a pourtant été pleinement et régulièrement informée. Il indique qu'afin d'éviter toutes difficultés relativement à la prescription opposée par l'appelante, il limite volontairement ses demandes à compter de 2018.



Monsieur [F] [G] sollicite le rejet de toute demande d'expertise de la part de la SARL L'Orée dès lors qu'elle est désormais occupante sans droit ni titre des lieux et dans la mesure où cette expertise ne saurait palier sa carence. 



Monsieur [F] [G] soulève sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile l'irrecevabilité de la demande d'indemnisation provisionnelle présentée par la SARL L'Orée au titre de la perte de son fonds de commerce, survenue le 10 novembre 2021. Il ajoute que le juge des référés est incompétent pour apprécier une telle perte du fonds de commerce. En tout état de cause, il estime cette demande infondée en ce que la résiliation du bail résulte de la décision du premier juge et de la restitution volontaire par l'appelante des locaux loués, étant observé qu'elle n'a pas demandé la suspension de l'exécution provisoire. Il indique que ce n'est que dans le cadre de la présente instance, en réplique à la demande en paiement des loyers, que le preneur a fait valoir un mauvais état des lieux, dont elle n'avait pas averti son bailleur précédemment. Il ajoute que la SARL L'Orée n'a pas consigné les frais d'expertise pourtant sollicitée par elle et qui aurait pu caractériser ce mauvais état. Il estime qu'il résulte de l'état des lieux de sortie que des désordres imputables à la SARL L'Orée sont relevés. L'intimé conteste toute responsabilité dans l'échec de la cession du fonds de commerce en 2019 alors qu'aucun commandement de payer n'avait alors été délivré, son agrément n'étant au demeurant pas nécessaire.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences 



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'occurrence, les parties sont liées par un bail commercial du 5 septembre 2013 qui comporte une clause résolutoire dûment rappelée comme étant recherchée dans le commandement de payer délivré par huissier de justice le 16 mars 2020, à l'initiative de monsieur [F] [G]. 



Le bail stipule un loyer de 24 000 € annuels que le preneur s'oblige à payer au bailleur, outre une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge, provision fixée à 50 € qui sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l'année précédente. Il est prévu que le loyer soit payable d'avance les premiers de chaque mois. Par ailleurs, les parties conviennent d'indexer le loyer sur l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE et de lui faire subir les mêmes variations d'augmentation et de diminution. Les parties ont ainsi convenu que le réajustement du loyer s'effectuerait chaque année, à la date anniversaire de l'entrée en jouissance, le dernier indice connu à la date de l'indexation étant alors comparé à l'indice du même trimestre de l'année précédente. Il est prévu que l'application de cette clause d'indexation se fasse à l'initiative du bailleur dès la publication de l'indice.

S'agissant des impôts et charges, les parties se sont mises d'accord, aux termes du bail, pour que le preneur rembourse au bailleur, en sus du bail, les impôts et taxes afférents à l'immeuble, en ce compris les impôts fonciers, soit 111/295ème dudit impôt foncier, les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives, outre, les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire. 





Le paiement du loyer mensuel augmenté des provisions sur charges initialement fixées, soit 2 050 € par mois est démontré, du moins au titre des dernières années désormais en cause, soit depuis 2018. 



Il résulte à l'évidence du bail que la SARL L'Orée est redevable envers monsieur [F] [G] d'un loyer indexé, et, du paiement des impôts fonciers notamment, étant observé que le bailleur peut en faire la réclamation à tout moment, sans présomption de renoncement à une telle demande, du moins dans la limite de la prescription.



Le commandement délivré le 16 mars 2020 par monsieur [F] [G] à la SARL L'Orée sollicite le paiement d'une somme de 15 292 € en principal, en application du décompte produit qui porte exclusivement sur les impôts fonciers, la consommation d'eau depuis 2013, outre sur l'indexation du loyer initial à compter du 4ème trimestre 2016. 



Certes, le commandement a été délivré le jour du premier confinement décrété en France dans le cadre des mesures de lutte contre la pandémie de Covid-19. Néanmoins, force est de constater qu'il se rapporte à des impayés bien antérieurs, de sorte qu'aucune mauvaise foi dans la délivrance du commandement ne peut être retenue à ce titre à l'encontre du bailleur. De plus, le commandement a été délivré par signification à étude au lieu d'exercice du bail commercial, de sorte qu'aucune mauvaise foi n'est démontrée dans cette délivrance, malgré l'adresse du gérant en Ardèche.



Par ailleurs, il résulte des courriers échangés entre les parties et produits (pièces 3 de l'appelante, 12 et 13 de l'intimé) que des difficultés de paiement du loyer, mais également des charges dont la taxe foncière, ainsi que de l'indexation du loyer, ont été reprochées par monsieur [F] [G] à la SARL L'Orée dès 2017. Des courriers ont été régulièrement transmis au preneur en 2018 et 2019 pour lui réclamer tant l'indexation que la régularisation des charges, les justificatifs de celles-ci étant demeurés chez l'huissier de justice chargé du recouvrement. Dès lors, la SARL L'Orée ne peut reprocher à monsieur [F] [G] d'avoir agi de mauvaise foi en sollicitant ces paiements brutalement dans le cadre du commandement de payer visant la clause résolutoire, alors qu'aucune renonciation du bailleur à solliciter ces paiements n'est démontrée, au contraire, et qu'il fait suite à plusieurs réclamations, même sans mise en demeure à proprement parler.



En outre, la SARL L'Orée ne peut se fonder sur des constatations issues d'un dégât des eaux constaté par procès-verbal du 4 mars 2020 pour justifier du non paiement des loyers indexés et charges au titre des années précédentes. Au demeurant, il est établi que le bailleur a été réactif au titre de ce sinistre, puisqu'une expertise amiable a été diligentée, étant observé que la SARL L'Orée ne justifie pas avoir alerté préalablement celui-ci d'une difficulté dans la jouissance de son bien, hormis le sinistre de 2016 auquel il avait été remédié.



En revanche, il est exact que le commandement délivré porte, pour partie, sur des créances manifestement prescrites. Toutefois, cela n'affecte pas la régularité du commandement dès lors que ses causes sont, au moins partiellement, justifiées, et qu'il n'a pas été délivré de mauvaise foi. 



Tel est bien le cas ici, étant observé qu'aucun paiement n'est intervenu dans les délais impartis, ceux-ci ayant été rallongés ainsi que justement décompté par le premier juge, dans le cadre des mesures liés à la pandémie de Covid 19, notamment en application de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020. Or, au 24 juillet 2020, aucun paiement n'est intervenu. 



Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a retenu la mise en oeuvre de la clause résolutoire contractuellement stipulée, avec résiliation du bail au 24 juillet 2020. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef, sauf sur la date retenue au dispositif de la décision, tout comme de celui fixant une indemnité d'occupation provisionnelle pour la période subséquente. 



En revanche, l'ordonnance entreprise sera réformée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la SARL L'Orée des locaux loués, compte tenu du départ de celle-ci le 10 novembre 2021, privant désormais d'objet une telle demande. 





Sur la provision au titre de la dette locative 



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Désormais, monsieur [F] [G] ne fonde sa réclamation s'agissant de la dette locative qu'au titre des années 2018, 2019 et 2020, de sorte que les contestations sérieuses élevées à juste titre par la SARL L'Orée au titre de la prescription de la dette initialement sollicitée depuis 2013, n'ont plus lieu d'être. Il en est de même s'agissant de la demande au titre des consommations d'eau, non réclamées en appel.



S'agissant des prétentions financières émises au titre des loyers échus depuis le 1er avril 2020, il convient de relever que les seules dispositions légales dérogatoires prises en application de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 n'ont conduit ni à la suspension légale des loyers commerciaux, ni à leur effacement. Les mesures prises par les autorités publiques pour lutter contre la propagation de la Covid-19 n'ont pas écarté l'application du droit commun de la relation contractuelle. Il a été jugé que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraîne pas la perte de la chose louée et n'est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. De même, un locataire n'est pas fondé à s'en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. Ainsi, aucune contestation sérieuse ne s'oppose à la créance de monsieur [F] [G] envers la SARL L'Orée au titre des loyers dus entre le 1er avril 2020 et le 10 novembre 2021, date de restitution des locaux.



S'agissant de la créance réclamée par monsieur [F] [G] au titre de l'indexation des loyers depuis 2018 et du paiement de la seule taxe foncière, proratisée, au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021, force est de constater qu'aucune contestation sérieuse n'est établie. En effet, l'indexation du loyer était contractuellement prévue et due par le preneur, les indices de référence étant fixés. L'absence de demande d'indexation annuelle ne peut valoir renoncement du bailleur à s'en prévaloir. Ainsi, aux termes du décompte justifié par l'intimé, il appert que la SARL L'Orée est redevable, sans contestation sérieuse, de la somme de 2 045 € par mois, soit 24 540 € annuels au titre des loyers, alors qu'elle n'a réglé que 24 000 €, soit une différence de 540 € annuels. Au titre de 2019, c'est une dette de 1 179 € qui est incontestable (25 179 € - 24 000 €). Au titre de 2020, c'est une dette de 1 908 € qui est incontestable (25 908 € - 24 000 €). En outre, s'agissant de la régularisation des charges au titre des impôts fonciers, ceux-ci sont dus selon le calcul fixé au contrat, soit 111/295ème. Seuls sont non sérieusement contestables les justificatifs se rapportant au bien loué, situé [Adresse 2] à [Localité 4], et établis au nom de monsieur [F] [G], et non ceux établis au nom de madame [S], demeurant à une adresse distincte, et dont le lien avec le local loué n'est pas démontré. Ainsi, au titre de 2018, c'est une somme de 621,37 € qui est incontestablement due par la SARL L'Orée, déduction faite de la provision mensuelle versée ((3 246 € x 111/295) - (50 €x12)). Au titre de 2019, c'est une somme de 644,70 € qui est incontestablement due par la SARL L'Orée, déduction faite de la provision mensuelle versée ((3 308 € x 111/295) - (50 €x12)). Enfin, au titre de 2020, c'est une somme de 671,04 € qui est incontestablement due par la SARL L'Orée, déduction faite de la provision mensuelle versée ((3 378 € x 111/295) - (50 €x12)). En définitive, la créance non sérieusement contestable de monsieur [F] [G] sur la SARL L'Orée s'élève a 5 564,11 € au titre de l'indexation des loyers, indemnités d'occupation et des taxes foncières régularisées au titre des années 2018, 2019 et 2020. 



De même, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 2 300 € apparaît non sérieusement contestable sur la période du 1er janvier 2020 au 10 novembre 2021, eu égard au montant du dernier loyer mensuel en 2020 et du montant des charges mensuelles alors pratiquées.



En conséquence, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à provision au titre des impayés locatifs, la condamnation aux sommes sus-visées devant être prononcées, selon détail précisé au dispositif de l'arrêt. 





Sur la demande d'expertise 



En vertu des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

 

En l'espèce, compte tenu du départ le 10 novembre 2021 de la locataire commerciale, celle-ci a nécessairement perdu tout intérêt légitime pour la réalisation d'une telle mesure d'instruction in futurum. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée à ce titre.



Sur la demande d'indemnisation provisionnelle du préjudice de la SARL L'Orée au titre de la résiliation du bail



Par application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En vertu de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'occurrence, la SARL L'Orée sollicite désormais, qui plus est dans le cadre de conclusions transmises le 12 septembre 2022 alors que l'affaire a reçu fixation devant le cour par ordonnance du 6 octobre 2021 en vue de l'audience du27 septembre 2022, l'indemnisation provisionnelle de son préjudice lié à la perte de son fonds de commerce et à la résiliation du bail, à hauteur de 426 437,22 €. Cette prétention qui ne se rapporte aucunement à l'objet du litige qui concerne, lui, l'exécution du contrat de bail par la mise en oeuvre de la clause résolutoire et le paiement d'un arriéré locatif provisionnel, est manifestement nouvelle, ne peut être considérée comme issue de la révélation d'un fait, ni comme étant l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire du litige initial. 



Elle doit donc être déclarée irrecevable. 



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



La SARL L'Orée, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel, l'ordonnance entreprise étant réformée en ce sens. En outre, il apparaît justifié en appel de condamner la SARL L'Orée à payer à monsieur [F] [G] une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS



La cour,

 

Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé la date de la résiliation du bail au 21 février 2021, en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la SARL L'Orée, en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par monsieur [F] [G] au titre de l'arriéré locatif, en ce qu'elle a ordonné une expertise et laissé à chaque partie la charge de ses dépens, 



Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Dit que la clause résolutoire est acquise le 24 juillet 2020, 



Dit sans objet la demande d'expulsion de la SARL L'Orée, en l'état de son départ, 







Condamne la SARL L'Orée à payer à monsieur [F] [G] la somme provisionnelle de 5 564,11 € au titre de l'indexation des loyers, indemnités d'occupation et des taxes foncières régularisées au titre des années 2018, 2019 et 2020,



Condamne la SARL L'Orée à payer à monsieur [F] [G] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 2 300 € sur la période du 1er janvier 2020 au 10 novembre 2021,



Dit n'y avoir lieu à expertise, 



Déclare irrecevable la demande de la SARL L'Orée tendant à l'indemnisation provisionnelle de son préjudice lié à la perte de son fonds de commerce et à la résiliation du bail,



Condamne la SARL L'Orée à payer à monsieur [F] [G] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SARL L'Orée de sa demande sur ce même fondement, 



Condamne la SARL L'Orée au paiement des dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer.





La Greffière Le Président