Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 27 OCTOBRE 2022



N°2022/695













Rôle N° RG 21/11908 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5VU







S.A.R.L. ZEN ECO





C/



SAS IMMOBILIERE CARREFOUR





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Anthony CAVITTA



Me Roselyne SIMON-THIBAUD





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 15 juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01561.





APPELANTE



S.A.R.L. ZEN ECO 

Prise en la personne de son gérant en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]



représentée par Me Anthony CAVITTA, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



SAS IMMOBILIERE CARREFOUR 

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]



représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Pauline COSSE, avocat au barreau d'EURE, plaidant













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie PEREZ, Conseillère et Mme Catherine OUVREL, Conseillère, chargées du rapport.



Mme Sylvie PEREZ, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère 

Mme Catherine OUVREL, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2022.



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







EXPOSÉ DU LITIGE : 



Selon acte sous seing privé du ne janvier 2013, à effet au 1er décembre 2012, la SAS Immobilière Carrefour a donné à bail commercial pour 9 ans à la société Dock's Hair Joliette, un local d'une surface de 149 m² environ, situé dans un centre commercial Carrefour, [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de base hors charges et hors taxes de 35'000 euros, outre un loyer variable correspondant à la valeur positive entre le loyer annuel de base et 7 % hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur.



Par avenant au bail le 3 avril 2013, le bailleur a agréé la cession du droit bail à la SARL Zen Eco pour l'exercice d'une activité de salon de coiffure.



Un allégement du loyer a été consenti par le bailleur par avenant du 19 décembre 2013. Par avenant conclu en 2016, il a été convenu de fixer le montant du loyer annuel de base à la somme de 14'000 euros hors taxes et hors charges.



Par nouvel avenant du 1er février 2018, il a été accordé à la SARL Zen Eco la possibilité de rembourser sa dette en 24 échéances mensuelles ainsi qu'un nouvel allégement de loyers, le loyer mensuel s'élevant à la somme de 2216,46 euros TTC.



Le 11 février 2020, la SAS Immobilière Carrefour a fait signifier à la SARL Zen Eco un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 79'083,11 euros représentant le montant de loyers impayés. 



Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la SAS Immobilière Carrefour a fait assigner en référé la SARL Zen Eco aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et en paiement de provisions.



Par ordonnance en date du 15 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

- rejeté la demande de délais de paiement,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et de fait la résiliation de plein droit du bail à compter du 11 mars 2021,

- ordonné l'expulsion de la SARL Zen Eco des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- condamné la SARL Zen Eco à payer à la SAS Immobilière Carrefour, la somme provisionnelle de 86'117,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les sommes commandées et à compter de l'assignation que sur le, outre une indemnité mensuelle d'occupation de 2216,46 euros à compter du 1er avril 2021 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,

- condamné la SARL Zen Eco à payer à la SAS Immobilière Carrefour la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ceux compris le coût du commandement de payer.



Selon déclaration reçue au greffe le 4 août 2021, la SARL Zen Eco a interjeté appel de cette ordonnance, appel portant sur tous les chefs expressément critiqués.



Par conclusions déposées et notifiées le 27 octobre 2021, la SARL Zen Eco a conclu comme suit :

- réformer l'ordonnance rendue le 15 juillet 2021,

Statuant de nouveau,

- dire et juger qu'elle bénéficiera d'un délai de paiement de deux ans afin de solder la dette de loyer, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant cette période,

- dire et juger que chacune des parties conservera la charge ses propres frais irrépétibles et les dépens.



La SARL Zen Eco indique avoir rencontré des difficultés de trésorerie, notamment causées par la crise sanitaire due à l'épidémie de Covid-19, rappelant que la bailleresse n'a cessé d'accepter des baisses du prix du loyer, justifiées par une perte d'attractivité importante du centre commercial.



L'appelante fait valoir que sa situation financière n'est pas obérée puisqu'elle réalise chaque année un chiffre d'affaires constant et présente un résultat bénéficiaire.



Par conclusions déposées et notifiées le 23 novembre 2021, la SAS Immobilière Carrefour a fait appel incident et conclu comme suit :

- confirmer l'ordonnance entreprise sauf sur le montant de la provision et de l'indemnité mensuelle d'occupation,

- débouter la SARL Zen Eco de ses demandes,

- condamner la SARL Zen Eco au paiement de la somme provisionnelle de 100'187,18 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 8 octobre 2021, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du commandement de payer,

- condamner la SARL Zen Eco, en cas de maintien dans les lieux, à une indemnité d'occupation mensuelle de 2 344,89 euros jusqu'à la libération définitive des lieux et la remise des clés,

- condamner la SARL Zen Eco à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.



L'intimée fait valoir que malgré les efforts consentis à la locataire, celle-ci n'a réglé aucun loyer depuis le 28 juin 2018, et que celle-ci, à cette date était débitrice de la somme de 21'574,79 euros, de sorte que les difficultés alléguées sont étrangères à la crise sanitaire évoquée dans les conclusions de l'appelante.



La SAS Immobilière Carrefour fait observer que la SARL Zen Eco, qui a vu sa demande de délais de paiement rejetée par le premier juge, ne produit aucune pièce en cause d'appel au soutien de sa demande.



Elle indique régulariser un appel incident tenant à l'actualisation de sa créance.









MOTIFS DE LA DÉCISION : 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Le bail comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer.



La SARL Zen Eco ne soutient aucun moyen relatif à la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire à l'appui de sa demande de réformation en toutes ses dispositions de l'ordonnance querellée, de sorte que cette décision sera confirmée de ces chefs.



Concernant la provision, la SAS Immobilière Carrefour produit un décompte arrêté au 2 octobre 2022, qui actualise sa créance à la somme provisionnelle de 93 671,05 euros.



Ce décompte mentionne bien les paiements effectués par la locataire en décembre 2021 pour 7 034,69 euros, en mars 2022 pour 7 246,88 euros et en juin 2022 pour 7 150,43 euros (et non 7 153,43 euros).

 

Il y a lieu dans ces conditions, et en l'absence de contestation sérieuse sur le montant de la provision sollictée, de condamner la SARL Zen Eco au paiement de la somme ci-dessus.



Compte tenu de l'évolution de la créance du bailleur, l'ordonnance est infirmée du chef du quantum de la provision. 



La SAS Immobilière Carrefour sollicite également la condamnation de la SARL Zen Eco au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2 344,89 euros à compter de la résiliation du bail, soit du 1er avril 2021.



Il est rappelé que, devant le premier juge, la SAS Immobilière Carrefour avait chiffré le montant de cette indemnité d'occupation à la somme de 2 216,46 euros et sollicité la condamnation de la SARL Zen Eco à cette somme, demande à laquelle le premier juge avait fait droit, de sorte qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande de l'intimée.



L'article L.145-41 du code de commerce ci-dessus visé prévoit également que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



La SARL Zen Eco produit à l'appui de sa demande les liasses n°2031-SD relatives aux bénéfices industriels et commerciaux des années 2018 à 2020, documents non certifiés par son expert comptable et qui en tout état de cause, ne sont pas contemporains de sa demande de délais. Il est constaté également que l'appelante n'a effectué que quelques versements, comme mentionné ci-dessus, qui sont insuffisants pour justifier de la capacité de la locataire à s'acquitter de sa dette locative importante dans le cadre des délais sollicités et en sus du loyer mensuel.



L'ordonnance déférée à la cour est dans ces conditions confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la SARL Zen Eco au titre des délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

 

Enfin, la SARL Zen Eco doit être condamnée à payer à la SAS Immobilière Carrefour la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 





 PAR CES MOTIFS :

La Cour,



Confirme l'ordonnance du 15 juin 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, sauf concernant le quantum de la provision,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne la SARL Zen Eco à payer à la SAS Immobilière Carrefour, la somme provisionnelle de 93 671,05 euros au titre des loyers et charges impayées au 2 octobre 2022,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS Immobilière Carrefour au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle ;



Condamne la SARL Zen Eco à payer à la SAS Immobilière Carrefour la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 



Condamne la SARL Zen Eco aux dépens d'appel



La greffièreLe président