Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 27 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 27 OCTOBRE 2022



N°2022/412













Rôle N° RG 21/07898 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHQ6H







[L] [E] 





C/



[J] [Y] épouse [F]





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Pierre-andré WATCHI-FOURNIER 



Me Agnès ERMENEUX 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de CANNES en date du 17 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1162060004.







APPELANTE



Madame [L] [E]

née le 27 Avril 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Pierre-André WATCHI-FOURNIER de l'ASSOCIATION WATCHI-FOURNIER FAISSOLLE, avocat au barreau de TOULON







INTIMEE



Madame [J] [Y] épouse [F]

née le 07 Juin 1931 à [Localité 6] (SUISSE), demeurant [Adresse 1])





représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Adrien VERRIER de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 27 octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2022.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





































































EXPOSÉ DU LITIGE 



Par actes sous-seing-privé des 22 et 29 janvier 2019, Madame [Y] épouse [F] a consenti à Madame [E] une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé à [Localité 3].



L'acte prévoyait un transfert de propriété à la signature de l'acte authentique de vente à intervenir au plus tard le 15 avril 2019, le versement par Madame [E] d'un acompte d'un montant de 10.250 € entre les mains de l'agence FONCIA et en cas de défaillance d'une partie, le paiement à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, d'une somme d'un montant de 20.500 €.



Par avenants en date des 28 et 29 mars 2019, les parties convenaient de reporter la régularisation de l'acte authentique de vente au plus tard au 14 août 2019, du transfert entre les mains du notaire désigné séquestre de la somme de 10.500 € versée à l'agence FONCIA à titre de dépôt de garantie et de la mise à disposition des clés du logement à Madame [E] afin qu'elle puisse aménager et occuper les lieux à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à signature de l'acte authentique sans versement d'indemnité d'occupation selon les conditions mentionnées dans un paragraphe intitulé : Convention d'occupation précaire.



La signature de l'acte authentique n'est pas intervenue.



Par acte d'huissier en date du 13 février 2020, Madame [E] était sommée de comparaître aux fins de signature de l'acte de vente en l'office notarial de Maître [B] à [Localité 3] et il lui était notifié la décision de mettre fin à la convention d'occupation précaire consentie à son bénéfice par la venderesse.

Au regard de l'absence de Madame [E] au rendez-vous de signature, Maître [B] établissait un procès-verbal de carence le 21 février 2020.



Par acte d'huissier en date du 17 juin 2020, il était fait sommation de déguerpir à Madame [E].



Suivant exploit d'huissier en date du 29 juin 2020, Madame [Y] épouse [F] faisait assigner Madame [E] devant le tribunal de proximité de Cannes afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :



* constater la mauvaise foi de la requise.

* dire et juger que la requise est occupante sans droit ni titre depuis le 22 mars 2020.

* ordonner la libération des lieux par Madame [E] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie à compter de 15 jours après la signification de la décision à intervenir.

* ordonner l'expulsion de Madame [E] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique à compter de 15 jours après la signification de la décision intervenir.

* ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tel garde-meuble au choix de Madame [Y] épouse [F] et aux frais de Madame [E] des meubles et objets mobiliers appartenant à l'expulsée qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l'expulsion.

* constater que Madame [E] est redevable de l'indemnité prévue aux termes de la convention d'occupation précaire précitée.

* condamner Madame [E] au paiement de la somme de 46.500 € correspondant à 93 jours à 500€

sauf à parfaire.

* constater, vu les stipulations de l'avant-contrat prévoyant paiement d'une indemnité forfaitaire à titre de dommages-intérêts à la charge de l'acquéreur défaillant, que les conditions relatives à l'exécution ont été remplies afin que l'acte de vente soit signé en la forme authentique.

* constater que Madame [E] s'est révélée défaillante dans ses obligations et n'a pas comparu aux fins de régularisation de l'acte authentique.

* condamner Madame [E] au paiement de la somme de 25.500 € à titre d'indemnité forfaitaire

* autoriser d'ores et déjà Madame [Y] épouse [F] à conserver par-devers elle le montant du dépôt de garantie versé par Madame [E] à hauteur de la somme de 10.500 € entre les mains de l'agence FONCIA détenue en la comptabilité de l'office notarial de Maître [B] à [Localité 3]

* condamner Madame [E] au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation du 13 février 2020 à comparaître en l'étude notariale et le coût de la sommation de déguerpir délivrée par voie de huissier en date du 17 juin 2000.



À l'audience du 19 novembre 2020 Madame [Y] épouse [F] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance et indiquait que le fait qu'un acte modificatif à l'acte descriptif de division ait dû être rédigé n'était pas de sa responsabilité, rappelant que les conventions des 28 et 29 mars 2019 étaient régulières et que l'acte avait été publié au service de la publicité foncière.



Invoquant l'irrégularité de la convention des 28 et 29 mars 2019, Madame [E] demandait au tribunal de :

* constater que l'avenant au compromis en date des 28 et 29 mars 2019 était constitutif d'une clause léonine empêchant Madame [Y] épouse [F] de procéder à son exécution.

* débouter Madame [Y] épouse [F] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Subsidiairement,

Si le tribunal venait à valider les effets de l'avenant,

* ramener à de plus justes proportions le montant de l'indemnité d'occupation.

En tout état de cause.

* surseoir à toute condamnation sur justification de la publication au Service de la Publicité Foncière de l'acte d'établissement modificatif de l'état descriptif de division en date du 10 décembre 2019.

*condamner Madame [Y] épouse [F] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement avant-dire droit en date du 22 janvier 2021, la réouverture des débat était ordonnée aux fins d'inviter les parties à préciser, au besoin, leur demande et à conclure sur la question de la compétence et incompétence du juge du contentieux de la protection pour connaître des éléments élevés devant lui dans le cadre de la présente procédure.





À l'audience du 18 mars 2021, Madame [Y] épouse [F] demandait au juge des contentieux et de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- A titre principal.

* se déclarer compétent puisqu'il détient une compétence exclusive en matière d'expulsion.

* constater la mauvaise foi de Madame [E]

* dire et juger que Madame [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 22 mars 2020.

* ordonner la libération des lieux par Madame [E] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie à compter de 15 jours après la signification de la décision à intervenir.

* ordonner l'expulsion de Madame [E] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique à compter de 15 jours après la signification de la décision intervenir.

* ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tel garde-meuble au choix de Madame [Y] épouse [F] et aux frais de Madame [E] des meubles et objets mobiliers appartenant à l'expulsée qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l'expulsion.

* constater que Madame [E] est redevable de l'indemnité prévue aux termes de la convention d'occupation précaire précitée.

* condamner Madame [E] au paiement de la somme de 163.000 € correspondant à 326 jours à 500 € sauf à parfaire.

* constater, vu les stipulations de l'avant-contrat prévoyant paiement d'une indemnité forfaitaire à titre de dommages-intérêts à la charge de l'acquéreur défaillant, que les conditions relatives à l'exécution ont été remplies afin que l'acte de vente soit signé en la forme authentique.

* constater que Madame [E] s'est révélée défaillante dans ses obligations et n'a pas comparu aux fins de régularisation de l'acte authentique.

* condamner Madame [E] au paiement de la somme de 25.500 € à titre d'indemnité forfaitaire

* autoriser d'ores et déjà Madame [Y] épouse [F] à conserver par-devers elle le montant du dépôt de de garantie versé par Madame [E] à hauteur de la somme de 10.500 € entre les mains de l'agence Foncia détenue en la comptabilité de l'office notarial de Maître [B] à [Localité 3]



- À titre subsidiaire, si le juge devait se déclarer incompétent,

* trancher la question de l'expulsion de Madame [E] occupante sans droit ni titre de l'appartement litigieux depuis le 22 mars 2020 soit depuis quasiment un an

* constater la mauvaise foi de Madame [E]

* dire et juger que Madame [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 22 mars 2020.

* ordonner la libération des lieux par Madame [E] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie à compter de 15 jours après la signification de la décision à intervenir.

* ordonner l'expulsion de Madame [E] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique à compter de 15 jours après la signification de la décision intervenir.

* ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tel garde-meuble au choix de Madame [Y] épouse [F] et aux frais de Madame [E] des meubles et objets mobiliers appartenant à l'expulsée qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l'expulsion.

* renvoyer les parties à se pourvoir devant le tribunal judiciaire de Grasse en ce qui concerne les demandes financières et notamment celles relatives:

- au montant de 20.500 € afférent aux dispositions de l'avant-contrat prévoyant le paiement d'une indemnité forfaitaire à titre de dommages et intérêts à la charge de l'acquéreur défaillant.

- au montant du dépôt de garantie versée par Madame [E] à hauteur de la somme de 10.500 € entre les mains de l'agence FONCIA détenue en la comptabilité de l'office notarial de Maître [B] notaire à [Localité 3].

- à l'indemnité d'occupation prévue aux termes de la convention d'occupation précaire précitée.

- au coût de la sommation du 13 février 2020 à comparaître en l'étude notariale pour la régularisation de l'acte authentique.

En tout état de cause, 

* condamner Madame [E] au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de déguerpir délivrée par voie de huissier en date du 17 juin 2000.



Madame [E] demandait au juge des contentieux de la protection, 

- A titre principal :

* de se déclarer incompétent pour connaître de l'appréciation des demandes fondées sur l'indemnité d'occupation.

 *constater que l'avenant à compromis en date des 28 et 29 mars 2019 était constitutif d'une clause léonine empêchant Madame [Y] épouse [F] de procéder à son exécution.

* débouter Madame [Y] épouse [F] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Subsidiairement

Si le tribunal venait à valider les effets de l'avenant,

* ramener à de plus justes proportions le montant de l'indemnité d'occupation.

En tout état de cause.

*condamner Madame [Y] épouse [F] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement contradictoire en date du17 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* constaté que Madame [E] était occupante sans droit ni titre du logement situé à [Localité 3].

* ordonné que Madame [E] libère les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours après la signification de la présente décision en précédant à la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie.

* dit qu'à défaut par Madame [E] d'avoir volontairement quitté les lieux loués après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par Madame [Y] épouse [F]. 





* condamné Madame [E] à payer à Madame [Y] épouse [F] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 € charges comprises à compter du 22 mars 2020 et jusqu'à libération effective des lieux.

* dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme aux plus tard le 5 de chaque du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux.

* s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Grasse pour statuer sur l'ensemble des autres demandes supposant vérifications préalables de la régularité de l'acte de promesse de vente, de celle de ses avenants et de celle des autres actes relatifs à la vente du bien immobilier situé à [Localité 3] dont notamment les demandes en paiement formées par Madame [Y] épouse [F] en exécution des contrats susvisés.

* dit qu'à défaut d'appel dans le délai de 15 jours à compter de la notification de la présente décision, le dossier de l'affaire sera aussitôt transmis par le greffe de ce tribunal au greffe du tribunal judiciaire de Grasse, juridiction devant laquelle instance sera poursuivie conformément aux dispositions de l'article 82 du code de procédure civile.

* condamné Madame [E] au paiement de la somme de 700 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné Madame [E] aux entiers dépens. 





Par déclaration en date du 28 mai 2021, Madame [E] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

* constate que Madame [E] était occupante sans droit ni titre du logement situé à [Localité 3].

* ordonne que Madame [E] libère les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours après la signification de la présente décision en précédant à la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie.

* dit qu'à défaut par Madame [E] d'avoir volontairement quitté les lieux loués après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par Madame [Y] épouse [F]. 

* condamne Madame [E] à payer à Madame [Y] épouse [F] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 € charges comprises à compter du 22 mars 2020 et jusqu'à libération effective des lieux.

* dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme aux plus tard le 5 de chaque du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux.

* se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Grasse pour statuer sur l'ensemble des autres demandes supposant vérifications préalables de la régularité de l'acte de promesse de vente, de celle de ses avenants et de celle des autres actes relatifs à la vente du bien immobilier situé à [Localité 3] dont notamment les demandes en paiement formées par Madame [Y] épouse [F] en exécution des contrats susvisés.

* dit qu'à défaut d'appel dans le délai de 15 jours à compter de la notification de la présente décision, le dossier de l'affaire sera aussitôt transmis par le greffe de ce tribunal au greffe du tribunal judiciaire de Grasse, juridiction devant laquelle instance sera poursuivie conformément aux dispositions de l'article 82 du code de procédure civile.

* condamne Madame [E] au paiement de la somme de 700 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

* condamne Madame [E] aux entiers dépens 

* rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire 





Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 novembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [Y] épouse [F] demande à la cour, de :

* confirmer le jugement du chef de la compétence s'agissant de l'expulsion de Madame [E] et de l'indemnité y afférente.

* infirmer le jugement du chef de l'incompétence relevée au titre des demandes suivantes :

- la condamnation de Madame [E] à lui régler la somme de 20.500 € à titre d'indemnité forfaitaire telle que prévue à l'avant-contrat.

- l'autorisation de Madame [Y] épouse [F] à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 10.500 € versé entre les mains de l'agence Foncia.

En conséquence.

* déclarer compétent le tribunal de proximité de Cannes.

* débouter Madame [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

* confirmer le jugement en ce qu'il a :

- constaté que Madame [E] était occupante sans droit ni titre du logement situé à [Localité 3].

- ordonné que Madame [E] libère les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours après la signification de la présente décision en précédant à la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie.

* infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [E] à payer à Madame [Y] épouse [F] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 € charges comprises à compter du 22 mars 2020 et jusqu'à libération effective des lieux

Statuant de ce chef, 

* juger qu'il est nécessaire de faire une stricte application de l'avenant des 28 et 29 mars 2019.

* condamner Madame [E] au paiement d'une indemnité de 500 € par jour à compter du 22 mars 2020 soit 601 jours soit 300.500 € 



- A titre subsidiaire sur ce point, 

* infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [E] à payer à Madame [Y] épouse [F] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 € charges comprises à compter du 22 mars 2020 et jusqu'à libération effective des lieux

* condamner Madame [E] à verser une indemnité mensuelle de 900 € charges comprises à compter du 22 mars 2020 et jusqu'à libération effective des lieux.

* infirmer le jugement du chef de l'incompétence relevée au titre des demandes suivantes :

- la condamnation de Madame [E] à lui régler la somme de 20.500 € à titre d'indemnité forfaitaire telle que prévue à l'avant-contrat.

- l'autorisation de Madame [Y] épouse [F] à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 10.500 € versé entre les mains de l'agence Foncia.

Statuant de nouveau de ce chef :

* déclarer compétent le tribunal de proximité de Cannes.

* faire application de l'article 88 du code de procédure civile.

* juger qu'il relève d'une bonne justice de donner une solution définitive au litige.

* juger que les conditions relatives à l'exécution ont été remplies afin que l'acte de vente soit signé en la forme authentique.

* juger que Madame [E] s'est révélée défaillante dans ses obligations et n'a pas comparu aux fins de régularisation de l'acte authentique.

* condamner Madame [E] à payer à Madame [Y] épouse [F] la somme de 20.500 € à titre d'indemnité forfaitaire.

* autoriser d'ores et déjà Madame [Y] épouse [F] à conserver par devers elle le dépôt de garantie versée par Madame [E] à hauteur de la somme de 10.500 € entre les mains de l'agence FONCIA détenu à la comptabilité de l'office notarial de Maître [B], notaire à [Localité 3].

* confirmer le jugement pour le surplus.

- À titre infiniment subsidiaire.

* renvoyer les parties à se pourvoir devant le tribunal judiciaire de Grasse en ce qui concerne les demandes financières et notamment celles relatives.

 - au montant de 20.500 € afférent aux dispositions de l'avant-contrat prévoyant le paiement d'une indemnité forfaitaire à titre de dommages et intérêts à la charge de l'acquéreur défaillant.

- au montant du dépôt de garantie versée par Madame [E] à hauteur de la somme de 10.500 € entre les mains de l'agence FONCIA détenue en la comptabilité de l'office notarial de Maître [B] notaire à [Localité 3].

- En tout état de cause, 

*condamner Madame [E] au paiement d'une indemnité de 3.000 € e en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût de la sommation du 13 février 2021 et le coût de la sommation de déguerpir délivrer par voied'huissier en date du 17 juin 2020.



Au soutien de ses demandes, Madame [Y] épouse [F] fait valoir que le juge des contentieux de la protection est devenu le juge naturel des litiges relatifs au contrat d'habitation depuis la réforme rappelant que s'agissant d'une action tendant à l'expulsion de sa locataire, le juge des contentieux de la protection était donc compétent pour en connaître.

Aussi elle maintient que le juge des contentieux de la protection était compétent pour trancher le présent litige soulignant que l'immeuble dont s'agit était situé dans [Localité 3] soit dans le ressort territorial du juge des contentieux et de la protection de Cannes, quand bien même les sommes demandées excéderaient le montant de 10.'000 €.

Elle ajoute que le jugement querellé a pour partie tranché le litige et s'est déclaré incompétent pour certaines demandes estimant que la question de la régularité du compromis de vente permettant de statuer sur la demande d'indemnité forfaitaire prévue au compromis et celle sur le dépôt de garantie prévue à l'avenant ne relevaient pas de sa compétence mais de celle du tribunal judiciaire de Grasse. 

Toutefois elle maintient que de par l'effet dévolutif de l'appel, la cour de céans est saisie de l'entier litige et peu importe qu'elle infirme ou confirme du chef de la compétence.



Madame [Y] épouse [F] indique qu'il est exact que le compromis initial comportait une erreur, l'acte mentionnant le lot n° 133 comme comportant une salle de bains alors que dans l'état descriptif de division, cette salle de bains était rattachée au lot n° 134, Madame [E] , ayant en parfaite connaissance de cause régulariser l'avenant et la convention d'occupation précaire des 28 et 29 mars 2019.

Toutefois si par impossible les actes devaient effectivement être nuls, elle entend rappeler que par application de l'article 1182 du Code civil, l' exécution d'un contrat prétendument nul en connaissance de cause entraîne confirmation de l'acte et impossibilité de se prévaloir de la nullité ultérieurement.





S'agissant de l'occupation du lieu, elle rappelle que les parties ont régularisé l'avenant comportant convention d'occupation précaire les 28 et 29 mars 2019 afin de permettre de régulariser l'acte modificatif de l'état descriptif de division.

Elle ajoute qu'elle a tenu compte du fait que l'acte modificatif de l'état descriptif de division n'a été enregistré à la publicité foncière que le 10 décembre 2019 pour laisser Madame [E] continuer d'occuper l'appartement gracieusement, rappelant cependant que par courrier recommandé en date du 10 février 2020, elle a mis fin à la convention d'occupation précaire révocable à première demande du vendeur un mois après l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception

Par ailleurs elle demande qu'il soit fait une stricte application du contrat conclu par les parties, s'agissant de l'indemnité, et à défaut, que l'indemnité soit portée mensuellement à la somme de 900 € tenant l'emplacement de l'appartement de 45 m².

Enfin elle indique que Madame [E] s'est montrée défaillante dans ses obligations et n'a pas comparu aux fins de régularisation de l'acte authentique alors même que les conditions pour se faire étaient réunies sans aucune raison pour ne pas les exécuter de sorte qu'elle sera condamnée au paiement de la somme de 20'500 € à titre de l'indemnité forfaitaire.





Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 août 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [E] demande à la cour, de :

* recevoir son appel et le dire bien-fondé.

* réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions.

Statuant de nouveau.

* constater qu'elle ne peut pas être déclarée comme occupante sans droit ni titre.

* dire que le juge des contentieux des protections du tribunal de proximité de Cannes n'avait pas compétence pour connaître de la qualification du statut de l'occupation de Madame [E], ni de l'appréciation des demandes fondées sur l'indemnité d'occupation.

* anéantir l'ensemble des dispositions du jugement concernant l'expulsion de Madame [E] et sa condamnation à une indemnité d'occupation.

* renvoyer l'entier jugement par devant le tribunal judiciaire de Grasse qui seul pourra interpréter le compromis des 22 et 29 janvier 2019 et l'avenant daté du 28 et 29 mars 2019 ainsi que leur effet.

Subsidiairement.

* compte tenu de la révélation de la publication au Service de la Publicité Foncière de l'acte établissant un modificatif de l'état descriptif de division en date du 10 décembre 2019.

* lui donner acte de ce qu'elle se tient à disposition du vendeur pour signer l'acte de vente, objet de la présente contestation.

* condamner Madame [Y] épouse [F] à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







A l'appui de ses demande, Madame [E] rappelle que les compétences du juge des contentieux de la protection sont définies aux articles L 213-4-1 et suivants du code de l'organisation judiciaire.

Ainsi le juge des contentieux de la protection en vertu des dispositions des articles conjugués L 2 11-3 et D212-19-1 du code de l'organisation judiciaire dispose que sa compétence est :

 'actions personnelles ou mobilières jusqu'à la valeur de 10'000 € et demandes indéterminées qui ont pour origine exécution d'une obligation dont le montant n'excèdent pas 10'000 € en matière civile'

Elle rappelle que si le juge des contentieux de la protection est effectivemment compétent pour examiner la question de l'occupation sans droit ni titre , encore faut-il qu'elle soit véritablement occupante sans droit ni titre, ce qu'elle conteste.

Elle rappelle que la convention valant avenant à l'acte de promesse de vente lui octroie une occupation précaire et temporaire jusqu'à la réitération authentique de l'acte de vente et à défaut selon des modalités particulières concernant le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2019.

Dans la mesure où l'acte de réitération n'a jamais pu être signé de la faute de la venderesse qui n'a pas correctement fait correspondre l'état descriptif publié au Service de la Publicité Foncière et la réalité de la chose vendue, la faculté d'occupation doit s'interprêtée comme étant régie toujours par l'avenant du 28 et 29 mars 2019.



S'agissant des indemnités d'occupation, elle souligne que l'avenant du 28 et 29 mars 2019 prévoyait qu'au constat d'une difficulté émanant de la venderesse à savoir un différentiel entre l'état descriptif de division publiée et celui relevant du compromis, la date de réitération du compromis initialement prévu le 15 avril 2019 serait prorogée au plus tard le 14 août 2019 permettant à Madame [E] une jouissance gratuite et au-delà de cette date, l'occupation de Madame [E], si l'absence de réitération lui était fautive, serait fixée à 500 € journaliers.

Aussi elle soutient que le premier juge a fixé à tort l'indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2020 et le montant de celle-ci à 500 € mensuels.



Elle rappelle enfin n'avoir pu régulariser l'acte de vente tenant l'impossibilité manifeste de procéder à l'acquisition d'un bien immeuble correctement désigné, l'absence de régularité de l'acte de vente proposé entraînant ipso facto l'absence de régularité de l'avenant et de la convention d'occupation.

Aussi elle soutient que le notaire ne peut invoquer les termes de la convention d'occupation sauf à rapporter la preuve de ce que le modificatif à l'état descriptif de division a été régulièrement publié au Service de la Publicité Foncière. 

Enfin si la cour devait valider les mérites et les effets des avenants en date des 28 et 29 mars 2019, elle rappelle qu'elle ne réside pas dans les lieux.

 

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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2022.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 8 juin 2022 et mise en délibéré au 22 septembre 2022, prorogée au 27 octobre 2022.

 

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1°) Sur la compétence du juge des contentieux et de la protection.



Attendu que depuis la loi du 1er janvier 2020 et en vertu de la loi n°2019- 222 du 23 mars 2019 de programmation 2018- 2022 et de la réforme pour la justice, les tribunaux de grande instance et les tribunaux d'instance ont été supprimés pour laisser place à une nouvelle juridiction de premier degré, le tribunal judiciaire, au sein duquel un ou plusieurs juges exercent désormais les fonctions de juge des contentieux de la protection.

Que ce magistrat connaît de toutes les affaires civiles pour lesquelles les demandes portent sur des montants supérieurs à 5 000 euros et inférieurs à 10 000 euros et constitue une juridiction à part entière du tribunal judiciaire exerçant des fonctions particulières au sein de ce tribunal et devient le juge naturel des litiges relatifs au contrat d'habitation.

Qu'il résulte en effet des dispositions de l'article L213-4-3 du code de l'organisation judiciaire que 'le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.'

Que l'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire énonce que 'le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.'

Que l'article R.213-9-7 du code de l'organisation judiciaire dispose que 'dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.'



Attendu que Madame [Y] épouse [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes d'une action tendant à l'expulsion de Madame [E], qui occupe son bien, sans droit, ni titre.

Qu'il s'agit d'une action dont un contrat porte sur l'occupation d'un logement qui est l'objet, la cause ou l'occasion puisqu'il s'agit de la convention d'occupation précaire ratifiée par les parties en date des 28 et 29 mars 2019.

Qu'elle réclame au titre de cette convention d'occupation précaire la condamnation de Madame [E] à lui payer la somme de 46.'500 € correspondant à 93 jours x 500 €, sauf à parfaire Que Madame [Y] épouse [F] a également fait délivrer à cette dernière une sommation de déguerpir le 17 juin 2020.

Que le fait que Madame [E] soutient qu'elle n'est pas occupante sans droit ni titre est un argument qui ne remet nullement en cause la compétence du juge des contentieux de la protection tenant la convention d'occupation précaire ratifiée par les parties.

Qu'il convient par conséquent de dire et juger le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes compétent pour trancher le présent litige quand bien même les sommes demandées excéderaient le montant de 10.'000 €.









2°) Sur l'effet dévolutif de l'appel



Attendu que l'article 88 du code de procédure civile dispose que ' lorsque la cour est juridiction d'appel relativement à la juridiction qu'elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction.'



Attendu que le jugement déféré s'est déclaré compétent pour :

* constater que Madame [E] était occupante sans droit ni titre du logement situé à [Localité 3].

* ordonner que Madame [E] libère les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours après la signification de la présente décision en précédant à la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie.

* dit qu'à défaut par Madame [E] d'avoir volontairement quitté les lieux loués après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par Madame [Y] épouse [F]. 

* condamner Madame [E] à payer à Madame [Y] épouse [F] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 € charges comprises à compter du 22 mars 2020 et jusqu'à libération effective des lieux.

* dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme aux plus tard le 5 de chaque du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux.



Et s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Grasse pour statuer sur l'ensemble des autres demandes supposant vérifications préalables de la régularité de l'acte de promesse de vente, de celle de ses avenants et de celle des autres actes relatifs à la vente du bien immobilier situé à [Localité 3] dont notamment les demandes en paiement formées par Madame [Y] épouse [F] en exécution des contrats susvisés.



Attendu que Madame [Y] épouse [F] entend solliciter que l'intégralité de ses demandes initiales soient tranchées par la cour de céans. 



Attendu que la cour de céans est tout à la fois juridiction d'appel du juge des contentieux de la protection de Cannes et du tribunal judiciaire de Cannes.

Qu'il y a lieu par application de l'article 568 du code de procédure civile de statuer sur les points non jugés en première instance afin de donner au litige une solution définitive dans l'intérêt d'une bonne justice.





3°) Sur la régularité des actes 



Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats qu'un compromis de vente a été signé entre les parties en date des 22 et 29 janvier 2019 aux termes duquel Madame [E] s'engageait à acquérir pour le prix de 205.'000 € payables comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente un appartement formant le lot n° 133 et les 25/1'200èmes de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 4]' appartenant à Madame [Y] épouse [F].

Que le lot n° 133 mentionné à l'acte est décrit comme comportant une salle de bains alors que dans l'état descriptif de division , la salle de bain était rattachée au lot n° 134.

Qu'en raison de cette erreur, il était convenu , entre les parties, aux termes d'un avenant contenant convention d'occupation précaire sous signature privée en date des 28 et 29 mars 2019 , de reporter la régularisation de l'acte authentique de vente au plus tard le 14 août 2019, le vendeur ayant accepté de remettre à l'acquéreur les clés de logement afin que cette dernière puisse emménager à compter du 1er avril 2019 dans le bien vendu, préalablement à la signature de l'acte authentique de vente.

Qu'enfin par acte notarié du 10 décembre 2019, Madame [Y] épouse [F] entendait modifier le lot n° 134 afin de le subdiviser en deux lots portant respectivement les numéros 161 et 162 .



Attendu que Madame [E] soutient que l'absence de régularité de l'acte de vente entraine ipso facto l'absence de régularité de l'avenant et de la convention d'occupation.

Que l'absence de publication régulière au Service de Publicité Foncière des modificatifs d'état descriptif de division des copropriétés verticales rend l'acte inopposable aux tiers et inefficace. 



Attendu qu'il convient de relever comme le souligne très justement l'appelante que l'absence de formalité de publication rend l'acte innopposable aux tiers.

Qu'en l'état ni Madame [E], ni Madame [Y] épouse [F] ne sont des tiers à l'acte mais au contraire parties à l'acte. 

Que par ailleurs cette forrmalité n'étant pas prévue à peine de nullité, l'acte demeure parfaitement valable entre les parties.

Qu'enfin Madame [E] n'invoque aucun fondement juridique à l'appui de la prétendue irrégularité du compromis et des actes subséquents , étant souligné que cette dernière n'a pas donné suite à la sommation qui lui était délivrée par acte d' huissier en date du 13 février 2020, d'avoir à comparaître aux fins de signature de l'acte de vente en l'office notarial de Maître [B] à [Localité 3] alors même les lots avaient fait l'objet d'un modificatif à l'état descriptif de division et enregistrés à la publicité foncière le 10 décembre 2019.

Qu'il y a lieu, tenant ces éléments, de dire et juger les actes réguliers.





4°) Sur l'occupation du bien



Attendu que les parties ont convenu aux termes des avenants en date des 28 et 29 mars 2019 d'une convention d'occupation précaire laquelle prévoyait notamment que la régularisation de l'acte authentique de vente était reportée au plus tard le 14 août 2019 et que Madame [E] pouvait occuper l'appartement gratuitement sans indemnité d'occupation quelconque et sans avoir à régler ni taxe d'habitation ni taxe foncière jusqu'à la date du 14 août 2019, soit jusqu'à la date fixée pour la signature de l'acte authentique de vente.

Qu'il était mentionné que 'pour le cas où l'acte authentique dont la signature est prévue le 14 août 2019 ne pourrait intervenir pour une raison quelconque ou un cas de force majeure ou encore pour le cas de préemption de la mairie, Madame [E] s'oblige à restituer les clés à la première demande de Madame [Y] épouse [F] ou de ses ayants droits dans le délai d'un mois à compter de la notification qui leur sera faite par lettre recommandée sous peine d'une indemnité de 500 € par jour de retard qui sera acquise au vendeur'



Attendu que Madame [Y] épouse [F] a fait adresser par Maître HALLAK un courrier recommandé en date du 10 février 2020 à Madame [E] l'informant qu'elle entendait mettre fin à la convention d'occupation précaire signée entre les parties, révocable à la première demande du vendeur un mois après l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception et qu'elle devait se présenter à l'étude de Maître [G] [B] pour réitérer la vente le 21 février 2020 à 9 heures. 

Que cette dernière n'a pas donné suite à la sommation qui lui avait également été délivrée par acte d'huissier en date du 13 février 2020, d'avoir à comparaître aux fins de signature de l'acte de vente en l'office notarial de Maître [B] à [Localité 3] lequel dressait procès-verbal de carence.

Qu'il résulte de ces éléments qu'à compter compter du 22 mars 2020, Madame [E] était occupante sans droit ni titre et de confirmer le jugement déféré sur ce point.





Attendu que Madame [E] soutient que si elle a entreposé certains de ses effets, elle n'a jamais pu y habiter résidant dans son appartement situé [Adresse 2].

Qu'il importe peu que cette dernière y habite ou pas, puisqu'aux termes des avenants en date des 28 et 29 mars 2019, une remise des clés du logement a eu lieu, Madame [Y] épouse [F] ne disposant plus de la jouissance de son bien.

Que surtout Madame [E] reconnait y avoir entreposé quelques effets personnels alors qu'aucun accord n'a été conclu après le 22 mars 2020 entre les parties autorisant cette dernière à occuper le bien immobilier.

Qu'il convient dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que Madame [E] est occupant sans droit ni titre du logement à compter du 22 mars 2020 et ordonné son expulsion.





5°) Sur l'indemnité d'occupation 



Attendu que l'article 1103 du Code civil énonce que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits" 

Qu'ainsi les parties contractantes doivent respecter le contrat comme leur loi, et donc les termes qu'il contient.

Qu'il convient de rappeler que le contrat dispose d'une force obligatoire sur les parties et doit être exécuté de bonne foi et ne peut être révoqué unilatéralement par une partie.

Que le juge ne peut qu'interpréter le contrat conclu entre les parties ; il ne peut le modifier et est lié par le contrat dont les termes sont arrêtés par les parties lors de sa conclusion. 

Que ce n'est que si la convention est contraire à l'ordre public, ou s'il est inéquitable, qu'il pourra non pas pas le modifier mais prononcer, éventuellement, la nullité.

Que toutefois, le juge est autorisé à interpréter son contenu si les termes contenus sont imprécis. 



Attendu que Madame [Y] épouse [F] entend se prévaloir des termes de la convention d'occupation précaire telle que définie aux avenants en date des 28 et 29 mars 2019 qui mentionnenent expressement 'pour le cas où l'acte authentique dont la signature est prévue le 14 août 2019 ne pourrait intervenir pour une raison quelconque ou un cas de force majeure ou encore pour le cas de préemption de la mairie, Madame [E] s'oblige à restituer les clés à la première demande de Madame [Y] épouse [F] ou de ses ayants droits dans le délai d'un mois à compter de la notification qui leur sera faite par lettre recommandée sous peine d'une indemnité de 500 € par jour de retard qui sera acquise au vendeur'



Attendu que Madame [E] soutient que la somme de 500 € par jour telle que prévue est manifestement excessive puisqu'elle correspond à peut-être à 15.000 € par mois ce qui dépasse de façon importante le prix de location d'un studio dans le voisinage.



Attendu qu'il convient de relever que les avenants des 28 et 29 mars 2019 ont été signés par Madame [E], Madame [Y] épouse [F] et le notaire Maitre [B]

Que les termes de la clause fixant le montant de l'indemnité sont extrement clairs.

Que par ailleurs, Madame [Y] épouse [F] a parfaitement respecté les termes de la convention des 28 et 29 mars 2019, adressant à Madame [E] , par l'intermédaire de son mandataire un courrier recommandé avec accusé de réception et en lui laissant la possibilité de régulariser sa situation en lui proposant un rendez vous pour signature de l'acte le 21 février 2020.

Qu'il convient dès lors de réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [E] à verser une indemnité mensuelle de 500 € et de condamner cette dernière à verser à [Y] épouse [F] la somme de 500 € par jour à compter du 22 mars 2020 et jusqu'à libération effective des lieux





6°) Sur les autres demandes de Madame [Y] épouse [F] 





a) Sur l'indemnité forfaitaire 



Attendu que l'article 1231-5 du code civil dispose que 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'



Attendu que Madame [Y] épouse [F] demande au tribunal de condamner Madame [E] au paiement de la somme de 20.'500 € à titre d'indemnité forfaitaire tel que prévu dans l'avant-contrat.

Qu'il résulte effectivement en page 11 de l'avant-contrat au paragraphe intitulé- Acte authentique- que 'le vendeur aura la possibilité de contraindre l'acquéreur par tous moyens et voies de droit, l'acquéreur supportant les frais de poursuite de justice, tous droits et amendes et l'acquéreur devra payer au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution la somme de 20.500 € sans préjudice de l'indemnisation de l'agence prévue au paragraphe négociation"







Attendu qu'il convient de dire et juger que cette pénalité est manifestement excessive , étant rappelé au surplus que le report des dates initiales prévues pour la réitération de l'acte authentique n'est pas le fait de l'acquéreur.

Qu'il y a lieu de lors de réduire le montant de cette dernière à 5.000 euros et de condamner Madame [E] au paiement de cette somme.





b)Sur le dépôt de garantie.



Attendu que Madame [Y] épouse [F] demande au tribunal de conserver par-devers elle le montant du dépôt de garantie versée par Madame [E] à hauteur de 10.'500 € entre les mains de l'agence FONCIA, montant détenu en la comptabilité de l'office notarial de Maître [B] [G] notaire à [Localité 3].

Qu'il résulte effectivement de l'acte sous-seing-privé qu'à titre d'acompte sur le prix de vente la somme de 10'250 € était déposée, laquelle somme s'imputera sur le prix, frais et honoraires convenus, y compris honoraire de l'agence sauf non réalisation de l'une des conditions suspensives contenues dans la présente convention.

Qu'il convient de faire droit à la demande de Madame [Y] épouse [F]. 





7°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, Madame [E] est la principale partie succombant.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de la sommation du 13 février 2021 et le coût de la sommation de déguerpir délivrée par voie d'huissier en date du 17 juin 2020.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point, de condamner Madame [E] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement en date du 17 mai 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes du chef de la compétence s'agissant de l'expulsion de Madame [E] et de l'indemnité y afférente.







CONFIRME le jugement en ce qu'il a : 



- constaté que Madame [E] était occupante sans droit ni titre du logement situé à [Localité 3].

- ordonné que Madame [E] libère les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours après la signification de la présente décision en précédant à la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie.



INFIRME le jugement en date du 17 mai 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes en ce qu'il a condamné Madame [E] à payer à Madame [Y] épouse [F] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 € charges comprises à compter du 22 mars 2020 et jusqu'à libération effective des lieux.



INFIRME le jugement en date du 17 mai 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes du chef de l'incompétence relevée au titre des demandes suivantes :

- la condamnation de Madame [E] à régler à Madame [Y] épouse [F] la somme de 20.500 € à titre d'indemnité forfaitaire telle que prévue à l'avant-contrat.

-l'autorisation de Madame [Y] épouse [F] à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 10.500 € versé entre les mains de l'age