Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 19 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 19 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 453









N° RG 19/08192



N° Portalis DBVB-V-B7D-BEJWB







[R] [N]





C/



[O] [P]













































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Christophe MAIRET





Me Philippe KAIGL















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de CANNES en date du 02 Mai 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118001657.



APPELANT



Monsieur [R] [N]

né le 10 Août 1951 à [Localité 8] (44), demeurant [Adresse 2] [Localité 5]



représenté et plaidant par Me Christophe MAIRET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMEE



Madame [O] [P]

née le 27 Novembre 1970 à [Localité 9] (47), demeurant résidence [7] [Adresse 4] [Localité 1]



représentée et plaidant par Me Philippe KAIGL, membre de la SCP KAIGL - ANGELOZZI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Marie BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





Suivant contrat en date du 13 mars 2014, M.[N] a donné à bail à Mme [P]

un bien à usage d'habitation situé résidence [6], [Adresse 3] [Localité 1] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 700€, outre 100 € de provision sur charges.



Par acte d'huissier en date des 30 et 31 mars 2017, Mme [P] a fait assigner M.[N] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] devant le président du tribunal de CANNES, statuant en référé pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'examiner plusieurs désordres affectant son logement.



Par ordonnance de référé du 13 juillet 2017, une expertise a été ordonnée. Le rapport d'expertise a été déposé le 25 octobre 2018. 



Par acte d'huissier du 20 décembre 2018, Mme [P] a fait assigner M.[N]

devant le tribunal d'instance de CANNES en vue d'obtenir l'indemnisation du préjudice résultant des désordres affectant son logement.



Par jugement rendu le 2 mai 2019, le Tribunal a :



CONDAMNE M.[N] à payer à Mme [P] une somme de 1680 € au titre de son trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DIT qu'il sera fait masse des dépens, qui seront partagés entre les deux parties, M.[N] étant tenu à hauteur de 70 % et Mme [P] à hauteur de 30 %;

CONDAMNE M.[N] à payer à Mme [P] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision

REJETE les autres demandes des parties;



En cours de procédure l'expulsion de Mme [P] a été ordonnée par décision du 28 novembre 2017.



Par déclaration au greffe en date du 20 mai 2019, M.[N] a interjeté appel de cette décision. 









Il sollicite, suivant conclusions du 19 août 2019, étant précisé que ses conclusions du 10 septembre 2020 ont été déclarée irrecevables par ordonnance d'incident du 12 mai 2021:



DIRE M.[N] recevable en son appel,

INFIRMER la décision entreprise,



Statuant à nouveau,

DEBOUTER Mme [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,



Reconventionnellement,

CONDAMNER Mme [P] à verser à M.[N] la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

DIRE que l'intégralité des dépens resteront à la charge de Mme [P].



A titre infiniment subsidiaire,

CONFIRMER la décision entreprise,

FIXER à la charge de M. [N] les dépens à hauteur de 5%



A l'appui de son recours, il fait valoir :



-qu'il conteste ne pas avoir assuré à sa locataire une occupation paisible du logement,

-qu'en ce qui concerne la fuite du bac à douche, elle provient d'un problème d'étanchéité entre la paroi de douche et la faïence et que la simple réfection du joint suffit à solutionner , ce qui est à la charge de la locataire,

-quant au plafond cloqué dans la cuisine, il était à l'entrée dans les lieux en parfait état et provient d'un dégât des eaux non déclaré par la locataire,

-quant à la température insuffisante de l'appartement, que le système de chauffage est collectif avec une circulation commune des fluides, alimenté par une chaudière commune à l'immeuble, que le dysfonctionnement des radiateurs à eau n'est pas établi, pas davantage que l'insuffisance de chauffe, d'autant que la locataire disposait également d'une pompe à chaleur réversible,

-quant à l'absence d'eau chaude dans la cuisine, la locataire précise que ce problème résulte d'un problème de pression d'eau insuffisante pour actionner la chaudière,

-quant au dysfonctionnement des climatiseurs, il n'est pas établi,

-quant à l'instabilité du lave-vaisselle, il a été déplacé par la locataire,

-quant aux désordres affectant le garage, la locataire n'établit aucune faute à son encontre, elle ne pouvait y entreposer ni réfrigérateur ni congélateur.



Mme [P] conclut:

Dire et juger mal fondé l'appel du jugement du tribunal d'instance de Cannes du 2 mai 2019 interjeté par M. [R] [N] ; 

 

En conséquence, 

Débouter M. [R] [N] de son appel et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Confirmer ledit jugement en ce qu'il a décidé : 



S'agissant de la fuite du bac à douche

il y a lieu de retenir, au titre de ce désordre. une responsabilité de M. [R] [N] pour manquement à son obligation de jouissance paisible,



S'agissant de l'instabilité du lave-vaisselle

il y a lieu de retenir la responsabilité de M. [R] [N] sur ce point pour

manquement à son obligation de délivrance



Dire et juger recevable et fondé l'appel incident de Mme [P] contre le jugement du tribunal d'instance de CANNES du 2 mai 2019 en ce qu'il a:



-décidé d'atténuer pour partie la responsabilité de M.[N] au titre de la fuite du bac à douche

-débouté Mme [P] de ses autres demandes

-partagé la charge des dépens ; 

 



En conséquence, 

Dire et juger que M. [R] [N] a méconnu son obligation de garantir la jouissance paisible de Mme [O] [P] sur l'ensemble des chefs de demande ; 



Condamner M. [R] [N] à payer à Mme [O] [P] la somme de 10.080€ en réparation de son préjudice de jouissance ; 

 

Vu l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 

Vu l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

 

Condamner M. [R] [N] à produire : 

 - les justificatifs de charges locatives de 2014 à 2018 ; 

 - les avis de taxe foncière des années 2014 à 2018 ; 

sous astreinte de 100 € par jour de retard ; 

 

Condamner M. [R] [N] à restituer à Mme [O] [P] la somme de 700 € au titre du dépôt de garantie, déduction faite du solde de l'indemnité due au titre de l'article 700 du code de procédure civile ordonnée par le jugement du 28 novembre 2017 (600 ' 100 = 500 €) ; 

 

Ordonner le compte entre les parties ; 

 

Débouter M. [R] [N] de ses moyens, fins, conclusions et demandes reconventionnelles; 

 

Dire qu'il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de Mme [O] [P] ses frais irrépétibles en appel; 

 

En conséquence, condamner M. [R] [N] à payer à Mme [O] [P] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

Condamner M. [R] [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de Me Philippe KAIGL, avocat aux offres de droit. 



Elle soutient :



-que la fuite du bac à douche trouve son origine dans un problème structurel du châssis de la douche, comme retenu par l'expert judiciaire, est imputable au bailleur et ne résulte pas d'un défaut d'entretien, elle doit être indemnisée à hauteur de 30% de la valeur locative,

-qu'elle n'a nullement déplacé le lave-vaisselle,

-que le défaut de déclaration du sinistre du plafond ne saurait exonérer totalement le bailleur,

même si ce désordre a une cause incertaine et une solution inexpliquée, il ne relève pas d'un défaut d'entretien mais caractérise un manquement du bailleur,

- que l'insuffisance du chauffage résulte de l'entreprise missionnée par le bailleur et n'est pas contesté par l'expert,

-quant au problème d'eau chaude dans la cuisine il est reconnu par le bailleur, qui l'impute à une pièce vétuste à sa charge,

-que le dysfonctionnement des climatiseurs résulte du rapport d'expertise AGU du 16 novembre 2016 même si l'expert judiciaire n'a pu le constater du fait de l'absence d'électricité dans le logement lors de la dernière réunion d'expertise imputable au bailleur,

-qu'elle a vécu 4 ans avec un garage dont l'insuffisance de fermeture ne lui garantissait pas une sécurité minimale,

-que l'ensemble des désordres qu'elle a subi ne saurait être indemnisé à hauteur de 5% du montant du loyer mais doit l'être à hauteur de 30%,

-qu'il doit lui être restitué le dépôt de garantie après déduction des sommes dues par elle au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcé contre elle dans la procédure d'expulsion, 

-qu'il doit être ordonné au bailleur de produire les justificatifs de charges locatives de 2014 à 2018 outre les avis de taxe foncière des années 2014 à 2018.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2022.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur les désordres affectant le logement





Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.





S'agissant de la fuite du bac à douche





Il résulte de l'expertise judiciaire que cette fuite provient d'un défaut d'étanchéité du châssis de droite sur la douche qui provoque des écoulements d'eau sur le flan du receveur pour ressortir à plusieurs endroits sous la baguette située au pied du receveur.



L'expert retient également un problème d'entretien s'agissant du bac de douche qui constitue 'un facteur aggravant dans le cas de débordements du receveur de douche'.



Ainsi, c'est valablement que le premier juge a considéré que, contrairement à ce qu'invoque le bailleur, la fuite ne trouve pas son origine dans les joints, mais dans un problème structurel de châssis de la douche, qui ressort de la responsabilité de ce dernier, tout en atténuant cette responsabilité par les défauts d'entretien imputables à la locataire.





S'agissant du plafond de la cuisine





Si l'expert judiciaire a, lors de la première réunion d'expertise, relevé qu'il existait une humidité encore présente dans le plafond de la cuisine et du séjour, cette humidité avait disparu lors de la deuxième réunion. L'expert, qui a pu accéder à l'appartement du dessus où il a retrouvé un défaut d'étanchéité du trop plein de la baignoire, ainsi que des traces anciennes d'un dégât des eaux, en a conclu que cette dégradation résultait d'un dégât des eaux provenant de cet appartement du dessus.



Aussi, c'est valablement que le premier juge a considéré que ce désordre aurait dû être déclaré par la locataire à son assureur, ce qui n'a pas été le cas et qu'il ne saurait donc être reproché au bailleur un manquement à son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement sur ce point. 





S'agissant de la température insuffisante de l'appartement





Le problème de chauffage a été signalé dans le rapport amiable du cabinet AGU du 16 novembre 2016 mais n'y a pas été vérifié. Il en est résulté que le bailleur a missionné un chauffagiste pour purger les appareils de chauffage de l'appartement.



L'expert judiciaire n'a pu faire aucune constatation à ce titre faute et la locataire ne verse au débat aucune pièce susceptible de corroborer le fait que le problème aurait perduré après l'intervention du chauffagiste, de sorte que c'est valablement que le premier juge a dit que la responsabilité du bailleur ne pouvait être retenue à ce titre.





S'agissant de l'absence d'eau chaude dans la cuisine





La locataire considère que ce problème résulte d'une pression insuffisante de l'eau pour actionner la chaudière.



Le bailleur, quant à lui, indique que suite à la reprise de l'appartement il a changé le brise jet ce qui a normalisé la situation.



Ce problème de défaut de pression, qui a été signalé dans le rapport d'expertise amiable mais sans avoir été vérifié et qui n'a fait l'objet d'aucune constatation par l'expert judiciaire a une origine qui reste indéterminée et c'est à juste titre que le premier juge a écarté la responsabilité du bailleur.





S'agissant du dysfonctionnement des climatiseurs

 



Le rapport d'expertise amiable a signalé un dysfonctionnement des climatiseurs par défaut d'écoulement des eaux de condensation.



Lors de la première réunion d'expertise, il a été noté que la locataire se plaignait de la persistance de ce problème dans le séjour mais plus dans la chambre, sans que l'expert n'ait pu le constater.



Lors de la seconde réunion d'expertise qui s'est tenue après le départ de la locataire aucune constatation n'a pu être faite l'électricité ayant été coupée.



Pour autant, l'expert affirme que 'les condensations évoquées et non vérifiées peuvent venir de différents points : manque d'aération par exemple'.



Aussi, c'est à bon droit que le premier juge a écarté, faute d'éléments suffisants sur l'existence et la causalité de ce dysfonctionnement la responsabilité du bailleur.





S'agissant de l'installation du lave-vaisselle





L'expert retient que l'appareil bascule à l'ouverture par manque de fixation adaptée.



Le bailleur ne justifie nullement de ce que ce problème provient d'un déplacement par la locataire de cet appareil, de sorte que c'est valablement que le premier juge a retenu sa responsabilité à ce titre pour manquement à son obligation de délivrance.





S'agissant du garage





Lors de l'expertise, il a été indiqué que la partie supérieure du garage (au dessus de la porte basculante vide comblé par des panneaux de type polycarbonate) était peu sécurisée et que la serrure de la porte basculante avait été forcée.



C'est à bon droit qu'en l'absence d'éléments supplémentaires sur les causes de cette dégradation, le premier juge n'a pas retenu la responsabilité du bailleur.



En conséquence, le premier juge a parfaitement évalué le préjudice de jouissance de la locataire au regard des désordres retenus à 5 % du montant du loyer durant 48 mois soit à la somme de 1680 € à laquelle il a condamné le bailleur.





Sur le compte entre les parties





Selon l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.



Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.



Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu`elles soient dûment justifiées.



Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.



Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.



A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d`effet qu'entre les parties à la mutation.



En l'espèce, le bailleur ne justifie d'aucune réparations locatives pour s'opposer à la restitution du dépôt de garantie de 700 €.



Pour autant, le premier juge a retenu qu'en application du jugement du 28 novembre 2017, la locataire restait devoir la somme de 757,66 € (600 € d'article 700 du code de procédure civile, 87,13 € de signification du 7 décembre 2017, 57,53 € de commandement de quitter les lieux du 12 février 2018, 13 € de droit de plaidoirie).



Si elle justifie être à jour de ses loyers et indemnités d'occupation, il n'en est pas de même pour l'acompte de 100 € qu'elle indique avoir versé.



Ainsi, le premier juge est confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande à ce titre.





Sur les justificatifs de charges





Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. 

Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre

d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. l25-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d`une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.



Il n'est pas contesté que la locataire n'a pour les charges 2014 et 2015 que des projets de répartition et n'a pas été destinataire du relevé des charges locatives de 2016, 2017 et 2018.



Il importe peu que la bail ait été résilié judiciairement le 28 novembre 2017, ni que durant le bail la locataire n'ait jamais formulé de demande, la régularisation des charges doit intervenir pour que le compte entre les parties puisse être fait.



Ainsi, M.[N] est condamné à produire le décompte par nature de charges pour les années 2014 à 2018 et de mettre à disposition de la locataire les pièces justificatives, sans que le prononcé d'une astreinte ne soit nécessaire.





Sur les autres demandes



Le jugement entrepris est confirmé quant à la répartition des dépens et à la condamnation de M.[N] à 500 € d'article 700 du code de procédure civile.



Il n'y a pas lieu en appel à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et M. [N] est condamné aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me KAIGL.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 mai 2019 par le Tribunal d'instance de CANNES





SAUF en ce qu'il a débouté Mme [P] de sa demande relative aux justificatifs de charges;





Statuant à nouveau,





CONDAMNE M. [N] à produire à Mme [P] le décompte par nature de charges pour les années 2014 à 2018 et de mettre à sa disposition les pièces justificatives, sans que le prononcé d'une astreinte ne soit nécessaire,





Y ajoutant,







DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,





CONDAMNE M. [N] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me KAIGL, avocat.





LA GREFFIERELE PRESIDENT